【導讀】大鼎城市廣場二期項目。宏觀市場調(diào)查報告。重慶旭日房地產(chǎn)顧問有限公司

　　

【正文】 項目并不多，其 價值還沒有完全體現(xiàn)。 ? 規(guī)劃 沙區(qū)目前正在規(guī)劃將沙濱路從磁器口延伸至井口，長 公里， 20xx 年前建成。滴水巖 牛角沱濱江路（全長 公里）已經(jīng)正式開工，從而實現(xiàn)主城區(qū)嘉陵江濱江路全線貫通。 20xx 年建成。屆時，從朝天門經(jīng)上清寺到磁器口將形成一條完整的沿江快速通道，從沙坪壩直達解放碑只要 15 分鐘。 20xx 年建成的沙濱公園用地面積約 25000 平方米，位于沙坪壩區(qū)東部入口，沙濱路與下土灣路的交匯處，為兩條路之間的帶狀坡地，背靠平頂山，面向嘉陵江，與北濱路遙相呼應。它由市民休閑區(qū)、會展區(qū)和會議酒店區(qū)三部分 組成，東起下土灣路與濱江路的三岔路口，西止于山城奶粉廠，建成后將成為沙區(qū)東大門的標志性建筑。 沙濱公園的建設提升了沙濱路的休閑以及商業(yè)價值。從而在一定意義上提升了沙濱路的形象。為后期沙濱路住宅樓盤的開發(fā)做好區(qū)域準備。 29 編號： XRGDD01 ? 沙濱路房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 沙濱路的完善，拉近了主城與沙坪壩的距離，外區(qū)購房群體必然會增加，沙區(qū)樓盤 90％為本區(qū)消費的現(xiàn)象將得到改善。從而激活沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場的有效需求。沙區(qū)計劃在沙濱路建設 80 萬平方米建筑，打造標志性濱水地區(qū)，融居住、交通、辦公、娛樂休閑、社會公益等功能為一體。 、 南濱路 1）、自然環(huán)境 南濱路是南自鵝公巖大橋，北到大佛寺大橋的長江南岸濱江地帶，濱江岸線總長 15 公里 ,總面積約 平方公里。 整個南濱路規(guī)劃區(qū)用地呈啞鈴狀。地形總體東南高、西北低。區(qū)內(nèi)最高點位于騎龍脊長江電工廠高位水池處，海拔高程 米。最低點位于長江江邊，海拔高程 米，相對高差 米。 ? 北部：彈子石游園以北區(qū)域。地形呈兩級臺地，高差集中，用地較為平坦。 ? 中部：彈子石游園以南、海棠溪以北區(qū)域，地形走勢平行于長江，為一條狀山脊及 9 處點狀山頭，地形復雜，相對高差大。 ? 南部：海棠溪以西 、鵝公巖大橋以東區(qū)域。銅元局沿江地帶及南坪中心區(qū)地形呈平坦的兩級臺地，臺地邊緣為條狀山丘，呈 45 度與長江相交。 （注：資料來源《重慶規(guī)劃設計院重慶南岸濱江地帶城市設計》 20xx 年 10 月版。） 2）、南濱路歷史文化 30 編號： XRGDD01 ? 南濱路歷史文化資源厚重 南濱路被譽為“步步傳奇，一路傳說”。在南濱路的規(guī)劃范圍內(nèi)及周邊影響區(qū)域共有 18 處省級、市級及區(qū)級文物保護單位。南濱路尤其是在上新街碼頭，存在著大批的“開埠遺址”。英國海軍俱樂部、美國使館酒吧、安達森洋行、雞冠石法國教堂等別具風格的西式建筑分布在沿江小山丘上，有專家稱這 里是“重慶的外灘”。巴渝十二景有四景在南濱路，分別是黃葛晚渡、海棠曉月、龍門浩月、字水霄燈。 ? 南濱路歷史遺跡得到有效保護，傳統(tǒng)得以沿承 在南濱路的規(guī)劃方案中對不同類型的文物采用不同的手段對現(xiàn)有市、區(qū)兩級文物古跡進行嚴格保護，整治其周邊環(huán)境，劃定保護范圍和建設控制區(qū)。將依法并有機的和南濱路的新建筑相結(jié)合，打造特色南濱路。 （注：資料來源《重慶規(guī)劃設計院重慶南岸濱江地帶城市設計》 20xx 年 10 月版） 3）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 南濱路已經(jīng)被最新定位于全國第一個 RBD（游憩商務區(qū)）。作為 RBD 的核心，總部經(jīng)濟、會展經(jīng)濟、 水岸經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、創(chuàng)意經(jīng)濟將是南濱路的主要產(chǎn)業(yè)支撐。 