【正文】 付款方式 八成按揭 工程進度 2021年現(xiàn)房 使用年限 50年 某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 24 交房日期 02年 10月 容積率 銷售率 95% 坪數(shù)范圍 房數(shù) 坪數(shù)范圍 戶數(shù) 百分比 坪數(shù)去化 9263— 7753 1房 53 7 樓層去化 526431 2房 63— 77 客源分析 年齡 25— 40歲 3 92— 125 區(qū)域 華凌、周邊 4 職業(yè) 生意人、職工 5 媒體 NP、介紹、路過 生活機能評價 交通 14路、 70路、 907路、 905路、 52路、 921路 學校 54小、 3小、 34中、 41中、新農(nóng)大附中 市政 雅山公園、武警醫(yī)院、煤礦醫(yī)院、石油醫(yī)院、軍區(qū)總醫(yī)院 配套 地上停車場 其它 優(yōu)勢 地理位置好，價格適中，有康普品牌支持 劣勢 片區(qū)環(huán)境嘈雜，高壓線從小區(qū)穿過 某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 25 二、 立案環(huán)境分析 本案位于某市市南梁坡、一汽運司； 泊接外環(huán)路、西山路；與西虹路、紅山路、友好路、阿勒泰路形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡。 項目距紅山、西 北路 4 站車距，路程在 2 公里以內(nèi)；距華凌市場、西大橋 5 車距，路程在 3 公里以內(nèi)；距友好、大小西門、南湖家樂福 6 站車距，路程在 4 公里以內(nèi)； 周邊主要單位有市交通技校、西山大酒店； 3 公里范圍內(nèi)涵蓋銀都酒店、華都飯店、石河子大廈、孔雀大廈、民航售票大廳、友好百盛購物廣場、華凌市場、家樂福超市、郵電局、明圓、人民公園、紅山公園等； 公交線路有 14 路、 70 路、 907 路、 905 路、 52 路、 921 路等； 教育配套有 54 小、 3 小、 34 中、 41 中、新農(nóng)大附中等； 醫(yī)療配套有：武警醫(yī)院、煤礦醫(yī)院、石油醫(yī) 院、軍區(qū)總醫(yī)院 某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 26 休閑配套有：雅山公園、人民公園、紅山公園等； 該區(qū)域處于西部板塊，是某市傳統(tǒng)的市場區(qū)和老工業(yè)區(qū)。人口構成以外來人口和該片區(qū)企業(yè)職工為主，收入水平普遍較低。 該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面一直十分落后，但在最近幾年，在某市實施雅山綠化和打通西向路網(wǎng)的改造下，該片區(qū)環(huán)境得到大副改善。交通更加便利、生活環(huán)境全面改善，吸引了紅山、西北路、華凌等區(qū)域的人口來此居住。 受未來城市發(fā)展和西向戰(zhàn)略的實施，尤其是沙區(qū)政府計劃在 5 年內(nèi)向西山增遷居民 100 萬，以及建設兩個以人文和體育為 主題的公園，為西山片區(qū)未來的發(fā)展帶來巨大機會，而作為房地產(chǎn)開發(fā)，必將在宏觀政策和城市規(guī)劃的利好政策下迅猛發(fā)展。未來 10年某市的房地產(chǎn)開發(fā)將形成西區(qū)和北區(qū)齊頭并進的態(tài)勢，這種發(fā)展必將形成西區(qū)住宅的旺銷，西區(qū)品牌大盤時代已經(jīng)來臨。 A、主要經(jīng)濟技術指標： 小區(qū)居住總戶數(shù)： 1800 戶 征遷面積（蘭線）： 109365 平米 建筑用地面積（紅線）： 76800 平米 住宅總建筑面積： 平米 建筑密度： % 某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 27 容積率： 綠化率： 35% 停車位 :193 個 加頂層占 70%的建筑 面積為 :150000 平米 加陽臺總建筑面積為 :165000 平米 B、物業(yè)配比 多層住宅 獨立商鋪 社區(qū)配套：幼兒圓、活動中心、物業(yè)管理用房 以上數(shù)采用歷史數(shù)據(jù)，以最終設計方案為準。 