【正文】 煙感報(bào)警探測(cè)器。216。 廣播系統(tǒng)吸頂或壁掛設(shè)置，可用作背景音樂和緊急廣播通知。216。 給排系統(tǒng)采用變頻水泵，確保水壓穩(wěn)定，給排水管材料采用較高的材料標(biāo)準(zhǔn)。216。 三表遠(yuǎn)傳計(jì)量水、電、氣采用專門控制管理系統(tǒng)進(jìn)行集中管理，統(tǒng)一收費(fèi)，并及時(shí)提醒用戶繳費(fèi)。注：除衛(wèi)生間外，所有的水氣管道均集中設(shè)置于陽臺(tái)內(nèi)側(cè)，僅預(yù)留接口，由客戶自行選擇搭接的方式。五、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn) 1．大堂和首尾電梯間216。 大堂采用對(duì)開地彈玻璃門216。 地面采用大理石和花崗石拼花216。 ，剩余部分刷涂料216。 天花作造型吊頂處理2．過道216。 地面鋪防滑地磚216。 高級(jí)磁磚做墻面踢腳線，刷乳膠漆，配各種風(fēng)情裝飾畫216。 天花：石膏板吊頂216。 照明：吸頂燈或壁燈，燈具應(yīng)注重造型，如可考慮用金屬燈具增強(qiáng)現(xiàn)代感3．樓梯間：216。 普通水泥踏步216。 墻面刷白216。 扶手用水管焊接六、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 1．入戶門216。 各戶送實(shí)木門，2．窗216。 高級(jí)塑鋼窗3．內(nèi)墻216。 房?jī)?nèi)墻用水泥砂漿找平，刮膩?zhàn)?16。 廚衛(wèi)內(nèi)墻用水泥砂漿找平4．地面：216。 房地面水泥砂漿找平216。 廚衛(wèi)水泥砂漿找平，拉毛5．廚、衛(wèi)216。 預(yù)留電源插座、冷熱水喉及去水管道安裝到位6．煤氣：（住宅單元）216。 管道煤氣安裝入戶、遠(yuǎn)程抄表7．空調(diào)216。 預(yù)留空調(diào)機(jī)位及冷凝水管8．電源：216。 每戶預(yù)留電源接口七、電梯 電梯承載能力是衡量商務(wù)樓品質(zhì)的重要參數(shù)之一。載客量建議為15人，速度在2米/秒左右，區(qū)別于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目定位于商務(wù)公寓，入住后人數(shù)必將較多，豎向交通流量大。建議臨步行街塔樓保留三部電梯，臨一中塔樓保留兩部，在降低成本及公攤的情況下，保證電梯的承載能力。八、項(xiàng)目軟件配套 1．商務(wù)服務(wù)中心216。 設(shè)于底層，面積10平方米左右即可216。 提供傳真、打印、復(fù)印，代收代發(fā)郵件，代訂代購代發(fā)報(bào)刊雜志、車船票，信息查房等服務(wù)，為客戶去除商務(wù)繁瑣2．區(qū)域網(wǎng)216。 本項(xiàng)目客戶年輕化趨勢(shì)比較明顯，在工作和生活中熱衷于關(guān)注新事物，且渴望交流和溝通。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)，進(jìn)行綜合布線設(shè)置，其根本目的是為其提供一個(gè)了解新聞、周邊事物的窗口，以及一個(gè)自由交流的虛擬空間。計(jì)劃分為三個(gè)板塊；新聞?lì)悺⑸钚畔㈩惣皹I(yè)主BBS。216。 新聞?lì)惷恐苁占瘯r(shí)事、經(jīng)濟(jì)、體育、娛樂新聞及相關(guān)熱點(diǎn)，在局域網(wǎng)上公布。216。 生活信息類包括天氣預(yù)報(bào)、影訊書訊、打折信息、社區(qū)新聞、社區(qū)二手市場(chǎng)等等。216。 業(yè)主BBS住戶自由交流，且定期設(shè)置一些熱點(diǎn)問題供住戶參與。九、物管服務(wù) 1．服務(wù)內(nèi)容216。 常規(guī)服務(wù)保安、保潔、公共環(huán)境維護(hù)、公共設(shè)施服務(wù)、代收水電氣費(fèi)等。216。 專屬商務(wù)服務(wù)打印、復(fù)印、傳真，代收代發(fā)郵件，代訂、代購車船機(jī)票，代訂、代發(fā)、代購報(bào)刊雜志、信息查詢、代訂鮮花、賀卡、代辦各種宴會(huì)、國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途等等。