【導(dǎo)讀】?？湾尬挥谥貞c渝中半島的朝天門黃金水岸線上，分兩期開工，一期工程占地面積為14000平方米,大型江景人文社區(qū)。本項(xiàng)目處于重慶市經(jīng)融、政治最集中的商業(yè)中心渝中半島朝天門區(qū)域板塊，該板塊位于兩江交匯處，在商業(yè)的帶動(dòng)下迅速的發(fā)展，房價(jià)大幅的提升，使得人口密集的渝中半島朝天門區(qū)域的土地更加寸土寸金。種種跡象表明，這一大的區(qū)域在行業(yè)內(nèi)的品牌影響力已輾露頭腳。區(qū)域市場容量與飽和程度還較大的提升空間。商業(yè)品牌形象、良好的經(jīng)營環(huán)境、完善的管理制度，將刺激商家的進(jìn)入，從而改變整體商業(yè)環(huán)境。的區(qū)域的車輛將增加、出行將更加方便，朝天門未來的開發(fā)及商業(yè)中心也將偏移到濱江路沿線，全面豐富、深化朝天門的消費(fèi)文化。

　　

【正文】 值得投資的項(xiàng)目，最后把目光鎖定在朝天門 本案，引出本案能帶給投資者的物質(zhì)與精神回報(bào)） 圓夢(mèng)篇：“朝天門 XXX 項(xiàng)目，我的幸福夢(mèng)想”或“最大的幸福，莫過于擁有” (從情感角度講述老重慶人的“朝天門”情結(jié)，以本項(xiàng)目的完美出 市圓這部分人的財(cái)富投資之夢(mèng) ) “專業(yè)”：資本家原始積累在何處？（投資回報(bào)率） “趣味”： 360 度的品牌生活：創(chuàng)業(yè)投資（最大限度的激發(fā)重慶人有閑錢人的“品牌生活方式”，生活的樂趣不僅在于奢侈享受，更在于懂得獲?。? ● 調(diào)整期與掃尾期（一個(gè)月）：強(qiáng)力促銷 主要宣傳手段：報(bào)版媒體、公關(guān)活動(dòng)展示、順馳獨(dú)有連鎖渠道模式等 宣傳思想： “ 新經(jīng)營管理消費(fèi)理念” 的市場管理模式逐漸成型，利用少量合理的廣告投入及現(xiàn)場銷售人員的引領(lǐng)和前期投資客戶的推薦，銷售人員更多的是挖掘老客戶、做好客戶按揭、經(jīng)營等一些的收尾和后續(xù)工作，爭取 體現(xiàn)出我司及開發(fā)商的專業(yè)形象和品牌口碑，并且順利的完成尾期的銷售工作。 錯(cuò)過了領(lǐng)舞 不能錯(cuò)過擁有，“天時(shí)、地利、人和”何為你所擁有？ 最后的財(cái)富機(jī)會(huì)，人生難得幾回搏 公關(guān)活動(dòng)及媒體策劃 我司認(rèn)為：無論是本項(xiàng)目的差異變化賣點(diǎn)選定，還是市場定位，目標(biāo)消費(fèi)者鎖定，都十分準(zhǔn)確，因而公共活動(dòng) /煤體計(jì)劃都應(yīng)該以“少數(shù)人的名利場 頂級(jí)品牌集中營”為主題，具體內(nèi)容在執(zhí)行階段具體呈現(xiàn)。 ●“品牌論壇” ●“華中品牌風(fēng)尚大典 —— 暨本項(xiàng)目招商新聞發(fā)布會(huì)”活動(dòng) 14 重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司 ●“名牌文化生活”投資征文 ●現(xiàn)場投資說明會(huì) ●“ 付出必有回報(bào)” —— 商鋪承租者免 1 年租金，以促銷尾盤 現(xiàn)場包裝及案場布置 ●商場包裝：商場玻璃墻圍繞項(xiàng)目主題理念展開，把客戶眼球吸引到本項(xiàng)目來，快速樹立項(xiàng)目形象，傳遞項(xiàng)目信息。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)進(jìn)程都進(jìn)行信息公開，并更換包裝，樹立項(xiàng)目信心。并能制造一波又一波的信息流，不斷撩撥投資者的投資熱情。 ●案場布置：對(duì)于銷售開盤、商場開業(yè)前對(duì)案場進(jìn)行包裝，制造開業(yè)預(yù)熱、制造新聞賣點(diǎn)讓媒體自動(dòng)為本案進(jìn)行報(bào)導(dǎo)與宣傳。商場開業(yè)前一周建議在外面建立導(dǎo)購指示牌，起到指示樓層布局的同時(shí)，樹立精神坐標(biāo)。 