【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目的可能性和必要性····································6. 第三章項(xiàng)目選址與項(xiàng)目建設(shè)條件·······························12. 第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容·····································15. 第五章組織機(jī)構(gòu)和人員保證·····································27. 第六章環(huán)境影響分析··············································29. 第七章投資估算及資金籌措·····································34. 第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)··············································41. 第九章項(xiàng)目的不確定性分析·····································47. 第十章項(xiàng)目社會(huì)效果及風(fēng)險(xiǎn)分析·············&

　　

【正文】 43030 萬元，因本項(xiàng)目建筑商業(yè)業(yè)態(tài)性質(zhì)不同，造成經(jīng)營模式不同，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)也相對(duì)獨(dú)立，故將項(xiàng)目投資分成 五星級(jí)酒店 、經(jīng)濟(jì)型酒店、 出售物業(yè)（住宅及配套 ） 三個(gè)部分 ，因其主體建造費(fèi)用分別占總的主體建造費(fèi)用的 %、 18/.11%和 %，配套費(fèi)用、其他費(fèi)用等同比例分?jǐn)?，酒店建設(shè)中的建設(shè)管理費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)將由五星級(jí)酒店這一業(yè)態(tài)承擔(dān) ； 流動(dòng)資金僅用于自營物業(yè) （五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店按 3： 1 分?jǐn)偅晃逍羌?jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、出售物業(yè)（住宅及配套）貸款分別為 120xx 萬元、 3500 萬元和 4500 萬元，故其建設(shè)期利息分別為1296 萬元、 378 萬元和 486 萬 元。 本項(xiàng)目 總投資 43030 萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用 32535 萬元（工程費(fèi)用 28954 萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 3581 萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用 6468 萬元、預(yù)備費(fèi)用 1627 萬元 、建設(shè)期貸款利息 2160 萬元、流動(dòng)資金 240 萬元 。 本項(xiàng)目 五星級(jí)酒店 總投資 23163 萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用 17900 萬元（工程費(fèi)用 15843 萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 2057 萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用 2602 萬元、預(yù)備費(fèi)用 1185 萬元 、建設(shè)期貸款利息 1296 萬元、 流動(dòng)資金 180 萬元 。 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 37 本項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)型酒店 總投資 7725 萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用 5795 萬元（工程費(fèi)用 5243萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 552萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用 1492萬元、 建設(shè)期貸款利息 378 萬元、流動(dòng)資金 60 萬元。 本項(xiàng)目 出售物業(yè) （住宅及其配套） 總投資 12143 萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用 8840 萬元（工程費(fèi)用 7867 萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 973 萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用 2374 萬元、預(yù)備費(fèi)用 442 萬元 、建設(shè)期貸款利息 486 萬元 。 