【正文】 （ 一 ）一般 假設(shè) 本次評估是以估價對象在價值時點時的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。 委托方應(yīng)當(dāng)如實提供估價所必需的情況和資料，并對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整 性負(fù)責(zé)。本報告即以委托方提供的估價資料真實合法為前提，若提供資料失實或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)責(zé)任。 本次評估假定估價對象已經(jīng)處在交易過程中，可以模擬市場狀況進(jìn)行估價。 本次評估假定估價對象所處市場為公開市場，在該市場上交易雙方地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進(jìn)行的。 本估價報告結(jié)果以估價對象不改變現(xiàn)狀用途并能保持目前的使用方式和條件為前提。 估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于對估價對象的外觀和使用狀況的一般性查看 ，未對主體結(jié)構(gòu)、隱蔽工程等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)測試。本報告以估價對象內(nèi)在質(zhì)量符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常使用為前提。 假設(shè)在價值時點后，國家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策等宏觀環(huán)境相對穩(wěn)定；估價對象現(xiàn)時狀況和內(nèi)外部條件無重大變化 。 在估價過程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人在公開市場上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價值的情況。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 ****房地產(chǎn)估價有限公司 3 至價值時點， 估價 對象已竣工并作為奧迪 4S 店投入使用，但房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán) 證件 ， 本次評估假定估價對象建筑物能 在今后辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、 支付相關(guān)費用 ， 取得合法產(chǎn)權(quán)證書為估價前提 ，評估結(jié)果中未扣除辦理登記手續(xù)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費 。 報告使用人應(yīng)對此引起相當(dāng)關(guān)注。 本次評估結(jié)果包含估價對象室內(nèi)的二次裝修價值。 （二）不確定事項 假設(shè) 因委托方?jīng)]有提供原始的產(chǎn)權(quán)證明資料，僅提供了復(fù)印件。本次估價，估價人員未能查看 與之相關(guān)的 產(chǎn)權(quán)證件原件，無法對其權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實。本次評估，估價人員不保證影印件與原件的一致性。本次估價是以委托人提供的與估價對象有關(guān)的法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實有效為前提的，其合法性和真 實性應(yīng)由委托人負(fù)責(zé)。 本次評估，估價對象建筑面積是根據(jù) 委托方提供的 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 （武規(guī)（陂）建【 20xx】 018 號）及其《 ***有限公司 “盤龍城奧迪汽車維修站”建筑核位紅線圖》 確定為 15021 平方米 ，本次評估以此為評估前提，若與 房產(chǎn) 主管部門認(rèn)定 的建筑面積 不符，則評估結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整 。 （三） 背離實際情況 假設(shè) 估價對象 《國有土地使用證》證載土地用途為工業(yè)用地 。 至 價值時點 ，估價對象現(xiàn)作為 奧迪汽車 4S 店對外經(jīng)營，本次評估以估價對象現(xiàn)狀用途商業(yè)服務(wù)進(jìn)行評估， 本次估價以此設(shè)定為評估前提 ， 報告使用方應(yīng)引起相 當(dāng)關(guān)注 。 （四）估價報告使用限制 本報告所確定的房地產(chǎn)抵押價值是在本次評估特定目的及限制條****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 ****房地產(chǎn)估價有限公司 4 件下的公開市場價值，未考慮強制處分、快速變現(xiàn)、處置費用、交易稅費等因素的影響，提請報告使用者給予關(guān)注。 本報告的估價結(jié)果是在本次評估特定的估價目的下形成的，不對其他用途和目的負(fù)責(zé)。若改變用途或估價目的，需另行評估。 本報告的估價結(jié)果是 估價師通過專業(yè)測算提出的公允評估意見 ，而不應(yīng)被視為估價機構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。 