【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)抵押估價報告。***市****經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。15021平方米房地產(chǎn)抵押價格評估。武漢***房地產(chǎn)估價有限公司。估價報告出具日期：20xx年6月27日。受貴方委托，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城。市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔(dān)。保法》以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)，依照《房地產(chǎn)估。價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》。、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》以及貴方提供的相。關(guān)資料，遵循房地產(chǎn)估價原則，我們對估價對象進(jìn)行了實地查勘，查閱。了有關(guān)文件、產(chǎn)權(quán)資料和其他相關(guān)資料，完成了現(xiàn)時條件下可以進(jìn)行的。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地。6月19日滿足假設(shè)及限制條件下，假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的市。場價值為RMB萬元；根據(jù)委托方提供的《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況聲明》，截止至價值時。權(quán)，法定優(yōu)先受償款為0萬元；

　　

【正文】 20 C 盤龍城開發(fā)區(qū)楚天大道（ F天下旁） 漢口湖畔 12/2 775 11970 比較修正 （ 1）交易情況修正：可比實例均為正常的交易實例（即不存在上述9 種交易情況之一），其交易價格無異常，故無需修正。 （ 2）交易日期修正：可比實例交易日期與估價時點相近， 近期房地產(chǎn)市場價格波動不大， 故無需修正。 （ 3）區(qū)域因素修正 選取繁華程度、交通便捷度、環(huán)境狀況、公共設(shè)施配套完備程度、城市規(guī)劃等區(qū)域因素修正，以估價對象的狀況為 100，將實例與估價對象區(qū)域因素進(jìn)行比較。其中： A、繁華程度 按繁華程度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 27 級別調(diào)減 2。 繁華程度根據(jù)距市 、區(qū)商服中心距離、距高級商務(wù)區(qū)中心距離及商服網(wǎng)點密度狀況綜合確定。 繁華程度修正表 優(yōu)劣度 因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 距市級商服中心距離 ≤600 （ 600， 1000） （ 1000， 1500） （ 1500， 2200） ＞ 2200 距區(qū)級商服中心距離 ≤400 （ 400， 700） （ 700， 1000） （ 1000， 1500） ＞ 1500 距高級商務(wù)區(qū)中心距離 ≤600 （ 600， 1000） （ 1000， 1500） （ 1500， 2200） ＞ 2200 商服網(wǎng)點密度 密集 比較密集 一般 較不密集 不密集 ***市 市級商服中心為中山大道；區(qū)級商服中心有 5 個，分別為：江漢區(qū)武漢廣場、漢陽區(qū)鐘家村、武昌區(qū)中南路、青山區(qū)紅鋼城、 硚 口區(qū)漢正街；高級商務(wù)區(qū)中心為 王家墩中央商務(wù)區(qū) 。 B、交通便捷度 按 1000米范圍內(nèi)公交站點的公交線路數(shù)分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 交通便捷度修正系數(shù)表 公交路線數(shù) ＜ 2 ［ 2， 4］ ［ 4， 6］ ［ 6， 8］ ＞ 8 優(yōu)劣度 劣 較 劣 一般 較 優(yōu) 優(yōu) 修正系數(shù) C、環(huán)境 狀況 按環(huán)境狀況好壞分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 28 環(huán)境狀況打分表 分值 環(huán)境因素 4 3 2 1 0 大氣環(huán)境 無污染 基本無無污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 聲環(huán)境 無污染 基本無無污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 水環(huán)境 無污染 基本無無污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 視覺環(huán)境 好 較好 一般 較差 差 人文環(huán)境 好 較好 一般 較差 差 環(huán)境狀況修正系數(shù)表 分值 ＞ 17 ［ 13， 17］ ［ 8， 12］ ［ 3， 7］ ＜ 3 優(yōu)劣度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 修正系數(shù) D、公共設(shè)施配套完備程度 按 1000米范圍內(nèi)分布的公共設(shè)施配套完備程度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 公共設(shè)施包括 醫(yī)院、中小學(xué)、銀行網(wǎng)點、電信網(wǎng)點、集貿(mào)市場、大型超市、公園等 。每分布一個公共設(shè)施按 2 分計，對于同類公共設(shè)施，第 2 個同類公共設(shè)施按 1 分計 ，第 3 個 及以上 同類公共設(shè)施 不計 分。 公共設(shè)施 配套完備程度修正系數(shù)表 分值 ＞ 14 ［ 11， 14］ ［ 8， 10］ ［ 4， 7］ ＜ 4 優(yōu)劣度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 修正系數(shù) E、城市規(guī)劃限制 按規(guī)劃限制及發(fā)展前景狀況好壞分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 （ 4）個別因素修正 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 29 A、地質(zhì)狀 況 根據(jù) 地質(zhì)狀況好壞 分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 地質(zhì)狀況修正系數(shù)表 地質(zhì)狀況 堅固類場地土體， 抗震能力強 硬塑類場地土體， 抗震能力較強 抗震能力一般 軟塑類場地土體， 抗震能力較弱 軟散類場地土體， 抗震能力較弱 優(yōu)劣度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 修正系數(shù) B、 臨街狀況 根據(jù) 臨路道路類型、臨街狀況 分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 C、建筑外觀 根據(jù)建筑外觀設(shè)計及裝修狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 D、 新舊程度 成新率 每降低 5%調(diào)減 2%進(jìn)行修正。 E、設(shè)施設(shè)備 按設(shè)施設(shè)備完備程度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 設(shè) 施設(shè)備修正系數(shù)表 分值 ＞ 7 ［ 6， 7］ ［ 4， 5］ ［ 2， 3］ ＜ 2 優(yōu)劣度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 修正系數(shù) 設(shè)施設(shè)備包括 ： ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 30 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng) (BA)（如 空調(diào)自控系統(tǒng) 、 供排水自控系統(tǒng) 、 變配電監(jiān)視系統(tǒng) 、 電梯監(jiān)視系統(tǒng) ）； 安全防范系統(tǒng)（ SA） （如 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 、 防盜報警系統(tǒng) 、 停車場管理系統(tǒng) ）； 火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（ FA）。 