【正文】 ..................................................... 5 三、估價(jià)目的 ........................................................................................ 5 四、估價(jià)對(duì)象 ........................................................................................ 5 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) ........................................................................................ 8 六、價(jià)值類型 ........................................................................................ 9 七、估價(jià)原則 ........................................................................................ 9 八、估價(jià)依據(jù) ...................................................................................... 10 九、估價(jià)方法 ...................................................................................... 11 十、估價(jià)結(jié)果 ...................................................................................... 12 十一、變現(xiàn)能力分析 .......................................................................... 13 十二、風(fēng)險(xiǎn)提示 .................................................................................. 14 十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 .................................................................. 16 十四、實(shí)地查勘期 .............................................................................. 16 十五、估價(jià)作業(yè)期 .............................................................................. 16 附 件 ......................................................................................................... 17 《房地產(chǎn)估價(jià)委托函》復(fù)印件 ...................................................... 17 位置示意圖 .................................................................................... 17 估價(jià)對(duì)象照片 ................................................................................ 17 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 ****房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 ii 《國(guó)有土地使用證》（黃陂國(guó)用（ 20xx）第 1003 號(hào)）復(fù)印件 .. 17 《總平面布置圖（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）》復(fù)印件 ............................. 17 《 ***有限公司 “盤(pán)龍城奧迪汽車維修站 ”建筑核位紅線圖》復(fù)印件 ..................................................................................................................... 17 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（武規(guī)（陂）建【 20xx】 018 號(hào)）復(fù)印件 ................................................................................................................. 17 《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況聲明》復(fù)印件 ....................................... 17 估價(jià)委托方《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件 ................................. 17 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 .............................................. 17 1房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 ............................................... 17 1注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件 ........................................... 17 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 ****房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 iii 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 .................................................................................. 18 一、估價(jià)對(duì)象描述與分析 .................................................................. 18 二、市場(chǎng)背景描述與分析 .................................................................. 20 三、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析 ....................................................... 21 四、估價(jià)方法適用性分析 .................................................................. 24 五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 .............................................................................. 25 六、估價(jià)結(jié)果確定 .............................................................................. 39 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 ****房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 1 注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師聲明 我們 根 據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此 鄭重聲明： （一）我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。 （五）我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn) 估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》以及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。本報(bào)告即以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提，若提供資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)責(zé)任。 