本報告的估價結(jié)果是在正常市場狀況條件下形成的，未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策 發(fā)生變化及遇有不可抗力等情況對房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的影響。 本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容而可能導(dǎo)致的損失，本評估機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 本報告的使用期限自估價報告出具之日起為一年。 在使用期限內(nèi)實現(xiàn)估價目的時，可以評估結(jié)果作為價格參考依據(jù)。超過使用期限范圍或在使用期限范圍內(nèi)估價對象的市場價格有較大變化的，需另行評估。 本報告僅供委托方使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)本評估機構(gòu)許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。 本報告由 武漢 ***房地產(chǎn)估價有限公司 負(fù)責(zé)解釋。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 ****房地產(chǎn)估價有限公司 5 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、 估價 委托 人 單位名稱 ： ***有限公司 注冊地址： ****經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 法人代表： *** 注冊資本： 貳仟貳佰萬元整 實收資本： 貳仟貳佰萬元整 公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨資） 聯(lián) 系 人 ： *** 聯(lián)系電話： *** 經(jīng)營范圍： 企業(yè)管理；投資咨詢、商務(wù)咨詢；房屋租賃。（國家法律規(guī)定需要審批的項目憑許可證在許可證有效期限內(nèi)經(jīng)營） **** 二、 房地產(chǎn) 估價 機構(gòu) 單位名稱： 武漢 ***房地產(chǎn)估價有限公司 法定代表人： *** 住 所： **** 資質(zhì)等級：國家一級 資格證號： **** 三 、估價目的 本次評估是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 四 、估價對象 （一）實體狀況 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 ****房地產(chǎn)估價有限公司 6 位置狀況 估價對象為 ***有限公司 所 屬的 位于 ***市 ****經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 巨龍大道武漢盤龍汽車城奧迪汽車維修站 ， 房屋總建筑面積 15021 平方米， 土地使用權(quán)面積 14580 平方米 。 估價對象位于 ***市 ****經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 巨龍大道武漢盤龍汽車城 。 其 所在地 東 面 鄰 盤龍汽車城保時捷維修站 ，南 面 臨巨龍大道，西 面 鄰佳海 都市工業(yè)園，北 面 臨 宋崗二路 。 估 價對象所在小區(qū) 有 291 路、 298 路 2 路公交線路途經(jīng) ，對外交通一般 。 武漢 盤龍汽車城簡介 武漢盤龍汽車城由武漢康順集團于 20xx 年投資興建，是一座占地430 畝的大型進(jìn)口汽車品牌銷售服務(wù)博覽中心。時至今日，盤龍汽車城已集合了賓利、保時捷、寶馬、寶馬 MINI、進(jìn)口大眾、捷豹、路虎、克萊斯勒、道奇、 JEEP、雷克薩斯、凱迪拉克等眾多高檔轎車品牌，為車迷們提供一個集上車、購車、修車及領(lǐng)略世界車文化于一體的 “一站式服務(wù) ”休閑中心 。 估價對象概況 根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘及委托方提供的相關(guān)資料，本次估價對象為“盤龍城 奧迪汽車維修站 ”奧迪汽車維修站、保安亭，鋼結(jié)構(gòu)，建成于 20xx年。 奧迪汽車維修站整體 3 層，局部有夾層，檐口高度約為 米，建筑面積為 15012 平方米；保安亭層數(shù) 1 層，建筑面積 9 平方米，估價對象總建筑面積 15021 平方米。土地使用權(quán)面積為 14580 平方米。 估價對象外墻部分為 厚深灰色六角孔鍍鋅鋼板 ，加中空玻璃幕墻，部分為彩鋼板噴涂金屬氟碳漆 ，鋼結(jié)構(gòu)屋架， 柱、梁、屋架采用工字鋼，電線暗敷，上水、下水、照明、通風(fēng)設(shè)施齊全 。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 ****房地產(chǎn)估價有限公司 7 估價對象分為展示區(qū)、維修車間及辦公服務(wù)區(qū)，各部分裝修情況如下： 展示區(qū)： 天棚為礦 棉吸音板，配扣頂專用射燈；墻柱面為磨光金屬漆， 墻面為玻璃幕墻 ；地面部分鋪煙米色 600mm*600mm 拋光磚、部分鋪復(fù)合木地板；室內(nèi)樓梯為花崗巖踏步，樓梯側(cè)面 鋼化玻璃 ，不銹鋼欄桿扶手。 辦公區(qū)域：貴賓休息室天棚采用礦棉吸音板吊頂并配置有小型射燈；內(nèi)墻部分干掛大理石、部分為鋼化磨砂玻璃墻；地面鋪實木地板。辦公室及會議室天棚為輕鋼龍骨礦棉板吊頂，格柵式日光燈；內(nèi)墻部分刷白色乳膠漆、部分為鋼化玻璃墻隔斷；地面鋪高級防滑地板磚。衛(wèi)生間墻面高級面磚到頂，石膏板吊頂，地面鋪高級防滑地磚，配有 20mm 鋼化磨砂玻璃全玻洗臉臺 、墻面銀鏡、暗水箱座便器；室內(nèi)鋁合金 12mm 鋼化玻璃窗，室內(nèi)鋁合金門。 