【導(dǎo)讀】最高人民法院２４日公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若。０９年１０月１日起施行。的權(quán)威，切實(shí)做好建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件民事審判工作。最高人民法院進(jìn)行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關(guān)部門和社會(huì)各界的意見。年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺(tái)。贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。盡管目前還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無法進(jìn)行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。所以，司法解釋將“登記”表述為。綜合實(shí)踐中有關(guān)共有部分界定爭(zhēng)議的實(shí)際情況并經(jīng)反復(fù)研究，司法解釋。門作出了兜底性的規(guī)定。主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、

　　

【正文】 標(biāo)。在公眾居住需求層次發(fā)生深刻變化的同時(shí)， 由于“住”、“商”目的之迥然不同所導(dǎo)致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時(shí)有發(fā)生。 物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！? 司法解釋對(duì)物權(quán)法作出了解釋性規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè) 主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。” 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說，按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性?！白「纳獭笔菍?duì)住宅法定用途的改變，是對(duì)既有秩序的破壞，為合理劃定一個(gè)便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商” 行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。 物權(quán)法司法解釋明確業(yè)主身份界定標(biāo)準(zhǔn)填補(bǔ)法律空白 “業(yè)主”是物權(quán)法第六章中的基礎(chǔ)性概念之一，但法律沒有對(duì)此作出規(guī)定。最高人民法院２４日公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的 解釋》確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。 “這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貫徹執(zhí)行物權(quán)法規(guī)定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確?！弊罡呷嗣穹?院民一庭負(fù)責(zé)人表示。 司法解釋同時(shí)規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 民一庭負(fù)責(zé)人解釋說，現(xiàn)實(shí)生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突。這部分人對(duì)共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強(qiáng)烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系 程度也更為直接和緊密，因此有必要對(duì)其“業(yè)主身份”問題進(jìn)行特別規(guī)定。 “為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對(duì)這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問題作出特別規(guī)定，即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活。同時(shí)，還可以引導(dǎo)這部分人及時(shí)辦理物權(quán)登記?！泵褚煌ヘ?fù)責(zé)人說。 物業(yè)不履行維修養(yǎng)護(hù)等義務(wù) 業(yè)主告狀法院支持 “物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相 關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。” 這是最高人民法院 24 日公布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說：“實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細(xì)，而對(duì)物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來進(jìn)行的。除此以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，往往對(duì)業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴(kuò)充了 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會(huì)額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。 車位、攤位等特定空間可認(rèn)定為專有部分 在認(rèn)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)過程中，如何認(rèn)定專 有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題。最高人民法院２４日公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案 件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對(duì)此作出了規(guī)定。 司法解釋規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人說，除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特 定空間及露臺(tái)等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列舉，即車位、攤位等。 此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。民一庭負(fù)責(zé)人說，天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。 2020727