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于對(duì)估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況的一般性查看 ，未對(duì)主體結(jié)構(gòu)、隱蔽工程等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)測(cè)試。 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 ****房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 3 至價(jià)值時(shí)點(diǎn)， 估價(jià) 對(duì)象已竣工并作為奧迪 4S 店投入使用，但房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán) 證件 ， 本次評(píng)估假定估價(jià)對(duì)象建筑物能 在今后辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、 支付相關(guān)費(fèi)用 ， 取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)為估價(jià)前提 ，評(píng)估結(jié)果中未扣除辦理登記手續(xù)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi) 。本次估價(jià)，估價(jià)人員未能查看 與之相關(guān)的 產(chǎn)權(quán)證件原件，無(wú)法對(duì)其權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。 （三） 背離實(shí)際情況 假設(shè) 估價(jià)對(duì)象 《國(guó)有土地使用證》證載土地用途為工業(yè)用地 。若改變用途或估價(jià)目的，需另行評(píng)估。 本報(bào)告的使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起為一年。 本報(bào)告由 武漢 ***房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 負(fù)責(zé)解釋。 估價(jià)對(duì)象位于 ***市 ****經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 巨龍大道武漢盤(pán)龍汽車城 。時(shí)至今日，盤(pán)龍汽車城已集合了賓利、保時(shí)捷、寶馬、寶馬 MINI、進(jìn)口大眾、捷豹、路虎、克萊斯勒、道奇、 JEEP、雷克薩斯、凱迪拉克等眾多高檔轎車品牌，為車迷們提供一個(gè)集上車、購(gòu)車、修車及領(lǐng)略世界車文化于一體的 “一站式服務(wù) ”休閑中心 。 估價(jià)對(duì)象外墻部分為 厚深灰色六角孔鍍鋅鋼板 ，加中空玻璃幕墻，部分為彩鋼板噴涂金屬氟碳漆 ，鋼結(jié)構(gòu)屋架， 柱、梁、屋架采用工字鋼，電線暗敷，上水、下水、照明、通風(fēng)設(shè)施齊全 。衛(wèi)生間墻面高級(jí)面磚到頂，石膏板吊頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚，配有 20mm 鋼化磨砂玻璃全玻洗臉臺(tái) 、墻面銀鏡、暗水箱座便器；室內(nèi)鋁合金 12mm 鋼化玻璃窗，室內(nèi)鋁合金門(mén)。 （二） 權(quán) 屬 狀況 房地產(chǎn)權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)人為 ***有限公司 。 他項(xiàng)權(quán)利狀況 根據(jù)委托方提供的《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況聲明》，截止至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，納入本次評(píng)估范圍內(nèi) 估價(jià)對(duì)象為發(fā)現(xiàn)有抵押、 擔(dān)保及第三方租賃等他項(xiàng)權(quán)利狀況 。 估價(jià)對(duì)象所在 區(qū)域的 盤(pán)龍汽車城是 華中地區(qū)首家以進(jìn)口車 銷售服務(wù)為主的汽車 4S 店大賣場(chǎng)，總占地 430 畝，建筑總面積高達(dá) 7 萬(wàn)多平方米， 分為 4S 專賣店、汽車博覽中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心、綜合配套服務(wù)四個(gè)功能分區(qū)，并配有大型試車道和汽車文化、休閑娛樂(lè)設(shè)施。 本次評(píng)估確定 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 為 20xx 年 6 月 19日 ，與 實(shí)地 查勘日 一致。 七 、估價(jià)原則 房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵循以下原則： 獨(dú)立、客觀、公正原則 要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 不一致，應(yīng)當(dāng)折算為 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的現(xiàn)值。該客觀合理的價(jià)格和價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開(kāi)市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的。 八 、估價(jià)依據(jù) （一）行為依據(jù) 《 房地產(chǎn) 估價(jià) 委托函 》 （二）法規(guī)依據(jù) ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 ****房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 11 《中華人民共和國(guó) 物權(quán) 法》 ； 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 ； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 ； 《中華人民共和國(guó) 擔(dān)保 法》 ； 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》； 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ GB/T502911999） ； 《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB/T5089920xx） ； 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》 ； 國(guó)家和省市政府頒發(fā) 的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件 。 九、估價(jià)方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、 假設(shè)開(kāi)發(fā) 法、成本法以及基準(zhǔn)地價(jià) 修正法等。 （二） 方法 定義 收益法 收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益， 利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益 轉(zhuǎn)換為價(jià)值 得到 估價(jià)對(duì)象價(jià)值 或價(jià)格 的方法。 十一、 變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 （ 三 ）可分割轉(zhuǎn)讓性 ****15021 平方米房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估 ****房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 14 估價(jià)對(duì)象為 一個(gè)功能完整的不宜分割轉(zhuǎn)讓的 整體 ，分割使用會(huì)對(duì)使用產(chǎn)生嚴(yán)重影響。 綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及價(jià)值高大性，參考同類 房地產(chǎn) 拍賣處置案例，假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣 時(shí)， 最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估價(jià)值 將 存在一定的差異。 本估價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)抵押價(jià)值的得出是建立在一個(gè)邏 輯嚴(yán)密、系統(tǒng)完整的評(píng)估測(cè)算過(guò)程的基礎(chǔ)上的，因此應(yīng)合理使用本評(píng)估價(jià)值、完整使用本 估價(jià) 報(bào)告 。 本次評(píng)估在 價(jià)值時(shí)點(diǎn) 不存在明顯預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素，但 報(bào)告使用人應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)