【正文】 29 30 萬 95% 90% 100 元 /平方米 .年 =2565萬元 ： 服務(wù)區(qū)規(guī)劃 7 萬平方米，完全按出租計算，租金按 240 元 /平方米 .年，得出： 7 萬平方米 240 元 /平方米 .年 =1680 萬元 ： 會展區(qū)規(guī)劃 3 萬平方米，按每年兩次展會，年租金收益 200 元 /平方米計算： 3 萬平方米 200 元 /平方米 .年 =600 萬元 在交易中心 70 萬平方米場地長期持有的情況下，每年的 租金收益 為： 億 + 億 + 億 + = 億 按資產(chǎn)評估靜態(tài)條件下 12 年租金收益換算物業(yè)價值，應(yīng)為： 億 12= （ 2）商品房銷售收入： 2 萬平方米，按 5000 元 /平方米計算： 20210 平方米 5000 元 /平方米 =1 億元 ： 14 萬平方米 2500 元 /平方米 = 億元 合計商品房銷售收入 億元。 30 剔除稅費后凈收益 億元（ %） 億元≈ 億元 （ 3）投入產(chǎn)出比較： ： 億元； ： 億元； 億元； 億元，在靜態(tài)條件下，投資回報率為： 億元247。 億元 =% 是投入多，回報率也很高的“雙高項目”。 資本運營方案： 總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來設(shè)計資本運營方案。老市場地塊重新開發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險。而新建的國字號商流、物流、信息流齊備的專 業(yè)交易中心 —— 中國（亳州）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長期持有，不 宜 分割 出售 ?？蛇x擇的資本運營方案有： （ 1） 銀行融資方案： 3 億元， 1 億元用于購買老市場全部物業(yè)及經(jīng)營軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。 新市場 用地第一期先用 200 畝，投入 2021 萬元； 建 12 萬平方米營業(yè)用房， 3 萬平方米物流用房，投入約 億元。 12 年累計值換算市場物業(yè)價值，再按 50%融資，則可得： 營業(yè)用房： 億 /年 12 年 50%= 億； 31 物流用房： 萬 /年 12 年 50%=1539 萬元； 合計：可獲融資授信 額度 億元。 權(quán)抵押融資開發(fā)，至少可獲： 60 畝 200 萬 /畝 50%=6000 萬元， 首期市場開發(fā)后，獲得的銀行授信額度 ， 即使啟動資本收回，也足以進(jìn)入 下一期滾動開發(fā)。 （ 2） 融入上市公司運營： 按租賃收入業(yè)績換算物業(yè)價值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 億247。（ 億 ） = 而且，老市場商品房開發(fā)的 億凈利潤，不必打包進(jìn)入上市公司。 32 第 六 章 項目 SWOT分析 優(yōu)勢分析 1． 中國（ 亳州 ） 中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu) 勢地位明顯，在全國中藥材界聚集能力強(qiáng)。在市場仍處于旺盛發(fā)展階段時主動求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。 2．中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。 3．參與項目投資的發(fā)展商有國資背景、社會責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運營”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。同時，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢明顯、經(jīng)營理念前衛(wèi)，可動用的智力資源延展國內(nèi)外。 4．發(fā)展商謀劃的項目運作模式與中藥材市場需要在中長期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點吻合，有利于項目的長期可 持續(xù)發(fā)展。 5．上?？鐕少徶行氖前l(fā)展商的合作團(tuán)隊組成單位，有利于交易中心擴(kuò)大國際貿(mào)易，使亳州走出安徽、邁出國門、面向全球。 6．發(fā)展商資金實力雄厚，可攜自有資金入亳州投資，助推亳州投融資能力上臺階。 7．發(fā)展商具有與國家發(fā)改委對接國家級中藥材期貨市場的雄心和能力。 33 劣勢分析 1． 新區(qū)缺人氣，新市場培育周期長，屬“生地行商”。 2． 投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。 3． 外地企業(yè)投資，需要一段時間融入本地社會。 機(jī)遇分析 1． 亳州市政府的《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中 藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。 2． 安徽省 861 計劃明確指出將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺。 3． 作為上海市政府對外合作、督辦項目。 4． 與亳州南部新區(qū)開發(fā)步伐一致。 5． 與中央政府保增長、擴(kuò)內(nèi)需、保民生目標(biāo)一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。 6． 與國家振興中藥材業(yè)計劃不謀而合。 風(fēng)險分析 1． 老市場物業(yè)主成分復(fù)雜、動遷難度大、投入難以估量，是項目成敗的最大隱患。 2． 行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項目成敗，對發(fā)展商而言，是非可控因素。 3． 老市場遷移后，開發(fā)收益能否彌補(bǔ)拆遷損失，關(guān)鍵在于政策 34 的連續(xù)性和 用地指標(biāo)的設(shè)定是否優(yōu)惠。 綜上所述，本項目具有既有市場占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強(qiáng)、運營團(tuán)隊規(guī)范化、國際化水平高、市場發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢，可形成核心競爭力，項目可行。 但要注意依靠當(dāng)?shù)卣⑺庌r(nóng)和市場建設(shè)參與者，化解市場遷移過程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國際化中藥材交易平臺”目標(biāo)能如期實現(xiàn)。 35 第七 章 與項目相關(guān)的政策建設(shè) 依據(jù) 1．《安徽省中藥材產(chǎn) 業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》（ 2021— 2021 年）； 2．《安徽省中藥材市場管理辦法》； 3．《亳州市譙城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； 4．《亳州市城市總體規(guī)劃》； 5．安徽省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的實施意見》（皖政〔 2021〕 52 號）； 6．《亳州市中醫(yī)藥教育辦學(xué)模式實施方案》； 7．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（ 2021— 2020 年）》，國科發(fā)社字〔 2021〕 77 號； 8.《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃》。 詳見附錄。 36 第八章 項目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況 1．目 前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識，在項目立項后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項目的公司或個人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。 2．與開發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項目。本項目是個交易平臺，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。 3． 目前已經(jīng)與擁有“中 國開張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺的深圳金磚四國投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項目面向全國招商。 4． 結(jié)合跨國采購中心的全球采購商平臺，將中藥材交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設(shè)中藥材供貨平臺。為即將啟動的項目提供供貨以及采購商知名度。