【正文】 ）個(gè)人住房按揭貸款 ? 按揭：以借款人用貸款資金所購資產(chǎn)作為貸款的抵押 ?個(gè)人購房按揭貸款（包括新房和二手房的按揭） ?個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款 ?個(gè)人住房加按揭貸款 ?個(gè)人住房減按揭貸款 ?個(gè)人建房貸款 ?個(gè)人住房接力貸款 ?（ 2）個(gè)人住房?jī)?chǔ)蓄貸款 ?住房?jī)?chǔ)蓄貸款合同 ——存款 ——貸款 ?（ 3）住房公積金貸款 ?（ 4）住房組合貸款 ?公積金 +商業(yè)性住房貸款 ?（ 5）住房裝修貸款 ?（ 6）個(gè)人商業(yè)用房貸款 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理 （略） ? 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素 ?長(zhǎng)期貸款的期限內(nèi)信用狀況的變化 ?作為抵押物的房產(chǎn)的狀況和價(jià)值 ?個(gè)人住房貸款借款人和貸款人的總體關(guān)系 ?銀行存款的穩(wěn)定性 ——流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：證券化的解決手段 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)形勢(shì)、政策與法律制度。 個(gè)人住房貸款的管理與運(yùn)作 （ 1）個(gè)人住房貸款的監(jiān)管政策與制度 ? 貸款成數(shù)：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%；對(duì)購房人所購第二套及以上住房、以及超大面積和高檔住宅的貸款首付款比例應(yīng)適當(dāng)提高； ? 貸款期限：最長(zhǎng) 30年 ? 貸款利率： 2021年 3月 17日開始由原來的管制優(yōu)惠利率轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)行下限控制（同一般貸款利率的下限） （ 2）銀行發(fā)放按揭貸款的前提 ?銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂協(xié)議：確認(rèn)房產(chǎn)項(xiàng)目符合銷售或預(yù)售條件、具有銷售資格；約定按揭貸款的額度、期限和成數(shù)上限，利率水平；開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，如擔(dān)保按期完工交付和對(duì)借款人提供還款擔(dān)保； ?借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同 ?借款人提供還款來源證明 （ 3）住房按揭貸款的發(fā)放管理和程序 ? 購房者提出貸款申請(qǐng) ? 房產(chǎn)開發(fā)商提供擔(dān)保 ? 銀行審查、審批 ? 簽約、公證 ? 辦理住房抵押權(quán)登記：向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)（房地產(chǎn)管理局）辦理住房抵押登記和期房抵押預(yù)登記手續(xù)（ ） ? 購買保險(xiǎn)：房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和借款人的人身險(xiǎn) ? 貸款發(fā)放 ? 按約還款：一般按月付按揭款 （ 4）按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理 ?抵押加擔(dān)保（房產(chǎn)商按約交付和為借款人提供還款保證） ?控制按揭貸款的成數(shù) ?銀行應(yīng)根據(jù)各地的市場(chǎng)情況制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的成數(shù)不超過 80% ?購買雙重保險(xiǎn)：財(cái)產(chǎn)和人身綜合險(xiǎn) ?銀行對(duì)貸款資金的使用進(jìn)行監(jiān)控，保證?？顚Ｓ? 借款人還款能力的控制： 次要的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，主要可以避免系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn) ?按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，超過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響生活質(zhì)量。 所以中國銀監(jiān)會(huì)在 2021年 9月發(fā)布的 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 中指出：“ 應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下（含55%）。 ” ?房產(chǎn)支出與收入比 =（本次貸款的月還款額 +月物業(yè)管理費(fèi)） /月均收入 ?