【導(dǎo)讀】XX縣位于河南省東南部，屬駐馬店，轄7個(gè)鎮(zhèn)、17個(gè)鄉(xiāng)，人口萬(wàn)人，面積1529平方公里。是國(guó)家優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn)基。地縣、全國(guó)糧食生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、畜牧業(yè)大縣、花卉名縣。XX縣區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，能源充裕，西距京廣鐵路、107. 國(guó)道26公里，東距106國(guó)道40公里，京珠高速公路及4條省道穿境而過(guò)。區(qū)內(nèi)已初步形成了以建。土特產(chǎn)有生姜、大蒜、紅麻等。人類始祖伏羲氏因蓍。XX縣榮光集團(tuán)有限公司是全國(guó)最大的布膠鞋生產(chǎn)基地，“豫。鐵鍋、楊集鬃刷、楊集毛筆、“狀元紅”酒是河南省出口創(chuàng)匯名牌產(chǎn)品，其中國(guó)家二級(jí)企業(yè)XX縣鍋廠生產(chǎn)的“豫上牌”鐵鍋、噴涂防銹保健鍋、不銹營(yíng)養(yǎng)鍋、稀土合金鍋分別被評(píng)為國(guó)優(yōu)部?jī)?yōu)產(chǎn)品。根據(jù)《2021年駐馬店市統(tǒng)計(jì)年鑒》，2021年XX縣生產(chǎn)總值完成966466萬(wàn)元，在駐馬店各區(qū)縣中排名第二。

　　

【正文】 。） 5 萬(wàn) 7 萬(wàn) 個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)主、 、 教師 、外出打工人員 普通住宅 3室 2廳 100~120㎡ 潛在客戶 中等收入家庭。 該部分客戶再次購(gòu)房原因?yàn)閷?duì)現(xiàn)在居住條件不滿意，要求改善居住環(huán)境，滿足住房需要。 3 萬(wàn) 5 萬(wàn) XX 市民、 企事業(yè)單位普通 人員、個(gè)體工商戶、專業(yè)技術(shù)人員 普通住 宅 2室 80100㎡ 左右 二、目標(biāo)客戶需求心理分析： 結(jié)合目標(biāo)客戶的年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成以及生活習(xí)慣分析，其心理動(dòng)態(tài)主要有如下幾類： ○改善居住條件，向往優(yōu)越的居住環(huán)境，追求較高的生活品質(zhì)； ○對(duì)小區(qū)的景觀和配套比較注重； ○追求生活在高端，與上層為鄰的效果，不否認(rèn)有一定的虛榮心理。 ○部分 為二 、三 次置業(yè)。對(duì) 社區(qū)環(huán)境和物業(yè) 較為注重。 39 ○ 希望一個(gè)更為高檔的生活空間 ； 對(duì)檔次、安全、小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 ○ 社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。 三、 項(xiàng)目定位描述 項(xiàng)目功能定位 : 以“復(fù)合”之名，臻就夢(mèng)想 復(fù)合： 復(fù)合是概念，它多重疊加，它盛匯交融，源自一種對(duì)世界的深刻認(rèn)知和理解力。 復(fù)合是方法，既代表前瞻視野，亦象征一種符合當(dāng)代主流價(jià)值判斷的完善準(zhǔn)則； 復(fù)合是理想，不僅是對(duì)事物的美好期待，更是持之以恒，追求不懈的向上精神。 復(fù)合生活： 當(dāng)復(fù)合成為一種生活方式――復(fù)合生活， 它則擁有人文的、理性的、友睦的??以及更多、更豐富的立體內(nèi)涵： 40 【真義】 國(guó)際中體現(xiàn)中國(guó)精神； 【氣質(zhì)】 當(dāng)代和經(jīng)典合二為一； 【尺度】 生態(tài)及人文和諧共生； 【多元】 包容與外張溫和相融。 【高度】 品質(zhì)和價(jià)值自然竣成； 【唯一】 理想 與生活完美對(duì)接。 復(fù)合生活區(qū)： 一個(gè)關(guān)注主流品味及生活哲學(xué)的人居宅邸； 一個(gè)引聚高知人群，追求自我心靈回歸之所； 一個(gè)秉承理性規(guī)劃，營(yíng)建適度空間的建筑集群； 一個(gè)集高新科技細(xì)節(jié)于一體，歷久彌新的創(chuàng)新樓盤(pán)； 一個(gè)致力創(chuàng)造高品質(zhì)及高居住價(jià)值的現(xiàn)代和諧大社區(qū)。 產(chǎn)品定位： 路 .15 萬(wàn)平米復(fù)合生活區(qū) 四、 分期開(kāi)發(fā)建議 41 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期 產(chǎn)品類型 規(guī)模 大致推出時(shí)間 價(jià)格建議 保守售價(jià) 樂(lè)觀售價(jià) 一期 小高層住宅 建設(shè)用地 20210㎡ 建筑面積 ≥ 60000㎡ 2021年下半年 住宅 2021元 /㎡ 二期 高層住宅 建設(shè)用地 24984㎡ 住宅總建 ≥ 90000㎡ 2021年上半年 根據(jù)一期開(kāi)發(fā)情況而定。 