CBD 與 RBD 比較表 (Comparison between CBD and RBD) 31 編號： XRGDD01 CBD RBD 傳統(tǒng) CBD（解放碑） 現(xiàn)代 CBD（江北嘴、彈子石） 南濱路 區(qū)位 最高中心性 處于城市中心區(qū) 邊緣 決定于自然或歷史的景點，或歷史區(qū)域內(nèi) 地價 高 較高，升值潛力 大 較高，升值潛力 大 職能 零售商業(yè)、餐飲、金融、保險等第三產(chǎn)業(yè) 商務、總部基地、信息咨詢、高尚住宅 會展、商務、總部基地、高尚住宅、游憩 形態(tài) 街區(qū)型、建筑物 層數(shù)較高 全新 打造，高層建筑物為主 步行街形式，或點狀，大型娛樂、購物中心、會議中心 歷史 經(jīng)長期形成，代表城市特色的地區(qū) 指導未來城市發(fā)展方向，在舊城基礎上重建 重慶開埠發(fā)祥地、巴渝 12 景獨占 4 景、慈云寺老街 人流變化規(guī)律 晚上人口增多；有假日人流峰值 白天人多，晚上人少；假日辦公活動停止，人流較少 白天游客多，晚上市民多；有假日人流峰值 主體人群 市民為主 工作職員、外地 商務人員為主 市民、游客、商 務人員為主 總部經(jīng)濟 ： 解放碑、南濱路、江北城都在提總部經(jīng)濟，而南岸區(qū)政府向市里爭取了政策，未來將有大量金融、證券 、保險行業(yè)的外資企業(yè)進駐南濱路。 會展經(jīng)濟： 會展經(jīng)濟對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動比是 1： 9，由于會展中心，未來南濱路上可能派生出幾百家與會展相關(guān)的中小型公司。 創(chuàng)意經(jīng)濟 :南岸區(qū)有郵電學院、江南大學城等科研院校，而創(chuàng)意經(jīng)濟就落戶在南濱路。 鼓勵入園企業(yè)或行業(yè)實行品牌運作，鼓勵企業(yè)增加研發(fā)和技術(shù)投入，規(guī)劃 2~3 個具有重慶特色的都市創(chuàng)意集群。如開設畫廊和藝術(shù)家工作室、游人手創(chuàng)館、新型廣告動漫影視圖片生產(chǎn)基地，聚集一批雕塑、油畫、版畫、中國畫等藝術(shù)原創(chuàng)工作室，以及相關(guān)的展示、傳播和銷售商店。 32 編號： XRGDD01 樓宇經(jīng)濟： 南 濱路未來樓宇開發(fā)量巨大， 中高檔住宅和商務樓將使南濱路成為重慶的經(jīng)濟效益高地。包括喜來登在內(nèi)的四家以上的五星級酒店、和黃的南濱大都會、黃葛渡公園的 50 萬平方米商業(yè)城等已經(jīng)開始修建。 水岸經(jīng)濟 :利用江岸旁的老建筑打造水景娛樂場所，現(xiàn)在的親水平臺、各種特色餐飲、酒吧已經(jīng)是風生水起。目前入駐南濱路的餐飲企業(yè)已經(jīng)超過了 70 家。（ 來源： 南濱路創(chuàng)新研究 課題組組長李勇， 20xx 年 2 月 24 日 ） 4）、 南濱路板塊商貿(mào)等配套 ? 南濱路商業(yè)地產(chǎn)供應體量 以前的南濱路是一個 3 公里長的帶狀，只有 3 萬多平方米，且均為臨時建筑。目前商業(yè)供應量主要 集中在第一大道、龍門浩、酒吧街，總供應量 10 多萬平方米。商家總數(shù) 70 余家。 三年內(nèi)商業(yè)物業(yè)的預期總供應量為 50 萬㎡。 當前主要供應項目：第一大道 11 萬 ㎡ 主要潛在供應項目：陽光 100 國際新城 20 萬 ㎡ 、和黃南濱路項目 6 萬 ㎡ 、中央大街（ 萬 ㎡ ）、武夷濱江（ 萬 ㎡ ） 南濱路 商業(yè)租售價格 物業(yè)形態(tài) 租金（元 /平方米 /月 售價（元 /平方米） 門面面積 （平方米） 臨時餐飲門面 3040 60—— 200 社區(qū)商業(yè) 70 120xx 50— 200平米 背街永久性商業(yè) 6080 16000 80 以上 面街永久性商業(yè) 80120 19000 200 以上 ? 酒店業(yè)發(fā)展令南濱路價值升級 喜來登和凱賓斯基 兩家國際五星級酒店已落戶南濱路。按規(guī)劃，在未來的南濱路上，共將誕生 4 家五星級酒店。 33 編號： XRGDD01 濱江房地產(chǎn)發(fā)展 、 整體分析 據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)，重慶濱江物業(yè)供應總量達到 1610 萬平方米。 