【導讀】2020年上半年深圳市共銷售商品房萬平方米，同比增長%。商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。2020年上半年全市商業(yè)用地出讓面積為萬平方米，同比減少%。說明隨著城市中心的西移，福田的商業(yè)核心地位正在形成。門的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競爭愈演愈烈。商業(yè)物業(yè)銷售嚴重不暢已是不爭的事實。量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢。到?jīng)_擊，而由此可能導致?lián)Q樓欲望高漲，豪宅消費群擴大。隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的焦點。年內(nèi)中心區(qū)住宅項目及地鐵沿線項目將繼。這些樓盤大多具有質(zhì)素較高、開發(fā)商實力較。從總體銷售情況來看，樓盤的銷售率有較大幅度的提高。推出，銷售情況良好，說明龍華已開始受到市場的關(guān)注。2020年深圳房地產(chǎn)市場較去年趨勢更明顯、特點更突出。寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤構(gòu)成之。味著深圳公房上市將正式啟動，可上市公房數(shù)量約有14萬套。由市規(guī)劃國土局和商報社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會，

　　

【正文】 說明。建議尺寸 300X300。 ◆ 6 樓電梯前室 ——按照交樓標準裝修完畢（ 20 20前） ◆ 內(nèi)街 ——完成展示功能的裝修 ，主題圍繞新人類來展開?？梢哉故拘氯祟惖钠放啤⑸罘绞?、人物形象等。其平面按照正式經(jīng)營的內(nèi)街布局，可以設(shè)立一些小品及綠化、經(jīng)營貨架休閑坐凳等。 2）形象包裝 ◆ 商場樓書 ——商場部分兩冊，一冊主要圍繞投資回報展開，具體內(nèi)容包括片區(qū)商業(yè)前景分析與展望、新人類主題商場的前景展望、商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營公司的總體運作、商場的平面布局圖及案例分析等。以理性分析為主。另一冊主要以介紹新人類的生活方式、領(lǐng)袖人物、新人類的生活品牌、知名店家的地址及主要娛樂場所的地址等，使之成為新人類朋友生活指南。 ◆ 塔樓部分手冊 ——以客戶通 訊的形式展開，介紹項 目的資料及周邊（如：振中路的工程進度等）的變化。 第三階段 ——商場強銷期 1）現(xiàn)場包裝 ◆ 形象墻 ——主要圍繞新人類主題展開。 2）形象包裝 ◆ 新人類品牌介紹之二 銷售渠道選擇和設(shè)計 根據(jù)項目的特征及銷售的不同階段，選擇不同的銷售渠道。 第一階段（內(nèi)部認購期） 為了節(jié)約成本，本階段的銷售渠道相對單一，主要以現(xiàn)場包裝為主。 1）地盤包裝 ——包括樓體條幅、形象墻、售樓處、地盤 POP 等。 2）公交站牌廣告 ——華強北路，深南大道上海賓館段。 3）天虹商場東西側(cè)的廣 告位。 第二階段（公開發(fā)售兼塔樓強銷期） 本階段是樹立項目形象、實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵階段。 1）現(xiàn)場 ——條幅、 POP、圍板及形象墻等 2）深圳媒體 ——特報、商報、南方都市報 3）香港媒體 ——香港東方報、香港看樓團、香港展銷會 4）車體廣告 ——3 路、 11 101等 5）網(wǎng)站 ——搜房、銀時通等證券類、其它綜合類知名網(wǎng)站 6）有限電視臺的證券背板及電視片插播 7）世聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶及世聯(lián)員工推薦 8）春交會 9）在羅湖口岸設(shè)看樓直通車、廣告牌 10）世聯(lián)香港公司推廣 11）華強北與深南大道的交匯處顯示屏 第三個階段（商場強銷期） 1）銷售現(xiàn)場 ——形象墻、內(nèi)街、售樓處、條幅、 POP 掛旗、增設(shè) 24層單位 AA B B5 戶型各一套。 2）車體廣告 —— 11 216路等，力爭覆蓋盡可能完整的區(qū)域。 3）深圳媒體 ——特報、商報、南方都市報等 4）有線電視背景板及其它節(jié)目插播 5）戶外廣告牌 ——羅湖口岸、上海賓館附近、華強北路等 6）世聯(lián)香港公司推廣 7）網(wǎng)站 8）?？O(shè)定取閱處（如：網(wǎng)吧、周邊酒樓等） 導示系統(tǒng)設(shè)計 由于項目的昭示性不強，但地盤距華強北商業(yè)區(qū)、離天虹商場的距離較近，因 此，導示系統(tǒng)的設(shè)計考慮 4 條： 1） 華強北路與深南大道交界處至地盤 2） 上海賓館至地盤 3） 振華路與華富路的交界處設(shè) POP 掛旗至中航路 4） 華強北路與振華路交界處設(shè) POP 掛旗至中航路 廣告策略及銷售方案及預算 住宅部分由于本項目的推廣主題 “事業(yè)、生活、從容屬地 ”是針對街區(qū)價值及戶型定位展開的，住宅部分的推廣重點應(yīng)放在平面廣告及銷售資料方面。 