【導(dǎo)讀】化的中外合資物業(yè)管理公司。2020年12月，正式成為全國物業(yè)管理協(xié)會。區(qū)、世茂濱江新城等多個高檔物業(yè)小區(qū)，總面積逾200萬平方米。國內(nèi)知名，省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。公司以專業(yè)、高效、精干的原則，并根據(jù)公司未來的發(fā)展需要及。財務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù)部、安全管理部、管控中心。制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護計劃，建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案，為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。司樞紐環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門與人員，為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。操作規(guī)程與規(guī)范，不斷提高服務(wù)水平。中心隨時對值班、值崗員工進行檢查。監(jiān)督其在崗盡職及遵守公司制度，管理處召開本單位例會，安排布置當(dāng)天工作。種情況，能夠及時有效地得到解決。度，晝夜進行管區(qū)巡邏。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級證書。

　　

【正文】 專職人員定期巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時維修并上報安全管理部；維 修后的閘具、線路應(yīng)完好無損，使用良好。 配合年度修繕任務(wù)，定期進行安全檢查；每天查看儀表、監(jiān)視負荷用電、保證用電安全。 負責(zé)社區(qū)樓內(nèi)、外線路的維護，保證做到安全供電有保障；同時監(jiān)督超負荷用電，保證業(yè)主用電安全。 妥善處理因零線斷線造成的燒毀電器事故。 十三、社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理（非集中進戶） 制定健全的裝修管理服務(wù)制度（詳細見管理制度匯編） 業(yè)主申請裝 修時，管理員負責(zé)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，同時告知業(yè)主裝修注意事項。 業(yè)主裝修期間，物業(yè)公司定期對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格進行治安、消防和房屋安全管理；對社區(qū)內(nèi)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。 業(yè)主裝修結(jié)束后，及時進行檢查。及時對違反裝修協(xié)議的業(yè)主進行相應(yīng)處理，問題嚴重的上報當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T。 負責(zé)及時清運裝修垃圾，垃圾集中堆放時間不超過 24 小時。 十四、社區(qū)的 空置房管理 對于開發(fā)商待售的空置房屋，我公司將在接手管理后，每周定期派員進行設(shè)施設(shè)備及水 、電、氣的例行檢查工作，同時填寫空房檢查表，對于發(fā)現(xiàn)的問題及時派員修復(fù)。修復(fù)后及時記錄在案，備檔留存。 每半月組織保潔員進行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。 在冬季供暖期開始前和供暖結(jié)束后，我公司都將嚴格按照程序?qū)辗? 的供暖設(shè)施進行集中檢查，重點巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。 配合開發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能及的范圍內(nèi)為售樓部門提供各種方便。 附：空置房屋管理規(guī)定 為了加強未出售空置房屋的管理，明確空置房屋的管理責(zé)任，配合好開發(fā)公司的房屋銷售工作，防止空置房屋內(nèi)的物品丟失、損壞及其他意 外事件的發(fā)生，搞好空置房屋的看護工作，特制定本規(guī)定： 空置房屋的交接 各管理處所管范圍內(nèi)的空置房屋經(jīng)管家部、開發(fā)公司、物業(yè)管理處有關(guān)人員共同查驗登記，注明存在問題后，叁方進行簽字交接。 空置房屋鑰匙的管理 （ 1）空置房屋交接驗收后，應(yīng)將空置房屋的 1 把外門鑰匙交給管理處，由管理處設(shè)人保管，以備空置房屋的日常檢查、銷售看房及緊急情況的及時處理，其余鑰匙由管家部統(tǒng)一管理。 （ 2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問題保管人負全部責(zé)任。 （ 3）空置房屋售出業(yè)主需要進戶時，應(yīng)將所有房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明交出鑰匙數(shù)量，確認無誤后請業(yè)主簽字。 （ 4）空置房屋的鑰匙如在保管過程中發(fā)生丟失，管理處應(yīng)及時通知管家部，造成損失由各管理處負責(zé)。 空置房屋的管理 （ 1）空置房屋的日常管理由各管理處負責(zé)，各管理處要定期對空置房 屋進行檢查清掃，并對檢查情況詳細記載，每周一次。對室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行檢查時，如發(fā)現(xiàn)異常問題應(yīng)及時通知維修部門進行維修。 （ 2）管家部對各管理處空置房屋的看護情況進行不定期抽查。 （ 3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)借及存 放私人物品。 （ 4）任何人不得將空置房屋的水、電、煤氣、電話等私自提供給他人使用。 （ 5）除管理處空房看管負責(zé)人外，其他人進入空置房屋時必須由各管理處派專人陪同，以防止空置房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施丟失損壞。 （ 6）購房者看房時必須由銷售部工作人員親自帶領(lǐng)且銷售部人員必須佩帶胸卡示明身份，購房者看房或維修部門進行維修時，各管理處必須積極配合，并派專人陪同，看房或維修完畢后，陪同人員檢查并關(guān)閉水、電設(shè)施后方可離開，并在當(dāng)日值班記錄登記。 十五、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理 工程部負責(zé)社區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施的日常運行維護 實行 24 小時 不間斷運行，做好相應(yīng)運行記錄，并按規(guī)定期限保存。 保證系統(tǒng)正常運行，發(fā)生故障，及時排除。 智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對講系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運行維護系統(tǒng)等。 十六、社區(qū)的 財務(wù)管理 （一）財務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、內(nèi)容 1．工作模式 獨立核算，自負盈虧 2. 財務(wù)制度、預(yù)算、決算方式及內(nèi)容 （二）財務(wù)管理監(jiān)督制度 為認真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財務(wù)收支方針，完善“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理 的經(jīng)濟效益，杜絕不必要的開支，特制定財務(wù)監(jiān)督制度。 物業(yè)公司實行“內(nèi)部獨立核算”、“自負盈虧”的財務(wù)核算制度，堅持財務(wù)賬目公開，接受上級主管部門、業(yè)主委員會和業(yè)主對財務(wù)的監(jiān)督。 物業(yè)公司按時按期將財務(wù)報表向業(yè)主委員會及業(yè)主公布；年度財務(wù)賬目經(jīng)審計部門審計，公司總經(jīng)理簽字并加蓋公章后，向全體業(yè)主公布。 物業(yè)公司半年賬目于每年 7 月 20 日、年度賬目于次年 1 月 20 日在物業(yè)公司各管理處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。物業(yè)公司負責(zé)人在業(yè)主大會期間向大會作年度賬目收支說明。 業(yè)主對公布的賬目可以提出質(zhì)詢，物業(yè)公 司在接到質(zhì)詢后三日內(nèi)給予答復(fù) 向業(yè)主收取的物業(yè)管理費，嚴格按照市住宅和市物價局聯(lián)合發(fā)布的指導(dǎo)收費標準執(zhí)行。根據(jù)企業(yè)發(fā)展，管理標準和服務(wù)水平的提高、物價指數(shù)的上漲，今后物業(yè)管理服務(wù)費的變動將嚴格遵守《哈爾濱市物業(yè)管理條例》規(guī)定的程序，由業(yè)主委員會通過后執(zhí)行。 公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金的管理、使用和公開公布辦法將嚴格按照《哈爾濱市物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。 公司有償維修服務(wù)費標準、商務(wù)服務(wù)費收費標準，根據(jù)公司物業(yè)管理實際情況，參照市場價格，低于同行業(yè)收費標準執(zhí)行。 （三）財務(wù)管理 預(yù)算、決算方式 及內(nèi)容 總 則 第一條、為了規(guī)范公司的會計核算工作，真實、完整地提供會計信息，加強財務(wù)管理和財務(wù)核算工作，根據(jù)《中華人民共和國會計法》《企業(yè)會計制度》《公司章程》以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本制度。 第二條、公司財務(wù)管理體制實行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，獨立核算，自負盈虧。 