【導(dǎo)讀】在我們建材行業(yè),數(shù)以萬計(jì)的粘土磚生產(chǎn)廠家、預(yù)應(yīng)力樓板生產(chǎn)。廠家,正站在面臨下馬、改產(chǎn)的十字路口。專利技術(shù)有多個，哪個最佳呢？權(quán)威部門和專家學(xué)者提醒大家:. 需求,受國家政策保護(hù)。多條件,質(zhì)優(yōu)是選項(xiàng)的條件,本低是可行的保障。隔墻》的構(gòu)造圖集已首推對接縫。創(chuàng)、國際領(lǐng)先”。河北、河南、山東、生產(chǎn)、銷售和利潤回報(bào)情況很好。注式石膏條板生產(chǎn)項(xiàng)目”的可行性歸于必然性?！敖ㄔO(shè)單位未按照建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)委托設(shè)計(jì)或者擅自修改節(jié)能設(shè)計(jì)文件的,責(zé)令改正，處20萬元以上50萬元以下的罰款”。未進(jìn)行修改的，給予警告，處。銷資質(zhì)等級證書，對注冊執(zhí)業(yè)人員，可以責(zé)令停止執(zhí)業(yè)一年”。條板生產(chǎn)線，安裝、調(diào)試可在20天內(nèi)完成，期間可進(jìn)行人員培訓(xùn)。

　　

【正文】 業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。惠州市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個 趨勢： （ 1） 在政府鼓勵消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場需求容量增大。國家為鼓勵消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)。惠州市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。 （ 2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商 的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競爭不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。 （ 3） 伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。惠州作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他 們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會。 （ 4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機(jī)會。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。 第五章 個案分析 5． 1總體供給狀況 惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市 場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費(fèi)者對他們的購買欲望。 5． 2 本類項(xiàng)目的個案分析 根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 **廣場的主要競爭者進(jìn)行對比和研究。 5． 2． 1 地理位 置 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。 5． 2． 2 樓盤建設(shè) 以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過 18 萬平方米，而君華府占地面積為 。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。 5． 2． 3 銷售情況 君華府于 2020年 5月開盤，已售出 45％；碧水灣自 2020年 10月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價(jià)來看，君華府售價(jià)在 2300元／ m2以上，均價(jià)為 2850元／ m2。碧水灣均價(jià)為 2300元／ m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為 8成 30年。 在這兩個樓盤當(dāng)中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。 具體如下表： 會所項(xiàng)目配置 樓盤 會所 君華府 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳 碧水灣 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場 5． 2． 4各樓盤銷售策略 在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引 力較大。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比： 君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢：單體樓、無綠化、售價(jià)偏高。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 碧水灣： 優(yōu)勢： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設(shè)施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高 第六章 項(xiàng)目評估 6． 1 項(xiàng)目概括 **廣場惠州新城江北 27號小區(qū)，占地面積 ，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成 40%。 6． 2項(xiàng)目優(yōu)勢 （ 1） 本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè) **廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。 （ 2） **廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之 中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實(shí)的陽光房。 （ 4） 本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 5） 本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的 80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在 **廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。 （ 7） 本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。 （ 8） 南海石化項(xiàng)目啟動后，其巨大的投資潮也必 將波及相鄰地方， **廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。 6． 3 項(xiàng)目劣勢 （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。 因 **廣場分為各個小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū) 的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。 第七章 市場容量估算 7． 1總體定位 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是： ◆ **廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 ◆ **廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。 ◆ **廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù) 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 7． 2目標(biāo)客戶 根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合 **廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。 這些目標(biāo)客戶具備如下特征： ◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在 4000元以上