五、設(shè)計(jì)理念 目前宗地周邊道路暢通，但距離市區(qū)較遠(yuǎn)，沒(méi)有公交線路經(jīng)過(guò)。宗地周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，沒(méi)有嚴(yán)重污染企業(yè)，可在今后的幾年中形成一個(gè)良好的居住環(huán)境。 社區(qū)生活的差異，除了建筑、景觀等物質(zhì)環(huán)境的差異外，更主要的是社區(qū)氛圍與社區(qū)公共生活品質(zhì)的差異。高品質(zhì)居住區(qū)所具有的活力以及溫馨、寧?kù)o、幽雅的生活氛圍是當(dāng)前社區(qū)營(yíng)建中所普遍缺乏的，而這些正體現(xiàn)社區(qū)營(yíng)建的內(nèi)涵，也正是此規(guī)劃設(shè)計(jì)中始終追求的目標(biāo)。 居住的本質(zhì)是滿足人性的需求，其深刻意義在于：它能夠展示和影響人的生存狀態(tài)，并給人以生存的意義和價(jià)值。因此，一個(gè)成功的社區(qū)規(guī)劃，必須要體現(xiàn)獨(dú)特的人文精神和人性關(guān)懷，把握生活方式的變化方向，滿足人性的多層次要求，體現(xiàn)對(duì)人的尊重，及對(duì)居住者內(nèi)心的歸屬感、自由感、身份感以及個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)的尊重。創(chuàng)造出適合人類生存并促進(jìn)人性發(fā)展的人居環(huán)境，為人性的向善和 42 美好提供居住層面的支持。其終極目標(biāo)在于追求人與自然、人與人、人與自己精神世界的交流的最理想、最和諧狀態(tài)使人們的心靈達(dá)到一種安寧平和的境界?；谶@些理解我們確定了： “以人為本，以環(huán)境為本，整體性與豐富性、均好性”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。 充分挖掘地段的地理環(huán)境特點(diǎn)，通過(guò)有效的設(shè)計(jì)，為業(yè)主贏得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。 突出“綠色生態(tài)”和“高科技”的理念，注重以人文價(jià)值為主體的內(nèi)外各部分之間空間形態(tài)的營(yíng)造。使居住環(huán)境更加舒適、高效、便捷、安全，并充分保證小區(qū)內(nèi)的日照間距和通風(fēng)要求。 以舒適、合理、實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)，幽雅、獨(dú)具特色的外觀造型滿足本居住區(qū)的高品位住家的居住情趣和生活需求 六、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 建筑設(shè)計(jì)建議 具體內(nèi)容 建筑朝向 綜合考慮 XX日照情 況，盡量滿足坐北朝南。 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)歐式、美式田園、 單體設(shè)計(jì) 飄窗、大陽(yáng)臺(tái)等可以豐富立面層次感的元素。 園林景觀設(shè)計(jì) 合理安排軟、硬景觀的比例，增加 雕塑 、 燈光 等的品味和親和性。綠化以高大喬 木 為主，輔以草皮，點(diǎn)綴小型灌木，增加綠化的層次感和立體感。景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮功能性、實(shí)用性和可參與性，增加例如籃球場(chǎng)、休閑座椅、涼棚等 43 功能設(shè)施。 停車位設(shè)計(jì) 停車位地上加地下 結(jié)合人防 住宅：每戶不少于 ，商業(yè)：每 100平米建筑面積不少于 配套設(shè)施 公廁： 1個(gè) 垃圾收集點(diǎn)： 3個(gè) 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn) 站： 1個(gè) 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，結(jié)合居住小區(qū)規(guī)模設(shè)置社區(qū)服務(wù)、會(huì)所、幼兒園 等小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。 會(huì)所考慮結(jié)合商業(yè)設(shè)置。 社區(qū)配套商業(yè)面積控制到 8000㎡左右。 戶型選擇建議 110130三室 60%、 90110兩室 30%、 10%其它 七 、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、面積配比分析及建議 從我們對(duì)某市購(gòu)房客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房戶比較認(rèn)同的戶型在 110—— 130 平米，該部分客戶年齡在 30— 45 歲之間，一般為三口之家，消費(fèi)能力比較強(qiáng)，購(gòu)房一步到位的心理十分突出。 