216。 物業(yè)信息中心提供物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃信息。注：具體的服務(wù)內(nèi)容細(xì)則由物管公司制定。2．物管單位建議聘請(qǐng)有知名品牌且具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的物管公司進(jìn)行物業(yè)管理，利用其良好的人員形象，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量以及完善的服務(wù)管理能力為項(xiàng)目業(yè)主提供一種全酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量。 第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 一、項(xiàng)目命名 項(xiàng)目命名的原則主要應(yīng)該體現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化、時(shí)尚化概念和風(fēng)格，可以從以下方向去考慮，但最終的名稱需要與包括廣告公司等相關(guān)專業(yè)單位溝通后確定。以商業(yè)理念作為項(xiàng)目名稱216。 [紐思達(dá)]國(guó)際商務(wù)大廈備注：[紐思達(dá)]為英文 New start “新起點(diǎn)”的中文音譯。216。 [風(fēng)尚國(guó)際]商務(wù)大廈216。 [深藍(lán)印象]商務(wù)大廈216。 [新城國(guó)際]商務(wù)大廈以發(fā)展商的名稱作為項(xiàng)目命名前綴216。 [林建國(guó)際]商務(wù)大廈216。 [美林國(guó)際]商務(wù)大廈采用發(fā)展商名稱作為項(xiàng)目名稱的前綴，能夠在推廣物業(yè)的同時(shí)樹立發(fā)展商的品牌形象，整合資源優(yōu)勢(shì)。二、營(yíng)銷推廣主題 ——“國(guó)際風(fēng)情商務(wù)酒店式公寓”216。 “酒店”意味著項(xiàng)目有較高標(biāo)準(zhǔn)的配套和服務(wù)。216。 “商務(wù)”直觀的點(diǎn)出項(xiàng)目的功能屬性，便于客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知。216。 “酒店”和“商務(wù)”兩者有較強(qiáng)的共性：都比較時(shí)尚，都比較有檔次感。所以在項(xiàng)目營(yíng)銷主題中，我們建議用“國(guó)際風(fēng)情”這一特色元素來迎合這種這種檔次感和時(shí)代氣息的需要。216。 用“國(guó)際風(fēng)情”作為項(xiàng)目特色關(guān)鍵詞，其直觀支撐點(diǎn)來自于項(xiàng)目的大堂及公共部分簡(jiǎn)潔明快、有一定的異域特色的裝修特征，其更深層次的含義是項(xiàng)目的形象服務(wù)及商務(wù)氛圍領(lǐng)先于時(shí)代，主題文案“國(guó)際”、“風(fēng)情”等也有相當(dāng)強(qiáng)的時(shí)代氣息。216。 在項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣過程中，在賣場(chǎng)包裝的各個(gè)環(huán)節(jié)要充分運(yùn)用一些具有現(xiàn)代商務(wù)氣息的風(fēng)格元素，比如一些金屬裝修構(gòu)件、硬質(zhì)水景，使客戶在賣場(chǎng)即感覺項(xiàng)目和市場(chǎng)上千樓一面的商務(wù)項(xiàng)目有明顯的風(fēng)格特色差異。216。 另外，項(xiàng)目的功能定位是商務(wù)酒店式公寓，營(yíng)銷形象應(yīng)該莊重而具有檔次感，和項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝包裝共同作用，支撐項(xiàng)目的營(yíng)銷主題。