【正文】 ）個人住房按揭貸款 ? 按揭：以借款人用貸款資金所購資產(chǎn)作為貸款的抵押 ?個人購房按揭貸款（包括新房和二手房的按揭） ?個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款 ?個人住房加按揭貸款 ?個人住房減按揭貸款 ?個人建房貸款 ?個人住房接力貸款 ?（ 2）個人住房儲蓄貸款 ?住房儲蓄貸款合同 ——存款 ——貸款 ?（ 3）住房公積金貸款 ?（ 4）住房組合貸款 ?公積金 +商業(yè)性住房貸款 ?（ 5）住房裝修貸款 ?（ 6）個人商業(yè)用房貸款 個人住房貸款的風險管理 （略） ? 個人住房貸款的風險因素 ?長期貸款的期限內(nèi)信用狀況的變化 ?作為抵押物的房產(chǎn)的狀況和價值 ?個人住房貸款借款人和貸款人的總體關系 ?銀行存款的穩(wěn)定性 ——流動性風險：證券化的解決手段 ?房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險：市場形勢、政策與法律制度。 個人住房貸款的管理與運作 （ 1）個人住房貸款的監(jiān)管政策與制度 ? 貸款成數(shù)：對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%；對購房人所購第二套及以上住房、以及超大面積和高檔住宅的貸款首付款比例應適當提高； ? 貸款期限：最長 30年 ? 貸款利率： 2021年 3月 17日開始由原來的管制優(yōu)惠利率轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵭邢孪蘅刂疲ㄍ话阗J款利率的下限） （ 2）銀行發(fā)放按揭貸款的前提 ?銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂協(xié)議：確認房產(chǎn)項目符合銷售或預售條件、具有銷售資格；約定按揭貸款的額度、期限和成數(shù)上限，利率水平；開發(fā)商應承擔的責任，如擔保按期完工交付和對借款人提供還款擔保； ?借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同 ?借款人提供還款來源證明 （ 3）住房按揭貸款的發(fā)放管理和程序 ? 購房者提出貸款申請 ? 房產(chǎn)開發(fā)商提供擔保 ? 銀行審查、審批 ? 簽約、公證 ? 辦理住房抵押權登記：向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關（房地產(chǎn)管理局）辦理住房抵押登記和期房抵押預登記手續(xù)（ ） ? 購買保險：房產(chǎn)的財產(chǎn)險和借款人的人身險 ? 貸款發(fā)放 ? 按約還款：一般按月付按揭款 （ 4）按揭貸款的風險管理 ?抵押加擔保（房產(chǎn)商按約交付和為借款人提供還款保證） ?控制按揭貸款的成數(shù) ?銀行應根據(jù)各地的市場情況制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的成數(shù)不超過 80% ?購買雙重保險：財產(chǎn)和人身綜合險 ?銀行對貸款資金的使用進行監(jiān)控，保證?？顚Ｓ? 借款人還款能力的控制： 次要的風險管理措施，主要可以避免系統(tǒng)性的風險 ?按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，超過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風險，并可能影響生活質(zhì)量。 所以中國銀監(jiān)會在 2021年 9月發(fā)布的 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 》 中指出：“ 應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有債務支出與收入比控制在 55%以下（含55%）。 ” ?房產(chǎn)支出與收入比 =（本次貸款的月還款額 +月物業(yè)管理費） /月均收入 ?所有債務與收入比 =（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費 +其他債務月均償付額） /月均收入 住房儲蓄積數(shù)貸款 （略） ?住房儲蓄貸款：存貸結合、一般先存后貸 ?住房儲蓄積數(shù)貸款：參加住房儲蓄貸款的客戶的存款達到一定數(shù)額和期限，即可獲得貸款的資格；可獲得的貸款額及期限按存款年積數(shù)的約定倍數(shù) 確定。 ?存款年積數(shù)的計算：存款年積數(shù) =存款期內(nèi)每日存款余額的累計和 /365 ?貸款積數(shù)的計算與控制： 貸款年積數(shù) =貸款額 貸款期限 ?