【正文】 ，因此在被稱之為“堵城”的北京，地鐵對(duì)交通的貢獻(xiàn)更是功不可沒，據(jù)北京交通部有關(guān)資料顯示上下班高峰期，乘坐私家車從五棵松到達(dá)國貿(mào)需要 60 分鐘左右時(shí)間；乘坐公交車到達(dá)國貿(mào)需要 90110 分鐘；乘坐地鐵到達(dá)國貿(mào) 僅需 34 分鐘。因此在本區(qū)域地鐵起特殊作用不可低估。 由于住在西區(qū)的大多數(shù)人依靠地鐵出行，因此導(dǎo)致早上 6∶ 00以后從這里上車就基本沒有座位了，晚上同樣如此， 11∶ 00 以后地鐵車廂里還十分擁擠（基本情況是，上班向東的線路到八寶山還略微寬敞，到了萬壽路大量人流涌入，造成車廂擁堵狀況十分嚴(yán)重；如果目的地是公主墳或是軍博，狀況更為糟糕。尤其令人不安的是，目前西邊還在不斷興建大型住宅小區(qū)，以后搭乘地鐵的居民會(huì)越來越多，地鐵未來的搭乘狀況還不得而知。 公交 項(xiàng)目周邊公交線路較多，基本上可以到達(dá)市區(qū)各地，由于本項(xiàng)位于復(fù)興路 與西四環(huán)交接十字路口，而復(fù)興路和西四環(huán)路是本區(qū)域內(nèi)的主要交通干道，運(yùn)行公交線路較多，因此搭乘公交車到達(dá)本項(xiàng)目極為便利。如下圖： 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公交路線 所在道路 公交線路 始發(fā)站 終點(diǎn)站 復(fù)興路 620 廣安門 張儀村 711 阜成路 青塔 373 公主墳 衙門內(nèi) 747 北京西站 大峪 復(fù)興路 — 西四環(huán) 982 北京西客站 西北旺 804 花家鄉(xiāng)駕校 姜莊戶 967 鴻益駕校 北崗子 905 場分園 頤和園 748 曉月苑小區(qū) 育新小區(qū) 958 八大處 北京游樂園 621 四海公園 玉泉路 817 玉泉路 國防大學(xué) 西四環(huán) 942 橋梓 東直門 西四環(huán)－通州 927 亦莊站 西客站 西四環(huán)－豐臺(tái) 993 竇店汽車站 太平橋 項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)圖 24 區(qū)域人流動(dòng)向 良好的交通環(huán)境不僅能夠?yàn)轫?xiàng)目組織良性的交通體系，還能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來消費(fèi)人流，提升項(xiàng)目人氣，從而為項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供有力的外部幫助。本項(xiàng)目所在位置是區(qū)域內(nèi)重要交通樞紐，從上圖中可以看出，本區(qū)域內(nèi)各區(qū)位都有較多公交車輛可以到達(dá)本項(xiàng)目，交通極為方便，并且從公主墳、從本區(qū)域附近最大社區(qū)“遠(yuǎn)洋山水”到達(dá)本項(xiàng)目也極為方 便，如：公主墳到達(dá)本項(xiàng)目不僅可以乘坐地鐵，還可以乘坐眾多公交車可以到達(dá)本項(xiàng)目；而“遠(yuǎn)洋山水”是本區(qū)域最大的社區(qū)，其建成后入住人口可達(dá) 3萬人，其社區(qū)居民到達(dá)本項(xiàng)目可直接乘坐 75 620等車輛。因此區(qū)域內(nèi)便利的公交系統(tǒng)為本項(xiàng)目帶來大約 20 多萬的人流。 綜上所述，本項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)極為便利，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目提供較大的人流，因此在針對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是可以充分考慮交通為本項(xiàng)目帶來便利。 25 通行狀況 從目前的道路通行情況來看，上班高峰時(shí)間往西道路狀況基本良好，自駕車、乘坐公交車出行道路基本保持暢通；對(duì)于更多的在東 邊工作的人來說，由于東西走向的車流過分依賴主干道復(fù)興路，導(dǎo)致負(fù)載過重，車流過玉泉路或者大中音響器材城路口時(shí)擁堵狀況十分嚴(yán)重，并且越往東擁堵狀況就越嚴(yán)重。