商場部分的推廣由于客戶群相對集中，投資客更相信現(xiàn)場感覺，因此商場部分推廣重點放在現(xiàn)場包裝及展示地塊的發(fā)展前景。 根據(jù)項目的特征，建議選用 “循序漸進策略 ”與 “強勢推廣策略 ”組合。旨通過 “循序漸進策略 ”媒體炒作、各種活動營銷，使更多的人了解新人類具有巨大的消費力，從而為項目的商場部分的銷售作好鋪墊。 在開盤期，建議采用 “強勢推廣策略 ”，讓項目迅速享名深圳，爭取盡快消化。因為本項目具有特質(zhì)性和獨有性，在市場接受后，相對在廣告上不需要大的投入量。后期的推廣建議主要采取活動營銷為主。 廣告的階段安排及預算 ① 第一階段：概念炒作期（推廣期） 時間： 2020年 1 月 26日 ——2020年 2 月 25 日 主題： 新人類的特征及品牌介紹。 廣告媒體的選擇及安排： 以深圳商報 、南方都市報為主，輔助以互聯(lián)網(wǎng)站 一般每 2 周南方都市報、商報各一次，指定版面和大小，暫定版面大小為 1/3 版、套紅； 活動安排： 11 月 24日 —27日，住交會 本階段的費用預算表 費用 項目 單價（萬元） 次數(shù) 小計（萬元） 商報 2 南方都市報 4 住交會 15 公交站牌 28 深南大道或口岸附近廣告牌 30 網(wǎng)站 10 合計 注：以上表中所示價格，商報按照 90折優(yōu)惠。 ② 第二階 段：公開發(fā)售期（塔樓強銷期） 時間： 2020年 3 月 1 日 ——2020年 6月 1日 主題：以樓盤售賣（形象廣告）為主，兼顧新人類概念的繼續(xù)推廣（軟文炒作）；住宅部分； 媒體選擇： （周均 1 次） （周均 1 次） （ 2 周 1 次） （共 4 次） （共 60天每天 30秒） 、綜合類等網(wǎng)站作廣告。 （共 5 次） （ 6 次） 活動安排： ，新人類禮品贈送（ 800—1000份）； （四次）； 性業(yè)主交流會（ 2 次）； （ 4 個展位）。 費用預算 深圳報紙廣告預算表（一） 費用 項目 均價（萬元） 版面大小 次數(shù) 小計 特報 全版、半版彩色 12 商報 1/2 版彩色 12 證券時報 6 南方都市報 6 投資導報 5 網(wǎng)站 合 計 香港報紙廣告及看樓團預算表（二） 費用 項目 單價（萬港幣） 說明 次數(shù) 小計（萬港幣） 東方報 8 內(nèi)頁半版彩色 4 32 看樓團 2 每次 2 個車 4 合計 40 電視廣告及座談會等活動預算表（三） 費用 項目 單價（萬元） 說明 次數(shù) 小計（萬元） 電視廣告 不含制作費 60 36 展銷會 4 個展位 1 新人類禮品 30 1000 業(yè)主交流會 2 2 免費自助網(wǎng)吧 免費自助酒吧 合計 67． 2 第二階段費用總計約為人民幣 萬元，港幣 40萬元。 ③ 第三階段：穩(wěn)定消化期。 日期： 2020年 6 月 1 日 —9 月 30日 主題：新人類主題商場 廣告安排及媒體選擇：視上二個階段的統(tǒng)計情況再作安排。 費用預算：常規(guī)來看，本階段的廣告量不大。所占比重輕，就本項目而言，約 80萬元即可。 現(xiàn)場包裝及預算 根據(jù)前面關(guān)于分階段現(xiàn)場包裝的內(nèi)容，統(tǒng)計計算。 1）地盤包裝 地盤包裝表（一） 費用 項目 單價（元） 數(shù)量 小計（萬元） 圍墻及圍板 280元 /平方米 200平方米 導示牌 2500元 /個 4 個 掛旗 250元 /組 150面 條幅 18 2500平方米 行道樹修剪 800元 /棵 19棵 人行道整改 120元 /平方米 600平方米 門前廣場（含綠化、小品等） 250 450平方米 內(nèi)街 400元 /米 160 合計 銷售中心是地盤包裝的重要 組成部分，這里列舉的項目綜合包括了硬件和軟件兩大部分。 地盤包裝表（二） 項目 單價 . 數(shù)量 小計（萬元） 裝修 2020元 /m2 400m2 80 商場部分的橫剖面模型 萬 1 總體模型 6 1 展板 1200元 /塊 15 背景板 400元 /m2 18 其它 合計 備注：內(nèi)部家私、放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計入。 2）樣板房、看樓通道及會所展示空間 根據(jù)常規(guī)銷售經(jīng)驗，樣板房可以 銷售，其裝修費用可作為房款附加。因此，本項不計入包裝的成本。 展示會所可以按照交付使用的標準裝修，也不計入銷售包裝成本。 本樓盤的看樓通道需要專門處理的面積不大，本費用計入銷售中心不可預見費用一項，不再單列。 3）宣傳品細目及預算 本項目除樓書外，還需 “新人類專刊 ”，準備相關(guān)的資料 VCD，制作 30 秒的電視廣告。 項目 單價 數(shù)量 小計（萬元） 塔樓樓書 20元 /本 6000本 商場樓書 13元 /本 2020本 新人類專刊及月刊 10元 /本 9000本 單張（含住宅及商場部分） 1． 7 元 /份 10000 廣告拍攝、制作（ VCD 用） 30 VCD 6 元 /片 3000片 18 紙袋 3 元 /個 6000個 合計 以上預算及項目僅是我們現(xiàn)階段的初步計劃，詳細方案需與廣告公司確定后，另行提供。 注：費用預算不含廣告公司的設(shè)計費。 第五篇 價格策略 略