貸款年積數(shù) ≤存款年積數(shù)的約定倍數(shù) ? 個人汽車消費貸款的管理制度 ? 《 汽車貸款管理辦法 》 ：由人民銀行和銀監(jiān)會，自 2021年 10月 1日起施行 ? 個人汽車消費貸款及其種類 ? 個人汽車消費貸款：是指貸款人向個人借款人發(fā)放的用于購買汽車的貸款。 ? 個人汽車消費貸款的種類：自用車貸款、商用車貸款、二手車貸款 ? 自用車是指借款人通過汽車貸款購買的、不以營利為目的的汽車；商用車是指借款人通過汽車貸款購買的、以營利為目的的汽車；二手車是指從辦理完機動車注冊登記手續(xù)到規(guī)定報廢年限一年之前進行所有權變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車。 個人汽車消費貸款的管理制度 ? 《 汽車貸款管理辦法 》 ：由人民銀行和銀監(jiān)會公布，自2021年 10月 1日起施行 （ 1）貸款人： 包括商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社及獲準經(jīng)營汽車貸款業(yè)務的 非銀行金融機構（汽車金融機構） （ 2）貸款條件： ? 中中國公民，或在中國境內(nèi)連續(xù)居住一年以上（含一年）的港、澳、臺居民及外國人； ? 具有有效身份證明、固定和詳細住址，且具有完全民事行為能力； ? 具有穩(wěn)定的合法收入或足夠償還貸款本息的個人合法資產(chǎn) ? 個人信用良好 ? 能夠支付本辦法規(guī)定的首期付款 ? 貸款人要求的其他條件。 ?個人汽車消費貸款金額的確定方法（略） ?直客式和間客式：間客式又分為經(jīng)銷商和制造商主導型兩種 ?以銀行為主導的直客模式、 ?以經(jīng)銷商為主導的間客模式 ?以制造商為主導的間客模式：又稱為汽車金融機構為主導的間客模式 ?按銀行個人信用評定達 A級以上的客戶，可以所購車輛作抵押申請汽車貸款，貸款額度最高為所購車輛銷售款項的80% ?借款人以銀行認可的國債、金融債券、國家重點建設債券、本行出具的個人存單進行質(zhì)押的，貸款額度最高為質(zhì)押憑證價值的 90%——根據(jù)擔保品價值確定，但不能超過汽車價值的 80%。 ?其他消費貸款（略） ?（一）個人綜合消費貸款 ? 概念：是銀行向借款人發(fā)放的用于指定消費用途的人民幣貸款。 ? 特點：個人綜合消費貸款具有消費用途廣泛、貸款額度較高、貸款期限靈活等特點。 ? 貸款金額：最低為 2021元，最高為 50萬元，由銀行根據(jù)借款人資信狀況及所提供的擔保情況確定具體貸款額度。 ? 貸款期限：分 6個月、 1年、 2年、 3年四個檔次。 ?具有完全民事行為能力的中國公民 ?有正當?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力 ?能夠提供銀行認可的有效權利質(zhì)押物擔保 ?遵紀守法，沒有違法行為及不良記錄 ?在銀行開立個人結算賬戶，并同意銀行從其指定的個人結算賬戶中扣收貸款本息。 ? 貸款期限： ?最長不得超過 1年且不得超過質(zhì)押品的到期日，若以不同期限的多張存單或憑證式國債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限（這一規(guī)定沒有必要）。 ? 申請人條件： ?在中國境內(nèi)有固定住所、有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口（或有效證明）、具有完全民事行為能力 ?有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力 ?沒有違法行為和不良信用記錄 ?能夠提供銀行認可的有效權利質(zhì)押擔?；蚰芤院戏ㄓ行У姆慨a(chǎn)作抵押擔?；蚓哂写鷥斈芰Φ牡谌奖ＷC ?開立銀行個人結算賬戶，并且同意銀行從其指定的個人結算賬戶扣收貸款本息。 ?（四）個人耐用消費品貸款、個人旅游消費貸款等專門用途的小額貸款 ?各銀行基本不再作為特殊的貸款種類進行發(fā)放管理。 第六節(jié) 商業(yè)銀行的資產(chǎn)定價 《 戴國強 》 一、資產(chǎn)定價的基本原則 ?利潤最大化原則 ?確保利息收入彌補資金成本及費用 ?實現(xiàn)盡可能高的利潤 ?擴大市場份額原則：競爭性定價 ?保證貸款安全原則：區(qū)別業(yè)務的市場風險、違約風險、利率風險等，評定業(yè)務的風險等級，進而確定利率水平。 ? 維護銀行形象原則： 合法適度、避免惡性競爭 二、貸款資產(chǎn)價格的構成 ? 貸款利率 ?含義：貸款價格的主體：確定依據(jù) ? 貸款承諾費 ?含義：確定依據(jù) ?貸款承諾費 =（貸款利率 承諾準備金資產(chǎn)收益率） 承諾準備金比率 ? 貸款補償余額 ?含義：兩個計算部分（ ） ?目的：控制貸款客戶，變相提高利率，增加存款來源 ?貸款實際利率 =（貸款利率 補償余額存款利率） /（ 1補償余額比率） ? 