【正文】 示，傭 金標準一般是第一月租金的50%，承租方負擔。 看房標準：寫字樓看房根據(jù)市場調(diào)查少部分為免費，其他中介公司收取標準為 2030 元，后期未能達到成功租賃，服務(wù)中心將對押金不予退還，如成功租賃，服務(wù)中心將退還押金。 經(jīng)營采購部 2021 年 4 月 3 日 附件： 1 房屋中介公司經(jīng)營模式調(diào)研報告 目的 為了給本公司建立二手房經(jīng)營模式提供參考，以促進本公司搭建優(yōu)化合理的二手房經(jīng)營平臺，特對鄭州二手房中介市場的經(jīng)營模式進行調(diào)研。 調(diào)研對象 21 世紀不動產(chǎn)、建宇不動產(chǎn)、大象房 產(chǎn) 調(diào)研內(nèi)容 房屋租售經(jīng)營模式 調(diào)研明細 世紀不動產(chǎn) 房屋租賃運作流程： 置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、 58 同城、）收集出租房源信息。 置業(yè)顧問將出租房源信息進行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、 58 同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。 意向客戶電話咨詢 /來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程中對于行業(yè)性質(zhì)進行把控。 初級意向客戶，雙方洽談未達一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項表格登記，備案； 中級意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息，收取 20 元 /次信息服務(wù)及看房服務(wù)費； 重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂租賃協(xié)議，一式三份，一份在 21 世紀不動產(chǎn)中介公司備存。 ． 7 交易成功后， 21 世紀不動產(chǎn)將收取承租方第一個月租金的 50%作為傭金，置業(yè)顧問將租賃登記表等相關(guān)記錄歸檔，并對租賃信息更新。如果交易失敗， 21 世紀不動產(chǎn)將收取一套房 20 元的看房費。 房屋出售運作流程 置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、 58 同城、）收集出租房源信息。 置業(yè)顧問將出租房源信息進行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、 58 同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。 意向客戶電話咨詢 /來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程中對于行業(yè)性質(zhì)進行把控。 初級意向客戶，雙方洽談未達一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項表格登記、備案。 中級意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息。 重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂買賣合同，一式三份，一份在 21 世紀不動產(chǎn)中介公司備存。 雙方簽訂合同之后，買方必須向 21 世紀不動產(chǎn)中介公司繳納一萬元的押金， 21 世紀中介公司為其開具收據(jù)；賣方必須把房產(chǎn)證和土地使用證押在 21 世紀中介公司。 買方一次性付款，同時賣方房產(chǎn)沒有設(shè)置抵押，中介公司會派過戶專員帶領(lǐng)雙方去鄭州 房管局辦理過戶手續(xù)。（買方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方夫妻必需同時到場，如果夫妻雙方離婚，必須出具單身證明；賣方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，賣方夫妻必須同時到場，如果房子還有其他共有人，其他共有人也務(wù)必到場） 買方戶口不在鄭州本地，如需購買房子，務(wù)必出具一年的納稅證明方可辦理。 (沒有一年納稅證明，向中介公司繳納一部分費用，中介公司可進行暗箱操作。 ) 買方一次性付款，但是賣方在房子上設(shè)有抵押，置業(yè)顧問會帶領(lǐng)雙方去抵押銀行解押，待解押手續(xù)辦完，方可去 房管局辦理過戶手續(xù)。 買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)未設(shè)抵押，買方必須首付總房款 30%，中介公司可帶領(lǐng)買方前去銀行把房子進行抵押，銀行把貸款一次性付給賣方，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明） 買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)已設(shè)置抵押，買方必須首付總房款 30%，中介公司帶領(lǐng)雙方前去銀行解押，解壓過后，然后在為買方進行抵押，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同 ，夫妻雙方必到場，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明；賣方需帶篇四：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報告 廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報告 一、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開展調(diào)研活動的背景、目的及相關(guān)情況的說明 （一）行業(yè)調(diào)研的背景及目的 根據(jù) 2021 年 8 月 24 日房地產(chǎn)中介管理座談會議精神，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，共同營造一個良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，協(xié)會在我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中開展調(diào)研活動。旨在了解我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中存在的各種不規(guī)范的服務(wù)行為，不規(guī)范行為產(chǎn)生的原因，及對進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的措施及建議。 （二）行業(yè)調(diào)研相關(guān)情況說明 本次調(diào)研活動主要采取調(diào)查問卷的形式，主要調(diào)研對象為我市房地產(chǎn)中介協(xié)會的會員單位，共發(fā)出調(diào)查問卷 129 份。截止至 2021 年 9月 20 日，協(xié)會秘書處共收到會員反饋的調(diào)查問卷 28 份，其中有效樣卷 25 份。 二、調(diào)查問卷中反映出的關(guān)于我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題 近年來，我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，與廣大市民的生活越來越緊密，也得到市民對中介這一行業(yè)的認可，但也對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及對從業(yè)人員的 期望和要求也越來越高。在一些場合，諸如“謝絕中介”、“中介免談”等情況時有發(fā)生。在房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的過程中，出現(xiàn)了很多市民投訴的問題，引發(fā)不必要的糾紛。為什么會產(chǎn)生這樣的問題，主要有以下五個方面的原因。 （一）部分中介公司無證或者證照不齊經(jīng)營 有些房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營不規(guī)范，無證或者證照不齊，沒有基本的制度約束從業(yè)人員，有的甚至以掛靠形式，不備案，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開展業(yè)務(wù)，靠打“游擊戰(zhàn)”、“拖延戰(zhàn)”等謀利，一旦出現(xiàn)嚴重法律糾紛，就關(guān)門走人。 （二）部分中介公司或經(jīng)紀人 隨意承諾 有些中介公司的經(jīng)紀人為促成交易，或者是搶奪客源、盤源，對客戶做出許多超出其控制范圍的事項，甚至違背法律法規(guī)的事項進行承諾，例如報低價、保證貸款金額或年限等，一些中介公司甚至協(xié)助客戶辦理假工作證明、補報個稅等來替某些不符合購房資格的購房者購買房子，造成中介行業(yè)魚龍混雜。 （三）部分中介公司服務(wù)費收取不規(guī)范 各中介公司遍布市內(nèi)大街小巷，不少小中介公司因難以被政府監(jiān)控，利用法律漏洞逃避責任，經(jīng)常做一些違規(guī)交易，如亂收費、吃差價、報低價、騙中介費等現(xiàn)象。 亂收費。某些中 介公司為促成交易，承諾低廉的中介費，卻要求客戶繳納高昂按揭服務(wù)費用，甚至某些機構(gòu)為了制造收費機會，額外增加服務(wù)的項目，或者將服務(wù)項目分拆分別收費、甚至虛構(gòu)按揭服務(wù)項目。另還有，對一些特定的房源（獨家等）收取超過規(guī)定的費用。如，一些中介公司及經(jīng)紀人為追求高利潤，收取比規(guī)定的最高標準還 多的傭金。如購房者不愿意多支付，則因為房源的獨家性只能放棄。但購房合同上傭金數(shù)額仍舊是符合規(guī)定的，另多出部分一般直接收取現(xiàn)金，且不開據(jù)發(fā)票和任何收費證明，一旦發(fā)生糾紛，客戶投訴無證據(jù)。 報低價?；谀壳胺績r高踞，購房的成本居高不下，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員為促成交易，故意暗示消費者可以低于實際交易價格的價格簽署房屋買賣合同，逃避國家稅收，從而降低購房成本。 吃差價。在買賣雙方信息不對稱的情況下，向交易雙方或一方隱瞞真實成交價，采用“壓上家、瞞下家”的手段，將買賣雙方之間的差額據(jù)為己有，又或者直接參與交易炒賣房屋。 私下收取費用。在買賣交易過程中，私下收斂客戶的傭金或定金，但通常因金額較小而無法立案。 （四）部分中介公司利用虛假信息騙取中介費 有 的經(jīng)紀人或中介公司制造虛假或不實廣告信息，誘導消費者。其中包括虛構(gòu)房源、隱瞞房屋質(zhì)量問題、以次充優(yōu)、對不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售等，一旦消費者繳納定金或中介費后，就以種種理由推脫或不理睬消費者，更有甚者，中介人員收了定金后卷款逃走。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與業(yè)主串通一氣騙買主上鉤，等買主看了房交了傭金甚至定金后，就編造各種理由致使交易不成。 （五）部分中介公司逃稅 有的小中介公司或者房地產(chǎn)經(jīng)紀只給客戶開具收據(jù)而不開發(fā)票，逃避國家有關(guān)的稅收。 三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范 行為及問題產(chǎn)生的原因 （一）房地產(chǎn)中介市場競爭激烈 我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，截止今年上半年，備案在冊的房地產(chǎn)中介公司已達 3000 多家，導致我市的中介行業(yè)競爭激烈，其中確 實存在著一定程度的過分競爭的情況。例如，某些房地產(chǎn)中介公司為搶房源不惜采用不正當?shù)氖侄潍@取房源信息，對業(yè)主生活造成一定的騷擾；為搶客戶又向客戶提供虛假信息，詆毀同行，甚至“壓價競爭”，手段層出不窮，但收取服務(wù)費后卻未能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等問題，對整個行業(yè)形象產(chǎn)生極壞的影響。 （二）房地產(chǎn)中介行業(yè)誠信觀念不足 隨著我國經(jīng)濟改革的進一步深入，社會誠信問題越來越受到社會各界的廣泛關(guān)注。有些不正規(guī)的中介公司及從業(yè)人員，為達到盈利目的，惡意欺詐消費者，引發(fā)的交易糾紛層出不窮，使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光較多的行業(yè)之一，損害了行業(yè)形象。 （三）房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)偏低 由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時間不長，從業(yè)人員資格認證、監(jiān)管制度尚不完善，雖大部分從業(yè)人員都已獲得執(zhí)業(yè)證，但執(zhí)業(yè)證考試內(nèi)容比較單一，考取較容易，也沒有對已經(jīng)獲得且正在從事中介行業(yè)的經(jīng)紀人予以再培訓學習。