【正文】 米，惠州火車站 1 公里，市政府近幾年重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域之一，區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)特性突出周邊是新政務(wù)密集板塊，包括市工商、法院、稅務(wù)、公安 局、交通局等。 ? 本板塊位于惠州目前最為活躍的專業(yè)市場(chǎng)核心地。周邊的惠州金山汽車城、信合國(guó)際電子城、惠州紡織布料城、惠州義烏小商品城、金澤五金機(jī)電采購(gòu)中心、金澤國(guó)際物流中心、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、建筑材料等大型專業(yè)市場(chǎng)已占據(jù)江北的半壁江山，人們把江北稱之為名副其實(shí)的“專業(yè)市場(chǎng)核心商圈”。 ? 本板塊 周邊配套也日趨成熟，目前已有包括新世紀(jì)超市、麗日百貨、惠康醫(yī)院、銀行等配套設(shè)施不斷完善，是項(xiàng)目配套旺場(chǎng)的有利武器。 ? 本板塊現(xiàn)有 1 1 2 2 30 30 36 36 38 39 889 路車等（ 17 條）公交線的站點(diǎn)；又是通往廣州、河源、博羅、淡水、大亞灣重要的通道之一。優(yōu)越、便捷的交通條件，良好的區(qū)域規(guī)劃， 四通八達(dá)的物流網(wǎng)絡(luò) ，為本項(xiàng)目制造了得天獨(dú)厚的交通 環(huán)境，奠定了重要實(shí)施的基礎(chǔ) 。 二、地塊系數(shù) （初步擬定） 總建筑面積 商業(yè)面積 住宅面積 1/F 面積 層高 工程最終完工 45000 平方米 12343 平方米 28907 平方 /157 套 3750 平方米 /約 130 個(gè)車位 米， 米 前 三、地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地性質(zhì)及城市總體規(guī)劃初步擬定 本 項(xiàng)目將為惠州市政府總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目（可考慮申報(bào)）。用地范圍、性質(zhì)、總規(guī)基本定性，但還須進(jìn)一步完善。 主體工程基本完成 資料來(lái)源：以上經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，根據(jù)發(fā)展商提供的地塊規(guī)劃總平面圖，本數(shù)據(jù)僅供本方案研析作基礎(chǔ)參考，以最終確定方案為準(zhǔn)。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察，該地塊主體已完成 90%，剩下部分在緊張的收尾工作。 營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)預(yù)先進(jìn)行定位市調(diào)工作 深圳萬(wàn)國(guó)地產(chǎn) 完成了深圳、東莞、廣州等地的考察論證 。 四、優(yōu)、劣勢(shì)說(shuō)明 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目規(guī)模 較大，地塊形狀規(guī)則，適于做大型賣場(chǎng)。 —— 利于規(guī)劃， 便于打造區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型產(chǎn)品 ? 區(qū)位較佳，位于專業(yè)市場(chǎng)核心區(qū)域。 —— 區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)較高，與紡織布料城、義烏小商品城產(chǎn)生優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為投資客、商 家、采購(gòu)商的引入奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 ? 臨近惠州大道旁，車流量較大。 —— 有利于營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍，為商家奠定基礎(chǔ)。 劣勢(shì) ? 市場(chǎng)人氣不集中，在一定程度上影響了市場(chǎng)的集中效應(yīng) 。 —— 對(duì)商業(yè)氛圍營(yíng)造有一定影響，與超市、百貨有關(guān)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)難度增加。 ? 地塊東邊路段屬“斷路”。 —— 地塊東邊未能形成人、車聚集，短期內(nèi)不會(huì)形成活躍的商業(yè)區(qū)域而增加了定位難度，也是該項(xiàng)目最為關(guān)鍵的劣勢(shì)之一。 ? 項(xiàng)目的東片目前整體環(huán)境處于建設(shè)期，基礎(chǔ)配套設(shè)施未成氣候。 —— 項(xiàng)目配套設(shè)施缺陷，如：物流配套、休閑、餐飲、居住等，影響商家進(jìn)駐及后期旺場(chǎng) 。 ? 本區(qū)域居住人口較少，居住層次不一。 —— 區(qū)域投資客有限，須吸引外來(lái)客源的導(dǎo)入 五、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 奠定江北專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 根據(jù)《惠州市江北中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的“一軸十區(qū)”設(shè)想，江北片區(qū)將成為集辦公、會(huì)展、文化、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)服務(wù)、居住于一體的綜合片區(qū)。從功能定位和規(guī)劃上講，無(wú)疑要責(zé)無(wú)旁貸地成為惠州的 CBD。 江北－是惠州市政重點(diǎn)發(fā)展最早、最快的區(qū)域之一 2021 年惠州江北的發(fā)展期開始進(jìn)入快車道，部分名盤陸續(xù)破土動(dòng)工，包括富力地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、合生、金寶集團(tuán)等大型地產(chǎn)項(xiàng)目如春筍般涌進(jìn)，給江北 地塊帶來(lái)前所未有的升值空間，隨著江北周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，展望未來(lái)深圳的輕軌連接江北，給惠州帶來(lái)新一輪的投資熱潮，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目后期的商業(yè)營(yíng)銷提供良好的條件。 周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象 根據(jù)江北區(qū)的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目周邊除了將形成以專業(yè)市場(chǎng)核心區(qū)域之外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車場(chǎng)等），這些配套設(shè)施的落成，將對(duì)人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來(lái)決定性的作用。 第二部分 市場(chǎng)篇 第一板塊 惠州專 業(yè)市場(chǎng)分析 惠州專業(yè)市場(chǎng) 主要由江北專業(yè)商圈和三環(huán)演達(dá)二大商圈組成。 一、江北商業(yè)概況 江北專業(yè)市場(chǎng)板塊 2021 年萌芽開發(fā)期至 2021 年惠州農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、金澤物流中心、金山汽車城； 2021 年義烏小商品城、 2021年惠州國(guó)際電子城、金澤五金機(jī)電采購(gòu)城和惠州紡織布料城等，每年可以吸引 500－ 800 萬(wàn)人次進(jìn)入市場(chǎng)參觀、采購(gòu)商品，成交金額高達(dá) 1 億元，逐步形成成熟的專業(yè)市場(chǎng)商圈。它不僅擁有得天獨(dú)厚的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，而且是政府機(jī)關(guān)重要的行政、商務(wù)密集區(qū)，與惠州體育館、科技館、圖書館、五星級(jí)酒店相鄰而立。既有傳統(tǒng)的商業(yè)商務(wù) 文化，又有現(xiàn)代的人文氣息，有一種商務(wù)、行政相融的感覺。 形態(tài)分析 名稱 量體 （ M2） 銷售均價(jià) 經(jīng)營(yíng)方式 租金 （元 /M2*月） 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營(yíng)狀況 金澤物流園 萬(wàn) 5200元 售后返租 （年回報(bào)為 8%，返租期為 2 年） 25 二層前后通透專業(yè)街鋪， 2021年底試營(yíng) 二年來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況綜合得分為 75％ 金澤五金機(jī)電采購(gòu)中心 2 萬(wàn) 6500元 售后返租 （年回報(bào) 8%，返租期為 2 年） 25 二至三層專業(yè)街鋪；以五金、機(jī)電小用品為主 入場(chǎng)內(nèi)的人、車流量較少，商戶處于免租期內(nèi)。綜合得分為 90％ 義烏 一期 占地 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約 16 萬(wàn)平方米 分割租賃 25 15 層。主要經(jīng)營(yíng)：日用百貨、家居生活用品、化妝品、小五金家電、珠寶首飾、針織制品、床上用品、童裝、文體育用品、工藝禮品、皮具箱包、特種食品、茶葉茶具等 粵東地區(qū)最大的綜合性小商品批發(fā)城，可容納經(jīng)營(yíng)商戶 5000 余家，目前經(jīng)營(yíng)情況是周邊最為可觀的一家。 義烏二期 15 萬(wàn)平方米 一樓：13000元 二樓： 7000元 買鋪一次性返還 3 年租； 8％回報(bào)率 首期充減24％返租資金 首層 80余間預(yù)留鋪位的租戶進(jìn)行三個(gè)月免租 5層新入住租 戶免租一個(gè)月 － 1 至 4 層商業(yè)中心 5－ 15 層精裝公寓 2021 年 12 月 23 日開盤當(dāng)天，商鋪銷售達(dá) 800套。 