維修區(qū)域：天棚為鋼結(jié)構(gòu)檁條和鋼屋面板組成，配德國索恩吊燈，墻面刷白色乳膠漆，地面刷銀灰色耐磨漆。整棟安裝有中央空調(diào)系統(tǒng)。 據(jù)現(xiàn)場查勘，建筑物結(jié)構(gòu)狀況良好，地基基礎(chǔ)有足夠承載能力，無不均勻沉降，墻體防水層、保溫層、隔熱層完好，上下水管道暢通，電器設(shè)備線路裝置完好，設(shè)備能正常使用，其整體維修保養(yǎng)情況較好。 （二） 權(quán) 屬 狀況 房地產(chǎn)權(quán)利狀況 估價對象土地使用權(quán)人為 ***有限公司 。 20xx 年 1 月 27 日， ***有限公司 依法 取得由 ***市 黃陂區(qū) 人民政府頒發(fā)的估價對象土地的《國有土地使用證》， 土地使用證編號為：黃陂國用（ 20xx）第 1003號， 土地使用權(quán)人 為 ***有限公司 ，土地坐落于 ****經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ，土地用途為 工業(yè)用地 ，圖號 /， 地號 /， 土地使用權(quán)類型為 出讓，****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 ****房地產(chǎn)估價有限公司 8 土地終止日期為 2054 年 12 月 30 日，截止至價值時點，土地剩余使用年限為 年。 估價對象 地上房屋 目前尚未辦理《房屋所有權(quán)證》。 20xx 年 4 月 2 日， ***有限公司 依法取得估價對象《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（武規(guī)（陂）建【 20xx】 018 號），建設(shè)項目 為 “奧迪汽車維修站”，建設(shè)單位為 ***有 限公司 ，建設(shè)位置為 ****經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ，建設(shè)規(guī)模為 15021平方米。 他項權(quán)利狀況 根據(jù)委托方提供的《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況聲明》，截止至價值時點，納入本次評估范圍內(nèi) 估價對象為發(fā)現(xiàn)有抵押、 擔(dān)保及第三方租賃等他項權(quán)利狀況 。 （三） 區(qū) 位 狀況 估價對象位于 ***市 ****經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 巨龍大道武漢盤龍汽車城 。其所在地 東 面 鄰 盤龍汽車城保時捷維修站 ，南 面 臨巨龍大道，西 面 鄰佳海 都市工業(yè)園，北 面 臨 宋崗二路 。 估價對象所在小區(qū)有 291 路、 298 路 2 路公交線路途經(jīng)，對外交通一般。 估價對象所在 區(qū)域的 盤龍汽車城是 華中地區(qū)首家以進(jìn)口車 銷售服務(wù)為主的汽車 4S 店大賣場，總占地 430 畝，建筑總面積高達(dá) 7 萬多平方米， 分為 4S 專賣店、汽車博覽中心、物流倉儲中心、綜合配套服務(wù)四個功能分區(qū)，并配有大型試車道和汽車文化、休閑娛樂設(shè)施。共有進(jìn)口大眾、上海大眾斯柯達(dá)、薩博 amp。歐寶、保時捷、廣汽豐田、捷豹路虎、賓利、道奇、寶馬 、奔馳 等 多個 個品牌的 4S 店 。 五、 價值時點 20xx 年 6 月 19 日 根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》 ， 房地產(chǎn)抵押 價值時點 原則上為完****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 ****房地產(chǎn)估價有限公司 9 成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。 本次評估確定 價值時點 為 20xx 年 6 月 19日 ，與 實地 查勘日 一致。 六、 價值類型 根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》及 估價 目的，本次評估的房地產(chǎn)抵押價值設(shè)定為估價對象在 價值時點 的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去法定優(yōu)先受償款。 其中，法定優(yōu)先受償款是指假定在 價值時點 實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 考慮到本次評估是為銀行審批企業(yè)貸款額度而提供價值參考，故不考慮已設(shè)抵押權(quán)對評估價值影響，即本次評估的抵押價值為假設(shè)估價對象未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價 值。 七 、估價原則 房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵循以下原則： 獨立、客觀、公正原則 要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。 合法原則 即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。 價值時點 原則 價值時 點 原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價格評估 ****房地產(chǎn)估價有限公司 10 估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間