【導讀】本方案在于為“九英里”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。的資源與機會，以期達到或超出“九英里”的總銷目標，并為開發(fā)商提升品牌形象。86公里，距南端的三亞市163公里。公里，西連定安、屯昌縣，東瀕文昌清瀾港。嘉積城區(qū)為市府所在地。省道橫貫本市，高速公路在境內(nèi)有4個入口，為瓊海的發(fā)展營造了較好的外部交通條件。龍灣港正在加快建設成為瓊東的重要商港，歐洲遠東基地港。展，并使瓊海朝著國際化旅游度假城市發(fā)展。2021年2月27日，舉世矚目的“博鰲亞洲論壇”正式落戶瓊海。博鰲亞洲論壇在致力于亞洲新角色、中國和平崛起等國際性話。紅旗不倒做出了歷史性的貢獻，瓊海也因“紅色娘子軍”的革命故事而聞名全國。中國熱帶自然生態(tài)保存最完美的萬泉河，發(fā)源于。2021年瓊海市在京通過由中國礦業(yè)聯(lián)合會、國土資。2021年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達，地產(chǎn)業(yè)完成增加值，對全市經(jīng)濟增長貢獻率%。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。路，即以嘉積為中心點，

　　

【正文】 ，毫無負擔，沒有壓力的生活型社區(qū) ； ? 藝術、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感 ； ? 利于投資自住兩用，經(jīng)濟實惠，檔次又高 ； ? 精品物業(yè)，安全第一樓盤 ， 要體現(xiàn)周到細致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念 。 四、 廣告風格 ? 天然風景 ： 作為一個旅游城市，鮮艷的色彩和美麗的景色是瓊海 所有樓盤 最大的 賣點 ，廣告應突出瓊海的純生態(tài)風景 。 ? 針對性： 不同銷售階段的廣告風格及方向以營銷策略為依據(jù)，節(jié)取不同的賣點，更強針對性的宣傳，以實現(xiàn)順利銷售的目的。 五、案名與全程廣告語 案名 釋義 “九英里”： 寓意為我們項目到博鰲為九英里，合 1 14公里。九英里的客戶為外地客戶占90%以上，主要是東北、內(nèi)蒙、新疆、北京、上海等。對于島外客戶很多對瓊海不是很知道但對博鰲一般都知道，所以通過博鰲來帶動我們項目的知名度和銷售。 LOGO創(chuàng)意說明 。 全程廣告主題 核心 sl： ◎ 中國優(yōu)秀旅游 蔚藍海岸，養(yǎng)生哲學 /自然生活哲學 主推 sl： （一）海邊 臨海不近海，九英里，一段最完美的距離 詮釋：從案名入手，引導一個九英里的概念，臨海不近海，突出本樓盤的特性，九英里距離海邊不遠不近，來 去方便，這段距離既可以保護住宅家具等實用性能不受到海風的侵蝕破壞，又能享受沿途的自然風光，還考慮到了內(nèi)陸人不適應海邊生活的心理因素。 九英里，大海與我們最悠的距離 詮釋：引導 “ 九英里 ” 概念，享受在去海邊的路途中美好的景色，九英里距海大約 15 分鐘車程，在這段距離當中，能夠邂逅瓊海美妙的自然風光，綠色的熱帶雨林景觀，鮮艷的花木水果，對眼球而言，都是一種享受，悠閑自在而輕松的到達海邊。 （二）景觀 九英里，全是陽光的聲音，叮當脆響 山岳翡翠，海水清澈，太陽把她們都洗過了 邂逅一縷 清 風，傾聽 枝葉細語 的 聲音 （三）戶型、中產(chǎn)階級 提前 5年，擁有自己的度假基地 中產(chǎn)階級的度假夢想 （四）養(yǎng)生 自然生活之道，天 然 養(yǎng)生之居 心靈驛站，健康源地 （五）物管 度假式物管，安心生活好享受 點對點管家式管理，隨時隨地悠生活 （六）未來升值 絕版生態(tài)資源，無限升值空間 原生態(tài)稀缺，升值，唯一 投資的前景取決于城市的潛力 （七）一站式裝修 省心安心放心，一站式裝修，讓買房開開心心 理想裝修一站式，拎包入住好享受 理想一站式裝修，省心安心更放心 愜意度假生活，從一站式裝修開始 讓度假更 愜意，一站式裝修 六、分階段廣告推廣策略 （一）分階段廣告推廣策略 籌備期： 以推廣 一種生活哲學為 整體形象，引發(fā)目標客戶興趣及市場關注，為后續(xù)的推廣及銷售作鋪墊。基本以 自然原生態(tài) 、 小區(qū) 特性 、 利于投資 為主。 預熱期： 根據(jù)籌備期推廣的“面”，作“度”的深化。強調(diào)產(chǎn)品更加細致， 總價低，適合投資 。 強銷期： 集中主要賣點，加強宣傳密度，主推 80100左右的面積 。 持續(xù)期： 尋求目標客戶的關注點，作針對性廣告闡述。事件營銷引發(fā)區(qū)域人氣，以此帶動銷售。延續(xù)強銷期熱度。 清盤期： 以已購 住宅的業(yè)主 作為宣傳工具，以達到帶動 銷售的目的。 第六章 營銷策劃 一、 營銷渠道及人員促銷建設 營銷渠道的建設十分重要，應建設雙點兩線銷售渠道， “雙點 ”指開發(fā)商和潛在購房者， “兩線 ”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設售樓部，成立電話銷售熱線，設置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。 