此種狀況一直延續(xù)到早晚交通高峰結(jié)束。 通過上述分析，可以看出 目前的交通狀況尚不盡如人意，未來等小區(qū)周邊道路完善之后 ,交通狀況將會(huì)有所改善 ,但是由于玉泉路遠(yuǎn)洋山水、玉泉新城這兩個(gè)百萬平米大盤的建設(shè) ,這里的人口密度將會(huì)大幅上升 ,同時(shí)伴隨著北京 2020年奧運(yùn)會(huì)的召開，北京 20202020 年新城市規(guī)劃 :兩軸 兩帶 多中心的推進(jìn)，本區(qū)域交通問題將成為首要解決的大問題 ，因此未來政府對(duì)本區(qū)域交通道路的改造是勢在必行的大趨勢。 26 未來交通規(guī)劃 阜石路 北京市總規(guī)修編已將該路全線提級(jí)為城市快速路，相關(guān)的規(guī)劃條件也做了較大調(diào)整，目前設(shè)計(jì)部門已經(jīng)完成了該路的規(guī)劃方案，相關(guān)區(qū)政府正在積極準(zhǔn)備征地拆遷工作，待條件成熟就開工建設(shè)。 改建后的阜石路將由 60米拓寬到 80 米， 經(jīng)過車輛的行駛時(shí)速將由 60 公里提高到 80 公里。此外， 阜石路由西三環(huán)到西四環(huán) 公里路段 沿線將新建、改建永定路立交、玉泉路立交、田村東路立交等 6 座立交橋，作為阜石路升級(jí)快速路的配套措施。改建后的阜石路將與長安街西 延長線及蓮花池西路共同構(gòu)成東西方向的交通主干道。 玉泉路 根據(jù)相關(guān)的規(guī)劃，玉泉路未來將拓寬為 60米，目前正在動(dòng)工修建。玉泉路將向北延伸，在上城東邊路過，一直向北，到達(dá)永定河引水渠，原有的橋要拓寬，然后向西，再向北，與杏石口路的接口處是南平莊。目前看來，到今年年底即有望連接北邊的杏石口路。拓寬60 米后的玉泉路，南起京石高速公路，北達(dá)杏石路，將會(huì)成為西部地區(qū)除環(huán)線外的惟一一條連通南北的城市主干路。 田村路 未來田村路將拓寬為 40 米，大大提高東西向的車流通行能力，成為區(qū)域內(nèi)阜石路、復(fù)興路之外的第三條重要道路。 27 區(qū)域交通總結(jié) 總體看來，區(qū)域內(nèi)的主要交通道路都將進(jìn)行拓寬工程，這將極大的舒緩目前區(qū)域交通困難的現(xiàn)狀；因此未來道路狀況比較樂觀。但是隨著周邊眾多大盤項(xiàng)目的入住，迅猛遞增的人口和車輛也會(huì)重新帶來很大的交通壓力，因此，區(qū)域道路交通還有待進(jìn)一步完善。 3 項(xiàng)目周邊人流、車流分析 31 研究目的 從項(xiàng)目周邊人、車流動(dòng)向?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)品外部人流動(dòng)線規(guī)劃提供依據(jù)； 從項(xiàng)目周邊固定人、車流量的對(duì)比為本項(xiàng)目商業(yè)租金變化確定依據(jù)； 根據(jù)項(xiàng)目周邊道路人、車流量進(jìn)行項(xiàng)目未來營業(yè)額預(yù)測； 32 人流量統(tǒng)計(jì) 通過一周的監(jiān)測，各主 要街道人流狀況如下： 圖表：一周內(nèi)各主要街道人流量統(tǒng)計(jì)表 時(shí)間 星期三（ ） 星期四（ ） 星期五（ ） 星期六（ ） 星期日（ ） 星期一（ ） 星期二（ ） 四環(huán)路 10： 2510： 30人流量 103 115 106 114 134 132 107 四環(huán)路 12： 2512： 30人流量 67 59 81 127 141 51 51 四環(huán)路 14： 2514： 30人流量 40 53 72 52 61 77 35 四環(huán)路 17： 2517： 30人流量 113 107 113 121 147 167 101 復(fù)興路 10： 2510： 30人流量 283 264 256 237 255 292 276 復(fù)興路 12： 2512： 30人流量 81 73 92 74 63 72 77 復(fù)興路 14： 2514： 30人流量 110 106 126 105 99 108 113 復(fù)興路 17： 2517： 30人流量 311 307 341 255 280 344 321 5 分鐘內(nèi)平均人流量 四環(huán)路： 95；復(fù)興路： 192； 四環(huán)路、復(fù)興路一周內(nèi)人流波形分析 從 上圖中可以看出本項(xiàng)目周邊四環(huán)路、復(fù)興路一周內(nèi)（周一至周五）人流動(dòng)線的高峰時(shí)間段為 17： 2517： 30 左右，此時(shí)間段為下班人群的高峰期；一周內(nèi)（周一至周五）人流最少的時(shí)間段為 14： 2514： 30；由此可以看出周一至周五項(xiàng)目周邊有效消費(fèi)時(shí)間段為 17： 25以后。