【正文】 29 30 萬(wàn) 95% 90% 100 元 /平方米 .年 =2565萬(wàn)元 ： 服務(wù)區(qū)規(guī)劃 7 萬(wàn)平方米，完全按出租計(jì)算，租金按 240 元 /平方米 .年，得出： 7 萬(wàn)平方米 240 元 /平方米 .年 =1680 萬(wàn)元 ： 會(huì)展區(qū)規(guī)劃 3 萬(wàn)平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益 200 元 /平方米計(jì)算： 3 萬(wàn)平方米 200 元 /平方米 .年 =600 萬(wàn)元 在交易中心 70 萬(wàn)平方米場(chǎng)地長(zhǎng)期持有的情況下，每年的 租金收益 為： 億 + 億 + 億 + = 億 按資產(chǎn)評(píng)估靜態(tài)條件下 12 年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 億 12= （ 2）商品房銷售收入： 2 萬(wàn)平方米，按 5000 元 /平方米計(jì)算： 20210 平方米 5000 元 /平方米 =1 億元 ： 14 萬(wàn)平方米 2500 元 /平方米 = 億元 合計(jì)商品房銷售收入 億元。 30 剔除稅費(fèi)后凈收益 億元（ %） 億元≈ 億元 （ 3）投入產(chǎn)出比較： ： 億元； ： 億元； 億元； 億元，在靜態(tài)條件下，投資回報(bào)率為： 億元247。 億元 =% 是投入多，回報(bào)率也很高的“雙高項(xiàng)目”。 資本運(yùn)營(yíng)方案： 總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)資本運(yùn)營(yíng)方案。老市場(chǎng)地塊重新開(kāi)發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。而新建的國(guó)字號(hào)商流、物流、信息流齊備的專 業(yè)交易中心 —— 中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長(zhǎng)期持有，不 宜 分割 出售 ?？蛇x擇的資本運(yùn)營(yíng)方案有： （ 1） 銀行融資方案： 3 億元， 1 億元用于購(gòu)買老市場(chǎng)全部物業(yè)及經(jīng)營(yíng)軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。 新市場(chǎng) 用地第一期先用 200 畝，投入 2021 萬(wàn)元； 建 12 萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)用房， 3 萬(wàn)平方米物流用房，投入約 億元。 12 年累計(jì)值換算市場(chǎng)物業(yè)價(jià)值，再按 50%融資，則可得： 營(yíng)業(yè)用房： 億 /年 12 年 50%= 億； 31 物流用房： 萬(wàn) /年 12 年 50%=1539 萬(wàn)元； 合計(jì)：可獲融資授信 額度 億元。 權(quán)抵押融資開(kāi)發(fā)，至少可獲： 60 畝 200 萬(wàn) /畝 50%=6000 萬(wàn)元， 首期市場(chǎng)開(kāi)發(fā)后，獲得的銀行授信額度 ， 即使啟動(dòng)資本收回，也足以進(jìn)入 下一期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 （ 2） 融入上市公司運(yùn)營(yíng)： 按租賃收入業(yè)績(jī)換算物業(yè)價(jià)值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 億247。（ 億 ） = 而且，老市場(chǎng)商品房開(kāi)發(fā)的 億凈利潤(rùn)，不必打包進(jìn)入上市公司。 32 第 六 章 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 1． 中國(guó)（ 亳州 ） 中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu) 勢(shì)地位明顯，在全國(guó)中藥材界聚集能力強(qiáng)。在市場(chǎng)仍處于旺盛發(fā)展階段時(shí)主動(dòng)求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。 2．中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺(tái)，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。 3．參與項(xiàng)目投資的發(fā)展商有國(guó)資背景、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運(yùn)營(yíng)”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國(guó)內(nèi)外。 4．發(fā)展商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場(chǎng)需要在中長(zhǎng)期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻合，有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期可 持續(xù)發(fā)展。 5．上?？鐕?guó)采購(gòu)中心是發(fā)展商的合作團(tuán)隊(duì)組成單位，有利于交易中心擴(kuò)大國(guó)際貿(mào)易，使亳州走出安徽、邁出國(guó)門、面向全球。 6．發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，可攜自有資金入亳州投資，助推亳州投融資能力上臺(tái)階。 7．發(fā)展商具有與國(guó)家發(fā)改委對(duì)接國(guó)家級(jí)中藥材期貨市場(chǎng)的雄心和能力。 33 劣勢(shì)分析 1． 新區(qū)缺人氣，新市場(chǎng)培育周期長(zhǎng)，屬“生地行商”。 2． 投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。 3． 外地企業(yè)投資，需要一段時(shí)間融入本地社會(huì)。 機(jī)遇分析 1． 亳州市政府的《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中 藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。 2． 安徽省 861 計(jì)劃明確指出將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺(tái)。 3． 作為上海市政府對(duì)外合作、督辦項(xiàng)目。 4． 與亳州南部新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐一致。 5． 與中央政府保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、保民生目標(biāo)一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。 6． 與國(guó)家振興中藥材業(yè)計(jì)劃不謀而合。 風(fēng)險(xiǎn)分析 1． 老市場(chǎng)物業(yè)主成分復(fù)雜、動(dòng)遷難度大、投入難以估量，是項(xiàng)目成敗的最大隱患。 2． 行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項(xiàng)目成敗，對(duì)發(fā)展商而言，是非可控因素。 3． 老市場(chǎng)遷移后，開(kāi)發(fā)收益能否彌補(bǔ)拆遷損失，關(guān)鍵在于政策 34 的連續(xù)性和 用地指標(biāo)的設(shè)定是否優(yōu)惠。 綜上所述，本項(xiàng)目具有既有市場(chǎng)占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)規(guī)范化、國(guó)際化水平高、市場(chǎng)發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢(shì)，可形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目可行。 但要注意依靠當(dāng)?shù)卣?、藥農(nóng)和市場(chǎng)建設(shè)參與者，化解市場(chǎng)遷移過(guò)程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國(guó)際化中藥材交易平臺(tái)”目標(biāo)能如期實(shí)現(xiàn)。 35 第七 章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè) 依據(jù) 1．《安徽省中藥材產(chǎn) 業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》（ 2021— 2021 年）； 2．《安徽省中藥材市場(chǎng)管理辦法》； 3．《亳州市譙城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 4．《亳州市城市總體規(guī)劃》； 5．安徽省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的實(shí)施意見(jiàn)》（皖政〔 2021〕 52 號(hào)）； 6．《亳州市中醫(yī)藥教育辦學(xué)模式實(shí)施方案》； 7．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（ 2021— 2020 年）》，國(guó)科發(fā)社字〔 2021〕 77 號(hào)； 8.《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃》。 詳見(jiàn)附錄。 36 第八章 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況 1．目 前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。 2．與開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。 3． 目前已經(jīng)與擁有“中 國(guó)開(kāi)張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國(guó)投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。 4． 結(jié)合跨國(guó)采購(gòu)中心的全球采購(gòu)商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國(guó)采購(gòu)中心接軌，率先在跨國(guó)采購(gòu)大會(huì)上以亳州中草藥物流交易中心的名義開(kāi)設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。