【正文】 開勞務(wù)發(fā)票、利用虛假資料向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票； ? 虛假建安成本的表現(xiàn)特征： ? 工程造價(jià)明顯偏高； ? 項(xiàng)目完工，仍然有高額的應(yīng)付未付款項(xiàng)； ? 借故不提供合同資料； ? 工程項(xiàng)目管理混亂，不能提供有關(guān)施工鑒證單據(jù)； ? 施工單位與發(fā)票開具、工程價(jià)款結(jié)算單位不一致； ? 簽訂總包合同，列支大宗自購(gòu)的建造材料。等等。 內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收差異 第十章 其它稅種稽查方法 第一節(jié) 土地使用稅 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。即對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車棚等公共設(shè)施用地均應(yīng)征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計(jì)稅依據(jù)不同： 第一節(jié) 土地使用稅 ①在開發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開發(fā)建設(shè)始至開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設(shè)期間應(yīng)按其全部占用土地面積計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ②在項(xiàng)目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對(duì)未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)合理分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。 ? 財(cái)稅 [2021]186號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二節(jié) 房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對(duì)外出租、出借，或轉(zhuǎn)為自用，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會(huì)計(jì)核算是否正確，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確，是否足額申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 (國(guó)稅發(fā) [2021]89號(hào) )規(guī)定： ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （一）購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （二）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 財(cái)稅［ 2021］ 181號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 ? 一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? 上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 ? ? 二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅： ? 1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 50— 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%— 30%)］ ％。 ? 2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的 70— 80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值 ［ 1(10%— 30%)］ ％。 ? 房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。 ? 3．對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 ? 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 ? 四、本通知自 2021年 1月 1日起執(zhí)行， 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （［ 86］財(cái)稅地字第 008號(hào)）第十一條同時(shí)廢止。 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 (國(guó)稅發(fā) 【 2021】 第 44號(hào) 2021年 1月 1日起執(zhí)行 ) ? 一、關(guān)于利用人防工程免征城市房地產(chǎn)稅問題 為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，對(duì)外商投資企業(yè)利用人防工程中的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，可比照 《 關(guān)于檢發(fā)＜關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定＞、＜關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 、（財(cái)政部稅務(wù)總局 [1986]財(cái)?shù)囟愖?08號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，暫不征收房產(chǎn)稅。 ? 二、關(guān)于出租柜臺(tái)征收城市房地產(chǎn)稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計(jì)征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺(tái)出租給其他經(jīng)營(yíng)者等并收取租金的，應(yīng)按租金計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，按租金收入計(jì)征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征。 對(duì)外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時(shí)鋪面出租經(jīng)營(yíng)的，如果房地產(chǎn)管理部門對(duì)該臨時(shí)鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè) “ 固定資產(chǎn) ” 帳上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對(duì)該出租經(jīng)營(yíng)用的臨時(shí)鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營(yíng)用的臨時(shí)鋪面，無論如何計(jì)帳，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城了房地產(chǎn)稅。 ? 三、關(guān)于外籍個(gè)人購(gòu)置的房產(chǎn)免征城市房地產(chǎn)稅問題 外籍個(gè)人（包括華僑，港、澳、臺(tái)同胞）購(gòu)置的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)，可比照 《 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 》 第五條的有關(guān)規(guī)定，暫免征城市房地產(chǎn)稅。 第三節(jié) 印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的商品房銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、勘探設(shè)計(jì)合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。 ? 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財(cái)稅[2021]162號(hào)規(guī)定： ? 一、對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。 二、對(duì)發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間 (國(guó)家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級(jí)電網(wǎng)互供電量除外 )簽訂的購(gòu)售電合同按購(gòu)銷合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。 三、對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 四、對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 第四節(jié) 個(gè)人所得稅 發(fā)放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。重點(diǎn)檢查企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和個(gè)人投資者取得實(shí)物分配、以明顯偏低價(jià)格購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)稅行為。核對(duì)企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績(jī)考核表，檢查房地產(chǎn)企業(yè)售樓人員的獎(jiǎng)勵(lì)提成是否足額繳納個(gè)人所得稅。 第五節(jié) 契稅 重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從 2021年 1月 1日開始是否到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報(bào)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確： 出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其計(jì)稅價(jià)格是否為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益； 第五節(jié) 契稅 以協(xié)議方式出讓的，其計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益； 先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，是否依法繳納契稅。 第十一章 稅務(wù)稽查取證要求 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查證據(jù)的收集途徑 ? 第二節(jié) 稅務(wù)案件證據(jù)應(yīng)當(dāng)遵循的原則和要求 ? 第三節(jié) 證明主體及程序的具體要求 第十二章 稅務(wù)稽查難點(diǎn)問題 ? 第一節(jié) 銷售收入確認(rèn)問題 ? 第二節(jié) 關(guān)于大配套設(shè)施費(fèi)用能否預(yù)提問題 ? 第三節(jié) 不合規(guī)票據(jù)列支開發(fā)成本問題 ? 第四節(jié) 可銷售面積的確認(rèn)問題 ? 第五節(jié) 土地增值稅的清算問題 ? 第六節(jié) 假按揭征稅問題 ? 第七節(jié) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征營(yíng)業(yè)稅問題 謝 謝！ 主講人簡(jiǎn)介 大連市地稅局檢查處 王友炎 聯(lián)系電話： 13134114992 電子郵件：