【正文】 術(shù) 上 可能 對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，即不能把技術(shù)上無法做到的使用方式當(dāng)作 最高最佳利用 。 （四）價(jià)值最大化 在所有滿足法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行的使用方式中，能使 估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 25 估價(jià)對(duì)象屬于收益性房地產(chǎn)，預(yù)期收益較易確定，故可采用收益法進(jìn)行 估價(jià) 。 （ 3）區(qū)域因素修正 選取繁華程度、交通便捷度、環(huán)境狀況、公共設(shè)施配套完備程度、城市規(guī)劃等區(qū)域因素修正，以估價(jià)對(duì)象的狀況為 100，將實(shí)例與估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素進(jìn)行比較。每分布一個(gè)公共設(shè)施按 2 分計(jì)，對(duì)于同類公共設(shè)施，第 2 個(gè)同類公共設(shè)施按 1 分計(jì) ，第 3 個(gè) 及以上 同類公共設(shè)施 不計(jì) 分。 各大類 配套設(shè)施 中的每一個(gè)小類設(shè)施按 1 分計(jì)，但 每一個(gè) 大類 配套設(shè)施 滿分為 3 分 （當(dāng)某大類 配套設(shè)施 中全部設(shè)施數(shù)低于 3 類時(shí)， 如 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) ，則當(dāng)其配備了全部設(shè)施時(shí)，其得分也為滿分 3 分）。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 32 可比實(shí)例資料 修正因素 可比實(shí)例 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 區(qū)域因素 繁華程度 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 交通便捷度 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 環(huán)境狀況 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 公共配套設(shè)施完備程度 一般 一般 一般 一般 城市規(guī)劃限制 一般 一般 一般 一般 個(gè)別因素 地質(zhì)狀況 一般 一般 一般 一般 臨街狀況 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 建筑外觀 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 新舊程度 98% 95% 95% 100% 設(shè)施設(shè)備 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架 鋼結(jié)構(gòu) 工程質(zhì)量 較優(yōu) 較優(yōu) 較 優(yōu) 較優(yōu) 平面布置 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 較優(yōu) 通風(fēng)采光 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 內(nèi)部裝修 一般 一般 一般 較優(yōu) 面積 優(yōu) 優(yōu) 一般 劣 交易價(jià)格（元 /平方米） 13750 13580 11970 －－ ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 33 比較因素條件指數(shù)表 修正因素 可比案例 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 區(qū)域因素 繁華程度 102 102 100 100 交通便捷度 102 102 100 100 環(huán)境狀況 100 100 100 100 公共配套設(shè)施完備程度 100 100 100 100 城市規(guī)劃限制 100 100 100 100 個(gè)別因素 地質(zhì)狀況 100 100 100 100 臨街狀況 100 100 100 100 建筑外觀 100 100 100 100 新舊程度 98 98 100 設(shè)施設(shè)備 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 98 98 98 100 工程質(zhì)量 100 100 100 100 平面布置 102 102 102 100 通風(fēng)采光 100 100 100 100 內(nèi)部裝修 98 98 98 100 面積 108 108 104 100 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 34 比較因素修正系數(shù)表 修正因素 可比案例 估價(jià)對(duì)象 A B C 交易情況 100/100 100/100 100/100 －－ 交易日期 100/100 100/100 100/100 －－ 區(qū)域因素 繁華程度 100/102 100/102 100/100 －－ 交通便捷度 100/102 100/102 100/100 －－ 環(huán)境 狀況 100/100 100/100 100/100 －－ 公共配套設(shè)施完備程度 100/100 100/100 100/100 －－ 城市規(guī)劃限制 100/100 100/100 100/100 －－ 個(gè)別因素 地質(zhì)狀況 100/100 100/100 100/100 臨街狀況 100/100 100/100 100/100 －－ 建筑外觀 100/100 100/100 100/100 －－ 新舊程度 100/ 100/98 100/98 －－ 設(shè)施設(shè)備 100/100 100/100 100/100 －－ 建筑結(jié)構(gòu) 100/98 100/98 100/98 －－ 工程質(zhì)量 100/100 100/100 100/100 －－ 平面布置 100/102 100/102 100/102 －－ 通風(fēng)采光 100/100 100/100 100/100 －－ 內(nèi)部裝修 100/98 100/98 100/98 －－ 面積 100/108 100/108 100/104 －－ 交易價(jià)格（元 /平方米） 13750 13580 11970 －－ 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /平方米） 12592 12589 11989 12390 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 35 （ 二 ）收益法 所謂收益法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率（還原利率）將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 K、 面積 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 31 按 面積大小 分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 E、設(shè)施設(shè)備 按設(shè)施設(shè)備完備程度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 28 環(huán)境狀況打分表 分值 環(huán)境因素 4 3 2 1 0 大氣環(huán)境 無污染 基本無無污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 聲環(huán)境 無污染 基本無無污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 水環(huán)境 無污染 基本無無污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 視覺環(huán)境 好 較好 一般 較差 差 人文環(huán)境 好 較好 一般 較差 差 環(huán)境狀況修正系數(shù)表 分值 ＞ 17 ［ 13， 17］ ［ 8， 12］ ［ 3， 7］ ＜ 3 優(yōu)劣度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 修正系數(shù) D、公共設(shè)施配套完備程度 按 1000米范圍內(nèi)分布的公共設(shè)施配套完備程度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 5 個(gè)級(jí)別，每相差一個(gè)級(jí)別調(diào)減 2。 