【正文】 開勞務發(fā)票、利用虛假資料向稅務機關(guān)申請代開發(fā)票； ? 虛假建安成本的表現(xiàn)特征： ? 工程造價明顯偏高； ? 項目完工，仍然有高額的應付未付款項； ? 借故不提供合同資料； ? 工程項目管理混亂，不能提供有關(guān)施工鑒證單據(jù)； ? 施工單位與發(fā)票開具、工程價款結(jié)算單位不一致； ? 簽訂總包合同，列支大宗自購的建造材料。等等。 內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收差異 第十章 其它稅種稽查方法 第一節(jié) 土地使用稅 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計稅依據(jù)應包括與其不可分割的附屬設施占地。即對住宅小區(qū)內(nèi)的馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點、自行車棚等公共設施用地均應征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計稅依據(jù)不同： 第一節(jié) 土地使用稅 ①在開發(fā)建設期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準其開發(fā)建設始至開發(fā)建設項目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設期間應按其全部占用土地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ②在項目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對未出售部分和已經(jīng)出售部分，應合理分攤計算繳納土地使用稅。 ? 財稅 [2021]186號財政部 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二節(jié) 房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對外出租、出借，或轉(zhuǎn)為自用，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會計核算是否正確，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是否正確，是否足額申報繳納房產(chǎn)稅。 ? 國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 (國稅發(fā) [2021]89號 )規(guī)定： ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 財稅［ 2021］ 181號 財政部 國家稅務總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 ? 一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? 上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 ? ? 二、自用的地下建筑，按以下方式計稅： ? 1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的 50— 60%作為應稅房產(chǎn)原值。 ? 應納房產(chǎn)稅的稅額 =應稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%— 30%)］ ％。 ? 2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70— 80％作為應稅房產(chǎn)原值。 ? 應納房產(chǎn)稅的稅額 =應稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%— 30%)］ ％。 ? 房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定。 ? 3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 ? 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 ? 四、本通知自 2021年 1月 1日起執(zhí)行， 《 財政部稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （［ 86］財稅地字第 008號）第十一條同時廢止。 ? 國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 (國稅發(fā) 【 2021】 第 44號 2021年 1月 1日起執(zhí)行 ) ? 一、關(guān)于利用人防工程免征城市房地產(chǎn)稅問題 為鼓勵利用地下人防設施，對外商投資企業(yè)利用人防工程中的房屋進行經(jīng)營活動的，可比照 《 關(guān)于檢發(fā)＜關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定＞、＜關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 、（財政部稅務總局 [1986]財?shù)囟愖?08號）的有關(guān)規(guī)定，暫不征收房產(chǎn)稅。 ? 二、關(guān)于出租柜臺征收城市房地產(chǎn)稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè) “ 固定資產(chǎn) ” 帳上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時鋪面，無論如何計帳，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應照章征收城了房地產(chǎn)稅。 ? 三、關(guān)于外籍個人購置的房產(chǎn)免征城市房地產(chǎn)稅問題 外籍個人（包括華僑，港、澳、臺同胞）購置的非營業(yè)用房產(chǎn)，可比照 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 第五條的有關(guān)規(guī)定，暫免征城市房地產(chǎn)稅。 第三節(jié) 印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的商品房銷售（預售）合同、建筑安裝合同、勘探設計合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。 ? 《 財政部 國家稅務總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財稅[2021]162號規(guī)定： ? 一、對納稅人以電子形式簽訂的各類應稅憑證按規(guī)定征收印花稅。 二、對發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間 (國家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級電網(wǎng)互供電量除外 )簽訂的購售電合同按購銷合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。 三、對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 四、對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 第四節(jié) 個人所得稅 發(fā)放的各種名目的獎金、補貼、實物以及其他應稅收入是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。重點檢查企業(yè)經(jīng)營者和個人投資者取得實物分配、以明顯偏低價格購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品等應稅行為。核對企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績考核表，檢查房地產(chǎn)企業(yè)售樓人員的獎勵提成是否足額繳納個人所得稅。 第五節(jié) 契稅 重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從 2021年 1月 1日開始是否到稅務機關(guān)申報繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報繳納契稅的計稅依據(jù)是否正確： 出讓國有土地使用權(quán)的，其計稅價格是否為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益； 第五節(jié) 契稅 以協(xié)議方式出讓的，其計稅價格為成交價格，包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益； 先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，是否依法繳納契稅。 第十一章 稅務稽查取證要求 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查證據(jù)的收集途徑 ? 第二節(jié) 稅務案件證據(jù)應當遵循的原則和要求 ? 第三節(jié) 證明主體及程序的具體要求 第十二章 稅務稽查難點問題 ? 第一節(jié) 銷售收入確認問題 ? 第二節(jié) 關(guān)于大配套設施費用能否預提問題 ? 第三節(jié) 不合規(guī)票據(jù)列支開發(fā)成本問題 ? 第四節(jié) 可銷售面積的確認問題 ? 第五節(jié) 土地增值稅的清算問題 ? 第六節(jié) 假按揭征稅問題 ? 第七節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征營業(yè)稅問題 謝 謝！ 主講人簡介 大連市地稅局檢查處 王友炎 聯(lián)系電話： 13134114992 電子郵件：