【導讀】湘江,北與長沙市天心區(qū)接壤。屬湘江風光帶城鄉(xiāng)結(jié)合部，由三興村、貿(mào)服務于一體的綠色農(nóng)業(yè)生態(tài)園。規(guī)劃總面積15000畝，建設(shè)期為5. 年，概算總投資十億元。以原有自然景觀和鄉(xiāng)村風貌為基礎(chǔ)，因地制宜、科學規(guī)劃，合理布局，中國中部國際文化生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)第一園，促進園區(qū)社會經(jīng)濟快速發(fā)展，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益同步增長。利用地域優(yōu)勢，堅持以農(nóng)為本帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展的方針，按。養(yǎng)生康療業(yè)、適當發(fā)展食品深加工業(yè)。邊鄉(xiāng)村產(chǎn)生不良影響。觀光等，以帶來更多的經(jīng)濟效益，求得生態(tài)自身良性循環(huán)。生態(tài)園規(guī)劃中將充分考慮經(jīng)濟生產(chǎn)的內(nèi)容。然形成的水港，獨特的湘江之水和沿江風光帶給園區(qū)誕生開發(fā)的遐想。⑥興建綜合辦公樓，工作人員宿舍及接待中心。⑩利用政策享受的土地建設(shè)職工商品房。目，養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市

　　

【正文】 ： 投資收回期： 稅前： 財務掙現(xiàn)值 (％ )： 內(nèi)部收益率： 投資收回期 38 敏感性分析計算表 所得稅后 所得稅前 范圍 內(nèi)部收益率（ %） 投資回收期（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 投資回收期（ %） 營業(yè)收入 營業(yè)成本 營業(yè)投資 營業(yè)收入 營業(yè)成本 營業(yè)投資 營業(yè)收入 營業(yè)成本 營業(yè)投資 營業(yè)收入 營業(yè)成本 營業(yè)投資 30% 20% 10% 10% 20% 30% 經(jīng)計算，投資所得稅前后財務凈現(xiàn)值分別為 元和元，大于 零。詳見表。 一投資回收期 投資回收期是以項目稅前凈收益抵償全部投資所需的時間，可根 據(jù)財務現(xiàn)金流量表 (全部投資 所得稅前 )累計凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計 算求得，計算公式為： Pt=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1)+(上年累計凈現(xiàn)金 流量絕對值／當年凈現(xiàn)金流量 ) ‘ 經(jīng)計算項同稅后投資回收期為年 (含建設(shè)期 年 )，稅前投資回 收期為 年 (含建設(shè)期年 )。詳見表。 財務不確定分析 盈虧平衡分析 以營業(yè)收入水平比表示的盛虧平衡點 (BEP)，其計算公式為： 盈虧均衡點 =(固定成本／營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加．可變成本 )100%=% 39 計算結(jié)果表明，項目經(jīng)營收入只要達到 預計收入額的 31。 05％就可保本。 敏感性分析 該項目做了投資的敏感性分析?？紤]項目實施過程中一些不確定 因素的變化，分別對營業(yè)收入、經(jīng)營成本、和固定資產(chǎn)投資做單因素 變化對財務內(nèi)部收益率、投資回收率的敏感性分析，計算結(jié)果詳見敏 感性分析計算表。從表中可以看出，各因素的變化都不同程度的影響 財務內(nèi)部收益率及財務凈現(xiàn)值，其中營業(yè)收入的提高或降低最為敏感， 固定資產(chǎn)投資次之，經(jīng)營成本再次之。營業(yè)收入、經(jīng)營成本和固定資 產(chǎn)投資提高 10％或降低 10％ 0 財務內(nèi)部收益率仍大于同期銀行貸款年 利率。由此可見， 項目具有一定的抗風險能力。 結(jié)論 該項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，同時符合長沙 市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。 項目建設(shè)充分發(fā)掘當?shù)刈匀毁Y源及人文文化，對于改善長沙市投 資環(huán)境，提高當?shù)厝嗣袷杖氲染哂蟹e極意義，社會效益顯著。 從財務內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財務凈現(xiàn)值大于零， 表明項目具有一定的盈利能力；從財務不確定性分析看，項目具有一 定釣抗風險能力。因此，項目從財務上將是可行的。 第八章 環(huán)境保護分析 一、環(huán)境保護 ①自然環(huán)境現(xiàn)狀 40 本項目建設(shè)地點位于長 沙市暮云鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，該地區(qū)屬中亞熱帶地 段，來勢帶濕潤季風氣候，多年平均溫度 16— 17℃．