三、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣原則性要點(diǎn) 1．概述：在早期的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上，照搬照套營(yíng)銷概念的現(xiàn)象比較普遍，這種現(xiàn)象是市場(chǎng)發(fā)育初期開發(fā)企業(yè)一種急功近利意識(shí)的表現(xiàn)。以重慶房?jī)r(jià)水平約束下的成本條件，很難在產(chǎn)品規(guī)劃和包裝推廣中將某種概念真正詮釋到位，因此鋪天蓋地的概念往往是一句空洞的宣傳口號(hào)，隨著買方市場(chǎng)的不斷成熟，概念營(yíng)銷逐漸陷入一種聲勢(shì)虛高的尷尬局面。因此在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，要注重避免營(yíng)銷走虛，在營(yíng)銷操作中應(yīng)以良好的形象展示作基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行適度的包裝渲染，用軟硬結(jié)合的推廣手法，有節(jié)奏的進(jìn)行營(yíng)銷深入；一方面可以降低營(yíng)銷成本的投入，另一方面也可以規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。2．營(yíng)銷推廣原則性要點(diǎn)216。 用實(shí)景展示品質(zhì)最好的營(yíng)銷說詞是實(shí)景展示。尤其是本項(xiàng)目定位于商務(wù)公寓，其推廣效果很大程度上依賴于客戶在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)感受，具體的說，就是客戶是否認(rèn)為項(xiàng)目地段條件，軟硬件配置，形象檔次能否真正滿足商務(wù)需要，有較好的使用性能和租賃前景。因此建議項(xiàng)目在開盤前將大堂裝修到位作為售房部，就12兩套風(fēng)格鮮明、個(gè)性突出而又有較強(qiáng)商務(wù)實(shí)用性的樣板房，構(gòu)成完整的示范單位系統(tǒng)。整個(gè)賣場(chǎng)裝修風(fēng)格明快、簡(jiǎn)約、大氣，用直觀的現(xiàn)場(chǎng)感受沖擊客戶的心理防線，使整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣事半功倍。216。 在營(yíng)銷中注重銷售控制項(xiàng)目共700余套，朝向不同，樓層各異，各單位有一定的優(yōu)、劣勢(shì)差別，如果沒有合理的銷售控制，難以保證良好的開盤效果或穩(wěn)定的業(yè)績(jī)持續(xù)，另一方面也可能導(dǎo)致潛在利潤(rùn)的無謂流失。所以在項(xiàng)目的推廣中，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的評(píng)估，應(yīng)根據(jù)不同階段的市場(chǎng)狀況及客戶反饋謹(jǐn)慎選擇各階段銷售單位。216。 應(yīng)有統(tǒng)一的營(yíng)銷形象項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、平面廣告宣傳、軟性炒作、現(xiàn)場(chǎng)包裝都應(yīng)該有統(tǒng)一的營(yíng)銷形象，這將使宣傳效應(yīng)實(shí)現(xiàn)累加。本項(xiàng)目定位為商務(wù)公寓，在營(yíng)銷中形象應(yīng)該莊重、大氣、具有時(shí)代感，營(yíng)銷形象要貫穿于VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、新聞炒作等各個(gè)操作細(xì)節(jié)。具體的包裝內(nèi)容和設(shè)計(jì)要求將在營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告中闡述。216。 應(yīng)注重營(yíng)銷手法的系統(tǒng)性項(xiàng)目的宣傳應(yīng)配合推廣節(jié)奏張馳有度的跟進(jìn)。