【導讀】最高人民法院２４日公布了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若。０９年１０月１日起施行。的權威，切實做好建筑物區(qū)分所有權及物業(yè)服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次征求了有關部門和社會各界的意見。年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。述人群應當享有的權利造成損害。盡管目前還存在一些本應屬于專有部分卻無法進行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。所以，司法解釋將“登記”表述為。綜合實踐中有關共有部分界定爭議的實際情況并經反復研究，司法解釋。門作出了兜底性的規(guī)定。主的，應當認定其行為已符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。只要業(yè)主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、

　　

【正文】 標。在公眾居住需求層次發(fā)生深刻變化的同時， 由于“住”、“商”目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發(fā)生。 物權法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意?！? 司法解釋對物權法作出了解釋性規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè) 主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。” 最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應當經有利害關系的業(yè)主同意。未經有利害關系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。“住改商”是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便于操作的有利害關系業(yè)主的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商” 行為有利害關系的業(yè)主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。 物權法司法解釋明確業(yè)主身份界定標準填補法律空白 “業(yè)主”是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規(guī)定。最高人民法院２４日公布的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的 解釋》確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。 “這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。明確業(yè)主身份的界定標準，對貫徹執(zhí)行物權法規(guī)定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確?！弊罡呷嗣穹?院民一庭負責人表示。 司法解釋同時規(guī)定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。 民一庭負責人解釋說，現(xiàn)實生活中，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業(yè)主身份的標準，將與現(xiàn)實生活產生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系 程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業(yè)主身份”問題進行特別規(guī)定。 “為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權法律關系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認定問題作出特別規(guī)定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標準，也符合物權法的規(guī)定精神，適應現(xiàn)實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記?！泵褚煌ヘ撠熑苏f。 物業(yè)不履行維修養(yǎng)護等義務 業(yè)主告狀法院支持 “物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相 關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！? 這是最高人民法院 24 日公布的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。 最高人民法院民一庭負責人解釋說：“實踐中，很多物業(yè)服務合同約定內容并不十分詳細，而對物業(yè)服務管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關行業(yè)規(guī)范來進行的。除此以外，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了 物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業(yè)服務企業(yè)應盡義務所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務企業(yè)的義務。 車位、攤位等特定空間可認定為專有部分 在認定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權過程中，如何認定專 有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院２４日公布的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案 件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規(guī)定。 司法解釋規(guī)定，建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。 最高人民法院民一庭負責人說，除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特 定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。 此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。 2020727