瑞安 美麗山水 阿卡迪亞 同創(chuàng)項目 廊橋水岸 長安嘉濱水岸 北濱一號 北國風光 國興項目 國美項目 招商局項目 美渝香檳 春森彼岸 珠 江 太 陽城 和黃珊瑚水岸 海棠曉月 喜來登 融僑半島 龍 湖 觀 山水 陽 光 100 南 岸 區(qū) 渝 中 區(qū) 江 北 區(qū) 北 部 新 區(qū) 沙 坪 壩 區(qū) 九 龍 坡 區(qū) 34 編號： XRGDD01 1） 產(chǎn)品技術(shù)指標 綠化率超過 40%是目前濱江“花園”物業(yè)市場 生存的普遍條件，撇開單體公寓樓，我們所調(diào)查的項目綠化率大多在 40%— 50%。 容積率和產(chǎn)品的品質(zhì)有很大關(guān)系，在一定程度上容積率直接反映了產(chǎn)品的居住舒適度，容積率超過 4 的產(chǎn)品一般是單體公寓建筑。如下表為亮相濱江物業(yè)的容積率指標： 2） 戶型、面積比例 A、產(chǎn)品面積比例統(tǒng)計 濱江路 總概 規(guī)劃及定位 供應體量（估計） 典型樓盤 南濱路 15 公里 ,成為重慶 CBD 內(nèi)核的一條經(jīng)濟帶。 集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游、娛樂等為一體的最具人氣的旅游觀光帶和最具品位的人居環(huán)境地帶 800萬 平方米 陽光 100國際新城、怡景天域、龍湖觀山水、融僑半島、海堂 曉月藍濱城 武夷濱江 北濱路 全長達 11公里。 新型濱江經(jīng)濟帶、北部商貿(mào)中心亮點 600萬平方米 金砂水岸、 東方港灣 世紀金源 歐鵬 K城 珠江太陽城 沙濱路 全長 6公里。 集科研中心、商業(yè)小區(qū)、旅游景點為一體的濱江地帶綜合景觀長廊 160萬平方米 華宇金沙港灣 卓越美麗山水 長濱及嘉濱路 全長僅 公里。 重慶的城市景觀陽臺 50萬平方米 ?？蜑?、 東和灣 35 編號： XRGDD01 分析數(shù)據(jù)顯示 80— 110 平米的中等居家戶型是市場主力； 80 平米以下產(chǎn)品主要集中在長濱路的公寓住宅，受投資市場環(huán)境的影響，目前銷售狀況不是很好。 3） 濱江樓盤基本開發(fā)模式 濱江樓盤的開發(fā)與非濱江樓盤在開發(fā)原則上主要的不同在于對“濱江”資源的戰(zhàn)略利用。對于重慶的品牌企業(yè)而言，在品牌背景下，大多數(shù)發(fā)展商將“濱江”資源作為其利潤最大化的法寶，將“濱江”資源在中 后期開發(fā)。對于無重慶品牌背景或無其它強勢競爭力的發(fā)展商，則以“濱江”作為其競爭力導入期的砝碼之一。 4） 開發(fā)周期 濱江樓盤較少短平快項目，長期收益和利潤最大化是發(fā)展商基本開發(fā)原則。 36 編號： XRGDD01 分期開發(fā)以保證濱江價值的最大化是開發(fā)周期的指導思想。 5） 濱江樓盤產(chǎn)品特征 （ 1）濱江樓盤的外部空間及環(huán)境規(guī)劃特征 ? 利用基地有高有低的自然地形布置建筑樓體，幾個組團建筑高低錯落，豐富天際輪廓線。 ? 對于沿江面狹窄地塊，利用水池、噴泉打造中庭水景，建筑布局以 疏松式大圍合方式 或采用組團式 進行建筑平面布局 ，樓棟之間距離 較大， 通透性好 。主要分布于組團的四角地塊，以保證大多戶型能側(cè)看江 。 ? 采用品字形、蝶式設計等，做到最大面積的臨江面。 ? 內(nèi)部景觀環(huán)境營造上注重親水體驗。 （ 2）濱江樓盤的內(nèi)部空間亮點 ? 江景景觀較佳位置通常是大戶型； ? 客廳與主臥室臨江，或以客廳為亮點或以主臥為亮點彰顯濱江樓盤的景觀效果。 ? 臨江面客廳面寬 米 的較多，有的已達 米。 ? 主臥室采用 120 度弧形窗。 ? 180 度觀景陽臺。 ? 主臥室采用 L 型轉(zhuǎn)角大飄窗。 ? 濱江樓盤的一室一廳陽臺面積主要為 46 ㎡；二房二廳的陽臺面積主要為 6~10平方米；三房二廳以及四房二 廳的陽臺面積為 1220平方米。 6） 、消費者分析 ? 有濱江情節(jié)的消費群體（如濱江沿線原著居民、有過濱江體驗的其它群體、外地來渝中高端消費群體、投資類群體等）。 37 編號： XRGDD01 ? 有一定經(jīng)濟實力。 ? 區(qū)域選擇上仍以本區(qū)域及相鄰區(qū)域為主。 ? 購房動機以自住為主。追尋“我自清幽，而繁華在對岸”的生活。 、 重點板塊分析 、北濱路 1) 整體分析 春森彼岸 招 商 地 產(chǎn) 世