【正文】 保持謹(jǐn)慎及關(guān)注。 奧迪汽車(chē)維修站整體 3 層，局部有夾層，檐口高度約為 米，建筑面積為 15012 平方米；保安亭層數(shù) 1 層，建筑面積 9 平方米，估價(jià)對(duì)象總建筑面積 15021 平方米。 辦公區(qū)域：貴賓休息室天棚采用礦棉吸音板吊頂并配置有小型射燈；內(nèi)墻部分干掛大理石、部分為鋼化磨砂玻璃墻；地面鋪實(shí)木地板。整棟安裝有中央空調(diào)系統(tǒng)。 20xx 年 4 月 2 日， ***有限公司 依法取得估價(jià)對(duì)象《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（武規(guī)（陂）建【 20xx】 018 號(hào)），建設(shè)項(xiàng)目 為 “奧迪汽車(chē)維修站”，建設(shè)單位為 ***有限公司 ，建設(shè)位置為 ****經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ，建設(shè)規(guī)模為 15021平方米。 估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)有 291 路、 298 路 2 路公交線路途經(jīng)，對(duì)外交通一般。 估價(jià)對(duì)象作為 估價(jià)對(duì)象 土地證載用途為工業(yè)用地 ， 地上房屋 實(shí)際作為 4S 店 使用，符合合法使用原則。 二 、市場(chǎng)背景 描述與 分析 汽車(chē)主題商業(yè)地產(chǎn) 新業(yè)態(tài)發(fā)起人鄭剛先生，對(duì)中國(guó)汽 車(chē)行業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，提出了汽車(chē)主題商業(yè)地產(chǎn)概念。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 21 汽車(chē)主題商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，開(kāi)拓了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的又一片藍(lán)海 。 盤(pán)龍汽車(chē)城以其優(yōu)越的地理位置、完善的服務(wù)設(shè)施、優(yōu)惠的政策支持 、國(guó)際化的環(huán)境，將成為吸引世界知名汽車(chē)生產(chǎn)商、經(jīng)銷(xiāo)商的投資熱點(diǎn) 的 綜合汽車(chē)服務(wù)場(chǎng)所 。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。本項(xiàng)目主要從以下幾個(gè)方面對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行法律上允許的分析。 在盤(pán)龍汽車(chē)城，進(jìn)駐汽車(chē)品牌均遵循 “售后為先 ”這一規(guī)律，所有進(jìn)駐汽車(chē)品牌都必須建立標(biāo)準(zhǔn)的 4S 店 ， 提供原裝進(jìn)口汽車(chē)售后配件和優(yōu)良的汽車(chē)服務(wù) ； 功能定位從以 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者中心向以市場(chǎng)消費(fèi)者和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者共同為中心轉(zhuǎn)化 ；汽車(chē)城的建設(shè) 將諸如汽車(chē)博物館、品牌文化展示館、培訓(xùn)中心等宣傳汽車(chē)文化、傳播汽車(chē)只是的項(xiàng)目引入汽車(chē)城的建設(shè)之中。 20xx 年， 漢正街 整體搬遷 漢口北 ， 而盤(pán)龍城恰好處在漢口商圈的最北端。 開(kāi)發(fā)區(qū)將堅(jiān)持超常規(guī)、跨越式發(fā)展的原則，結(jié)合比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行重點(diǎn)突破，努力建設(shè)成為武漢現(xiàn)代制造區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)居住區(qū)和中外聞名的盤(pán)龍旅游區(qū) ，打造中國(guó)第一龍城，類(lèi)似上海浦東的武漢新城，其具體定位是：科教產(chǎn)業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代制造區(qū)、盤(pán)龍旅游區(qū)。 主要從宗地形狀、地質(zhì)地形、 建筑施工 等方面進(jìn)行技術(shù)上可能的分析。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建成后收益和成本的分析， 考察和分析項(xiàng)目的盈利能力 ，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 經(jīng) 分析 ， 本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途商業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估 符合合法前提下的最高最佳使用。 最后將 兩種 估價(jià) 方法求得的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析處理，確定 估價(jià)對(duì)象 的最終評(píng)估價(jià)值 。 