西山片區(qū)住宅戶型配比圖 某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 28 54%35%10%1%兩房三房四房一房 從上圖可以看出，西山片區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型； 西山片區(qū)住宅面積配比圖 42%21%21%16%70—9 0平米90—1 00平米100 平米以上70平米以下 某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 29 從面積配比而言， 70— 90 平米為主力戶型，其次為 90— 100 平米戶型， 70 平米以下的小戶型所占比例極低。 通過西山片區(qū)面積和戶型配比分析，我們對本案戶型和面積配比持肯定態(tài)度，細微的調(diào)整建議在銷售摸底階段，根據(jù)市場登記和客戶反映，做適當調(diào)整。 通過借景、組景、添景多種手法，使住區(qū)內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)。 該項目毗鄰雅山，在景觀設計上應充分利用雅山的山景，同時利用小區(qū)水景設計，形成山水人家的居住效果，實現(xiàn)中國人幾千年來對山水居住風水孜孜追求。充分體現(xiàn)“仁者居山、智者居水”的人居環(huán)境理念。 其次，在景觀規(guī)劃上應凸顯出三維景觀效果：遠景 —— 山景；中景 — — 水景廣場；近景 —— 組團景觀植物、雕塑、小品和曲徑等。 同時建議將小區(qū)內(nèi)停車場改建地下（中心廣場地下）或組團外部，可考慮在中心大道旁設臨時停車位，解決停車和社區(qū)環(huán)境問題，真正實現(xiàn)人車分流。 無論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個便利的原則。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學校，社區(qū)建有幼兒園，結合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設施等，社區(qū)建設中基本滿足。 某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 30 價格定位分析 西山片區(qū)房地產(chǎn)價格走勢圖 1379143515801640056145600200400600800100012001400160018002021 2021 2021 2021均價上漲幅度 從上圖可以看出，西山片區(qū)住宅的價格最近幾年一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，但上漲幅度有所回落。上漲幅度回落主要受供應量增加影響，同時受連續(xù)價格上漲影響，價格滯漲的壓力也在增大。 因此在本案的定價中，因充分借鑒該片區(qū)項目定價和價格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價位為宜。在充分建立領導品牌形象的同某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 31 時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。 三、 SWOT 分析 交通便利，離市區(qū)主要區(qū)域 只有三站車程； 社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化率高達 35%； 萬平米超大規(guī)模社區(qū)； 圍合式布局、組團式規(guī)劃，動靜分區(qū)、視野開闊； 依山傍水，環(huán)境雅致； 社區(qū)廣場、超市、便利店、醫(yī)療等配套設施一應俱全； 54 小、 3 小、 34 中、 41 中、新農(nóng)大附中等教育配套完善； 米小徑深，全框架方正實用戶型，功能布局合理； 多層市場看好，消費需求旺盛； 片區(qū)市政形象不斷改善； 某某花園整合營銷方案 合勝房地產(chǎn)營銷公司 32 1大規(guī)模居民遷移和兩大主題公園進駐，全面提升片區(qū)形象； 1某市未來主要居住板塊，前景廣闊； 劣勢和問題點 周邊環(huán)境惡劣，嘈雜且污染嚴重； 片區(qū)形象較差，屬流動人口較多的區(qū)域； 城市配套有待完善，缺乏休閑和優(yōu)良的購物； 交通環(huán)境需要改善，僅有少數(shù)班次公交； 傳統(tǒng)居住區(qū)，居民素質(zhì)低； 期房； 企業(yè)知名度低，缺乏社會認知； 東西向房所占比例較高且面積過大，影響價格和銷售； 該片區(qū) 05 年開發(fā)量較大，市場競爭壓力提升； 西山片區(qū)消費總量有限，規(guī)模臨界點很難突破； 1目標市場層次偏低，對價格敏感度高； 1推廣范 圍大、周期長，風險可控度低；