具體 投資構(gòu)成及分?jǐn)偯骷?xì) 見表 71“ 項(xiàng)目投資估算表 ”和 表 72“ 項(xiàng)目出售物業(yè)和自營物業(yè)投資分 攤表 ” 。 二、 資金籌措： 估算項(xiàng)目總投資為 43030萬元，資金來源包括 自有資 金 23030萬元 、金融機(jī)構(gòu)借貸 20xx0 萬元考慮 。 項(xiàng)目自 有 資金比例 項(xiàng)目自有資金的來源為 嘉興 南苑置業(yè)有限 公司，投入金額 23000 萬元，占總投資金額的 ％。 債務(wù)資本籌措 除項(xiàng)目 自有 資金外，擬向銀行申請(qǐng)建設(shè)貸款 20xx0 萬元，貸款 20xx年年 中 開始每月均衡貸款年底全部到位 ，占總投資的 ％，貸款年利率按 ％計(jì)。 資金使用計(jì)劃和建設(shè)期利息。建設(shè)期為 3 年，第一個(gè)投資年底完成投資 14000 萬元；第二個(gè)投資 年度完成投資 15000 萬元 ；第 三 個(gè)投平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 38 資年度完成投資 14030 萬元 。貸款償還期限設(shè)為 3 年（即在 建設(shè)期 第 三年內(nèi) 開始利用物業(yè)銷售收入 還貸 ）。建設(shè)期內(nèi)貸款利息共計(jì) 2160 萬元。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)總投資（含建設(shè)期利息）合計(jì)為 43030 萬元 。 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 39 表 71 項(xiàng)目投資估算表 單位 :萬元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 (外幣單位為萬美元 ) 占建設(shè)投資比例 (%) 設(shè)備 費(fèi)用 安裝 工程 建筑 工程 其他 合計(jì) 其中外幣 一 建設(shè)投資 400 200 28354 11676 40630 1 固定資產(chǎn)費(fèi)用 400 200 28354 3581 32535 工程費(fèi)用 400 200 28354 0 28954 計(jì)容積率部分建筑 25224 25224 a 五星級(jí)酒店 建筑 7518 7518 b 經(jīng)濟(jì)型酒店建筑 5005 5005 c 五星級(jí) 酒店配套 建筑 5193 5193 d 住宅建筑 (含商業(yè)物業(yè)） 7509 7509 不計(jì)容積率部分建筑 2411 2411 綠化 119 119 場地、總圖、橋梁及道路 600 600 變配電及水電氣引入 400 200 600 固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 3581 3581 建設(shè)單位管理費(fèi) 434 434 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 1015 1015 可研安環(huán)勞編制費(fèi) 80 80 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 289 289 工程監(jiān)理費(fèi) 786 786 工程保險(xiǎn)費(fèi) 43 43 白蟻防治及新型墻體專項(xiàng)資金 104 104 市政配套設(shè)施費(fèi) 830 830 2 無形資產(chǎn)費(fèi) 用 6468 6468 土地出讓金及稅費(fèi) 6468 6468 3 遞延資產(chǎn)費(fèi)用 4 預(yù)備費(fèi)用 1627 1627 不可預(yù)見費(fèi) 1627 1627 價(jià)差預(yù)備費(fèi) 建設(shè)投資小計(jì) 400 200 28354 11676 40630 占建設(shè)投資比例（ %） 二 投資方向調(diào)節(jié)稅 三 建設(shè)期貸款利息 2160 2160 四 流動(dòng)資金 240 240 項(xiàng)目總投資 400 200 28354 14076 43030 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 40 表 72 項(xiàng)目出售物業(yè)和自營物業(yè)投資分?jǐn)偙? 單位： 萬元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 五星級(jí)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 出售物業(yè) 合計(jì) 一 建設(shè)投資 21687 7287 11657 40630 1 固定資產(chǎn)費(fèi)用 17900 5795 8840 32535 工程費(fèi)用 15842 5245 7867 28954 主體 建筑 工程費(fèi)用 15121 5005 7509 27635 綠化 65 22 32 119 場地、總圖、橋梁及道路 328 109 163 600 變配電及水電氣引入 328 109 163 600 固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 2057 552 973 3581 