五 、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）比較法 基本原理 比較法的基本原理是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 可比實(shí)例概況一覽表 可比案例 座落 物業(yè)名稱(chēng) 樓層 面積 （平方米） 交易日期 交易價(jià)格 （元 /平方米） A 盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)巨龍大 道 16 號(hào) 美景天城 12/2 120 13750 B 盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)劉店村 灄口村 漢口北國(guó)際商品交 易中心 12/4 201 15420 C 盤(pán)龍城開(kāi)發(fā)區(qū)楚天大道（ F天下旁） 漢口湖畔 12/2 775 11970 比較修正 （ 1）交易情況修正：可比實(shí)例均為正常的交易實(shí)例（即不存在上述9 種交易情況之一），其交易價(jià)格無(wú)異常，故無(wú)需修正。 繁華程度根據(jù)距市 、區(qū)商服中心距離、距高級(jí)商務(wù)區(qū)中心距離及商服網(wǎng)點(diǎn)密度狀況綜合確定。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 28 環(huán)境狀況打分表 分值 環(huán)境因素 4 3 2 1 0 大氣環(huán)境 無(wú)污染 基本無(wú)無(wú)污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 聲環(huán)境 無(wú)污染 基本無(wú)無(wú)污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 水環(huán)境 無(wú)污染 基本無(wú)無(wú)污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 視覺(jué)環(huán)境 好 較好 一般 較差 差 人文環(huán)境 好 較好 一般 較差 差 環(huán)境狀況修正系數(shù)表 分值 ＞ 17 ［ 13， 17］ ［ 8， 12］ ［ 3， 7］ ＜ 3 優(yōu)劣度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 修正系數(shù) D、公共設(shè)施配套完備程度 按 1000米范圍內(nèi)分布的公共設(shè)施配套完備程度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 （ 4）個(gè)別因素修正 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 29 A、地質(zhì)狀 況 根據(jù) 地質(zhì)狀況好壞 分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 E、設(shè)施設(shè)備 按設(shè)施設(shè)備完備程度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 G、工程質(zhì)量 按工程質(zhì)量好壞分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 K、 面積 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 31 按 面積大小 分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。ｒ ［ 1－（ 1＋ r） －ｎ ］ Ｖ：房地產(chǎn)價(jià)格 ａ：房地產(chǎn)年純收益 ｒ：還原利率 ｎ：房地產(chǎn)剩余收益年限 評(píng)估過(guò)程如下： 凈收益的確定 凈收益＝有效毛收入－運(yùn)。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 32 可比實(shí)例資料 修正因素 可比實(shí)例 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 區(qū)域因素 繁華程度 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 交通便捷度 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 環(huán)境狀況 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 公共配套設(shè)施完備程度 一般 一般 一般 一般 城市規(guī)劃限制 一般 一般 一般 一般 個(gè)別因素 地質(zhì)狀況 一般 一般 一般 一般 臨街狀況 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 建筑外觀 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 新舊程度 98% 95% 95% 100% 設(shè)施設(shè)備 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架 鋼結(jié)構(gòu) 工程質(zhì)量 較優(yōu) 較優(yōu) 較 優(yōu) 較優(yōu) 平面布置 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 通風(fēng)采光 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 內(nèi)部裝修 一般 一般 一般 較優(yōu) 面積 優(yōu) 優(yōu) 一般 劣 交易價(jià)格（元 /平方米） 13750 13580 11970 －－ ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 33 比較因素條件指數(shù)表 修正因素 可比案例 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 區(qū)域因素 繁華程度 102 102 100 100 交通便捷度 102 102 100 100 環(huán)境狀況 100 100 100 100 公共配套設(shè)施完備程度 100 100 100 100 城市規(guī)劃限制 100 100 100 100 個(gè)別因素 地質(zhì)狀況 100 100 100 100 