臺江橫街項目投資分析報告-資料下載頁
2024-09-02 05:00本頁面
【導讀】主導地位，非住宅市場發(fā)展相對平穩(wěn)，二手房市場繼續(xù)保持強勁發(fā)展態(tài)勢。面積527萬平方米，兩項指標分別比上年增長27．91％和15．98％。市區(qū)222個項目，面積472萬平方米，分別比上年增長了13．85％和25．86％。2020年的商品房預售批準項目中，仍舊沒有單純的別墅項目。體別墅、TOWNHOUSE等，在項目審批中全以“住宅”類型出現。億元，分別比上年增長37．83％、40．96％和66．58％，其中住宅14774宗，全年房改房上市4320宗、占二手住宅交易總數的34％。租賃價格總體平衡。近5年來，福州市商品房預售批準面積以年均56萬平方米的速度增長，商品房供給和需求呈協調增長的關系。住宅在商品房結構中占據絕對地位的表現非常突出。住宅為主的房地產業(yè)政策的結果。就目前來看，住宅在商品房交易中大致。150平方米以上單元房在商品住宅交易總量中占據20．05％比例，2020. 商品房均價年均漲幅0．8％，商品住宅均價年均漲幅3．1％。五年來，福州市商品住宅以年均3．1個百分點的增幅上漲。
【正文】 國內外建材價格基本穩(wěn)定，供求不發(fā)生重大變化； ● 各項工程建安成本按現行當地標準和同類工程的實際情況估算； ● 前期費用和工程間接費用均根據取費標準和一般優(yōu)惠計算； ● 銷售費和管理費根據同類公司經驗數據結合本項目實際估算； ● 利息費用根據現行國內銀行信貸政策和利率政策測算 。 參數設定： ● 土地轉讓費根據意向設定為 430 萬元 /畝，共 123 畝； ● 工期設定為三年，其中一期為一年半，二期為一年，掃尾半年； ● 容積率為 ；建筑面 積為 ㎡； ● 中高層房占 5%及高層占 95%，工程大部分為框架剪力墻結構； ● 店面約占總建筑面積的 17%； ● 綠化面積為 26%。 17 二、投資總估算 本項目的投資總估算為 144,257 萬元，它包括了土地轉讓費、前期開發(fā)費、建安費、管理費、財務費和銷售費等六大方面費用 項目各類開發(fā)成本構成一日覽表 項目名稱 單位 數量 單價 (元 ) 金額（萬元） 備注 一 土地成本 畝 430 萬 58,136 二 前期開發(fā)費 1 設計勘探費 ㎡ 10 398 2 設計費 ㎡ 15 598 三 建筑安裝工程費 ㎡ 1500 59,794 四 管理銷售和廣告費用 6,840 銷售額 % 五 營業(yè)稅及附加 8,719 銷售額 5% 六 貸款利息 (2 年 ) 元 37000 萬 5% 9,772 總投資額 144,257 說明：臺江區(qū)政府對開發(fā)商給予一次性獎勵 4750 萬元，將地塊成本降至 62449 萬元，經過前期洽淡區(qū)政府已答應降至 435 萬元 /畝。預計仍有下調空間。建議公司領導繼續(xù)保持洽淡，預計可在 430 萬元 /畝價位成交。 三、售樓收入和銷售稅金 18 項目銷售收入由三部分組成：住宅、店面及車位。住宅按 5％為小高層， 95％為高層，店面按總建筑面積的 17％計算，車位為 761 個，具體單價為： ● 住宅 3500 元／ ㎡ ； ● 一層店面均價目標 18000 元／ ㎡ ，二層店面 8000 元／ ㎡ ● 車位 120200 萬元／個。 投資收益分析表 類型 銷售單價 (元 /㎡ ) 面積 (㎡ ) 總收入 (萬元 ) 住宅 3500 100， 248 店面 (一層 ) 18000 58， 758 店面 (二層 ) 8000 27， 299 車位 120200 元 /個 761個 (按開發(fā)戶數的1: 計 ) 9,132 合計 195,437 由此算得銷售總收入 195,437 萬元，銷售稅金 8,719 萬元。 四、利潤及效益 根據以上計算 ,本項目的主要經濟效益指標如下 : 19 效益分析表 1 銷售收入（單位：萬元） 195,437 減：工程成本 (單位：萬元 ) 135,538 2 銷售利潤 (單位：萬元 ) 59,899 減：營業(yè)稅及附加、交易稅 8,719 3 稅前利潤總額 (單位：萬元 ) 51,180 稅前成本利潤率 % 稅后利潤總額 (單位：萬元 ) 稅后成本利潤率 % 稅前總利潤為 51,180 萬元； 凈現金為 : 34, 萬元； 總銷售收入： 195,437 萬元； 總成本： 144,257 萬元； 全投資利潤率： %。 靜態(tài)投資回收期 : 年 . 第七部分：總結 從福州市總體經濟走勢來看，本項目的啟動是附合項目開發(fā)前提； 20 從政府城市規(guī)劃藍圖和目前項目所處的地理位置來判斷，本項目的開發(fā)亦是符合市場的需求； 無論從財務投資風險分析角度還是從公司長期保持可持續(xù)性發(fā)展角 度來看，項目的啟動是符合開發(fā)目的的，是完全可行的。 因此，本項目完全可行。 。
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