【導(dǎo)讀】剛才，XX同志對下步重點(diǎn)工作進(jìn)行了部署，希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)悟，全面從嚴(yán)治黨，核心是加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，基礎(chǔ)在全。面，關(guān)鍵在嚴(yán)，要害在治。要始終把加強(qiáng)黨的建設(shè)擺在第一位，堅(jiān)持。細(xì)、抓實(shí)，為走出一條綠色崛起之路提供堅(jiān)強(qiáng)政治保障。一要加強(qiáng)思想政治建設(shè)，全面激發(fā)創(chuàng)造力。問題的“總開關(guān)”。要把學(xué)習(xí)習(xí)近平總書記系列重要講話作為理論武裝。上同黨中央保持高度一致。要在堅(jiān)定信念中解放思想，在解放思想中。三是如何貫徹落實(shí)省委“一個(gè)指引、兩。四是如何在落實(shí)市委“全面挺進(jìn)全省第一方陣”新目。五是如何在打贏全縣“三年全面脫貧、整體位次。加強(qiáng)農(nóng)村基層黨組織經(jīng)費(fèi)保障，深入實(shí)施集體經(jīng)。員“入口關(guān)”，健全不合格黨員退出機(jī)制，永葆黨員的先進(jìn)性和純潔性。神境界，塑造“XX干部”良好形象。連續(xù)三年排在末位或者連續(xù)兩年工作退步的單位“一把手”讓位下課。全面履行從嚴(yán)治黨要求，數(shù)”，強(qiáng)化監(jiān)督管理“一把手”，以“權(quán)力瘦身”為“廉政強(qiáng)身”。

　　

【正文】 預(yù)售宣傳時(shí)，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理，如果實(shí)際情況與宣傳出入很大，購房者中途改變了購房意愿，預(yù)售款應(yīng)無條件退還給購房者。但實(shí)際情 5 況是，開發(fā)商往往借口資金緊張，一拖再拖甚至不予退款。預(yù)售款監(jiān)管制度規(guī)定，擔(dān)保公司應(yīng)向購房人提供擔(dān)保合同，告知購房人的權(quán)利和監(jiān)管者的義務(wù)，建設(shè)主管部門公布舉報(bào)電話，從商品房預(yù)售和預(yù)售款監(jiān)管等制度環(huán)節(jié)，用行政手段支持購房人正當(dāng)合理的維權(quán)要求。 增強(qiáng)政府廉潔勤政的公信力。城市商品房價(jià)格攀升過快，房地產(chǎn)市場秩序混亂，以及政府監(jiān)管制度缺位，造成了商品房預(yù)售款的違規(guī)使用，引起購房群眾的普遍困惑和強(qiáng)烈不滿。如果群眾的怨言沒有引起足夠重視 ,政府不在行政管理下功夫鉆研和實(shí)踐，這種只廉不勤的行為在群眾眼里也是腐敗。為實(shí)施 預(yù)售款監(jiān)管制度，建設(shè)主管部門詳細(xì)研究了商品房預(yù)售管理的相關(guān)法律法規(guī)和做法，提出引入市場機(jī)制創(chuàng)新監(jiān)管方式，使得這一政府規(guī)章具有了可操作性，并根據(jù)實(shí)施的情況不斷進(jìn)行補(bǔ)充和完善，大幅度提高了行政服務(wù)質(zhì)量和監(jiān)管效能，獲得了購房者、開發(fā)商、擔(dān)保公司和商業(yè)銀行的普遍贊譽(yù)。 二、建立和完善信用制度要從點(diǎn)滴做起，從每個(gè)環(huán)節(jié)做起，逐步擴(kuò)大信用體系的覆蓋面 優(yōu)先推動市場主體的誠信自律建設(shè)。誠實(shí)守信是中華民族的傳統(tǒng)美德，以市場主體的誠信自律來規(guī)范其經(jīng) 6 濟(jì)行為，有利于維系和諧穩(wěn)定的市場關(guān)系和市場秩序。這一“柔性約束”的方法也更 符合維護(hù)企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)企業(yè)發(fā)展的主旨。預(yù)售款監(jiān)管制度就充分體現(xiàn)了自律為先的原則，商品房在進(jìn)入市場預(yù)售之前，三方要共同簽署監(jiān)管協(xié)議等多項(xiàng)承諾文書，確立監(jiān)管關(guān)系并向社會承諾自律責(zé)任。