沈陽區(qū)域市場可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-02-27 14:27本頁面
【導(dǎo)讀】和平三個(gè)區(qū)接壤，區(qū)東界與撫順市毗鄰，區(qū)南北兩端分別與蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)相交接。積為913平方公里，實(shí)際管轄621平方公里，是兼具城鄉(xiāng)兩種管理職能的新型城區(qū)。榮中，完成地區(qū)生產(chǎn)總值131億元；2021年全區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快的發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一路飆升，平均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長。在經(jīng)濟(jì)增長的情況下，東陵區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方面也加大了資金投入力度，環(huán)境進(jìn)一步改善。按照沈陽市“十一五”規(guī)劃的總體要求，針對東陵區(qū)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速提升期的現(xiàn)實(shí)，為完善區(qū)域空間布局、功能定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成以中心城區(qū)為核心，向周邊地區(qū)輻射延伸的發(fā)展態(tài)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚和城區(qū)優(yōu)質(zhì)擴(kuò)張，再造一個(gè)新東陵的構(gòu)想，東陵區(qū)要重點(diǎn)做。同時(shí)由于東陵區(qū)內(nèi)集中有如南塔鞋城、東北摩托車市場等一批國內(nèi)外知名的專業(yè)市場，因此在謀劃全區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)，區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目包括保利花園、保利海棠花園、世博弘苑、筑景新光、中房基安花園、歡樂人家和東城花園7個(gè)項(xiàng)目。
【正文】 ，一期 5 棟 6F 多層， 3 棟 11F 小高層；二期 4 棟 16F 高層 總戶數(shù)： 370 戶（一期） 建筑類型與風(fēng)格：全部板式建筑 ，德國風(fēng)格 戶型與價(jià)位：一期戶型以二室二廳的 7693 ㎡為主，價(jià)格從 29803600 元 /㎡，均價(jià) 3350 元 /㎡ ，其中有 2 套房源售價(jià) 4000 元 /㎡。 目標(biāo)客戶： 周邊原住民和 區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)職工（包括黎明集團(tuán)、新光集團(tuán)職工等） 競爭優(yōu)勢： 相比區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 。 領(lǐng)地地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 與您共贏 19 ■ 交通方便 21 25 27 24 2 330 等多條公交線路環(huán)繞 ■ 項(xiàng)目 引進(jìn)大型超市“家世界”， 其 周邊生活配套相對完善。 ■ 戶型合理，主力面 積在 7080 ㎡， 迎合當(dāng)前市場需求 ■ 地鐵一號線經(jīng)過此處，項(xiàng)目具有一定的升值潛力。 銷售情況： 4 月 8 日開盤，開盤至今銷售率達(dá)到 95%左右 。 （ 三 ）區(qū)域市場未來供應(yīng)情況分析 預(yù)計(jì)推出項(xiàng)目情況 預(yù)計(jì)未來區(qū)域內(nèi)將會(huì)有新的 盤量 推出，具體包括筑景新光 2 期 、 保利海棠花園 2 期 、 世博弘苑 2期 、 三鑫 和天園 等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目后續(xù)期數(shù)的開發(fā)說明該區(qū)域下半年市場競爭將會(huì)越加激烈。 推出項(xiàng)目供應(yīng)量分析 ? 筑景新光 2 期建筑面積約 5 萬平左右， 4 棟小高層， 預(yù)計(jì)今年 8 月份推出 ? 保利海棠花園 2 期，規(guī)劃 500 套左右， 8 棟多層、 3 棟小高曾， 預(yù)計(jì) 6 月底開盤 ? 世博弘苑 2 期，規(guī)劃約 400 套左右， 4 棟小高層， 目前處于認(rèn)購階段，認(rèn)購率達(dá)到 85%左右 ? 