而周六、日的人流動(dòng)線波動(dòng)的高峰時(shí)間段為 12：2512： 30，此時(shí)間段為項(xiàng)目周邊區(qū)域居民假日出行的時(shí)段，因此此時(shí)段人流量大；綜上所述：四環(huán)路、復(fù)興路周一至周五經(jīng)過本項(xiàng)目四環(huán)路一周內(nèi)人流動(dòng)線020406080100120140160180星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 星期一 星期二1 0 ：2 5 1 0 ：3 0 1 2 ：2 5 1 2 ：3 01 4 ：2 5 1 4 ：3 0 1 7 ：2 5 1 7 ：3 0復(fù)興路一周人流動(dòng)線050100150200250300350400星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 星期一 星期二1 0 ：2 5 1 0 ：3 0 1 2 ：2 5 1 2 ：3 01 4 ：2 5 1 4 ：3 0 1 7 ：2 5 1 7 ：3 0人流的高峰時(shí)間段為 17： 25以后；周六、日經(jīng)過本項(xiàng)目人流的高峰時(shí)間段為 12： 25以后 。 33 車流量分析 小型轎車車流量（私家車、出租車） 圖表：一周內(nèi)各主要街道小型轎車流量統(tǒng)計(jì)表 時(shí)間 星期三（ ） 星期四（ ） 星期五（ ） 星期六（ ） 星期日（ ） 星期一（ ） 星期二（ ） 四環(huán)路 10： 2510： 30車流量 626 617 603 187 176 677 661 四環(huán)路 12： 2512： 30車流量 237 246 233 94 78 235 235 四環(huán)路 14： 2514： 30車流量 176 159 151 52 57 171 172 四環(huán)路 17： 2517： 30車流量 793 785 783 231 222 803 784 復(fù)興路 10： 2510： 30車流量 581 576 577 237 274 565 561 復(fù)興路 12： 2512： 30車流量 145 139 126 133 137 153 138 復(fù)興路 14： 2514： 30車流量 171 165 169 76 87 185 164 復(fù)興路 17： 2517： 30車流量 734 737 721 341 347 753 743 5 分鐘內(nèi)平均車流量 四 環(huán)路： 366；復(fù)興路： 348； 從上表可以看出一周內(nèi)周一至周五，同一時(shí)段車流量基本保持一致，沒有太大幅度的改變；周六、日車流量與周一至周五相比明顯減少，這是由于本區(qū)域內(nèi)的復(fù)興路與四環(huán)路為本區(qū)域內(nèi)車流的主要交通道路，而到周六、日由于沒有上下班車流，因此車輛流量較少。 四環(huán)路、復(fù)興路一周內(nèi)車流波形分析 從右圖中可以看出（除周六、日）四環(huán)路、復(fù)興路一周內(nèi)車流高峰時(shí)間段以 17： 2517： 30；低峰時(shí)間段在 14： 2514： 30，由于四環(huán)路、復(fù)興路是本區(qū)域內(nèi)主要交通干道，因此上、下班高峰期 出現(xiàn)車流量激增的狀 態(tài)。