所有債務(wù)與收入比 =（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi) +其他債務(wù)月均償付額） /月均收入 住房?jī)?chǔ)蓄積數(shù)貸款 （略） ?住房?jī)?chǔ)蓄貸款：存貸結(jié)合、一般先存后貸 ?住房?jī)?chǔ)蓄積數(shù)貸款：參加住房?jī)?chǔ)蓄貸款的客戶的存款達(dá)到一定數(shù)額和期限，即可獲得貸款的資格；可獲得的貸款額及期限按存款年積數(shù)的約定倍數(shù) 確定。 ?存款年積數(shù)的計(jì)算：存款年積數(shù) =存款期內(nèi)每日存款余額的累計(jì)和 /365 ?貸款積數(shù)的計(jì)算與控制： 貸款年積數(shù) =貸款額 貸款期限 ?貸款年積數(shù) ≤存款年積數(shù)的約定倍數(shù) ? 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的管理制度 ? 《 汽車貸款管理辦法 》 ：由人民銀行和銀監(jiān)會(huì)，自 2021年 10月 1日起施行 ? 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款及其種類 ? 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款：是指貸款人向個(gè)人借款人發(fā)放的用于購買汽車的貸款。 ? 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的種類：自用車貸款、商用車貸款、二手車貸款 ? 自用車是指借款人通過汽車貸款購買的、不以營(yíng)利為目的的汽車；商用車是指借款人通過汽車貸款購買的、以營(yíng)利為目的的汽車；二手車是指從辦理完機(jī)動(dòng)車注冊(cè)登記手續(xù)到規(guī)定報(bào)廢年限一年之前進(jìn)行所有權(quán)變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車。 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的管理制度 ? 《 汽車貸款管理辦法 》 ：由人民銀行和銀監(jiān)會(huì)公布，自2021年 10月 1日起施行 （ 1）貸款人： 包括商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社及獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)汽車貸款業(yè)務(wù)的 非銀行金融機(jī)構(gòu)（汽車金融機(jī)構(gòu)） （ 2）貸款條件： ? 中中國公民，或在中國境內(nèi)連續(xù)居住一年以上（含一年）的港、澳、臺(tái)居民及外國人； ? 具有有效身份證明、固定和詳細(xì)住址，且具有完全民事行為能力； ? 具有穩(wěn)定的合法收入或足夠償還貸款本息的個(gè)人合法資產(chǎn) ? 個(gè)人信用良好 ? 能夠支付本辦法規(guī)定的首期付款 ? 貸款人要求的其他條件。 ?個(gè)人汽車消費(fèi)貸款金額的確定方法（略） ?直客式和間客式：間客式又分為經(jīng)銷商和制造商主導(dǎo)型兩種 ?以銀行為主導(dǎo)的直客模式、 ?以經(jīng)銷商為主導(dǎo)的間客模式 ?以制造商為主導(dǎo)的間客模式：又稱為汽車金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的間客模式 ?按銀行個(gè)人信用評(píng)定達(dá) A級(jí)以上的客戶，可以所購車輛作抵押申請(qǐng)汽車貸款，貸款額度最高為所購車輛銷售款項(xiàng)的80% ?借款人以銀行認(rèn)可的國債、金融債券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、本行出具的個(gè)人存單進(jìn)行質(zhì)押的，貸款額度最高為質(zhì)押憑證價(jià)值的 90%——根據(jù)擔(dān)保品價(jià)值確定，但不能超過汽車價(jià)值的 80%。 ?其他消費(fèi)貸款（略） ?（一）個(gè)人綜合消費(fèi)貸款 ? 概念：是銀行向借款人發(fā)放的用于指定消費(fèi)用途的人民幣貸款。 ? 特點(diǎn)：個(gè)人綜合消費(fèi)貸款具有消費(fèi)用途廣泛、貸款額度較高、貸款期限靈活等特點(diǎn)。 ? 貸款金額：最低為 2021元，最高為 50萬元，由銀行根據(jù)借款人資信狀況及所提供的擔(dān)保情況確定具體貸款額度。 ? 貸款期限：分 6個(gè)月、 1年、 2年、 3年四個(gè)檔次。 ?具有完全民事行為能力的中國公民 ?有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力 ?能夠提供銀行認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押物擔(dān)保 ?遵紀(jì)守法，沒有違法行為及不良記錄 ?在銀行開立個(gè)人結(jié)算賬戶，并同意銀行從其指定的個(gè)人結(jié)算賬戶中扣收貸款本息。 ? 貸款期限： ?