可比實(shí)例概況一覽表 可比案例 座落 物業(yè)名稱 樓層 面積 （平方米） 交易日期 交易價(jià)格 （元 /平方米） A 盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)巨龍大 道 16 號(hào) 美景天城 12/2 120 13750 B 盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)劉店村 灄口村 漢口北國(guó)際商品交 易中心 12/4 201 15420 C 盤龍城開發(fā)區(qū)楚天大道（ F天下旁） 漢口湖畔 12/2 775 11970 比較修正 （ 1）交易情況修正：可比實(shí)例均為正常的交易實(shí)例（即不存在上述9 種交易情況之一），其交易價(jià)格無異常，故無需修正。 最后將 兩種 估價(jià) 方法求得的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析處理，確定 估價(jià)對(duì)象 的最終評(píng)估價(jià)值 。通過對(duì)項(xiàng)目建成后收益和成本的分析， 考察和分析項(xiàng)目的盈利能力 ，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 開發(fā)區(qū)將堅(jiān)持超常規(guī)、跨越式發(fā)展的原則，結(jié)合比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行重點(diǎn)突破，努力建設(shè)成為武漢現(xiàn)代制造區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)居住區(qū)和中外聞名的盤龍旅游區(qū) ，打造中國(guó)第一龍城，類似上海浦東的武漢新城，其具體定位是：科教產(chǎn)業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代制造區(qū)、盤龍旅游區(qū)。 在盤龍汽車城，進(jìn)駐汽車品牌均遵循 “售后為先 ”這一規(guī)律，所有進(jìn)駐汽車品牌都必須建立標(biāo)準(zhǔn)的 4S 店 ， 提供原裝進(jìn)口汽車售后配件和優(yōu)良的汽車服務(wù) ； 功能定位從以 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者中心向以市場(chǎng)消費(fèi)者和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者共同為中心轉(zhuǎn)化 ；汽車城的建設(shè) 將諸如汽車博物館、品牌文化展示館、培訓(xùn)中心等宣傳汽車文化、傳播汽車只是的項(xiàng)目引入汽車城的建設(shè)之中。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 21 汽車主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，開拓了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的又一片藍(lán)海 。 估價(jià)對(duì)象作為 估價(jià)對(duì)象 土地證載用途為工業(yè)用地 ， 地上房屋 實(shí)際作為 4S 店 使用，符合合法使用原則。 20xx 年 4 月 2 日， ***有限公司 依法取得估價(jià)對(duì)象《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（武規(guī)（陂）建【 20xx】 018 號(hào)），建設(shè)項(xiàng)目 為 “奧迪汽車維修站”，建設(shè)單位為 ***有限公司 ，建設(shè)位置為 ****經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ，建設(shè)規(guī)模為 15021平方米。 辦公區(qū)域：貴賓休息室天棚采用礦棉吸音板吊頂并配置有小型射燈；內(nèi)墻部分干掛大理石、部分為鋼化磨砂玻璃墻；地面鋪實(shí)木地板。 本次評(píng)估在 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 不存在明顯預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素，但 報(bào)告使用人應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)保持謹(jǐn)慎及關(guān)注。 綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及價(jià)值高大性，參考同類 房地產(chǎn) 拍賣處置案例，假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣 時(shí)， 最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估價(jià)值 將 存在一定的差異。 十一、 變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 九、估價(jià)方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、 假設(shè)開發(fā) 法、成本法以及基準(zhǔn)地價(jià) 修正法等。該客觀合理的價(jià)格和價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的。 本次評(píng)估確定 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 為 20xx 年 6 月 19日 ，與 實(shí)地 查勘日 一致。 他項(xiàng)權(quán)利狀況 根據(jù)委托方提供的《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況聲明》，截止至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，納入本次評(píng)估范圍內(nèi) 估價(jià)對(duì)象為發(fā)現(xiàn)有抵押、 擔(dān)保及第三方租賃等他項(xiàng)權(quán)利狀況 。衛(wèi)生間墻面高級(jí)面磚到頂，石膏板吊頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚，配有 20mm 鋼化磨砂玻璃全玻洗臉臺(tái) 、墻面銀鏡、暗水箱座便器；室內(nèi)鋁合金 12mm 鋼化玻璃窗，室內(nèi)鋁合金門。時(shí)至今日，盤龍汽車城已集合了賓利、保時(shí)捷、寶馬、寶馬 MINI、進(jìn)口大眾、捷豹、路虎、克萊斯勒、道奇、 JEEP、雷克薩斯、凱迪拉克等眾多高檔轎車品牌，為車迷們提供一個(gè)集上車、購(gòu)車、修車及領(lǐng)略世界車文化于一體的 “一站式服務(wù) ”休閑中心 。 本報(bào)告由 武漢 ***房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 負(fù)責(zé)解釋。若改變用途或估價(jià)目的，需另行評(píng)估。本次估價(jià)，估價(jià)人員未能查看 與之相關(guān)的 產(chǎn)權(quán)證件原件，無法對(duì)其權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于對(duì)估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況的一般性查看 ，未對(duì)主體結(jié)構(gòu)、隱蔽工程等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)測(cè)試。 （五）我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn) 估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》以及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房 地產(chǎn)抵押價(jià)值。 評(píng)估的詳細(xì)結(jié)果和有關(guān)說明，請(qǐng)見以下《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。 委托方應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供估價(jià)所必需的情況和資料，并對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整 性負(fù)責(zé)。 在估價(jià)過程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人在公開市場(chǎng)上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況。 本次評(píng)估，估價(jià)對(duì)象建筑面積是根據(jù) 委托方提供的 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 （武規(guī)（陂）建【 20xx】 018 號(hào)）及其《 ***有限公司 “盤龍城奧迪汽車維修站”建筑核位紅線圖》 確定為 15021 平方