臨街狀況 100 100 100 100 建筑外觀 100 100 100 100 新舊程度 98 98 100 設(shè)施設(shè)備 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 98 98 98 100 工程質(zhì)量 100 100 100 100 平面布置 102 102 102 100 通風(fēng)采光 100 100 100 100 內(nèi)部裝修 98 98 98 100 面積 108 108 104 100 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 34 比較因素修正系數(shù)表 修正因素 可比案例 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易情況 100/100 100/100 100/100 －－ 交易日期 100/100 100/100 100/100 －－ 區(qū)域因素 繁華程度 100/102 100/102 100/100 －－ 交通便捷度 100/102 100/102 100/100 －－ 環(huán)境 狀況 100/100 100/100 100/100 －－ 公共配套設(shè)施完備程度 100/100 100/100 100/100 －－ 城市規(guī)劃限制 100/100 100/100 100/100 －－ 個(gè)別因素 地質(zhì)狀況 100/100 100/100 100/100 臨街狀況 100/100 100/100 100/100 －－ 建筑外觀 100/100 100/100 100/100 －－ 新舊程度 100/ 100/98 100/98 －－ 設(shè)施設(shè)備 100/100 100/100 100/100 －－ 建筑結(jié)構(gòu) 100/98 100/98 100/98 －－ 工程質(zhì)量 100/100 100/100 100/100 －－ 平面布置 100/102 100/102 100/102 －－ 通風(fēng)采光 100/100 100/100 100/100 －－ 內(nèi)部裝修 100/98 100/98 100/98 －－ 面積 100/108 100/108 100/104 －－ 交易價(jià)格（元 /平方米） 13750 13580 11970 －－ 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /平方米） 12592 12589 11989 12390 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 35 （ 二 ）收益法 所謂收益法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率（還原利率）將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 I、通風(fēng)采光 按通風(fēng)采光狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 各大類(lèi) 配套設(shè)施 中的每一個(gè)小類(lèi)設(shè)施按 1 分計(jì)，但 每一個(gè) 大類(lèi) 配套設(shè)施 滿分為 3 分 （當(dāng)某大類(lèi) 配套設(shè)施 中全部設(shè)施數(shù)低于 3 類(lèi)時(shí)， 如 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) ，則當(dāng)其配備了全部設(shè)施時(shí)，其得分也為滿分 3 分）。 C、建筑外觀 根據(jù)建筑外觀設(shè)計(jì)及裝修狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。每分布一個(gè)公共設(shè)施按 2 分計(jì)，對(duì)于同類(lèi)公共設(shè)施，第 2 個(gè)同類(lèi)公共設(shè)施按 1 分計(jì) ，第 3 個(gè) 及以上 同類(lèi)公共設(shè)施 不計(jì) 分。 B、交通便捷度 按 1000米范圍內(nèi)公交站點(diǎn)的公交線路數(shù)分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 （ 3）區(qū)域因素修正 選取繁華程度、交通便捷度、環(huán)境狀況、公共設(shè)施配套完備程度、城市規(guī)劃等區(qū)域因素修正，以估價(jià)對(duì)象的狀況為 100，將實(shí)例與估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素進(jìn)行比較。 （ 2）成交日期與 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 相近，不超過(guò)一年 （ 3）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 有下述情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例： ① 有利害關(guān)系人之間的交易； ② 急于出售或購(gòu)買(mǎi)情況下的交易； ③ 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 26 ④ 交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易； ⑤ 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易； ⑥ 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； ⑦ 特殊方式的交易； ⑧ 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； ⑨ 其他非正常的 交易。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 25 估價(jià)對(duì)象屬于收益性房地產(chǎn)，預(yù)期收益較易確定，故可采用收益