最長(zhǎng)不得超過 1年且不得超過質(zhì)押品的到期日，若以不同期限的多張存單或憑證式國債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限（這一規(guī)定沒有必要）。 ? 申請(qǐng)人條件： ?在中國境內(nèi)有固定住所、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口（或有效證明）、具有完全民事行為能力 ?有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力 ?沒有違法行為和不良信用記錄 ?能夠提供銀行認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)?；蚰芤院戏ㄓ行У姆慨a(chǎn)作抵押擔(dān)?；蚓哂写鷥斈芰Φ牡谌奖ＷC ?開立銀行個(gè)人結(jié)算賬戶，并且同意銀行從其指定的個(gè)人結(jié)算賬戶扣收貸款本息。 ?（四）個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款、個(gè)人旅游消費(fèi)貸款等專門用途的小額貸款 ?各銀行基本不再作為特殊的貸款種類進(jìn)行發(fā)放管理。 第六節(jié) 商業(yè)銀行的資產(chǎn)定價(jià) 《 戴國強(qiáng) 》 一、資產(chǎn)定價(jià)的基本原則 ?利潤(rùn)最大化原則 ?確保利息收入彌補(bǔ)資金成本及費(fèi)用 ?實(shí)現(xiàn)盡可能高的利潤(rùn) ?擴(kuò)大市場(chǎng)份額原則：競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià) ?保證貸款安全原則：區(qū)別業(yè)務(wù)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等，評(píng)定業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，進(jìn)而確定利率水平。 ? 維護(hù)銀行形象原則： 合法適度、避免惡性競(jìng)爭(zhēng) 二、貸款資產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 貸款利率 ?含義：貸款價(jià)格的主體：確定依據(jù) ? 貸款承諾費(fèi) ?含義：確定依據(jù) ?貸款承諾費(fèi) =（貸款利率 承諾準(zhǔn)備金資產(chǎn)收益率） 承諾準(zhǔn)備金比率 ? 貸款補(bǔ)償余額 ?含義：兩個(gè)計(jì)算部分（ ） ?目的：控制貸款客戶，變相提高利率，增加存款來源 ?貸款實(shí)際利率 =（貸款利率 補(bǔ)償余額存款利率） /（ 1補(bǔ)償余額比率） ? 隱含價(jià)格：含義，內(nèi)容，作用及影響 二、貸款資產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 貸款利率 ?含義：貸款價(jià)格的主體：確定依據(jù) ? 貸款承諾費(fèi) ?含義：確定依據(jù) ?貸款承諾費(fèi) =（貸款利率 承諾準(zhǔn)備金資產(chǎn)收益率） 承諾準(zhǔn)備金比率 ? 貸款補(bǔ)償余額 ?含義：兩處計(jì)算部分（ ） ?目的：控制貸款客戶，變相提高利率，增加存款來源 ?貸款實(shí)際利率 =（貸款利率 補(bǔ)償余額存款利率） /（ 1補(bǔ)償余額比率） ? 隱含價(jià)格：含義，內(nèi)容，作用及影響 三、貸款資產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素 ? 融資成本 ? 經(jīng)營(yíng)成本 ? 客戶融資風(fēng)險(xiǎn)：建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金 ? 客戶選擇權(quán)和其它利率風(fēng)險(xiǎn)：銀行的許多貸款均含有客戶選擇權(quán)，諸如提前還款權(quán)和利率上限，這些選擇權(quán)均有可能使銀行面臨利率風(fēng)險(xiǎn) ? 利率支付和分?jǐn)偡椒? ? 可貸資金比例 ? 資本金和盈利目標(biāo) ? 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)利率 ? 客戶給銀行帶來的整體利潤(rùn)：客戶貢獻(xiàn)度 四、貸款資產(chǎn)的定價(jià)方法 ?目標(biāo)收益率定價(jià)法： ?稅前產(chǎn)權(quán)資本（目標(biāo)）收益率 =（貸款收益 貸款費(fèi)用） /應(yīng)攤產(chǎn)權(quán)資本 ?由貸款利率計(jì)算得出的稅前產(chǎn)權(quán)資本收益率如果超過目標(biāo)收益率，則該定價(jià)可行；如果低于目標(biāo)收益率，則該定價(jià)應(yīng)當(dāng)調(diào)高才可行。 ?基礎(chǔ)利率定價(jià)法（市場(chǎng)龍頭定價(jià)模型）： ?貸款利率 =基準(zhǔn)利率（ LIBOR或 CHIBOR） +非優(yōu)惠客戶支付的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 +長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 ?