人員培訓與管理：建設一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務實的 ，在與顧客接 觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質(zhì)。務實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務必須準確到位，交易動作語言標準化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在 客戶的信任與好評。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。 二、控制內(nèi)容 三、現(xiàn)場接待流程 四、行銷周期 五、營銷手段創(chuàng)新 六、 項目招商工作步驟及資源簡介 七、價格定位 第七章 媒體策略 一、 媒體目標 ? 公眾心目中樹立九英里住宅形象； ? 力求“九英里”銷售順利，并能引起爭購高潮； ? 使項目形成良好的口 碑效應，深入人心。 二、媒介策略 （一）籌備期 所有制作類的設計和制作、戶外看板等銷售工作的準備。 （二）預熱期 以網(wǎng)站廣告為主：保持宣傳的持久性，樹立項目形象。 根據(jù)實際需要采用電視、電臺等大眾接受媒體投放廣告。 邀請報社、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布軟性新聞，重點圍繞“城市商業(yè)核心廣場”的定位作宣傳，配合硬性廣告形象宣傳； 針對既有的目標客戶和潛在客戶寄發(fā) DM 廣告。 （三）公開強銷期 以網(wǎng)站廣告為主要媒體，配合電視、電臺、 DM廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與 目標客戶的接觸頻次； 在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點； 定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換媒介組合。 （四）銷售沖刺期 根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以網(wǎng)站廣告為主的廣告的廣告攻勢，并對已購買的客戶作跟蹤服務，挖掘潛在客戶； 媒體新聞炒作，作銷售輔助。 第八章 廣告廣告投放計劃與預算 （一） 媒體分析及選擇 網(wǎng)絡 媒體 搜房網(wǎng)和焦房網(wǎng)是 影響較大的 網(wǎng)絡 媒體。 點 擊 率高，讀者層次廣泛。建議作為此次宣傳的主要 網(wǎng)絡 媒體。 同時建議樓盤有自己的網(wǎng)站可供客戶們更加直觀的看到本樓盤的信息。 戶外媒體 戶外媒體在株洲的這種規(guī)模不大、 但是往來人流量較大 的城市具有 一定 的影響。建議從動工到封盤在施工外圍樹立 3D 效果圖，開盤前一個月在 中心區(qū)和旅游區(qū) 樹立大型 戶外廣告 牌。 樓書， DM 手冊，企業(yè)形象畫冊，宣傳單，海報，樣品屋，接待中心。 這些廣告載體對細節(jié)要求高。建議信息內(nèi)容要準確道位。 （二） 廣告預算及分配 （ 1）廣告總額應是總銷售額的 5%左右。 “九英里” 的建筑 面積為 S 平米，均價為 R 元，廣告預算為 S * R*5% 。其中， 80%為計劃廣告投人， 20%為機動費用。 （ 2）媒體費用為計劃廣告投人總額 xx%，包括 網(wǎng)絡 65%，戶外 25%，其他 10%（估略） 。 （ 3）表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額 xx%。 （ 4） SP 活動及公關計劃廣告投人總額為 xx%。 （ 5）禮品制作為計劃廣告投人總額 x%。 （二）媒體原則 1，在進行促銷、公關活動時媒體投放必須相互照應，以確保每次活動都能達到相關目的，人員協(xié)調(diào)必須準確，要設立活動負責人。每次活動都要有媒介負責人，能夠保證相關信息 的及時有利的報道、宣傳。 2，至于交通及道路建設問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔一部分費用共同來解決道路改造問題，同時必須申請開通專線公交。 3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。 4，價格是一種隨市場變化的東西， “高開低走 ”只是一種預見性想法，價格應該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。 5， “暗線銷售 ”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的 “商品化房 ”還是不多見。所以必須全面建設暗線銷售通路。 （三）媒體選擇 第九章 廣告表現(xiàn)