還有一部分沒有獲得執(zhí)業(yè)證或者執(zhí) 業(yè)證還沒有頒發(fā)的也已匆匆上崗，這就造成我市中介從業(yè)人員良莠不齊。許多中介公司從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識和法律常識、不按政策規(guī)定操作等現(xiàn)象，嚴重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。 （四）房地產(chǎn)中介行業(yè)法規(guī)不完善，相關(guān)部門查處力度不大 有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，是司法部門、行政部門的執(zhí)法要求。但目前我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)相對滯后，中介機構(gòu)承擔民事或者刑事責任的具體規(guī)定過少或者規(guī)定的過于籠統(tǒng)。對中介公司的查處力度不大，許多違法違規(guī)的行為難以得到有效的追究， 亦很少能獲得嚴厲的制裁；對一些行業(yè)從業(yè)人員的違規(guī)行為難以進行處理或無法處理，導致對房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏監(jiān)管力度。 而未得到嚴肅處理的這部分違規(guī)從業(yè)人員抱著僥幸心理，可能會繼續(xù)以違法、違規(guī)的方式從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，乃至讓一些原本安分守己的中介從業(yè)人員受到利益誘惑，助長了不規(guī)范行為的發(fā)生。 （五）房地產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻低，退出條件寬松 我市房地產(chǎn)中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊資金要求不高、從業(yè)資格管理尚未完全到位、營業(yè)場所及從業(yè)人數(shù)限制不多；一些信息服務(wù)機構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管 理公司也超出經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；此外，無照經(jīng)營、無資質(zhì)經(jīng)營也是屢禁不止。行業(yè)準入門檻太低，促使行業(yè)產(chǎn)生了很多期望短期賺取“快錢”的小型公司，縱容員工不擇手段開展業(yè)務(wù)，對整個行業(yè)形象產(chǎn)生不良影響。另外，針對退出中介行業(yè)的行為沒有設(shè)立有效的監(jiān)管機制，退出行業(yè)的條件寬松，這樣為皮包公司、皮包經(jīng)紀提供了滋生土壤。 （六）一些消費者法律意識不強 目前我市房地產(chǎn)交易的成本較高，一些客戶為降低購房成本，選擇收費較低的房地產(chǎn)中介公司為其提供服務(wù)。在收費不足以維持正常經(jīng)營的情況下，中介公司只能另尋出路 ，在按揭服務(wù)等其他費用上尋求差補。按揭回傭已經(jīng)成為行業(yè)的潛規(guī)則，低廉的中介收費逼迫中介企業(yè)要求按揭機構(gòu)加大按揭回扣的金額。于是，按揭費亦水漲船高，但實際上按揭機構(gòu)的收益并未增加，為了追求效益，按揭機構(gòu)唯有降低按揭服務(wù)質(zhì)量或者增加甚至虛增收費項目，以求維持經(jīng)營。 四、關(guān)于進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行業(yè)的措施和建議 （一）完善房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律法規(guī) 目前我市的許多關(guān)于房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)并不完善，應(yīng)大力推進房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，強化和細化房地產(chǎn)中介機構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù) 以及賠償?shù)确矫娴南嚓P(guān)規(guī)定。例如：在二手房交易過程中，房地產(chǎn)中介公司、按揭機構(gòu)及金融機構(gòu)的關(guān)系密不可篇五：房地產(chǎn)中介業(yè)調(diào)查報告 此次檢查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)都能在營業(yè)場所內(nèi)懸掛營業(yè)執(zhí)照、備案資質(zhì)證，基本上都能將業(yè)務(wù)流程尤其是收費項目及其標準上墻公示，但在內(nèi)部管理制度、財務(wù)管理制度、檔案管理等方面，不少中介服務(wù)企業(yè)存在著薄弱環(huán)節(jié)。尤其是在財務(wù)管理這項，不少中介服務(wù)企業(yè)由于規(guī)模較小，聘請的是兼職會計或代賬會計。但在檢查過程中，也發(fā)現(xiàn)部分上規(guī)模、重視品牌的中介服務(wù)機構(gòu)在這方面的工作比較完善。隨著電 腦以及網(wǎng)絡(luò)的逐步普及，中介服務(wù)機構(gòu)基本都具備了上網(wǎng)的條件，通過網(wǎng)絡(luò)進行信息收集、發(fā)布已成為日常業(yè)務(wù)過程中重要內(nèi)容之一，提高其電腦操作技能也是急需解決的問題之一。c、本土房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)競爭力有待提升 目前，在揚州市區(qū)從事商品房代理銷售、前期策劃、定位的房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)仍以外來房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)為主，如中盛置業(yè)、上海泰鵬等，而本土房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)受囿于資金、人才等因素，鮮有涉足新房市場。再從二手房市場來看，本土中介服務(wù)機構(gòu)雖有熟悉當?shù)丨h(huán)境等優(yōu)勢，但如“天際偉業(yè)”與銀行聯(lián)手布點開展業(yè)務(wù)等，外來房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對本 地房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必將形成沖擊，雖然有順馳的“兵退揚城”前例，但外來房產(chǎn)中介企業(yè)還是給揚州