【導(dǎo)讀】靖江市XX鎮(zhèn)人民政府安置用房

　　

【正文】 好與相關(guān)部門的施工協(xié)調(diào)工作，確保施工進(jìn)度不受影響。 考慮不 同專業(yè)同時(shí)施工或交叉進(jìn)行的特點(diǎn)，必須切實(shí)合理規(guī)劃，制定詳細(xì)的施工方案，避免相互干擾等不安全因素的存在，力求工期合理，質(zhì)量保證。 充分考慮項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)、結(jié)合施工能力、資金到位等諸多因素，既要保證各個(gè)功能的土地開發(fā)利用，又要爭(zhēng)取開發(fā)一片，收益一片，實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)的戰(zhàn)略，爭(zhēng)取降低項(xiàng)目的投資成本。 項(xiàng)目實(shí)施過程中認(rèn)真做好項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告，通過項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告的進(jìn)度信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況有所了解，針對(duì)報(bào)告所指出的問題及時(shí)采取切實(shí)可行的解決辦法，并對(duì)可能發(fā)生的問題盡早采取預(yù)防措施。 項(xiàng)目實(shí)施的前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要到位。 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 2021 年 2 月前：完成工程建設(shè)前期手續(xù)辦理、 征地拆遷、 場(chǎng)地靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 平整與地災(zāi)防治工程、施工圖設(shè)計(jì)和施工準(zhǔn)備。 2021 年 3 月 2021 年 4 月： 完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開始主體工程建設(shè)； 2021 年 5 月 —2021 年 12 月 ：主體工程全部竣工；開工室內(nèi)裝飾工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程；完成水電工程的 70%、裝飾工程的 60%、設(shè)備安裝工程的 70%。 2021 年 1 月 2021 年 3 月 ：完成余下 的水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等 。 2021 年 4 月底驗(yàn)收投入使用。 項(xiàng)目進(jìn)度 表如下： 時(shí)間 內(nèi)容 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 水電安裝工程 設(shè)備安裝工程 室外裝飾工程 室外環(huán)境道路工程 竣工驗(yàn)收 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 根據(jù)以上進(jìn)度計(jì)劃要求，結(jié)合工程各施工建設(shè)階段工程量和復(fù)雜程度，對(duì)建設(shè)時(shí)序做出安排，并使各階段工作相互銜 接。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 9 工程招投標(biāo)方案 本項(xiàng)目業(yè)主將根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，對(duì)項(xiàng)目的工程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 3 號(hào)令以及 靖江 市有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，組織完成招投標(biāo)工作。 招標(biāo)形式 本項(xiàng)目擬采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)工作。由項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、重要設(shè)備（如空調(diào)機(jī)組、電梯）供應(yīng)商、大宗材料供應(yīng)商（如商品混凝土、鋼材）進(jìn)行公開招標(biāo)確定。 資質(zhì)要求 設(shè)計(jì)單 位：甲級(jí) 工程施工單位：一級(jí)建筑安裝施工 工程監(jiān)理單位：甲級(jí)。 建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先。 重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)，具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國(guó)內(nèi)供應(yīng)商。 招標(biāo)信息發(fā)布 根據(jù)原 靖江 市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)貫徹國(guó)家《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》的實(shí)施意見，依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告必須同時(shí)在指定的報(bào)紙和信息網(wǎng)絡(luò)媒介上發(fā)布。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 招投標(biāo)工作組織 項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)工作。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編 標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。 參與公開投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不得少于 3 家，工程施工單位不得少于5 家，工程監(jiān)理單位不得少于 3 家，供應(yīng)商不得低于 3 家。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 10 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 本項(xiàng)目投資估算范圍涉及前期準(zhǔn)備、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。 投資估算內(nèi)容 本報(bào)告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。