常年蔥綠、四季宜人。 空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 據(jù)經(jīng)市環(huán)保部門監(jiān)測數(shù)據(jù)，建設(shè)地點 sOz 小平時平均濃度 0． 015— ／時符合 GB30951996 中的二級質(zhì)量標準要求。 地表水質(zhì)量現(xiàn)狀 本項目所在區(qū)域水的硬度和礦化度較低．，湘江河小多年平均高于 質(zhì)量 (mgle)為 160mg／，平均總硬度為 德國度，多年平均 10H 值 為 ，小質(zhì)屬重碳酸鈣型，水體中的溶解氧的含量為 ／。 擬選建設(shè)場地周圍無大污染源，環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，完全符合農(nóng) 業(yè)旅游項目對環(huán)境的要求。 二、項目污染源及防治 環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)與標準 ●《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》國務院 ●《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》國務院環(huán)境保護委員會 ●《旅游項目設(shè)計衛(wèi)生標準 TJ36— 79) ●《大氣環(huán)境質(zhì)量標準≥ (CB3095— 20xx) ●《污水綜合排放標準 (GB897— 20xx) ●《旅游區(qū) (點 )質(zhì)量等級的劃分與評定》 (修訂 ) (GB／ T17775— 20xx) ●《旅游規(guī)劃通則》 (GB／ T18971— 20xx) 41 三、施工期環(huán)保措施 l、施工廢水應經(jīng)沉淀后上清液排放，堆泥干后外運填埋。施工期 間利用當?shù)氐纳钤O(shè)施，不得新增生活污水排放口。施工人員生活污 水必須收集后交由當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門清運。 按環(huán)境影響報告表核實工藝規(guī)模，進行施工運營。加強工程施 工期環(huán)保工作，合理選擇瀝表和灰土拌合地址，做到集中拌合，遠離 居區(qū)，并落實瀝表煙污染防治措施，確保達標，現(xiàn)場施工采用瀝表拌 和站預制瀝青，進行路面鋪設(shè)。在丁程施工中 _運輸料石 、水泥等易產(chǎn) 生揚塵的車輛須覆蓋篷布，臨時堆放的土石方、料場及臨時道路等必 要時應灑水。施工結(jié)束后應及時在道蹄上種植喬木、灌木等樹木，預 防水土流失，凈化空氣并美化環(huán)境。 采用先進的施工工藝和低噪聲聲設(shè)備，合理安排施工時間，采 取必要的隔聲降噪措施，確保施工噪聲達到《建筑施工場界噪聲限僮》 (GBl2523— 90)，禁止夜間打樁，距離居民區(qū) 200 米范圍內(nèi)夜間禁止進 行有噪聲污染的施工作業(yè)，并按《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治 法》的有關(guān)規(guī)定實行施工噪聲申報和公告制度。 四、本項目無工業(yè)三 廢污染，只有生活垃圾和生活污水，為保護 項目區(qū)環(huán)境，各區(qū)間建立大型沼氣池，利用分解后的生活垃圾解決各 區(qū)間用氣，其余做無公害處理。項目區(qū)將建生活污水處理設(shè)備，采用 生化處理技術(shù) —— 接觸氧化法進行處理，使排水達到排放標，用于各 景區(qū)樹木花草灌溉。 節(jié)能： 42 建筑 本項目建筑采用《民用建筑節(jié)能設(shè)計》等標準進行建設(shè)，采取縮 小房屋體型系數(shù)，控制北向窗墻面積比，嚴格要求圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)， 在墻體拐腳等做好保溫等節(jié)能措施。電氣交配電設(shè)備及其他耗能設(shè)備 選用節(jié)能型產(chǎn)品，以達到節(jié)能降耗的目的。公共場所及室外 照明，采 用光控雷達自動開關(guān)裝置和高效節(jié)能燈具。 安全 本項目保護安全的重點在于游客人身安全及火災預防。河溝地段 安裝扶手、欄桿等安全防護沒施，并設(shè)置醒目的安全提示牌，在人員 熙攘場所安排要的保安力量，搞好服務。建筑物要保證足夠的通風量， 設(shè)置應急照明系統(tǒng)、備用發(fā)電系統(tǒng)及報警通訊系統(tǒng)，并安排專職保衛(wèi) 人員負責緊急情況下的人員疏散?；馂念A防要貫徹預防為主、防消結(jié) 合的方針，在建設(shè)時根據(jù)項目現(xiàn)狀，須充分考慮消防安全布局、消防 供水、消防通道、消防裝備等內(nèi)容。具體做好以下幾點： (1)制定 消防安全制度 結(jié)合景區(qū)的建筑特點及經(jīng)營性質(zhì)，制定清晰、簡潔、高效的“防 患于未然”的防火制度，便于有關(guān)人員掌握、學習和在工作中嚴格執(zhí) 行，盡量將火災風險減低到最小。 (2)確定消防安全的崗位責任人 確定消防安全責任人應完成的消防工作任務和應盡的消防工作責 任，并同經(jīng)濟獎懲制度掛鉤，使防火安全工作真正落到實處。 (3)針對項目特點抓好消防宣傳、教育結(jié)合本項目實際，有針對性 43 地進行消防宣傳教育，使人們時刻保持警惕性。在景區(qū)不同的部位， 掛放消防安全標志，利用廣播、標語等各種形式開展 經(jīng)常性的消防安 全教育，提高內(nèi)部職工及游客防事故的能力。 (4)定期組織防火檢查，及時消除火災隱患。定期嚴格組織防火檢 查，主要包括兩方面：一是對思想、制度方面的檢查；二是對機械設(shè) 備、物資方面的檢查。防火檢查要堅持采用直觀檢查法和現(xiàn)代技術(shù)設(shè) 備檢查法相結(jié)合，對所發(fā)現(xiàn)問題及時解決處理。 (5)按照國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，并定期檢查、維修， 確保消防設(shè)施和器材完好、有效。根據(jù)實際需要，配置消火栓、滅火 器、消防水池等相應種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施，并指定專 人負責保養(yǎng)、維修和管理 。 (6)保障疏散通道、安全出口暢通，設(shè)置符合同家規(guī)定的消防安全 疏散標志。 第九章 風險分析 農(nóng)業(yè)發(fā)展新問題 改革開放以來，我國農(nóng)業(yè)有了巨大發(fā)展。但是，農(nóng)業(yè)問題尚未從 根本上得到解決，農(nóng)業(yè)風險尚存。防范風險，必須依賴于一套完整的 風險防范體系，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光則是防范農(nóng)業(yè)風險的根本出路。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展面臨的風險 自然風險 自然風險，是指惡劣的自然環(huán)境對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成的損害。由于自 然因素的不可控性、不可抗拒性、自然條件的差異性及其享化的頻繁 44 性，可能造成農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)在地區(qū)、季節(jié)、年度之間的巨大反差，給農(nóng)業(yè) 造成不可估量的風險。 市場風險 市場風險，是指農(nóng)產(chǎn)品供求失衡導致的價格波動和價值實現(xiàn)的困 難。 農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光是化解農(nóng)業(yè)風險的關(guān)鍵農(nóng)業(yè)發(fā)展的推動力量主要來 源于三個方面：投入的增加 (包括土地投入、資本投入和勞動投入 )、制 度的變革、科技的進步，其中，后兩種力量對農(nóng)業(yè)增長的貢獻并稱為 農(nóng)業(yè)技術(shù)進步的貢獻率。隨著社會的發(fā)展，技術(shù)對農(nóng)業(yè)發(fā)展作用日益 增大。歷史用事實反復論證了一個鐵的定律：科技是農(nóng)業(yè)發(fā)展的不竭 動力，是解決農(nóng)業(yè)問題的根本出路；具有了 農(nóng)業(yè)高新技術(shù)，就控制了 農(nóng)業(yè)發(fā)展的制高點。當前，科技對農(nóng)業(yè)增長的貢獻份額，發(fā)達國家達 到 70％ 80％，我國也達到了 12％，農(nóng)業(yè)科技進步已成為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng) 濟發(fā)展的主要推動力?，F(xiàn)在，農(nóng)業(yè)已成為現(xiàn)代生物技術(shù)和信息技術(shù)應 用最廣闊、最活躍、最富有挑戰(zhàn)性的領(lǐng)域，高科技農(nóng)業(yè)的發(fā)展，將使 農(nóng)業(yè)發(fā)生革命性變化。 防范風險措施 l、制度安排與政策機制 它直接關(guān)系到能否調(diào)動各方面的積極因素，使農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的 發(fā)展充滿生機和活力?，F(xiàn)有的以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟制度，充分調(diào)動了農(nóng)廣生產(chǎn)經(jīng)營的積極性， 但小規(guī)模的分散經(jīng)營，增大了生態(tài) 農(nóng)業(yè)的發(fā)展成本，使生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展受到了嚴重制約。如何在堅持和 45 穩(wěn)定現(xiàn)有制度的基礎(chǔ)上，擴大經(jīng)營規(guī)模，降低生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展成本， 是我們的一項重要任務，這涉及到政策的基本走向。