建設(shè)單位管理費(fèi) 317 0 118 434 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 559 180 276 1015 可研安環(huán)勞編制費(fèi) 58 0 22 80 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 158 52 79 289 工程監(jiān)理費(fèi) 430 142 214 786 工程保險(xiǎn)費(fèi) 24 8 12 43 白蟻防治及新型墻體專項(xiàng)資金 57 19 28 104 市政配套設(shè)施費(fèi) 454 150 226 830 2 無形資產(chǎn)費(fèi)用 2602 1492 2374 6468 土地出讓金及稅費(fèi) 2602 1492 2374 6468 3 遞延資產(chǎn)費(fèi)用 0 0 0 4 預(yù)備費(fèi)用 1185 0 442 1627 二 投資方向調(diào)節(jié)稅 0 0 0 三 建設(shè)期貸款利息 1296 378 486 2160 四 流動(dòng)資金 180 60 240 項(xiàng)目總投資 23163 7725 12143 43030 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 41 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)和依據(jù) 計(jì)算期 項(xiàng)目計(jì)劃從 20xx 年 01 月 開工建設(shè)、 至 20xx 年 12 月 建成， 整個(gè)項(xiàng)目 3 年內(nèi)完成建設(shè) 和招商引資、并達(dá)到開業(yè)條件 ； 即 20xx 年 1 月 開始對(duì)外營業(yè) ，從財(cái)務(wù)角度 ，項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)算期即為建設(shè)期 3 年 ， 經(jīng)營 期 取定為 15 年， 合計(jì) 按 18 年 考慮 。 基準(zhǔn)收益率的設(shè)定 本項(xiàng)目為 是以 酒店 和以綜合商業(yè)為主的 建設(shè)項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益和 較好 的社會(huì)效益。根據(jù)同類項(xiàng)目的特性和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，計(jì)算期 共 18年 （建設(shè)期 3 年、經(jīng)營期取 15 年 ），設(shè)定稅后財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 8％。 二、 項(xiàng)目的收入 本項(xiàng)目 是以 大型 酒店（包括 五星級(jí)酒店及其 配套 、經(jīng)濟(jì)型酒店 ） 和商住 為定位 的綜合商業(yè) 項(xiàng)目，具有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重效益性， 自 美國次貸危機(jī) 引發(fā)全球性金融危機(jī) 對(duì)我國的經(jīng)濟(jì) 、 尤其是出口造成了一定影響 以來 ， 我國 在擴(kuò)大內(nèi)需、以投資促消費(fèi)的積極財(cái)政政策下， 20xx 年以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在世界上可以說是一枝獨(dú)秀， 尤其是 經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū) 復(fù)蘇 更 快，經(jīng)濟(jì)朝著健康方向發(fā)展 、各種需求旺盛 。隨著 嘉興市和平湖 市經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展，導(dǎo)致 地產(chǎn)交易價(jià)格的大幅度上升。 另外， 隨著 長三角一體進(jìn)程的加快，旅游和商務(wù)活動(dòng) 對(duì)高檔次商務(wù)酒店提出了需求，本項(xiàng)目作為 平湖市內(nèi)較為綜合且有一定檔次 的 商業(yè) 項(xiàng)目，對(duì)提 升 平湖本平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 42 地 的開發(fā)檔次，為 當(dāng)?shù)?及 開發(fā)區(qū) 內(nèi)企業(yè)精英人士提供舒適的生活休閑環(huán)境，提升周邊辦公生活品質(zhì)，具有重要的意義 。 經(jīng)營模式 本項(xiàng)目最終產(chǎn)品分為 五星級(jí)酒店 及其配套 、 經(jīng)濟(jì)型酒店 和住宅等 經(jīng)營及出租產(chǎn)品 。其中： 五星級(jí)酒店 和經(jīng)濟(jì)型酒店 為經(jīng)營期的主營項(xiàng)目；住宅 （含配套商鋪） 擬在第三年完成銷售和資金回籠，當(dāng)年取得全部收入，售訖后則這一業(yè)態(tài)完成了生命周期，達(dá)到投資目的。 經(jīng)濟(jì)型酒店是本項(xiàng)目較為有特色的經(jīng)營項(xiàng)目。 經(jīng)濟(jì)型酒店并不是廉價(jià)酒店 ， 投資較少，運(yùn)營成本低，是經(jīng)濟(jì)型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對(duì)目的。