隱含價格：含義，內(nèi)容，作用及影響 二、貸款資產(chǎn)價格的構成 ? 貸款利率 ?含義：貸款價格的主體：確定依據(jù) ? 貸款承諾費 ?含義：確定依據(jù) ?貸款承諾費 =（貸款利率 承諾準備金資產(chǎn)收益率） 承諾準備金比率 ? 貸款補償余額 ?含義：兩處計算部分（ ） ?目的：控制貸款客戶，變相提高利率，增加存款來源 ?貸款實際利率 =（貸款利率 補償余額存款利率） /（ 1補償余額比率） ? 隱含價格：含義，內(nèi)容，作用及影響 三、貸款資產(chǎn)價格的主要影響因素 ? 融資成本 ? 經(jīng)營成本 ? 客戶融資風險：建立風險補償基金 ? 客戶選擇權和其它利率風險：銀行的許多貸款均含有客戶選擇權，諸如提前還款權和利率上限，這些選擇權均有可能使銀行面臨利率風險 ? 利率支付和分攤方法 ? 可貸資金比例 ? 資本金和盈利目標 ? 同業(yè)競爭利率 ? 客戶給銀行帶來的整體利潤：客戶貢獻度 四、貸款資產(chǎn)的定價方法 ?目標收益率定價法： ?稅前產(chǎn)權資本（目標）收益率 =（貸款收益 貸款費用） /應攤產(chǎn)權資本 ?由貸款利率計算得出的稅前產(chǎn)權資本收益率如果超過目標收益率，則該定價可行；如果低于目標收益率，則該定價應當調(diào)高才可行。 ?基礎利率定價法（市場龍頭定價模型）： ?貸款利率 =基準利率（ LIBOR或 CHIBOR） +非優(yōu)惠客戶支付的風險補償 +長期貸款的風險補償 ?成本加成定價法： ?貸款利率 =可貸資金的邊際成本 +銀行的營業(yè)費用 +用于彌補貸款違約的估計數(shù)額+銀行所要求的最低利潤率 ?銀行優(yōu)惠貸款利率定價法： ?貸款利率 =貨幣市場借入資金的利息成本+用于彌補風險和利潤的價差 ?風險定價法 ?貸款利率 =銀行的利潤率 +資金成本與經(jīng)營費用率 +風險補償（信用風險，抵押品價值） 客戶贏利分析定價法：基于客戶的貢獻度 ? 實質(zhì)為整個客戶關系的定價，定價的基準是銀行從客戶處得到的整體收益率、即客戶貢獻度 : Re=(IC)/（ LD） ? Re表示客戶貢獻度，相當于銀行從客戶那里等到的稅前凈收益率 ? I表示銀行某客戶提供貸款和其他服務收入之和，可稱為賬戶總收入，包括貸款利息、貸款承諾費、現(xiàn)金管理服務費、結算費用、財務顧問費用和數(shù)據(jù)處理費用等； ? C表示銀行對該客戶提供貸款和其他服務的總成本，包括銀行員工的工資和獎金、客戶信用調(diào)查評估費用、存款利息支出、賬戶管理費用以及籌集可放貸資金的成本； ? L表示銀行對該客戶的貸款額 ? D表示該客戶在銀行的平均存款余額剔除法定準備金后的可用部分 ? LD表示客戶使用的超過該客戶存款的可放貸資金凈額。 ?當 Re＞ 0時，表示銀行從客戶的整體關系中獲得的凈收益為正，銀行在扣除所有費用包括必要的資本收益后還有盈余，因此該項貸款定價即屬合理； ?當 Re＜ 0時，則表明貸款的定價不合理，要么貸款被否決、要么銀行提高貸款利率或者提高客戶服務收費或者提高補償性存款的比例等要求來提高凈收益率。 第七節(jié) 證券投資業(yè)務的經(jīng)營管理 ? 參看： 《 戴國強 》 ? 與 《 證券投資學 》 內(nèi)容基本相同：略 案例一：擔保貸款流失的責任應由誰負 ? 某銀行于 1999年 8月 24日向凱豐公司發(fā)放貸款 900萬元，期限為 1年；由好運來公司提供連帶責任保證，保證期間為 2年。借款期間，凱豐公司分立為華豐公司和華納公司。根據(jù)分立協(xié)議，全部 900萬元的貸款及利息由分立后的企業(yè)各承擔二分之一。貸款銀行雖然知悉企業(yè)分立的整個過程，但對上述債務處理方案未出具書面意見。借款到期后，華豐公司歸還了 450萬元貸款本金及利息，而華納公司卻分文未還。因華納公司一直拒絕簽收銀行催收通知書， 2021年 11月 23日，貸款銀行對華納公司進行了公證催收。 2021年 11月 27日，好運來公司簽收了擔保人履行責任通知書。因貸款無望協(xié)商收回， 2021年 2月 2日，貸款銀行將華豐公司、華納公司和好運來公司列為共同被告起訴到法院，要求法院判令三家公司清償借款。華豐公司、華納公司認為貸款銀行的起訴已經(jīng)超出了訴訟時效，好運來公司也認為貸款銀行未在保證期間和保證合同的訴訟時效時主張權利，因此三家公司均提高抗辯不承擔償還責任。 思考題 ? 1．你認為華豐、華納和好運來三家公司均抗辯不承擔償還責任的理由有沒有法律依據(jù) ? ? 2．你認為華豐公司、華納公司之間對原企業(yè)債務應不應該承擔連帶責任 ? ? 3．你認為保證人簽收擔保人履行責任通知書的行為能不能改變貸款銀行喪失實體擔保權的事實 ? 案例分析 ? 1．凱豐公司分立時，華豐公司、華納公司之間對原企業(yè)債務的承擔雖有約定，但債權人未明示認可，根據(jù) 《 最高人民法院關于審理與企業(yè)改制相關民事糾紛案件若干問題的規(guī)定 》