【正文】 院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的79％；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個，中國科學(xué)院41個研究所大部分均在某，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人，住區(qū)兩院院士335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在5000人以上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。某區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。1999年國務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，某區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及“一區(qū)五園”中最大的某園的所在地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個新的歷史時期。某區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。有各關(guān)文物點(diǎn)700余處，其中國家級重點(diǎn)保護(hù)單位4處，某市重點(diǎn)文物保護(hù)單位28處。某區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設(shè)施組成。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長48公里。鐵路橋梁13座，火車站7個。其中：京包線16公里、京門線7公里、。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長7公里，有車站5個。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達(dá)市區(qū)和全區(qū)各地。委估房地產(chǎn)位于某區(qū)北路，影響地價(jià)的區(qū)域因素主要有：道路交通條件：估價(jià)對象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過。總的來看，估價(jià)對象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達(dá)條件較好。辦公聚集度：估價(jià)對象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為主，辦公聚集度高。市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)對象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較完善，達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）：通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等。供電：市政電網(wǎng)供電；供水：接市政供水管網(wǎng)；排水：排入市政污水管網(wǎng)；通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)；供暖：可接市政熱力管網(wǎng)；供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。環(huán)境條件：估價(jià)對象位于某區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。依據(jù)【京政發(fā)[2002]32號】文件的規(guī)定，估價(jià)對象位于某市綜合（辦公）用途三級地價(jià)區(qū)。 市場背景分析（1）地理位置與行政區(qū)劃某，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經(jīng)濟(jì)上占有重要的地位。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)115176。2439?！?17176。3039。，北緯39176。3839。～41176。0539。，南北直線距離為170公里，東西直線距離為160公里。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占6408平方公里，%、%、%。全市劃分為18個區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區(qū)習(xí)慣上稱為城區(qū)；朝陽、某、豐臺、石景山四個區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個區(qū)縣為遠(yuǎn)郊區(qū)。18個區(qū)縣總稱為某市或全市。（2）自然環(huán)境①地質(zhì)地貌綜述某地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。與山交接的山地一般在海拔100－500米，主要為低山丘陵。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。②氣候、水文某市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。其特點(diǎn)是：春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。某市是我國東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于8月份。③河流全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長174公里；潮白河，長90公里；北運(yùn)河，長101公里，此外還有大清河、薊運(yùn)河兩大水系。（3）某市經(jīng)濟(jì)狀況某是我國的首都，是全國的政治、文化中心。隨著對外開放和改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點(diǎn)發(fā)展了旅游、商貿(mào)、高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了若干個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展某經(jīng)濟(jì)。近幾年，某市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、入世、奧運(yùn)等題材為某房地產(chǎn)市場帶來了新的契機(jī)。金融商務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將帶動房地產(chǎn)市場的活躍。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 五、估價(jià)時點(diǎn) 2009年4月3日 六、價(jià)值定義根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程并結(jié)合本項(xiàng)目的評估目的，設(shè)定：估價(jià)對象土地價(jià)值為在估價(jià)基準(zhǔn)日2009年4月3日，實(shí)際和估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度為紅線外“七通”（通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)土地平整；實(shí)際用途為綜合（辦公），估價(jià)設(shè)定用途為綜合（辦公），國有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年并符合規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。估價(jià)對象房屋價(jià)值為在估價(jià)基準(zhǔn)日2009年4月3日房屋建筑物在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場價(jià)格。 七、估價(jià)依據(jù) 有關(guān)政策法規(guī)和文件：l 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》l 《中華人民共和國土地管理法》l 《某市房地產(chǎn)抵押管理辦法（修正）》l 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》l 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》l 某市政府及房地產(chǎn)相關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)文件委托估價(jià)方提供的資料：l 《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】l 《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】l 委托方營業(yè)執(zhí)照l 有關(guān)評估的其它資料 受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。 八、估價(jià)原則 我們在本次估價(jià)時遵循了以下原則： 合法原則 （1）估價(jià)對象具有合法的國有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。 （2）采用收益法和市場比較法估價(jià)時，估價(jià)對象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。 最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價(jià)格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。 替代原則房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。估價(jià)時點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價(jià)值，在不同的時間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時點(diǎn)與估價(jià)時點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時具有很強(qiáng)的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動性，同一估價(jià)對象在不同時點(diǎn)會具有不同的市場價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對象在其他時點(diǎn)的價(jià)格。九、估價(jià)方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)范》，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守有關(guān)法律法規(guī)、政策、符合評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，認(rèn)為：①房屋建筑物可采用成本法進(jìn)行評估；②鑒于估價(jià)對象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預(yù)期收益，且房地產(chǎn)租賃市場活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，可采用收益法進(jìn)行評估；③鑒于估價(jià)對象所處區(qū)域有充足的同類型的市場交易實(shí)例，可采用市場比較法進(jìn)行評估。 十、估價(jià)結(jié)果評估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整樓面單價(jià)：22507元/平方米 其中：（3） 國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：（4） 房屋價(jià)格：十一、估價(jià)人員 姓 名 證 號 簽 名*** ********** *** ********** 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二○○九