【導(dǎo)讀】件的指引下，豪宅的發(fā)展真正的回歸到本質(zhì)上來。對于這種回報率過高的產(chǎn)品，如果不加以相。在高風(fēng)險與高利潤的相互作用下，發(fā)展商必然能夠更加了解并創(chuàng)造出真正意義上的豪宅。豪宅是為滿足社會富裕群沛對稀缺資源較。個成熟的住房市場里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5％一10％。可以視為該地區(qū)的豪宅。我們所涉及的策劃報告中的“豪宅”，所選用的正是這個相對豪宅的。首先，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。但豪宅卻不可能單獨(dú)存在于一個普通的居住區(qū)。唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設(shè)施，如豪華會。這些豪宅形成的原因是源于人文因素，而不是環(huán)境。這是檢驗(yàn)豪宅的一個重要指標(biāo)，豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統(tǒng)一，所有豪宅都盡可能地在公眾視線之外，為了保證安全和私密性，無論是社區(qū)還是單體建筑，豪宅一般有高于兩米的圍墻。是同比增長的，這個供需的缺口就是豪宅不斷增加的價值源泉。一棟房子是否是極品豪宅的重要因素。

　　

【正文】 業(yè)管理人員統(tǒng)一安排五星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。 四、營俏推廣策略 1 、營銷手法 通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒沛策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列組臺的強(qiáng)勢沖擊與造勢，實(shí)現(xiàn)快速銷售。 建立“皇家御景”在城市的高檔豪宅標(biāo)志性地位，打造項(xiàng)目品牌，擴(kuò) 大開發(fā)企業(yè)的市場影響力．引領(lǐng)豪宅新的營俏理念及創(chuàng)新發(fā)展模式。 緊緊抓住營銷主題，結(jié)臺項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏及營銷推廣活動，將項(xiàng)目的市場形象傳神逼真地描繪出來，并產(chǎn)生市場轟動效應(yīng)，促成樓盤快速完成銷售，并樹立項(xiàng)目品牌及發(fā)展商企業(yè)品牌。 營銷主題： “首個都市空中別墅度假生活特區(qū)” 主要訴求： 都市別墅，尊貴享受 2 、定價策略 根據(jù)本項(xiàng)目的質(zhì)素來說，可以采取高開高走的價格策略。 一方面，項(xiàng)目在 HJ 片區(qū)內(nèi)的競爭對手稀少，綜臺產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等房地產(chǎn)的重要影響因素來看，能夠與項(xiàng)目匹敵的在目前還沒有。 項(xiàng)目可以 在市場、在一定時間段內(nèi)的制造出空白點(diǎn)．在沒有競爭對手的情況下，突破市場目前的高位價格，并且適度的提高是追求尊崇感的消費(fèi)者都能夠接受的。 另一方面，本案的體量比較小，約 150 套住宅。作為市中心黃金地段的頂級豪宅，可謂是奇貨右居，對于 WH 市 2020 年約 360 萬平方米的銷售面積來說，本案的體量是非常之小的，不足 1 ％。因此， WH 市的房地產(chǎn)市場對本案的吸納能力是毋庸置疑的。 第三，高開高走的價格策略可以塑造出物業(yè)的增值現(xiàn)象，必然能夠激發(fā)消費(fèi)者的搶購欲望． 基于市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，市案初步擬定的銷售價格范圍為 4500－ 6500 元／㎡，均價為 5000元／㎡銷售均價比目前市場上價格最昂貴的高檔住宅每平方米還高出 500 元。 