經(jīng)濟(jì)型酒店 的本質(zhì)是負(fù)擔(dān)小、回報(bào)快 ，這兩個(gè)要素使經(jīng)濟(jì)型酒店的一般性規(guī)模和經(jīng)營定位相對(duì)有了一個(gè)范圍 。經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等 ； 而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客為主要目標(biāo)市場 。本項(xiàng)目的 五星級(jí)酒店 和經(jīng)濟(jì)型酒店在目標(biāo)客戶上形成互補(bǔ)，不會(huì)造成沖突，還能在人氣及商業(yè)方面形成聚集效應(yīng)。 國際服裝城商鋪業(yè)主長包房， 酒店經(jīng)營團(tuán)隊(duì) 與各大旅行社團(tuán)隊(duì)長期合作等因素所 將 帶來 穩(wěn)定 的客源， 提高酒店入住率； 酒店 經(jīng)營 由本項(xiàng)目建設(shè)單位南苑置業(yè)統(tǒng)一管理，南苑在酒店業(yè)的地位決定了在 經(jīng)濟(jì)型酒店酒 店管理上 亦將取得 成功 。 收入測算 根據(jù)項(xiàng)目目前周邊的市場及價(jià)格，該地區(qū) 住宅、 酒店商務(wù)及 房產(chǎn) 銷售 收入 和物業(yè)經(jīng)營收入 仍 將保持平穩(wěn)態(tài)勢的市場預(yù)期 。 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 43 本項(xiàng)目的收入 分為兩大類，一是出售各類物業(yè) （住宅及其配套） 的銷售收入，二是經(jīng)營 和 出租物業(yè)取得的營業(yè)收入，具體如下 ： ⑴ 銷售收入 A、住宅銷售，面積 28667 平方米，單價(jià) 5000 元 /平方米； B、配套商鋪銷售，面積 3568 平方米，單價(jià) 8000 元 /平方米； C、車位銷售，地上 萬元 /個(gè)、地下 4 萬元 /個(gè)，地上 85 個(gè)、地下 151 個(gè)； 銷售收入合計(jì) 18509 萬元， 在建設(shè)期 第 三 年初取得 銷 售許可證、當(dāng)年售完， 為 年度 收入。 ⑵ 營業(yè)收入 A、 五星級(jí)酒店 客房經(jīng)營，共 150 間，入住率按 80%、平均單價(jià)為600 元 /間 .天， 365 天； B、經(jīng)濟(jì)型酒店 客房經(jīng)營，共 200 間，入住率按 90%、平均單價(jià)為300 元 /間 .天， 365 天； C、會(huì)議收入，會(huì)議區(qū)面積 1300 平方米， 12 元 /平方米 .天，年會(huì)議按 180 天計(jì)算； D、餐飲經(jīng)營， 10 萬元 /天，共 365 天； E、 五星級(jí)酒店 一層商業(yè)面積約 370 ㎡ ,按年租金收入 200 萬元估算； F、 五星級(jí)酒店 四、五層娛樂面積 3000 ㎡ , 按年租金收入 300 萬元估算。 營業(yè)收入 每個(gè)營業(yè)年度 合計(jì) 9030 萬元，在第 四 年即經(jīng)營期第一年開始每年都可以取得，未考慮漲價(jià)因素。 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 44 預(yù)測總銷售及租金收入情況 見 表 8－ 2“收入和流轉(zhuǎn)稅及附加估算表 ”。 三、 總成本費(fèi)用 一是 出售物業(yè) （住宅 及其配套 ） 取得 銷售收入 所對(duì)應(yīng)的總成本費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目投資估算表， 出售物業(yè) （住宅）的總 投資即 12143 萬元為各類可 出售物業(yè) 的總成本。 二是經(jīng)營 和 出租物業(yè) 的 總成本 ， 包括： 經(jīng)營直接成本 、 人工成本、修理費(fèi) 、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷、 營業(yè)費(fèi)用、 管理費(fèi)用 和利息支出 等 ： 經(jīng)營直接成本：其中客房收入按相應(yīng)收入的 10%、會(huì)議 收入按相應(yīng)收入的 15%、餐飲收入按相應(yīng)收入的 30%、商業(yè)收入按相應(yīng)收入的10%、娛樂收入按相應(yīng)收入的 15%估算。 人工成本 ：按 250 人、人均 4 萬元 /年 估算 。 修理費(fèi)：按收入的 3%考慮。 固定資產(chǎn)折舊 ：按 40 年直線折舊。 無形資產(chǎn)攤銷 ：按 40 年直線攤銷。 營業(yè)費(fèi)用：按收入的 3%考慮。 管理費(fèi)用 ：按收入的 5%估算。 利息支出：經(jīng)營期初尚有 4552 萬元未還金額，在經(jīng)營期第一年還訖，詳見 表 8－ 3“借款還本付息估算表 ” 成本預(yù)測情況詳見表 8－ 1“總成本費(fèi)用 估算表（含建設(shè)期和經(jīng)營期） ” 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請(qǐng)報(bào)告 45 四 、 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 指標(biāo)