主要對(duì)本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其 他費(fèi)用：土地 拆遷安置 費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè) 管理費(fèi)、建設(shè) 監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi) 、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。 投資估算依據(jù) （ 1） 各級(jí)政府主管部門頒發(fā)的文件。 （ 2）項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料。 （ 3） 靖江市 類似工程估算指標(biāo)及現(xiàn)行市場(chǎng)材料價(jià)格等資料。 （ 4） 國(guó)家有關(guān)主管部門規(guī)定的取費(fèi)類別和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的土建、公用工程的投資估算指標(biāo)。 相關(guān)投資估算說明 （ 1）土地拆遷安置費(fèi)用 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 本次項(xiàng)目（ 30 畝）范圍內(nèi)安置房用來原地安置 拆遷戶 以及附近拆遷安置 戶。 本項(xiàng)目占用土地拆遷安置成本按照平均分?jǐn)偟脑瓌t計(jì)算 ，即按照整個(gè)總拆遷安置成本進(jìn)行均攤 。 有原地安置、貨幣安置、現(xiàn)房安置及期房安置 4 種安置方式。根據(jù) 靖江 市拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主提供的相關(guān)拆遷統(tǒng)計(jì)資料，整個(gè)拆遷安置成本約 4354 萬(wàn)。其中主要 安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下： ① 拆遷戶人均補(bǔ)償面積不得低于 15 平方米 /人，拆遷面積低于最低標(biāo)準(zhǔn)的，安置面積應(yīng)補(bǔ)足。 ② 對(duì)于提前搬遷的，給與 1000030000 元 /戶的特別獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。 ③ 貨幣安置 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 參考當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)平均水平，約 3500 元 /平方米 。 ④ 期房安置 與現(xiàn)房安置方式的拆遷面積 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 比貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)略低 。 （ 2）工程建設(shè)前期費(fèi)用 工程建設(shè)前期費(fèi)用主要包括策劃費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等，各項(xiàng)收費(fèi)均按照相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件或行業(yè)平均水平計(jì)取。前期費(fèi)用總計(jì) 800萬(wàn)元。 投資估算結(jié)果 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入 9000 萬(wàn)元 ， 費(fèi)用組成明細(xì)詳見估算表 。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 農(nóng)民安置房項(xiàng)目投資估算表 （單位：元） 序號(hào) 項(xiàng)目 每平米成本 費(fèi)用成本 一 土地補(bǔ)償費(fèi)用 4354 小計(jì) 4354 二 前期費(fèi)用 1 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 15 2 勘測(cè)費(fèi) 3 3 三通一平 25 4 招標(biāo)造價(jià)等咨詢費(fèi) 12 30 5 通訊設(shè)施配套費(fèi) 10 25 6 有線電視電費(fèi) 10 25 7 供電設(shè)施配套費(fèi) 190 475 8 自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi) 25 9 建設(shè)單位管理費(fèi) 建安造價(jià) 3% 75 小計(jì) 800 三 工程費(fèi)用 1 土建水電工程 1000 2500 2 勞務(wù)協(xié)調(diào)費(fèi) 3 規(guī)劃定點(diǎn)費(fèi) 4 規(guī)劃局技術(shù)咨詢費(fèi) 1 5 審圖費(fèi) 6 監(jiān)理費(fèi) 10 25 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 7 白蟻費(fèi) 8 測(cè)繪費(fèi) 4 9 環(huán)境檢測(cè)費(fèi) 1 10 沉降觀測(cè)費(fèi) 1 11 氣象防雷辦 3 12 檔案費(fèi) 1 13 室外管線及電信等附屬工程 50 125 14 道路、永久圍墻、停車場(chǎng)、路燈等設(shè)施 35 15 環(huán)境綠化 30 75 16 其他工程費(fèi)用 小計(jì) 3346 七 其他費(fèi)用 1 不可預(yù)見費(fèi) 400 2 期間費(fèi)用 100 小計(jì) 500 建 設(shè)投資 合計(jì) 9000 資金籌措 資金來源： 自籌資金 9000 萬(wàn)元，占總投資的 100%。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 11 社會(huì)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目是 XX 鎮(zhèn)城市化建設(shè) 的重要組成部分 ，其建設(shè)將 為拆遷戶提供住房保障，有利于提升城市形象，有利于促進(jìn) 地方 風(fēng)貌協(xié)調(diào)，并為其提供 相關(guān)的商業(yè)配套。 綜合分析該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，且有著明顯的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和極大的社會(huì)影響力。 社會(huì)效益 主要體現(xiàn)在：完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象；提升市民的人居質(zhì)量；增加社會(huì)有效需求，促進(jìn)地區(qū)社 會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 社會(huì)影響分析 可以推動(dòng)所在地段的城市建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)周邊公用設(shè)施的配套完善，提升當(dāng)?shù)卦芯用竦纳钯|(zhì)量； 增加所在地區(qū)服務(wù)業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目的建設(shè)，將增加對(duì)建材、設(shè)備、勞動(dòng)力的需求； 項(xiàng)目建成后，車流、人流都將增加，加大了環(huán)境衛(wèi)生的工作量；同時(shí)增大了對(duì)當(dāng)?shù)氐墓梅?wù)設(shè)施需求，但也有利于增加社會(huì)的有效消費(fèi)需求。 