價格策略：由三方面因素構(gòu)成，即開發(fā)成本、價格空間、預(yù)期利潤率 3 、價格差異 ☆ 垂直價差，最高不宜超過 20 % 即隨著樓層的變化，最低價與最高價之間的差距，一般不應(yīng)超過 20 ％。本案作為高層豪宅，層差價格應(yīng)控制在 50－ 150 元／平方米（與基準(zhǔn)層相比 ） , 而各層的價格差別可具體設(shè)定層差系數(shù)。 ☆ 水平價差，不超過 10－ 15 % 水平差價主要考慮朝向、采光、私密性、景觀與格局，空中花園面向湖面和不面向湖面的單位的差價應(yīng)給予重點(diǎn)分析及考慮。 4 、形象包裝 ☆ 案名設(shè)計 “在定位時代，最重要的營銷策略之一就是給產(chǎn)品起名”，好的案名，要有強(qiáng)烈的形象力，傳神般表達(dá)項(xiàng)目個性，定位與功能，而且具有強(qiáng)有力的傳播性。市案命名應(yīng)緊密結(jié)臺項(xiàng)目定位，凸顯尊貴大氣的豪宅風(fēng)范，初擬案名為： “皇家御景” ☆ 案名釋義： 文化――楚文化，皇家生 活，體現(xiàn)地域性； 超越――區(qū)域內(nèi)所有的高檔住宅； 尊貴――豪華乃至極品，非一般的； 霸氣――隱含項(xiàng)目定位，凸顯大氣、霸氣與豪華氣概，在豪宅中力爭“一鳴驚人”。 ☆ 形象描述 “空中豪它，都市別璧” “都市空中別璧度假健活特區(qū)” ☆ 導(dǎo)入 CIS 系統(tǒng) 由于本案特殊性，建議導(dǎo)入 CIS 系統(tǒng)（含 Ml 、 Bl 、 Vl ) “企業(yè)識別系統(tǒng)”進(jìn)行營銷。這樣不僅有利于本案銷售，而且對于提升企業(yè)在區(qū)域地產(chǎn)界聲譽(yù)甚至建立品牌大有裨益。 Ml （理念識別） : 是房地產(chǎn)企業(yè)整個系統(tǒng)識別的原動力。針對本項(xiàng)目，可做“文化營梢” ?！昂勒钗幕薄艾F(xiàn)代都市文化”等均可作為營俏的主題理念。 Bl （行為識別） : 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部活動、組織制度、管理教育等。本項(xiàng)目的管理人員配備及組織要求就應(yīng)符合整個項(xiàng)目的 CIS 。 Vl （視覺識別） : 銷售過程中所有與視覺傳遞有關(guān)的資料均應(yīng)圍繞營銷主題。主要包括工地現(xiàn)場包裝設(shè)計、營銷中心包裝設(shè)計、樣板房的包裝設(shè)計等。 圍繞 CIS 系統(tǒng)，營造一個鮮明“主題”，針對主要客戶，集中“轟炸”。對本案進(jìn)行強(qiáng)化包裝，突出其顯赫位置，讓目標(biāo)客戶認(rèn)識并感知到在本案安家、投資、置業(yè)是一種享受、一種榮耀和自豪，是 明智之舉，是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、身份地位、社會高尚文化的象征。 塑造物業(yè)的品牌形象，其包裝環(huán)節(jié)，經(jīng)過 BI 和 Vl ，形成強(qiáng)烈的沖擊波，使品牌獲得了市場的廣泛認(rèn)同，形成品牌的感知基礎(chǔ)。 品牌提升。以本案特性化、唯一性、精品化的品質(zhì)占領(lǐng)目標(biāo)市場，通過物業(yè)的高品質(zhì)與品牌，從表面的感知階段過渡到內(nèi)在的感知階段。 ☆首創(chuàng)“星級服務(wù)模式“ 當(dāng)每個客戶到達(dá)售樓部的“貴賓接待中心“時，首先有具備交警專業(yè)知識的保安指揮車輛?？坎榭腿舜蜷_車門，將客人送進(jìn)接洽中心，受到五星級酒店訓(xùn)練的接待生請客人就座，倒上茶或飲料，然后請出專業(yè)知 識豐富受過良好訓(xùn)練的置業(yè)顧問讓客戶感受尊貴服務(wù)。 宣傳策略 ☆ 廣告總體策略 以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，針對性的集中投放，強(qiáng)化形象，營造全城矚目的熱銷效應(yīng)。 ☆ 廣告目標(biāo) 在區(qū)域市場的高端用戶中形成有效的傳播效力，以達(dá)成預(yù)定銷售目標(biāo)。 ☆ 廣告基調(diào) “形象宣傳＋促銷信息“ ☆ 廣告主題 “都市別墅生活“ ☆ 廣告口號 “非?？罩?，尊品別墅” ☆ 媒介組合策略 由于本案的獨(dú)特性，媒介的選擇主要為高尚休鬧雜志（如高爾夫雜志等）、專業(yè)刊物（如航空雜志、汽車刊物、《 企業(yè)家》 等）、有線電臺、晚報等。前期以形象 推廣為主，中期以功能性訴求兼形象推廣為主，后期以俏售手段兼功能性訴求為主。 另外可結(jié)合戶外廣告（如機(jī)場、 WH 市繁華商務(wù)區(qū)等地段），進(jìn)行專業(yè)組臺， 集中宣傳。 ☆ 廣告投放方式 硬廣告：所有的廣告宣傳集中在正式開工后的三個月內(nèi)，主要以項(xiàng)目的形象廣告為主，以電視廣告、專業(yè)媒介、戶外廣告為主要傳播形式，以尊貴一族的“都市別墅”式生活夢想為訴求．在目標(biāo)客戶心中形成高標(biāo)準(zhǔn)豪宅的效果，引起潛在客戶的注意力。 軟廣告：通過針對性的新聞媒沛炒作本案，主要以本案的創(chuàng)新形態(tài)豪宅賣點(diǎn)為訴求．以報紙為主要形式，深化和突出了項(xiàng)目的營 銷主題。 6 、公關(guān)活動策劃 本案的公關(guān)活動是由一系列有內(nèi)在聯(lián)系的主題活動構(gòu)成，所有活動都是在遵循本項(xiàng)目的開發(fā)主題，結(jié)合項(xiàng)目的營銷策略、開發(fā)節(jié)奏的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)而周詳?shù)夭邉澓桶才拧? ☆ 舉辦專業(yè)論壇（如本案的創(chuàng)新設(shè)計）與新聞發(fā)布相結(jié)臺，制造輿論； ☆舉行著名的管理專家及顧問咨詢專家的大型演講或論壇，展示項(xiàng)目的優(yōu)勢； ☆以高層人士為主的大型酒會，沙龍或大型論壇為主，定向推廣樓盤； ☆贊助或舉辦高尚文化藝市活動，如音樂會、名車展、名畫展等； ☆聘請著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷☆售。 促銷策略 ☆贈送分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、中央熱水器、高級廚柜等； ☆ 提供 150 種風(fēng)格各異的個性化裝修套餐，贈送業(yè)主選擇，每位業(yè)主只能擇其一； ☆ 業(yè)主直銷計劃。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳，加強(qiáng)滲透，帶動銷售； ☆ 活動營俏 活動目的：讓目標(biāo)準(zhǔn)客戶親身感受“皇家御景”的尊貴生活享受。 活動方式：采用兩種試住方式，一是半月住，以半月（兩周）為一試住周期，采用祖房形式，收半月租金；二是周末住，以周五晚至周日下午兩天兩夜為一試住周期，度周末和看樓相結(jié)臺，采取度假的形式，一次取一定的費(fèi)用。兼顧了度假與看樓，同時又能 切身感受“皇家御景”的各種優(yōu)越之處，是為繁忙的尊貴人士準(zhǔn)備的一種試住方式。 8 、事件行銷 有針對性地對某些客戶實(shí)施拒絕銷售法（以頂目的目標(biāo)客戶群及有購買欲望而資金難以達(dá)到的客戶為對象），期望引發(fā)媒沛爭論，沛現(xiàn)項(xiàng)目對客戶的嚴(yán)格把關(guān)和項(xiàng)目的準(zhǔn)入條件。 結(jié)論： 總體而言，項(xiàng)目的營銷方式除了造勢為主，更重要的是要塑造項(xiàng)目在區(qū)域市場上的影響力．引起社會對樓盤的重視。但要注意的是，樓盤既然為豪宅，其在選擇活動以及代言人的時候，必須注意樓盤與明星、或者是樓盤與活動方式的高度一致，所有的活動都是樓盤生活方式的展現(xiàn)，也是樓 盤文化內(nèi)涵的表現(xiàn)。