成本加成定價(jià)法： ?貸款利率 =可貸資金的邊際成本 +銀行的營(yíng)業(yè)費(fèi)用 +用于彌補(bǔ)貸款違約的估計(jì)數(shù)額+銀行所要求的最低利潤(rùn)率 ?銀行優(yōu)惠貸款利率定價(jià)法： ?貸款利率 =貨幣市場(chǎng)借入資金的利息成本+用于彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的價(jià)差 ?風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)法 ?貸款利率 =銀行的利潤(rùn)率 +資金成本與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用率 +風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償（信用風(fēng)險(xiǎn)，抵押品價(jià)值） 客戶贏利分析定價(jià)法：基于客戶的貢獻(xiàn)度 ? 實(shí)質(zhì)為整個(gè)客戶關(guān)系的定價(jià)，定價(jià)的基準(zhǔn)是銀行從客戶處得到的整體收益率、即客戶貢獻(xiàn)度 : Re=(IC)/（ LD） ? Re表示客戶貢獻(xiàn)度，相當(dāng)于銀行從客戶那里等到的稅前凈收益率 ? I表示銀行某客戶提供貸款和其他服務(wù)收入之和，可稱為賬戶總收入，包括貸款利息、貸款承諾費(fèi)、現(xiàn)金管理服務(wù)費(fèi)、結(jié)算費(fèi)用、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用和數(shù)據(jù)處理費(fèi)用等； ? C表示銀行對(duì)該客戶提供貸款和其他服務(wù)的總成本，包括銀行員工的工資和獎(jiǎng)金、客戶信用調(diào)查評(píng)估費(fèi)用、存款利息支出、賬戶管理費(fèi)用以及籌集可放貸資金的成本； ? L表示銀行對(duì)該客戶的貸款額 ? D表示該客戶在銀行的平均存款余額剔除法定準(zhǔn)備金后的可用部分 ? LD表示客戶使用的超過該客戶存款的可放貸資金凈額。 ?當(dāng) Re＞ 0時(shí)，表示銀行從客戶的整體關(guān)系中獲得的凈收益為正，銀行在扣除所有費(fèi)用包括必要的資本收益后還有盈余，因此該項(xiàng)貸款定價(jià)即屬合理； ?當(dāng) Re＜ 0時(shí)，則表明貸款的定價(jià)不合理，要么貸款被否決、要么銀行提高貸款利率或者提高客戶服務(wù)收費(fèi)或者提高補(bǔ)償性存款的比例等要求來提高凈收益率。 第七節(jié) 證券投資業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理 ? 參看： 《 戴國強(qiáng) 》 ? 與 《 證券投資學(xué) 》 內(nèi)容基本相同：略 案例一：擔(dān)保貸款流失的責(zé)任應(yīng)由誰負(fù) ? 某銀行于 1999年 8月 24日向凱豐公司發(fā)放貸款 900萬元，期限為 1年；由好運(yùn)來公司提供連帶責(zé)任保證，保證期間為 2年。借款期間，凱豐公司分立為華豐公司和華納公司。根據(jù)分立協(xié)議，全部 900萬元的貸款及利息由分立后的企業(yè)各承擔(dān)二分之一。貸款銀行雖然知悉企業(yè)分立的整個(gè)過程，但對(duì)上述債務(wù)處理方案未出具書面意見。借款到期后，華豐公司歸還了 450萬元貸款本金及利息，而華納公司卻分文未還。因華納公司一直拒絕簽收銀行催收通知書， 2021年 11月 23日，貸款銀行對(duì)華納公司進(jìn)行了公證催收。 2021年 11月 27日，好運(yùn)來公司簽收了擔(dān)保人履行責(zé)任通知書。因貸款無望協(xié)商收回， 2021年 2月 2日，貸款銀行將華豐公司、華納公司和好運(yùn)來公司列為共同被告起訴到法院，要求法院判令三家公司清償借款。華豐公司、華納公司認(rèn)為貸款銀行的起訴已經(jīng)超出了訴訟時(shí)效，好運(yùn)來公司也認(rèn)為貸款銀行未在保證期間和保證合同的訴訟時(shí)效時(shí)主張權(quán)利，因此三家公司均提高抗辯不承擔(dān)償還責(zé)任。 思考題 ? 1．你認(rèn)為華豐、華納和好運(yùn)來三家公司均抗辯不承擔(dān)償還責(zé)任的理由有沒有法律依據(jù) ? ? 2．你認(rèn)為華豐公司、華納公司之間對(duì)原企業(yè)債務(wù)應(yīng)不應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任 ? ? 3．你認(rèn)為保證人簽收擔(dān)保人履行責(zé)任通知書的行為能不能改變貸款銀行喪失實(shí)體擔(dān)保權(quán)的事實(shí) ? 案例分析 ? 1．凱豐公司分立時(shí)，華豐公司、華納公司之間對(duì)原企業(yè)債務(wù)的承擔(dān)雖有約定，但債權(quán)人未明示認(rèn)可，根據(jù) 《 最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)民事糾紛案件若干問題的規(guī)定 》