根據(jù)項(xiàng)目的功能定位，項(xiàng)目的宣傳應(yīng)以平面廣告的形式為主，以之充分樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象。同時(shí)公布各階段銷售相關(guān)信息，輔以高頻次、主題明晰的軟性宣傳配合，多角度深層次的闡述項(xiàng)目賣點(diǎn)所在。在推廣中適當(dāng)穿插一些推廣活動(dòng)，視不同階段的具體推廣目的而定。四、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉組合 1．首席商務(wù)口岸——“傲立繁華之巔，增值前景無限”項(xiàng)目地處沙區(qū)步行街口，周邊交通銀行、證券、商業(yè)、餐飲、娛樂、酒店等都市繁華核心元素云集環(huán)伺，堪稱沙區(qū)首席商務(wù)口岸。重慶目前房?jī)r(jià)較低，逐步走高是必然，本項(xiàng)目處于沙區(qū)核心口岸，地段稀缺性明顯，增值自然有保障。2．挺拔俊朗、卓爾不群——“沙區(qū)建筑形象新標(biāo)高”項(xiàng)目鄰工行、重慶大酒店拔地而起，挺拔俊朗、簡(jiǎn)約大氣、風(fēng)格現(xiàn)代，必將成為一道亮麗的城市風(fēng)景和沙區(qū)商圈的形象焦點(diǎn)。3．明麗風(fēng)景——“商務(wù)空間新感受”商務(wù)空間不應(yīng)該是昏暗、壓抑的代名詞。項(xiàng)目每戶均有獨(dú)立的采光面，大堂風(fēng)格簡(jiǎn)約、樹影水聲點(diǎn)綴穿插、景觀性強(qiáng)，每層設(shè)有立體休閑平臺(tái)，使空間通透明麗。4．超低總價(jià)——“因?yàn)檩p松，所以心動(dòng)”物業(yè)各單位總價(jià)約10萬，首付1萬，月供不足500。項(xiàng)目適合投資、辦公、自住、商住一體化，客戶可以自由組合切換，以住宅價(jià)格的實(shí)惠擁有高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境。更有物業(yè)信息中心代為打理，租賃、轉(zhuǎn)讓更為便捷，后顧無憂。5．領(lǐng)先信息時(shí)代，拋卻商務(wù)繁瑣項(xiàng)目智能化設(shè)施配置超前，有利于支持精英一族的咨訊需求；局域網(wǎng)的設(shè)置，使溝通不受時(shí)間和空間的局限；酒店式物業(yè)管理，去除種種商務(wù)繁瑣，體貼點(diǎn)滴商務(wù)所需。五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目標(biāo) 216。 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)良好的開盤效果及穩(wěn)定的業(yè)績(jī)持續(xù)，獲得較快的資金回籠速度。216。 項(xiàng)目前期營(yíng)期績(jī)效在很大程度上依賴于投資戶，因此在本推廣中應(yīng)該注重對(duì)投資戶的吸引。216。 項(xiàng)目的各個(gè)營(yíng)銷階段要有合理機(jī)動(dòng)的銷售控制策略及與之匹配的營(yíng)銷手法，使項(xiàng)目推廣具備合理的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)整體銷售的成功。216。 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)2500元/平方米的整體均價(jià)。六、項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略綱要 1．價(jià)格策略216。 隨著銷售的進(jìn)展，價(jià)格策略采用“平開高走”。216。 在開盤階段推出的臨步行街塔樓部分單位，均價(jià)可以考慮略低或平于2500元/平方米，用較高的性價(jià)比沖擊市場(chǎng)成就項(xiàng)目開盤的熱銷，有較大的成功把握。216。 隨著項(xiàng)目工程的不斷進(jìn)展、品質(zhì)的逐步凸現(xiàn)、形象的逐步樹立，以及市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平的逐步上浮，最終實(shí)現(xiàn)不低于2500元/平方米的整價(jià)均價(jià)；2．