農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園 的發(fā)展，在相當長的時期內(nèi)離不開政府的扶持，在當前我國農(nóng)村生產(chǎn) 力水平比較低的情況下，離開了政府扶持，農(nóng)業(yè)科學研究和開發(fā)就難 以進行，真正把發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)擺在重要的位置，為生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展指 出方向。 市場調(diào)節(jié)機制 農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的發(fā)展更應充分發(fā)揮市場機制的作用，遵循價值 規(guī)律， 講求經(jīng)濟效益和社會效益。從長遠意義上說，離開了市場機制， 農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的研究、開發(fā)和成果的推廣應用就難以發(fā)展。市場需 求是農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園發(fā)展的方向。 資金投入機制 發(fā)展農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園是一項高投入的系統(tǒng)工程，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園 的產(chǎn)出率在很大程度上取決于各投資主體對高新技術(shù)的投入數(shù)量。所 以，在發(fā)展的過程中，逐步形成以政府為主導的多元投資主體。首先， 進一步明確政府投資的主體地位。其次，鼓勵企業(yè)和社會團體投資高 新技術(shù)農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)經(jīng)營實體及農(nóng)業(yè)科技經(jīng)營開發(fā)公司、農(nóng)業(yè)專業(yè)技術(shù) 協(xié)會等組織，應著力 投資于農(nóng)業(yè)高新技術(shù)的開發(fā)、推廣和應用研究， 由此而形成相互依存、各有側(cè)重的投資機制。第三，積極推進利用外 資，爭取合作與援助。第四，通過股份制籌集資全。即以項目為募股 或集資的主體，向社會定向或公開募集農(nóng)業(yè)技術(shù)項目所需資金，并按 照股份制的要求進行組織和運作。 46 科技創(chuàng)新機制 科技創(chuàng)新是農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園發(fā)展的必由之路，我們一定要構(gòu)建科 技創(chuàng)新機制，為高科技農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供支撐。抓住農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光同產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵與重點，選擇關(guān)系到培育新產(chǎn)業(yè)生長點與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造 等關(guān)鍵的高新技術(shù)。對這些技術(shù)要集中力量、 重點突破，爭取時效，強調(diào)效益。 推廣應用機制 新的推廣應用機制應突出兩條，一是由政府行為逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣? 行為，二是農(nóng)戶成為推廣應用的主體。社會在進行技術(shù)推廣應用的過 程中，應以農(nóng)戶為中心，形成“自下而上“的推廣應用機制。因為農(nóng) 戶是技術(shù)的最終需求者，而不是技術(shù)的被動接受者。 風險控制與管理機制 農(nóng)民收入水平長期得不到應有的提高，對風險的承受能力極低， 農(nóng)民的文化素質(zhì)不高和市場經(jīng)濟觀念仍較淡薄，使農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的 發(fā)展“險上有險”。 人才培育機制 農(nóng)業(yè)生態(tài) 觀光園必須調(diào)動全社會的力量，其中的核心問題是人才 隊伍建設(shè)。我們要通過體制改革、環(huán)境優(yōu)化、觀念轉(zhuǎn)變，不拘一格， 發(fā)現(xiàn)人才，使用人才，對有突出貢獻的農(nóng)業(yè)科技人員要實行獎勵，鼓 勵農(nóng)業(yè)科技人員為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化作出貢獻。要做好吸引國外留學生 的工作，鼓勵和引導留學人員、留居海外的農(nóng)業(yè)科技人員回國工作或 在國外為農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園發(fā)展獻計獻策。 47 第十章 組織機構(gòu)與人力資源配置 工程項目管理 建設(shè)項目是一個系統(tǒng)工程，由