紡織布料城 16 萬(wàn)平方米（ 561 間鋪位） 5800元 先售后租： 首付 3萬(wàn)元， 20 平方，10 年月供僅 670元，（買鋪即收 3年 24%的租金） 2 個(gè)大類 40 多個(gè)品種針織面料、棉紡、毛紡、絲織、梭織、麻織、絲綢面料；亮片、流蘇、花邊、商標(biāo)、吊牌、中國(guó)結(jié)、珠飾、紐扣、模特、皮條等紡織服裝原輔料常用品種 開盤當(dāng)天，商鋪銷售達(dá)500 套。 國(guó)際電子城 1 萬(wàn)平方（ 1－ 4 5500 押金 500 元 /間 1F： 106 元 /平 電子材料、電子元件、儀表等 10 天銷售 900 間 層） 元 起，免租一 年，免進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，免裝修費(fèi)， 0 成本經(jīng)營(yíng) 方 2F： 63 元 /平方 3F： 39 元 /平方 4F： 26 元 /平方 板塊的借鑒之處表現(xiàn) A. ◎本板塊建筑結(jié)構(gòu)都為商業(yè)裙樓大賣場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)劃，適合做專業(yè)市場(chǎng)。 ◎?qū)I(yè)投資群體把義烏小商品、紡織城、電子城形成商圈的“金三角”，若將該項(xiàng)目定位為“服飾專業(yè)市場(chǎng)”，具有一定的互補(bǔ)、強(qiáng)化、填補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目整體銷售、招商、運(yùn)營(yíng)有利。 江北商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn) 伴隨江北行政、商務(wù)、居住板塊的迅速發(fā)展，大規(guī)模的投資群、消費(fèi)群的這塊熱土 在江北板塊逐步形成。同時(shí)江北是惠州的行政中心，江北板塊將形成了特色鮮明的區(qū)域性商業(yè)中心，在惠城區(qū)板塊上也體現(xiàn)了本區(qū)域特色的重要性，區(qū)內(nèi)的比較典型的商業(yè)街包括麗日百貨、雙子星和云山路口商業(yè)街，商業(yè)街集中了街鋪、專業(yè)市場(chǎng)和酒店得三種商業(yè)形態(tài)，滿足惠州乃至周邊龐大的消費(fèi)、采購(gòu)群體。 此商圈總體經(jīng)營(yíng)狀況比較良好，消費(fèi)人流非常大，經(jīng)營(yíng)狀況非常好，基本滿租，很難找到可供出租的商鋪。隨著惠州合生大橋于 2021年底通車建成，江北的人流車流將順著云山進(jìn)入市中心，這將為江北及其周邊的商業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。從江北板塊總體業(yè)態(tài)格局看各 具特色。根據(jù)周邊不同的居住人群，形成了不同各色的三個(gè)商業(yè)街。麗日百貨商圈周邊集中豪宅社區(qū)，因此商業(yè)定位為以購(gòu)物、餐飲為主的社區(qū)型商業(yè)中心；三新商圈為社區(qū)配套副食品市場(chǎng)；云山商圈為電子、布料、酒店餐飲等商業(yè)區(qū)域。 江北商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖云山商圈專業(yè)市場(chǎng)35%酒店18%餐飲15%麗日商圈百貨、購(gòu)物15%三新商圈副食品、家庭用品17% 二、三環(huán)演達(dá)專業(yè)市場(chǎng)概況 演達(dá)專業(yè)市場(chǎng)商圈是惠州較早形成的專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，是通往淡水、大亞灣交通要道之一 ,主要以汽車、建材、裝飾市場(chǎng)為主，其中包括 5 年前開發(fā)的惠州汽車市場(chǎng)、三環(huán)裝飾城、泰安居、九聰燈飾廣場(chǎng)、美高裝飾城等。 隨著三環(huán)專業(yè)市場(chǎng)用地 的日漸緊張，而未能吸引更多的專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐該區(qū)域。 三、周邊專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 （一）、惠東銀基商貿(mào)城 項(xiàng)目說(shuō)明： 惠東銀基商貿(mào)城 以鞋服為主的專業(yè)市場(chǎng)，形成了一個(gè)大型的服裝批發(fā)大世界。成為惠州輻射粵東的服裝批發(fā)市場(chǎng)中心，同時(shí)也經(jīng)營(yíng)零售業(yè)，粵東服裝消費(fèi)也喜歡到這里來(lái)。一期服裝街區(qū)整體經(jīng)營(yíng)基本良好，市場(chǎng)交易非?；钴S，銀基二期預(yù)計(jì) 2021 年春季試業(yè)啟動(dòng)，銷售、招商在進(jìn)行中， 4 月 24 日惠東銀基商貿(mào)城連續(xù)兩天都擠滿了前來(lái)訂購(gòu)的商家。據(jù)商貿(mào)城工作人員統(tǒng)計(jì) ，兩天來(lái)已經(jīng)訂購(gòu)和簽約預(yù)訂的人群已經(jīng)達(dá)到了 1000 人次，號(hào)稱一小時(shí)內(nèi)定出二十套商鋪 。 