輔助促銷策略216。 裝修服務(wù)策略裝修服務(wù)可以降低客戶購房繁瑣，對(duì)投資戶具有較強(qiáng)的吸引力。項(xiàng)目銷售中可以實(shí)施“一樓兩制”、選擇水平較高、口碑較好的裝飾公司合作，制作菜單式裝修方案供客戶選擇。如果客戶愿意購買裝修房，則與裝飾公司簽定裝飾合同，在交房后由裝飾公司按照合同約定一次性裝修到位，裝修款納入房款計(jì)入按揭。216。 付款方式促銷策略結(jié)合輕松的付款方式，小戶型的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)才能得以充分凸現(xiàn)。建議盡可能爭(zhēng)取銀行八成三十年按揭，并對(duì)按揭客戶實(shí)施超輕松付款方式。具體的付款方式及銷售折扣另行研究和制定。3．包裝策略216。 對(duì)于本項(xiàng)目來說，應(yīng)注重從細(xì)節(jié)去體現(xiàn)差異化。216。 賣場(chǎng)包裝按酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)及功能格局進(jìn)行布置，具體的共更設(shè)置為：功能格局大致為洽談區(qū)（類似酒店大堂品茶區(qū)）、接待臺(tái)（類似酒店大堂咨詢臺(tái)）、休息區(qū)（類似酒店大堂休息沙發(fā)）、展示區(qū)（類似酒店大堂中庭）、導(dǎo)示牌也全按酒店檔次制作，使客戶在賣場(chǎng)即可充分感受酒店品質(zhì)。注：由于大堂面積較小，建議售房部范圍以大堂為中心擴(kuò)展至300平方米左右，充分保證售房部功能所需（樣板區(qū)、各種功能用房）。216。 銷售資料樓書：主要為形象圖片及文案，闡述項(xiàng)目開發(fā)理念及對(duì)精英一族的理解和尊重，有較強(qiáng)的感性色彩，可以一定程度上提升項(xiàng)目的形象檔次。單頁：主要直觀羅列闡述項(xiàng)目賣點(diǎn)。戶型圖集：多種戶型組合方式（2合3合4合1等）及平面布局方式參考。品質(zhì)推薦書：裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套，給予客戶準(zhǔn)確的物業(yè)品質(zhì)信息。服務(wù)手冊(cè)：服務(wù)內(nèi)容細(xì)則及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。216。 示范單位大堂及過道的裝修要時(shí)尚、簡(jiǎn)約、有獨(dú)特的個(gè)性風(fēng)格。4．品牌培育策略216。 房地產(chǎn)企業(yè)的品牌培育是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程，依賴于企業(yè)知名度、業(yè)績(jī)、口碑等多個(gè)元素的共同作用。216。 對(duì)于貴司則言，本項(xiàng)目運(yùn)作的品牌培育目標(biāo)有三個(gè)層面：一是用良好的銷售業(yè)績(jī)樹立市場(chǎng)形象；二是用高品質(zhì)的產(chǎn)品培育企業(yè)信譽(yù)形象；三是爭(zhēng)取贏得良好的社會(huì)口碑、鞏固企業(yè)形象。216。 針對(duì)以上幾個(gè)層面目的，在項(xiàng)目營(yíng)銷中主要有幾個(gè)要點(diǎn)：一是在推廣中做好銷售控制，并加強(qiáng)與新聞單位的合作，一方面項(xiàng)目在市場(chǎng)上每推出即售完，市場(chǎng)形象好；二是各個(gè)階段都有新聞點(diǎn)，項(xiàng)目及企業(yè)的見報(bào)率都極高，由此取得良好的入市形象。二是項(xiàng)目的施工進(jìn)度要快，工地形象要好，示范單位的裝飾要在風(fēng)格和細(xì)節(jié)上下工夫，在期房階段通過包裝展示產(chǎn)品品質(zhì)。三是在銷售中有統(tǒng)一整潔的人員形象和良好的服務(wù)態(tài)度，在項(xiàng)目入住前使客戶從另一個(gè)層面感受企業(yè)的服務(wù)素養(yǎng)。