擔(dān)保公司承諾監(jiān)管不力要賠償購房者損失，銀行承諾無核準(zhǔn)通知書不擅自撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，開發(fā)商承諾預(yù)售款只用于本項(xiàng)目的工程建設(shè)當(dāng)中。誠信道德臵于社會和政府的監(jiān)督之下，企業(yè)信用意識和履約意識明顯增強(qiáng)。 發(fā)揮政府在信用體系建設(shè)中的主導(dǎo)作用。社會信用體系是一項(xiàng)涉及面廣、十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，單靠市場的力量難以自發(fā)完成，特別是在信用發(fā)展的初期， 政府的推動成為構(gòu)建信用管理體系的核心動力。同時(shí)，政府作為信用主體的率先垂范，為各市場主體樹立起信用表率。監(jiān)管制度實(shí)施以前，開發(fā)商辦理商品房預(yù)售許可證要經(jīng)過土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門的審查，群眾拿不到所購的商品房時(shí)，既怪開發(fā)商不講誠信也埋怨政府不作為，甚至采取過激行為集體維權(quán)向政府討要說法。政府的決策信用和行政信用直接關(guān)系群眾的根本利益，在預(yù)售款監(jiān)管制度中主動引入誠信管理的原則，引導(dǎo)企業(yè)和社會各方面積極參 7與，對推動誠信建設(shè)起到了十分重要的作用。 信用建設(shè)要堅(jiān)持逐步完善和不斷創(chuàng)新。濟(jì)南市的 GDP 水平表明， 社會還未能達(dá)到高度信用化階段，各種體制配套改革還在進(jìn)行中，因此，信用建設(shè)必須堅(jiān)持“因地制宜、循序漸進(jìn)、大膽探索、務(wù)求實(shí)效”的工作思路。預(yù)售款監(jiān)管制度在運(yùn)用誠信產(chǎn)品、推動誠信建設(shè)方面，開展了大量卓有成效的探索和創(chuàng)新。對負(fù)責(zé)監(jiān)管的擔(dān)保公司設(shè)臵了誠信門檻，規(guī)定注冊資本金等必須達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。與相關(guān)的房地產(chǎn)資質(zhì)管理掛鉤，對于不講誠信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將降低直至取消資質(zhì)。根據(jù)各方的誠信水平給予一定的獎(jiǎng)懲，在擔(dān)保費(fèi)用方面， 3A 企業(yè)按 50%繳納， 2A 企業(yè)按 70%繳納，對開發(fā)商違規(guī)使用預(yù)售款給予不多于 3 萬元的罰款。 積極補(bǔ) 充特殊領(lǐng)域的信用管理?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，信用、信譽(yù)和信任成為市場主體融資、經(jīng)濟(jì)交往的前提。房地產(chǎn)業(yè)為廣大群眾的生活提供最大宗不動產(chǎn)，是商業(yè)銀行貸款的較大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，其信用檔案建設(shè)尤其重要。市建設(shè)主管部門在建筑市場城信體系的基礎(chǔ)上，設(shè)立了商品房預(yù)售款城信管理系統(tǒng)，同時(shí)規(guī)范了與其他相關(guān)信用系統(tǒng)的銜接方式。定期對商業(yè)銀行和擔(dān)保公司進(jìn)行信用 8 評定，并將評定結(jié)果公布。另外，擔(dān)保公司的不予付款記錄、銀行的可疑付款記錄、開發(fā)商的違規(guī)付款記錄等都將被記載，如實(shí)地反映三方的履約能力和監(jiān)管任務(wù)完成情況。相關(guān)信用報(bào)告在房地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè)的其他領(lǐng)域一經(jīng)使用，將會為誠實(shí)守信的企業(yè)產(chǎn)生信用效益。 