六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 分析與價(jià)值評(píng)估 返租銷售方案風(fēng)險(xiǎn)分析 建議本案采取的銷售方式是帶租賃銷售，即開發(fā)商先行招入經(jīng)營商家，然后再根據(jù)租金價(jià)格、鋪面位置進(jìn)行定價(jià)銷售，并在與商家租賃合同期內(nèi)保證買家利益，租賃合同期后能否租出或租金多少的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商不予承擔(dān)。 帶租賃銷售是一個(gè)針對(duì)商業(yè)投資者的促銷方法，帶租賃銷售的實(shí)施需要留意的事項(xiàng)有： 該類物業(yè)的租務(wù)市場是否成熟，需求是否殷切 所定的回報(bào)率是否高過現(xiàn)時(shí)的租金水平。若是太高，只是變相減價(jià)罷了 這兩個(gè)條件本案都具備，特別是 11%的年返租率將對(duì)投資者產(chǎn)生極大的吸引，即使降低 1 個(gè)點(diǎn) 的回報(bào)率仍在目前朝天門的返租市場極具競爭力。 盡管于此，帶租賃銷售于本項(xiàng)目仍具有風(fēng)險(xiǎn)。即使本案的回報(bào)率極具吸引力，一般的投資者仍會(huì)對(duì)帶租賃銷售存在下列疑慮： 經(jīng)營商的資金實(shí)力，經(jīng)營商是否夠?qū)嵙υ谧赓U期如期支付租金予投資者，投資者能否得到相應(yīng)的賠償、能否找到新的商家經(jīng)營。 物業(yè)的是否有較好的升值前景：即 5 年返租期滿后項(xiàng)目能否自行在租務(wù)市場上以如此高的租金租出該物業(yè)。 這將直接影響項(xiàng)目的銷售。 項(xiàng)目價(jià)格指數(shù)表明，目前朝天門市場普遍租金價(jià)格都相對(duì)于本項(xiàng)目較高，但是地段區(qū)域相比比本項(xiàng)目要好，所以存在的高價(jià)格 與高投資回報(bào)率給開發(fā)商所帶來的風(fēng)險(xiǎn)在本項(xiàng)目也能較好的得到平衡。 15 重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司 總結(jié)來說，因?yàn)橹貞c市在商業(yè)投資不景氣的環(huán)境下，朝天門租賃市場及買賣一直保持較高旺勢，在朝天門市場經(jīng)濟(jì)增長快速發(fā)展時(shí)期短期內(nèi)不會(huì)改變，約 11%的租金回報(bào)及 5 年的返租年限是較合理吸引到投資者的數(shù)字。返租銷售帶給開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)基本可以較大程度地弱化。 項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估 （ 1）物業(yè)品質(zhì)的提升與商業(yè)價(jià)值的升值 （ 2）區(qū)域商業(yè)空間的擴(kuò)展延伸 （ 3）商場自身品牌的升值 （ 4）其他 七、營銷推廣預(yù)計(jì)費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)我司對(duì)該項(xiàng)目自身的利弊因素及該區(qū)域市場同比商場 的綜合因素判斷得出下列數(shù)據(jù) 項(xiàng)目銷售均價(jià)： 總體均價(jià)： 29580 元 /m2， 一層均價(jià)： 39933 元 /m2， 二層均價(jià)： 20200元 /m2 項(xiàng)目銷售總額： 29580（總體銷售均價(jià)） *16821（銷售整體總面積） = 億元（總銷售額） 廣告宣傳費(fèi)用：（該費(fèi)用為實(shí)報(bào)實(shí)銷費(fèi)用） 總銷售額 *% = 萬元 代理提成費(fèi)用： 總銷售額 *% ~ % 銷售最終目標(biāo)： 在得到前期強(qiáng)力的廣告宣傳推廣和品牌商場形象包裝的支撐下，我司將按照銷售節(jié)奏的計(jì)劃于 2020年 2 月 1 日對(duì)市場進(jìn)行試探性放號(hào)宣傳并 推出開盤信息（一至兩個(gè)月的放號(hào)期），于 2020 年 3月 1 日正式開盤對(duì)項(xiàng)目商業(yè)商鋪進(jìn)行銷售，通過計(jì)劃確定銷售期至 2020年 8月 31日，并完成銷售總量的 80%銷售 。 