【正文】 財(cái)務(wù)分析篇 基地總體面積（大約數(shù)據(jù)） 原址面積 原址待建面積 新址面積 合計(jì) 2300 平方米 2300 平方米 4700 平方米 9300 平方米（未含地下） 營建成本（含消防、土建等工作） 原址改建工程 原址加蓋工程 地下停車庫 新址加蓋工程 合計(jì) 9200 平方米 9200平方米 3000 平方米（含設(shè)備面積 ） 16600 平方米 40500平方米 600 元 /平方米 1500 元 /平方米 1300 元 /平方米 1500 元 /平方米 1188 元 /平方米 552 萬元 1380 萬元 390 萬元 2490 萬元 4812 萬元 電扶梯建造成本（觀光電梯價(jià)格不詳僅依手扶梯計(jì)算） 貨運(yùn)電梯 手扶梯 賣場坡道梯 合計(jì) 4 部 14 部 2 部 20 部 80 萬元 350 萬元 100 萬元 530 萬元 空調(diào)建造成本 空調(diào) 合計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大賣場區(qū)域、百貨區(qū)域、專賣店區(qū)域、娛樂區(qū)域、大餐飲區(qū)域、專業(yè)店區(qū)域、影院區(qū)域約 33000 平方米 300 元 /平方 990 萬元 土建設(shè)計(jì)費(fèi)用 建筑物設(shè)計(jì) 廣場設(shè)計(jì) 合計(jì) 38000 平方米（含地下） 2500 平方米 13 元 /平方米 3 元 /平方米 萬元 萬元 萬元 綜合營建成本（未計(jì)算土地獲得成本） 土建 電梯 空調(diào) 設(shè)計(jì)費(fèi)用 合計(jì) 4812 萬元 530 萬元 990 萬元 萬元 依照房地產(chǎn)開發(fā)的慣例，本費(fèi)用可以進(jìn)行滾動(dòng)投資或由建筑方墊資執(zhí)行。 內(nèi)裝設(shè)計(jì)及裝修成本 內(nèi)裝 外觀 合計(jì) 公共區(qū)域、百貨局部區(qū)域 大樓整體外觀和 廣場 8000 平方米 800 元 /平方米 640 萬元 300 萬元 940 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 籌備費(fèi)用成本（籌備時(shí)間依一年計(jì)算） 薪資福利 辦公設(shè)備 售樓處 辦公費(fèi)用 招商差旅 銷售差旅 公關(guān)交際 廣告宣傳 雜費(fèi) 合計(jì) 6 萬元 /月 6 萬元 15 萬元 5 萬元 /月 3 萬元 /月 3 萬元 /月 2 萬元 /月 20 萬元 /月 3 萬元 /月 72 萬元 72 萬元 15 萬元 60 萬元 36 萬元 36 萬元 24 萬元 240 萬元 36萬元 591 萬元 綜合費(fèi)用投入： 土建成本 內(nèi)裝成本 籌備成本 合計(jì) 萬元 940 萬元 591 萬元 萬元 銷售和租賃的收入 樓層 說明 面積 單價(jià) 總價(jià) 2F 超市 不出售僅以租賃形式出現(xiàn)，租期 1520 年 9200 平方米 首年 元 /平方米 /天以后遞增 201 萬元 /年 4F 影院 考慮國營及倒閉企業(yè)的因素，用門票收入進(jìn)行分成 2021 平方米 6： 4 分成 預(yù)估 60 萬元 /年 4FDISCO 大規(guī)模投入業(yè)種，以租賃形式為主 1000 平方米 首年 元 /平方米 /天以后遞增 萬元 /年 4FKTV 大規(guī)模投入業(yè)種，以租賃形式為主 4600 平方米 首年 元 /平方米 /天以后遞增 68 萬元 /年 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3F 專業(yè)店 出售并進(jìn)行返租 4600 平方米 4000 元 /平方米 1840 萬元 3F餐飲 直接出售給經(jīng)營客戶為主 3000平方米 4500元 /平方米 1350萬元 原 1 樓門店 只租不售 1500 平方米 10 元 /平方米 /天 548 萬元 新 1F 商鋪 出售給經(jīng)營者或返租 4000 平方米 8500 元 /平方米 3400 萬元 原 1F 內(nèi)鋪 出售給經(jīng)營者或返租 3000 平方米 7500 元 /平方米 2150 萬元 初期出售可回籠資金保守估計(jì) 8740 萬元，高于原投入。 業(yè)主仍 擁有近 20210 平方米自由產(chǎn)權(quán)，占總面積的 60%。 