建立信用保障機(jī)制懲治失信行為。誠信社會首先是一個(gè)法治社會。誠實(shí)守信者的利益得到法律法規(guī)的保護(hù)，失信違法的行為受到法律法規(guī)的懲處，誠實(shí)守信的道德風(fēng)氣才能真正建立起來的。只有建立在嚴(yán)格規(guī)范的監(jiān)管制度下的信用，才是真正意義的信用。預(yù)售款監(jiān)管制度對各類違規(guī)行為都有嚴(yán)格的審查和懲治規(guī)定，一旦發(fā)現(xiàn)立即提出書面整改意見，限期進(jìn)行整改。通過定期和隨機(jī)的信用巡查程序不斷加大監(jiān)管力度，對不認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)、造成預(yù)售款違規(guī)使用的擔(dān)保公司，停止其預(yù)售資金監(jiān)管擔(dān)保業(yè) 務(wù)，對擅自撥付預(yù)售資金的商業(yè)銀行，取消其預(yù)售資金監(jiān)管銀行資格，對違規(guī)使用預(yù)售款的開發(fā)商，暫停其商品房預(yù)售，記入不良信用檔案，并按規(guī)定予以處罰，嚴(yán)重者要降低直到取消資質(zhì)。 三、維護(hù)市場秩序應(yīng)著力于市場重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)的監(jiān)管，豐富市場監(jiān)管主體，合理地控制風(fēng)險(xiǎn)水平。 堅(jiān)持有限政府的原則。政府是制度的供給者，應(yīng)樹立適度有效干預(yù)的思想，通過制定和執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，履行其在市場監(jiān)管方面的職能，為企業(yè)和個(gè)人建立公平有序的市場競爭環(huán)境。預(yù)售款監(jiān)管制度制定之初，對各地的管理模式進(jìn)行了充分的調(diào)研。廈門的房地產(chǎn)交易中心是政府事業(yè)單位 ，廣州的預(yù)售款監(jiān)督管理小組是政府常設(shè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)，從市場角度看，政府部門不是經(jīng)濟(jì)主體，不具備民事責(zé)任資格，不應(yīng)該直接參與市場行為，承擔(dān)資金監(jiān)管的直接風(fēng)險(xiǎn)和無限責(zé)任。而是委托具有獨(dú)立市場地位的“第三方”實(shí)施直接監(jiān)管，政府只對參與的監(jiān)管主體進(jìn)行資格審查和日常監(jiān)督，從而對商品房預(yù)售款實(shí)施間接監(jiān)管。 探索市場化監(jiān)管的有效形式。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場主體日益增多，其行為也更紛繁復(fù)雜，單靠政府部門監(jiān)管，無論是從人員配備上，還是從財(cái)政負(fù)擔(dān)上都是不現(xiàn)實(shí)的，將現(xiàn)行的一些不宜由政府承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)移給社會中介組織，則會充分發(fā)揮他 們社會化監(jiān)管的作用。從各地預(yù)售款監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)來看，會計(jì)師事務(wù)所具有資金管理的優(yōu)勢，律師事務(wù)所具有法律服務(wù)的優(yōu)勢，而擔(dān)保公司具有項(xiàng)目管理和擔(dān)保賠償?shù)膬?yōu)勢。濟(jì)南市在推行擔(dān)保公司監(jiān)管制的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)了對擔(dān)保公司的監(jiān)督，比如擔(dān)保公司 10 公開向社會招標(biāo)確定，推行多家擔(dān)保企業(yè)聯(lián)保制，規(guī)定擔(dān)保額已超過一定數(shù)量的企業(yè)暫停新?lián)I(yè)務(wù)等。