第二章 核算原則 第三條、公司填制會計賃證、登記會計薄、管理會計檔案等要求，按照《中華人民共和國會計法》《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》和《會計檔案管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。 第四條、公司會計核算以人民幣為記帳本位幣。會計記帳采用借貸記帳法，會計記錄的 文字使用中文。 第五條、公司在會計核算時應(yīng)以實際發(fā)生的各項經(jīng)濟事項為依據(jù)，如實反映公司的經(jīng)營狀況以及經(jīng)營成果。 第六條、會計核算方法前后各期應(yīng)保持一致，不得隨意變更。 第七條、流動資產(chǎn)，是指可以在一年或者超過一年的一個經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等。 第八條、公司財務(wù)應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金銀行存款日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆登記。銀行存款應(yīng)按銀行名稱、種類進行明細核算。 第九條、現(xiàn)金的賬面余額必須與庫存數(shù)相符。銀行存款應(yīng)與銀行對帳單相符，并按月編制銀行存款余額調(diào) 節(jié)表，調(diào)節(jié)相符。 第三章 固定資產(chǎn) 第十條、固定資產(chǎn)，是指公司使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、工具等。不屬于經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在 2020 元以上，并且使用年限超過 2 年的，也應(yīng)作為固定資產(chǎn)。不具備以上條件的列為低值易耗品。 第十一條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)定義，結(jié)合本公司的具本情況，制定出適合于本公司的固定資產(chǎn)目錄、分類方法，每類 或每項固定資產(chǎn)的折舊年限，折舊方法，作為進行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。 第十二條、固定資產(chǎn)計價入帳，固定資產(chǎn)在取得時，應(yīng)按取得時的成本入帳。取得時的成本包括：買價、進口關(guān)稅、運輸和保險等相關(guān)費用，以及為使用固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。固定資產(chǎn)取得時的成本應(yīng)根據(jù)具體情況分別確定。 第十三條、購置的不需要經(jīng)過建造過程即可使用的固定資產(chǎn)，按實際支付的買價、包裝費、運輸費、安裝成本、交納的有關(guān)稅金等，作為入帳價值。 第十四條、自行建造的固定資產(chǎn)，按建造成該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出、作為入帳 價值。 第十五條、融資租入的固定資產(chǎn)，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的原帳面價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入帳價值。 第十六條、接受捐贈的固定資產(chǎn)，應(yīng)由捐贈方提供有關(guān) 憑據(jù)。如受贈的系舊的固定資產(chǎn)按上述方法確認價值，減去 該項資產(chǎn)的新的程度估價價值損耗后的余額，作為入帳價值。 第十七條、經(jīng)批準無償調(diào)入的固定資產(chǎn)，按調(diào)出單位的帳面價值加上發(fā)生的運輸費、安裝費等相關(guān)費用，作為入帳價值。 第十八條、固定資產(chǎn)的入帳價值中，還應(yīng)包括公司為取得固定資產(chǎn)而交納的契稅、耕地占用稅、車輛購置稅等相關(guān)稅費。 第四章 固定資 產(chǎn)折舊 第十九條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理地確定固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限和預(yù)計凈值，并根據(jù)科學(xué)發(fā)展環(huán)境及其他因素，選擇合理的固定資產(chǎn)折舊方法，按照管理權(quán)限，經(jīng)公司董事會批準，作為計提折舊的依據(jù)。 第二十條、固定資產(chǎn)折舊方法采用年限平均法： 年折舊率＝（ 1－預(yù)計凈殘值率）247。使用年限 月折舊率＝年折舊率247。 12 月折舊額＝固定資產(chǎn)原值月折舊率。 第二十一條、公司應(yīng)按月提取折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計提折舊，當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。 第二十二條、固定 資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊，提前報銷的固定資產(chǎn)不再補提折舊，所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)應(yīng)提的折舊總額。