在此次項(xiàng)目入市推廣之前，請(qǐng)先讓我介紹一下，我公司（ 重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司 ）的廣告渠道和推廣優(yōu)勢： ★連鎖經(jīng)營模式的優(yōu)勢： 重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司截止 2020 年 11 月 28 日前，在主城七區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)）共有連鎖店 51 家，擁有一線銷售人員 330名。 就此而言，貴司一旦和我們達(dá)成合作協(xié)議，就等于免費(fèi) 擁有了 51 個(gè)外賣場（遍步主城 7 區(qū)）和 330 名16 重慶順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司 銷售人員，這對(duì)于目前傳統(tǒng)的銷售模式是一個(gè)巨大的沖擊，在宣傳推廣中起到的作用是不言而喻的。 ★客戶資源的優(yōu)勢： 現(xiàn)有的客戶規(guī)模，按靜態(tài)方式計(jì)算： 每天重慶順馳公司銷售網(wǎng)絡(luò)（連鎖經(jīng)營中心基本店）平均接待客戶 600 人次，每周約 4200 人次，每月約 16800 人次，每年約 202000 人次，刨去其中重復(fù)接待，連鎖店與項(xiàng)目、項(xiàng)目與項(xiàng)目、店與店交叉的部分，即使按十分之一的比例計(jì)算，每月新增客戶到訪規(guī)模也在 2020 人次以上。 已成交客戶管理情況 重慶順馳公司信息中心通過與地產(chǎn)公司 、物業(yè)公司的配合，已掌握約 15000 客戶的基本資料。 從以上數(shù)據(jù)可以知道，在貴公司入市宣傳期間就已經(jīng)有了 15000 客戶的客戶基本蓄備量，比其他的中介公司更早一步占領(lǐng)市場。 ★資源渠道的優(yōu)勢： A、順馳置業(yè)網(wǎng)（ ）是順馳 (中國 )不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)旗下的互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)平臺(tái)，在 2020 年憑借著全新的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營模式、強(qiáng)大的網(wǎng)站功能、龐大的線下綜合服務(wù)體系、完善的企業(yè)內(nèi)部信息平臺(tái)迅速發(fā)展，成為中國房地產(chǎn)綜合服務(wù)網(wǎng)站的佼佼者。 網(wǎng)站現(xiàn)狀： (截止到 06 年 10月） 分站點(diǎn)數(shù)： 37 個(gè) Alexa 全球排名 :1,509名 日訪問量： 80 萬 注冊(cè)用戶： 86526 個(gè) 合作網(wǎng)站： 66 個(gè) 友情鏈接總數(shù)： 562 個(gè) B、 全房搜索是國內(nèi)首家為網(wǎng)民提供線真實(shí)有效服務(wù)的專業(yè)房屋搜索引擎，將傳統(tǒng)的選項(xiàng)查找轉(zhuǎn)換為更加人性化、便捷化的搜索模式，讓網(wǎng)上房源信息發(fā)布和查詢變得像呼吸一樣簡單。 目前 allfang 的工作人員已遍布全國 40 余個(gè)城市，架設(shè)千余個(gè)維護(hù)終端，二手房動(dòng)態(tài)房源信息量近百萬，并且在每一天都有大量的維護(hù)人員審核推薦房源以保證其準(zhǔn)確性?，F(xiàn)在更帶來即時(shí)互動(dòng)的商品房在線查詢系統(tǒng)，真正天下房源，一網(wǎng)打盡。