90110 平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或 年齡在 30 歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購(gòu)買。 120144 平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎， 44 從戶型特征而言，三房最受歡迎，其次 兩 房和 四 房。 綜上所述，我們建議： 該項(xiàng)目的主力戶型以三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)為宜，面積建議在 110130 平米。 如此面積考慮主要基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者 消費(fèi)是以三房為購(gòu)買利益點(diǎn) ，而面積只是附帶因素，通過(guò)對(duì)戶型的合理規(guī)劃， 110130 平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房?jī)蓮d單衛(wèi)和三房?jī)蓮d雙衛(wèi)。 房型配比建議圖 60%20%15%5%三房 四房?jī)煞克姆恳陨?其它面積和戶型配比如下： —— 120144 的四房戶型，主要針對(duì)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高收入階層和兩 代同堂的家庭。 —— 90110 平米 兩 房，主要針對(duì) 普通目標(biāo)人群 。 45 面積配比建議圖 70%20%10%11013012014480110 七、配套設(shè)施建議 無(wú)論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個(gè)便利的原則。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開(kāi)發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂(lè)配套包括休 閑廣場(chǎng)、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。 46 八、 外立面建議 47 第 六 部 分 報(bào)告結(jié)論 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： XX 路宗地所處的東開(kāi)發(fā)區(qū)距市中心較遠(yuǎn)，目前尚在起步階段，能否順利發(fā)展將對(duì)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大影響； 當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)于高層住宅具有心理抗性，高層是未來(lái)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目前期推廣需要專業(yè)的引導(dǎo)消費(fèi)策略與造勢(shì)； 市 場(chǎng)現(xiàn)存產(chǎn)品較為單一， 本案為了體現(xiàn)地標(biāo)態(tài)勢(shì)與提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，在產(chǎn)品上應(yīng)細(xì)分人群，精準(zhǔn)定位，差異化入市； XX 商業(yè)受城市規(guī)模、人口、消費(fèi)力等影響，商業(yè)氛圍較弱，且項(xiàng)目所在區(qū)域與中心商業(yè)區(qū)輻射較遠(yuǎn)。在項(xiàng)目前期規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)合理劃分與招商，以此為手段形成商業(yè)規(guī)模同時(shí)提升商業(yè)價(jià)值； 90/70 政策和 XX 消費(fèi)人群喜歡 110130 平米面積戶型矛盾如何解決，需要尋找途徑 ； DK2 號(hào)土地開(kāi)發(fā)可能與項(xiàng)目帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，在宗地開(kāi)發(fā)前期要充分考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方向。 為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格控制成本，尤其是方案規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段應(yīng)嚴(yán) 格把控，在降低成本方面作出創(chuàng)新；同時(shí)，項(xiàng)目公司應(yīng)與政府有關(guān)部門(mén)充分溝通，努力在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏、配套建設(shè)、控規(guī)調(diào)整等方面爭(zhēng)取有利條件，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。