各大類 配套設(shè)施 中的每一個小類設(shè)施按 1 分計，但 每一個 大類 配套設(shè)施 滿分為 3 分 （當(dāng)某大類 配套設(shè)施 中全部設(shè)施數(shù)低于 3 類時， 如 火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng) ，則當(dāng)其配備了全部設(shè)施時，其得分也為滿分 3 分）。 F、建筑結(jié)構(gòu) 根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的不同，按鋼架、 鋼混 、磚混結(jié)構(gòu)，每相差一個級別調(diào)減 2。 G、工程質(zhì)量 按工程質(zhì)量好壞分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 H、 平面布置 按平面布置的合理性分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 I、通風(fēng)采光 按通風(fēng)采光狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 J、 內(nèi) 部裝修 按內(nèi)部裝修狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一 個級別調(diào)減 2。 K、 面積 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 31 按 面積大小 分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個級別，每相差一個級別調(diào)減 2。 面積修正系數(shù)表 單位：平方米 建筑面積 ≤300 （ 300， 600） ［ 600， 900〕 ［ 900， 1500〕 ≥1500 修正系數(shù) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 計算比準(zhǔn)價格 根據(jù) 《比較因素修正系數(shù)表》 中列舉的各因素修正系數(shù)，運用市場比較法公式可分別計算出估價對象房地產(chǎn)的三個試算比準(zhǔn)價格如下： 利用實例一計算：比準(zhǔn)價格為 12592 元 /平方米 ； 利用實例二計算 : 比準(zhǔn)價格為 12589 元 /平方米 ； 利用實例三計算 : 比準(zhǔn)價格為 11989 元 /平方米 ； 從測算結(jié)果來看，三個交易實例修正后的價格水平差別不大，則取三個實例比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的比準(zhǔn)價格為 12390元 /平方米（（ 12592+12589+11989） /3）。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 32 可比實例資料 修正因素 可比實例 估價對象 A B C 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 區(qū)域因素 繁華程度 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 交通便捷度 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 環(huán)境狀況 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 公共配套設(shè)施完備程度 一般 一般 一般 一般 城市規(guī)劃限制 一般 一般 一般 一般 個別因素 地質(zhì)狀況 一般 一般 一般 一般 臨街狀況 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 建筑外觀 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 新舊程度 98% 95% 95% 100% 設(shè)施設(shè)備 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架 鋼結(jié)構(gòu) 工程質(zhì)量 較優(yōu) 較優(yōu) 較 優(yōu) 較優(yōu) 平面布置 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 通風(fēng)采光 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 內(nèi)部裝修 一般 一般 一般 較優(yōu) 面積 優(yōu) 優(yōu) 一般 劣 交易價格（元 /平方米） 13750 13580 11970 －－ ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 33 比較因素條件指數(shù)表 修正因素 可比案例 估價對象 A B C 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 區(qū)域因素 繁華程度 102 102 100 100 交通便捷度 102 102 100 100 環(huán)境狀況 100 100 100 100 公共配套設(shè)施完備程度 100 100 100 100 城市規(guī)劃限制 100 100 100 100 個別因素 地質(zhì)狀況 100 100 100 100 臨街狀況 100 100 100 100 建筑外觀 100 100 100 100 新舊程度 98 98 100 設(shè)施設(shè)備 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 98 98 98 100 工程質(zhì)量 100 100 100 100 平面布置 102 102 102 100 通風(fēng)采光 100 100 100 100 內(nèi)部裝修 98 98 98 100 面積 108 108 104 100 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 34 比較因素修正系數(shù)表 修正因素 可比案例 估價對象 A B C 交易情況 100/100 100/100 100/100 －－ 交易日期 100/100 100/100 100/100 －－ 區(qū)域因素 繁華程度 100/102 100/102 100/100 －－ 交通便捷度 100/102 100/102 100/100 －－ 環(huán)境 狀況 100/100 100/100 100/100 －－ 公共配套設(shè)施完備程度 100/100 100/100 100/100 －－ 城市規(guī)劃限制 100/100 100/100 100/100 －－ 個別因素 地質(zhì)狀況 100/100 100/100 100/100 臨街狀況 100/100 100/100 100/100 －－ 建筑外觀 100/100 100/100 100/100 －－ 新舊程度 100/ 100/98 100/98 －－ 設(shè)施設(shè)備 100/100 100/100 100/100 －－ 建筑結(jié)構(gòu) 100/98 100/98 100/98 －－ 工程質(zhì)量 100/100 100/100 100/100 －－ 平面布置 100/102 100/102 100/102 －－ 通風(fēng)采光 100/100 100/100 100/100 －－ 內(nèi)部裝修 100/98 100/98 100/98 －－ 面積 100/108 100/108 100/104 －－ 交易價格（元 /平方米） 13750 13580 11970 －－ 比準(zhǔn)價格（元 /平方米） 12592 12589 11989 12390 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價有限公司 35 （ 二 ）收益法 所謂收益法，是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率（還原利率）將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基本公式為： Ｖ＝ａ 247。ｒ ［ 1－（ 1＋ r） －ｎ ］ Ｖ：房地產(chǎn)價格 ａ：房地產(chǎn)年純收益 ｒ：還原利率 ｎ：房地產(chǎn)剩余收益年限 評估過程如下： 凈收益的確定 凈收益＝有效毛收入