〇 B案的財(cái)務(wù)分析 基地總體面積（大約數(shù)據(jù)） 原址面積 原址待建面積 新址面積 合計(jì) 2300 平方米 2300 平方米 4700 平方米 9300 平方米（未含地下） 營建成本（含消防、土建等工作） 原址改建工程 原址加蓋工程 地下停車庫 新址加蓋工程 合計(jì) 9200 平方米 9200 平方米 3000平方米（含設(shè)備面積） 8000 平方米 29400平方米 600 元 /平方米 1500 元 /平方米 1300 元 /平方米 1500 元 /平方米 1197 元 /平方米 552 萬元 1380 萬元 390 萬元 1200 萬元 3522 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 電扶梯建造成本（觀光電梯價(jià)格不詳僅依手扶梯計(jì)算） 貨運(yùn)電梯 手扶梯 賣場坡道梯 合計(jì) 4 部 14 部 4 部 20 部 80 萬元 350 萬元 200 萬元 530 萬元 空調(diào)建造成本 空調(diào) 合計(jì) 大賣場區(qū)域、百貨區(qū)域、專賣店區(qū)域、娛樂區(qū)域、大餐飲區(qū)域、專業(yè)店區(qū)域、影院區(qū)域約 22021 平方米 300 元 /平方 660 萬元 土建設(shè)計(jì)費(fèi)用 建筑物設(shè)計(jì) 廣場設(shè)計(jì) 合計(jì) 29400 平方米（含地下） 1500 平方米 13 元 /平方米 3 元 /平方米 萬元 萬元 萬元 綜合營建成本（未計(jì)算土地獲得成本） 土建 電梯 空調(diào) 設(shè)計(jì)費(fèi)用 合計(jì) 3522 萬元 530 萬元 660 萬元 萬元 依照房地產(chǎn)開發(fā)的慣例，本費(fèi)用可以進(jìn)行滾動(dòng)投資或由建筑方墊資執(zhí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 內(nèi)裝設(shè)計(jì)及裝修成本 內(nèi)裝 外觀 合計(jì) 公共區(qū)域、百貨局部區(qū)域 大樓整體外觀和廣場 8000 平方米 800 元 /平方米 640 萬元 300 萬元 940 萬元 籌備費(fèi)用成本（ 籌備時(shí)間依一年計(jì)算） 薪資福利 辦公設(shè)備 售樓處 辦公費(fèi)用 招商差旅 銷售差旅 公關(guān)交際 廣告宣傳 雜費(fèi) 合計(jì) 6 萬元 /月 6 萬元 15 萬元 5 萬元 /月 3 萬元 /月 3 萬元 /月 2 萬元 /月 20 萬元 /月 3 萬元 /月 72 萬元 72 萬元 15 萬元 60 萬元 36 萬元 36 萬元 24 萬元 240 萬元 36萬元 591 萬元 綜合費(fèi)用投入： 土建成本 內(nèi)裝成本 籌備成本 合計(jì) 萬元 940 萬元 591 萬元 萬元 銷售和租賃的收入 樓層 說明 面積 單價(jià) 總價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23F 超 市 不出售僅以租賃形式出現(xiàn)，租期 1520 年 9200 平方米 首年 元 /平方米 /天以后遞增 201 萬元 /年 3F 影院 考慮國營及倒閉企業(yè)的因素，用門票收入進(jìn)行分成 2021 平方米 6： 4 分成 預(yù)估 60 萬元 /年 4F 專業(yè)店 出售并進(jìn)行返租 4600 平方米 3000 元 /平方米 1380 萬元 新 12F 商鋪 出售給經(jīng)營者或返租 6000 平方米 8000 元 /平方米 4800萬元 原 1F 內(nèi)鋪 出售給經(jīng)營者或返租 3000 平方米 7500 元 /平方米 2150 萬元 原 1F 門店 只租不售 1500 平方米 10 元 /平方米 /天 548 萬元 初期出售可回籠資金保守估計(jì) 7980 萬元，高于原投入。 業(yè)主仍擁有近 11000 平方米自由產(chǎn)權(quán)，占總面積的 65%。 結(jié)尾 麥當(dāng)勞箋言： 贏家總是看到每個(gè)問題的答案 輸家總是看到每個(gè)答案的問題 在擬寫本案的過程中，秉承一直以來的作業(yè)原則，我們進(jìn)行了深入的比較， 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 討論求證和思考，這當(dāng)中有 經(jīng)驗(yàn)也有求新求變的創(chuàng)意，但在未付諸實(shí)施之前，終究只是一份未盡的藍(lán)圖，有效的執(zhí)行才是其最終的 目的。