同時(shí)間段對(duì)比周六、日四環(huán)路、復(fù)興路車流明顯四環(huán)路一周車流動(dòng)線0100200300400500600700800900星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 星期一 星期二1 0 ：2 5 1 0 ：3 0 1 2 ：2 5 1 2 ：3 01 4 ：2 5 1 4 ：3 0 1 7 ：2 5 1 7 ：3 0復(fù)興路一周內(nèi)車流動(dòng)線0100200300400500600700800星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 星期一 星期二1 0 ：2 5 1 0 ：3 0 1 2 ：2 5 1 2 ：3 0 1 4 ：2 5 1 4 ：3 0 1 7 ：2 5 1 7 ：3 0減少，由此推斷本區(qū)域是以居住為主，區(qū)域內(nèi)沒有較具規(guī)模商業(yè)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)對(duì)周邊消費(fèi)力不具有吸引力。 公交車車流量分析 圖表：一周內(nèi)各主要街道公交車流量統(tǒng)計(jì)表 時(shí)間 星期三（ ） 星期四（ ） 星期五（ ） 星期六（ ） 星期日（ ） 星期一（ ） 星期二（ ） 四環(huán)路 10： 2510： 30 車流量 8 12 11 10 10 9 10 四環(huán)路 12： 2512： 30 車流量 11 9 11 8 9 10 11 四環(huán)路 14： 2514： 30 車流量 10 10 11 11 11 11 11 四環(huán)路 17： 2517： 30 車流量 10 11 9 11 11 9 10 復(fù)興路 10： 2510： 30 車流量 10 9 11 １１ １１ 8 11 復(fù)興路 12： 2512： 30 車流量 9 10 10 10 10 11 11 復(fù)興路 14： 2514： 30 車流量 10 9 10 9 9 10 10 復(fù)興路 17： 2517： 30 車流量 12 15 11 １４ １ 3 11 13 5 分鐘內(nèi)平均車流量 四環(huán)路： 11；復(fù)興路： 10； 從上圖可以看出四環(huán)路與復(fù)興路一周內(nèi)公交車流有較大變化的時(shí)間段為 10： 2510： 30 和 17： 2517： 30，這兩個(gè)時(shí)間段為上下班的高峰時(shí)段，由于交通較為擁堵，因此造成此時(shí)段過往公交車輛不確定和不統(tǒng)一；從上表可以看出，其他時(shí)間段過往公交車輛數(shù)目基本相同，相對(duì)早晚兩個(gè)時(shí)間段沒有較大幅度的變化。 34 人、車流量與租金的關(guān)系 圖表：主要街道總流量與相應(yīng)租金水平對(duì)比表 街道名稱（調(diào)研區(qū)域內(nèi)） 人流總流量 車流總流量 租金水平狀況（元 /天 .m2） 西四環(huán)路 2647 10224 35 復(fù)興路 5171 9735 411 從上表數(shù)據(jù)中直觀的反應(yīng)出：復(fù)興路一周內(nèi)項(xiàng)目周邊的人流多于西環(huán)路；而車流少于四環(huán)路；這是由于四環(huán)路為北京重要的交通干道，因此相對(duì)而言人流的密集度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如車流；同樣，復(fù)興門在本區(qū)域內(nèi)不僅充當(dāng)交通主干道，還是去往石景山區(qū)的主要道路之一，是區(qū)域內(nèi)的主要交通樞紐；同時(shí)近幾年來復(fù)興路兩邊新建了許多樓盤，因此周一至周五上下班高峰期，復(fù)興門路的人流較為密集。 從上表中直觀的反應(yīng)了本區(qū)域內(nèi)人流、車流與租金水平之間的正比關(guān)系。從我司對(duì)區(qū)域內(nèi)街道主干道租金狀況的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，復(fù)興路沿線租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西環(huán)路，這 與西環(huán)是以車流為主是分不開的，并且復(fù)興路為長安街的西段，長安街為北京租金水平最高的街道，這也是復(fù)興路租金價(jià)格較高的原因之一。 35 人流量帶給本項(xiàng)目的潛在收益 根據(jù)國際商業(yè)人流效益統(tǒng)計(jì)慣例