經(jīng)過一年多的實(shí)踐，通過擔(dān)保公司為購房者提供“保本底線”的做法，在維護(hù)購房者權(quán)益方面取得了良好的社會效益。 突出公平與效率兼顧的監(jiān)管效能。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?qū)τ诒Ｗo(hù)居民住房消費(fèi)積極性， 改善居民居住質(zhì)量具有積極的意義，但是給開發(fā)企業(yè)卻造成了一定的麻煩，不僅大筆預(yù)售款資金不能隨意調(diào)度，每使用一筆還要找擔(dān)保公司審批，直接影響企業(yè)應(yīng)對瞬息萬變的房地產(chǎn)市場。市建設(shè)主管部門積極采納開發(fā)企業(yè)的合理建議，組織多家擔(dān)保公司成立監(jiān)管中心，快捷地辦理用款手續(xù)，并允許開房商向擔(dān)保公司申請一定額度的備用金，以支付經(jīng)常性、小款開支。預(yù)售款既是為購房者監(jiān)管也是為開發(fā)商自身監(jiān)管，促使開發(fā)企業(yè)合理地規(guī)劃資金使用，從加強(qiáng)項(xiàng)目管理、成本管理和經(jīng)營管理等方面下功夫，提高資金使用效率。監(jiān)管效果表明，部分開發(fā)項(xiàng)目工期大大縮短，企業(yè) 信譽(yù)大幅增長，商品房銷售和資金回籠速度加快。 將監(jiān)管放在許可同等重要的位置。商品房預(yù)售許可制度實(shí)施以來，因?yàn)榕c許可制度相關(guān)的監(jiān)管制度不配套，形成了“審批之后管理難，混亂之后整治難”的怪圈。不 11 僅是消費(fèi)者的糾紛層出不究，也殃及位于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他企業(yè)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。例如，因預(yù)售款被挪用或不能及時(shí)撥付，導(dǎo)致大量欠付施工單位的工程款，直接影響到施工進(jìn)度和質(zhì)量，進(jìn)而又造成農(nóng)民工工資的嚴(yán)重拖欠，引發(fā)群體上訪事件。實(shí)施商品房預(yù)售款監(jiān)管制度后，開發(fā)商有拖欠施工單位工程款行為的，一律不給辦商 品房預(yù)售證，使過去遺留的建設(shè)領(lǐng)域清欠問題得以較快解決。施工單位工程款能夠正常開支，工期大大提前，據(jù)匡算，可節(jié)約成本占工程總造價(jià)的 ％，農(nóng)民工工資按月正常發(fā)放，進(jìn)一步促進(jìn)了社會的和諧安定。 提高防范市場風(fēng)險(xiǎn)的靈敏度。目前商業(yè)銀行衡量和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段和能力明顯不足，對多頭開戶的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果資金大量抽走，銀行也難以察覺。房地產(chǎn)企業(yè)的貸款不能及時(shí)收回，進(jìn)而波及購房者的個(gè)人住房按揭貸款也得不到及時(shí)償還，使銀行的不良貸款增加。避免房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為全局性的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是金融風(fēng)險(xiǎn)，市場監(jiān)管要強(qiáng) 化動態(tài)實(shí)時(shí)的特性，做到早發(fā)現(xiàn)、早行動、早規(guī)范。商品房預(yù)售款受到監(jiān)管，使銀行可以通過結(jié)算權(quán)利，控制房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)售資金的違規(guī)使用，從而降低、化解了銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行對開發(fā)商 12 有了制約能力，資金安全系數(shù)增加，銀行的盈利能力明顯提高，實(shí)際運(yùn)行結(jié)果表明，預(yù)售款監(jiān)管是一個(gè)非常有效的綜合防范制度。