雖然總體經(jīng)營(yíng)很好，但是也有部分市場(chǎng)不是很成功，如意一期二層級(jí)以上空置非常嚴(yán)重，租金也比較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近的服裝市場(chǎng)。 數(shù)據(jù)參考： ◎ 廣東省最大的鞋服專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)； ◎ 由香港盛鴻投資有限公司投資 億人民幣建成 ,總建筑面積 22 萬(wàn)平米； ◎ 建設(shè)商鋪 3000 多個(gè) .在硬件設(shè)施上，商貿(mào)城占地面積 17 萬(wàn)平方米，建筑面積 22 萬(wàn)平方米； ◎ 一層商鋪 3000 多個(gè)；主營(yíng)服裝和鞋； ◎ 二層是集倉(cāng)庫(kù)、餐飲、休閑于一身的現(xiàn)代化配套設(shè)施； ◎ 整個(gè)商貿(mào)城長(zhǎng) 500 米，寬 200 米，四條 9 米寬主通道、八條 6 米寬副通道交織成網(wǎng)，四通八達(dá)?？臻g結(jié)構(gòu)浩大，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)明洗練，布局科學(xué)合理，線條舒展流暢，像一艘精心打造的商業(yè)航母。 （二）、富星服裝城 項(xiàng)目說(shuō)明 ： 富星服裝城由富星商貿(mào)廣場(chǎng)房產(chǎn)開發(fā) (惠州 )有限公司投資開發(fā)，系美國(guó)富星有限公司在中國(guó)設(shè)立的外資公司。于 2021年 2月動(dòng)工， 2021年底入伙，2021年元旦開業(yè)。（ 50年產(chǎn)權(quán)） 環(huán)境參考 ◎商鋪類型： 商業(yè)街商鋪 ,綜合體 /百貨商場(chǎng) /購(gòu)物中心 ◎經(jīng)營(yíng)范圍： 主題賣場(chǎng)（服裝批發(fā)市場(chǎng)） ◎裝修： 簡(jiǎn)裝 ◎樓層 ：一 層 共 4 層 ◎配套優(yōu)勢(shì)：農(nóng)村合作信用社 、農(nóng)業(yè)銀行 、工商銀行、惠東實(shí)驗(yàn)小學(xué) 惠東第三小學(xué)、惠東中醫(yī)院、蕎洋酒店 、麗晶賓館、金光賓館、雅惠賓館等； ◎公交車：在華僑城蓮塘路（五十米大道）路口處設(shè)有 7 路公交車站。 ◎其他：富星服裝城外墻所有廣告位，凡本商場(chǎng)商戶使用，一律免收租金；發(fā)展商負(fù)責(zé)外墻、公共部位與公用分?jǐn)偯娣e的裝飾，商場(chǎng)內(nèi)部通水通電，安裝中央空調(diào)、電梯和消防設(shè)施（設(shè)有自動(dòng)報(bào)警和噴淋系統(tǒng)），砌好各間商鋪間隔墻，吊好天花，安裝卷閘門。即商戶拿到商鋪鑰匙，就可以開門營(yíng)業(yè)。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)： ◎ 富星服裝城商場(chǎng)首層層高為 6 米，余為 5 米。 ◎富星服裝城規(guī)劃用地 平方米 建筑面積為 平方米。 ◎富星服裝城一至四層 990 間商鋪 ◎富星服裝城的立體層面為： 地下一層，地面 8 層，局部 9 層。層面功能為： 樓層 建筑面積（平方） 車位 /鋪位 臨街商鋪 均價(jià) 負(fù)一層 168 位 : 一層 216 間， 27 間 9980 元 二層 248 間 :8300 元 三層 262 間 :6200 元 四層 264 間 :4500 元 備注 商鋪建筑面積從 18 到 80 平米不等，價(jià)格從 7 萬(wàn)到 60 萬(wàn)元不等 付款方式： ◎一次性： 95 折 ； 中國(guó)銀行按揭：總價(jià)格五成；定金：人民幣五萬(wàn)元 . ◎返租兩年 ,第一年為房款總價(jià)格的 8%,第二年為房款總價(jià)格的 8% ◎返租方式：第一年的返租款在交首期款時(shí)從總房?jī)r(jià)扣出．第二年是在 2021 年 12 月返還． （每一年返還款都是以原總房款的百分之八） ◎物業(yè)管理費(fèi)，按照商鋪套內(nèi)面積每月每平方米 1６元標(biāo)準(zhǔn)收取 ◎出售面積 50 平米 (商鋪建筑面積從 18 到 80 平米不等，價(jià)格從 7 萬(wàn)到 60 萬(wàn)元不等 ) 售價(jià) 8000 元 /平米 業(yè)態(tài)格局： 從業(yè)態(tài)上看，惠東按以上二個(gè)典型的專業(yè)市場(chǎng)為例，涵蓋了服裝行業(yè)幾乎所有的產(chǎn)品，包括童裝、女裝、男裝、鞋類等等，以不同產(chǎn)品類別形成了多個(gè)不同的專業(yè)市場(chǎng)。 從品牌檔次上看，低檔、中檔、中高檔相結(jié)合。既有低檔的服裝市場(chǎng)，如童裝市場(chǎng)；也有精品服裝市場(chǎng)主體以國(guó)內(nèi)品牌為主，也有部分外國(guó)品牌進(jìn)駐。 租售模式： 惠東服裝市場(chǎng)為大業(yè)主持有和小業(yè)主分割持有相結(jié)合的模式。某些檔次較高的市場(chǎng)如童裝市場(chǎng)是大業(yè)主統(tǒng)一持有，對(duì)外出租的模式，而