三鑫和天園目前處于規(guī)劃階段，具體情況未知 （ 四 ）區(qū)域市場總結(jié) 根據(jù)調(diào)研結(jié)果和分析可知，區(qū)域在售產(chǎn)品中保利海棠花園和筑景新光銷售情況較好，其主要原因是保利海棠花園由于其前期產(chǎn)品“保利花園”品牌效應(yīng)大，口碑好，加之開發(fā)商信譽(yù)度高 、產(chǎn)品質(zhì)量佳、性價(jià)比高等優(yōu)勢，決定該項(xiàng)目暢銷；而筑景新光項(xiàng)目其地理領(lǐng)地地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 與您共贏 20 位置優(yōu)越（位于大東區(qū)，緊鄰東陵區(qū)）區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活配套相對完善，交通便利多條公交線路環(huán)繞四周，地鐵一號線也途經(jīng) 于此，更是通往世園會(huì)的主要交通道路之一，而其自身倡導(dǎo)的德式花園洋房的概念也吸引人們的原因之一，此外項(xiàng)目的價(jià)格相比于同等位置的其他區(qū)域低，故項(xiàng)目銷售速度較快。 反觀東城花園項(xiàng)目，其銷售周期相對較長，分析原因，主要上由于其地理位置較遠(yuǎn)，交通不便，開發(fā)商不具有品牌效應(yīng)，項(xiàng)目總體的綜合性價(jià)比相比于區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目而言較低，因此其銷售速度緩慢。 其他項(xiàng)目例如歡樂人家，目前是尾盤銷售，因此銷售速度緩慢；世博弘苑 有平層和復(fù)式兩種產(chǎn)品，總體而言銷售 正常 。所以 就 區(qū)域市場總體而言大盤和有特點(diǎn)的項(xiàng)目市場認(rèn)可度較高 。 （ 五 ）區(qū)域未來發(fā)展前 景 東部地區(qū)是目前房地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域之一。世園會(huì)的召開，將使區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施逐步完善，交通體系越來越健全。 該區(qū)域 未來將隨著東部地區(qū)的發(fā)展 戰(zhàn)略 成為最適合人們居住的區(qū)域 ，其產(chǎn)品將會(huì)以中小面積低密度住宅為主。 市場前景看好。 定位篇 六 、客群定位 目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要是周邊原住民和大中型企業(yè)普通職工，其年齡多在 3040 歲， 家庭結(jié)構(gòu)多為 3 口之家， 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ，多為改善居住環(huán)境而二次置業(yè) 。 而我 公司 本著尋找市場空白點(diǎn)的 、錯(cuò)開區(qū)域內(nèi)保利海棠花園等具有一定 知名度 和規(guī)模的大項(xiàng)目的客群 原則 ， 建議項(xiàng)目客群 主要 定位為 2535 歲 ，家庭結(jié)構(gòu)為 2 口之 家 ，以結(jié)婚購房為目的的年輕 群體，他們多數(shù)為一次置業(yè)，而且對本區(qū)域的固守性 不強(qiáng) ，能夠接受其他區(qū)域性價(jià)比較高的項(xiàng)目。 領(lǐng)地地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 與您共贏 21 七 、市場定位 由于目前國家房地產(chǎn)政策規(guī)定新建住宅項(xiàng)目 90 ㎡以下 面積 占 項(xiàng)目開發(fā)總面積的 70%以上， 此外，年輕 人 的 做為新一代購房群體，其 消費(fèi)能力有限， 而且由于他們多為 2 口之家的家庭結(jié)構(gòu)所決定其面積需求并不是很大， 另 根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)面積和項(xiàng)目 所處的大東區(qū)與東陵區(qū)的交匯處地理位置 分析可知，建議項(xiàng)目定位 為 中檔項(xiàng)目，這樣既能滿足年輕客群的 需求，也能夠迎合區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的 消費(fèi)群體。 八 、產(chǎn)品定位 根據(jù)現(xiàn)有周邊住宅市場分析及本案的客群定位，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)為多層和小高層，面積區(qū)間為 70130 ㎡，主力面積為 7090㎡之間的二室和小三室戶型。 結(jié)束語 通過以上簡單的數(shù)據(jù)分析，可以得出以下結(jié)論： 本區(qū)域內(nèi)同質(zhì) 化 現(xiàn)象極其嚴(yán)重，項(xiàng)目所針對消費(fèi)者幾乎為同類人群，如何在產(chǎn)品形式等方面脫穎而出，將是發(fā)展商未來首要考慮的問題 其次，在本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，仍然有類似于保利花園、以及中房的新項(xiàng)目上馬，從地塊面積大致可以看出，該兩項(xiàng)目均為百萬平方米以上樓盤，是否要與其做直接的產(chǎn)品競爭，尚待 發(fā)展商考量。 就目前該區(qū)域的發(fā)展看，地段的競合優(yōu)勢，似乎已經(jīng)顯現(xiàn)出來，如何 歸 避競爭，提升產(chǎn)品差異化能力的同時(shí)，加大本區(qū)域各項(xiàng)目的競合優(yōu)勢，亦為發(fā)展商要考慮的問題。
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