應(yīng)提的折舊總額為固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計殘值加上預(yù)計清理費用。 第五章 低值易耗品 第二十三條、凡在 2020 元人民幣以下， 500 元人民幣以上的非固定資 產(chǎn)的低值易耗品，公司應(yīng)指定專門部門購入管理，財務(wù)部門建帳。 第二十四條、低值易耗品核算方法，應(yīng)填制低值易耗品攤銷耗用明細表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準后，才能核銷。 第六章 經(jīng)營收入 第二十五條、收入是指公司在經(jīng)營服務(wù)活動中，所形成的經(jīng)濟利益 的總流入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 第二十六條、公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)收入的性能，按照收入確認的原則，合理地確認和計量各項收入。 第七章 成本和費用 第二十七條、費用是指公司為經(jīng)營提供服務(wù)所發(fā)生的經(jīng)濟利益的流出，其中包括：經(jīng)營費用、管理費用、財務(wù)費用。 第二十八條、公司各項費用支出，實行計劃、審批管理。各部門每年年初提出預(yù)支出計劃，經(jīng)財務(wù)部匯總后報給總經(jīng)理辦公會議審查，核定計劃后，實施各部門按計劃報銷。 第二十九條、對于借審批手續(xù)不完備的，財務(wù)部不得辦理借款業(yè)務(wù)。當(dāng)事人前次借現(xiàn)金使用情況不清，及時報銷的，報銷 憑證不符合規(guī)定的，財務(wù)部有權(quán)拒絕辦理再次借款。 第三十條、報銷憑證分類粘貼整齊，填寫好報銷單，經(jīng)當(dāng)事人簽字，證明人驗收，負責(zé)人簽字，財務(wù)部審核后，方可報銷。 第三十一條、各部門的報銷憑證，必須符合財務(wù)要求，有稅務(wù)局部門印簽，否則不預(yù)報銷。 第三十二條、凡是發(fā)現(xiàn)涂改，偽造報銷憑證，弄虛作假現(xiàn)象，給予解 聘處分，數(shù)額大、情節(jié)嚴重的要報告公安機關(guān)追究刑事責(zé)任。 第八章 利潤及利潤分配 第三十三條、利潤是指公司在一定會計期間內(nèi)的經(jīng)營成果，包括營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤。 第三十四條、營業(yè)利潤，是指主營業(yè)務(wù)收入減去主營 業(yè)務(wù)成本和主營業(yè)務(wù)稅金及附加，加上其他業(yè)務(wù)利潤，減去營業(yè)費用，管理費用，財務(wù)費用后的余額。 第三十五條、利潤總額，是指營業(yè)利潤加上投資收益，補貼收入，營業(yè)外收入、減去營業(yè)外支出后的余額。 第三十六條、凈利潤，是指利潤總額減去所得稅后的余額。 第三十七條、公司按月計算利潤，實現(xiàn)的利潤，按照國家稅收規(guī)定計算繳納所得稅。 （四）、物業(yè)管理費、代收、代繳費用收繳方式與方法 物業(yè)管理費及代收代繳的各項費用采取業(yè)主牡丹卡委托收繳為主，行政員上門收繳為輔的收費方式。 在社區(qū)進戶之初，我們將推行高效便捷 的牡丹卡自動繳費系統(tǒng)，同時為業(yè)主辦理牡丹卡，和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)費授權(quán)委托書，授權(quán)我公司可以通過銀行卡劃取代收代繳的各項費用。在費用發(fā)生后，我公司會及時將物業(yè)費等各項費用清單送到業(yè)主手中，待業(yè)主確認無誤后，在統(tǒng)一時間統(tǒng)一劃撥，劃撥完畢及時為業(yè)主開據(jù)收據(jù)。 對于未辦理牡丹卡的業(yè)主，我們將采取收費員主動上門收繳的方式， 以節(jié)省業(yè)主時間，同時收費員還將借此機會對業(yè)主進行回訪，調(diào)查物業(yè)服務(wù)情況。 （五）、專項資金管理及使用 專項維修資金的管理，我公司將嚴格按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但鑒于黑龍江省暫未執(zhí)行該規(guī)定，如開發(fā)商和 業(yè)主對此有相關(guān)約定，我公司將按照約定執(zhí)行。 十七、社區(qū)的商務(wù)服務(wù)： 商務(wù)服務(wù)工作是關(guān)系到業(yè)主生活、居住質(zhì)量的重要工作，公司根據(jù)社區(qū)的結(jié)構(gòu)和地理特征，以及公司近年開展商務(wù)服務(wù)工作的經(jīng)驗，準備把商務(wù)服務(wù)活動開展到業(yè)主生活、居住的方方面面，以豐富的服務(wù)項目，優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主的工作、生活創(chuàng)造方便、快捷、高效的環(huán)境。 （一）基礎(chǔ)服務(wù)： 包括送水、送奶；洗車、洗衣；假期兒童托教班；代訂牛奶；代訂報刊雜志；代叫出租車介紹家政服務(wù)；代請家教；組織商品展銷；調(diào)試家電等 （二）可選擇的管家式服務(wù) 海德國際社區(qū)建筑類型多 樣，購房業(yè)主的來源、層次、條件、需求也趨于不同，我們針對不同需求的業(yè)主，量身