項(xiàng)目與 周邊文化旅游區(qū)相聯(lián)合 將使得本項(xiàng)目的社會(huì)效益更加明顯。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目業(yè)主已與政府相關(guān)部門簽訂土地使用協(xié)議，涉及的非自愿移民安置問題可以有效解決；由于項(xiàng)目 建設(shè)得到有關(guān)部門的大力支持，項(xiàng)目引發(fā)社會(huì)矛盾的可能性不大。 在項(xiàng)目建設(shè)期，應(yīng)選擇合理的施工方案，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，并采取恰當(dāng)?shù)陌踩雷o(hù)措施，將負(fù)面影響降低到最低程度；與所在地區(qū)政府保持暢通的溝通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程。在運(yùn)營(yíng)期要注意對(duì)聲學(xué)環(huán)境、綠化成果的保護(hù)，認(rèn)真落實(shí)環(huán)保部門的要求，盡量減少對(duì)周邊地區(qū)的環(huán)境容量需求，避免環(huán)境因素引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 基于社會(huì)評(píng)價(jià)的角度，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 12 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法 （ 1）本項(xiàng)目財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)以原國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）為依據(jù)； （ 2）本項(xiàng)目成本、效益等方面的財(cái)務(wù)測(cè)算，按財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)； （ 3）本項(xiàng)目稅金測(cè)算，按國(guó)家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為測(cè)算依據(jù)。 （ 1）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以動(dòng)態(tài)分析為主，并輔以若干主要靜態(tài)指標(biāo)的分析；以定量分析為主，定性分析為輔的原則； （ 2）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在計(jì)算期內(nèi)的銷售價(jià)格及成本，均不考慮通貨膨脹因素； （ 3）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循收入與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則； 3．評(píng)價(jià)方法 本 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)方法進(jìn)行效益分析和測(cè)算。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目為 拆遷 安置房建設(shè) 項(xiàng)目，住房不存在銷售環(huán)節(jié)，故將計(jì)算靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 期設(shè)定為項(xiàng)目的建設(shè)工期，即 20 個(gè)月。 （或租賃）內(nèi)容及面積 總建筑面積 平方米。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投入估算 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入費(fèi)用為 9000 萬(wàn)元。 項(xiàng)目利潤(rùn) 本項(xiàng)目為農(nóng)民拆遷安置房項(xiàng)目，不存在銷售行為，故利潤(rùn)為零。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果 從以上評(píng)價(jià)結(jié)果可知，項(xiàng)目投資 合理可行。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 13 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目所在地 作為 XX 鎮(zhèn)的 農(nóng)民拆遷安置 區(qū)， 交通條件優(yōu)越。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場(chǎng)區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。 本項(xiàng)目建成后可以提升城市形象，將為拆遷戶提供居住保障， 大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件； 有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于 促進(jìn) 地方 風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象；有利于豐富完善 XX 鎮(zhèn) 的商業(yè)內(nèi)容和環(huán)境。因此本項(xiàng)目 具有較好的社會(huì)效益。 本項(xiàng) 目占地 30 畝，總建筑面積 平方米，建設(shè)規(guī)模適中、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確 。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件 。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入 9000 萬(wàn)元 ， XX 鎮(zhèn)政府 自籌資金 9000 萬(wàn)元，占總投資的 100%。 建議 ； 靖江 市房地產(chǎn)開發(fā)管理程序和規(guī)定，按預(yù)定的計(jì)劃和目標(biāo)，優(yōu)質(zhì)、高效地實(shí)施開發(fā)建設(shè)。 ；住宅戶型設(shè)計(jì)一靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 定要體現(xiàn)靈活性、個(gè)性化 ，突出樓盤的特色；注意對(duì)小區(qū)綠化成果、環(huán)境設(shè)施的保護(hù)。 ，確保項(xiàng)目投入使用后能夠正常使用和得到維護(hù)，以發(fā)揮更好的效益 。