杭州太平洋購物中心策劃方案-資料下載頁
2025-02-27 05:02本頁面
【正文】 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 西樓地上一至四層， 擬引進(jìn)能帶人氣的品牌百貨公司進(jìn)場(chǎng)，將地面西樓一至西層約 21954 ㎡整體出租。根據(jù)目前的洽談結(jié)果，在上海百盛百貨有限公司與大洋百貨有限公司，新世界百貨有限公司中選擇一家經(jīng)營。這些公司是國內(nèi)最大百貨經(jīng)銷企業(yè)。進(jìn)場(chǎng)后，公司將以銷售提成扣點(diǎn)（ 4%～ 7%）的形式繳納租金，另外百盛擬將百貨總面積 20%的場(chǎng)地作為“店中店”招租，租金大致約定為 /㎡ *天，這部分租金收入歸我方所有。 租金年收入 西樓地上一至四層：租給以上三家百貨公司之一，預(yù)計(jì)第一年 銷售額平均可達(dá) 2 億元，銷售提成扣點(diǎn)按 5%計(jì)，另有總面積 20%的“店中店”，租金收入為 20210 5%+21368 20% 365=。 （參考資料： 2021年，中國百盛在上海四家門店的年銷售額約 ，杭州大廈年銷售額約 15億元，銀泰百貨年銷售額約 13億元，杭州的杭百大年銷售額約 8 億元。） 租金合計(jì)： 萬元。 （二）物業(yè)管理費(fèi)收入預(yù)測(cè) 物業(yè)管理費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 吳山通寶城物業(yè)管理費(fèi) ／ ㎡ *月； 17 清波商廈物業(yè)管理費(fèi) 9 元／ ㎡ *月； 定安名都物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ *月； 涌金廣場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /㎡ *月； 分析：根據(jù)上述方式，求得上述四者物業(yè)管理費(fèi)用的算術(shù)平均值： （ +9++3） /4＝ 元 /㎡ *月； 太平洋購物中心打造的是國際先進(jìn)的 SHOPPING MALL 形態(tài)，其鮮明的形象和先進(jìn)的管理必將是其他項(xiàng)目無法比擬的，因此，太平洋購物中心的物業(yè)管理費(fèi)用考慮與清波商廈相接近。同時(shí)，國外及港澳公司一般都能承受較高的物業(yè)管理收費(fèi)。 綜合考慮，建議太平洋購物中的物業(yè)管理費(fèi)用為 8～ 10 元 /㎡ *月。 物業(yè)管理費(fèi)年收入 物業(yè)管理收費(fèi)面 積： 22712+9872+9671+5227+5519+5600+5608+5331=69540㎡ 按 10元 /㎡ *月（含空調(diào)、電梯、水泵等，電另計(jì)）計(jì)，物業(yè)管理收費(fèi) 69540 10 12= 萬元。 （三）收入合計(jì) 上述年收入合計(jì)約 55367 萬元。 二、經(jīng)營支出預(yù)測(cè) （一）空調(diào)、電梯、水泵等公共能耗支出預(yù)測(cè) 按經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)物業(yè)的空調(diào)、電梯、水泵等公共能耗一般為 元 /㎡ *月，年支出為： 69540 12= 萬 （二）其它管理費(fèi)用預(yù)測(cè) 該項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營和管理人員的 工資獎(jiǎng)金、行政辦公等 費(fèi)用，按行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一般為 元 /㎡ *月，費(fèi)用支出為： 69540 12= 萬 18 第七部分 項(xiàng)目劣勢(shì)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范 一、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 吳山商圈因?yàn)榫攀甏┡f城改造，居民外遷，人口密度不高。臨近的湖濱區(qū)域以旅游休閑、商務(wù)休閑為主，游人眾多，本地居民卻少，并以咖啡、酒吧、畫廊等夜生活店鋪聚集為名。因此該區(qū)域雖然交通非常方便，但人口數(shù)量和密度不夠，這個(gè)大型購物中心要想成功，必須有超常規(guī)的發(fā)展思路。而把項(xiàng)目定位于以體育健身休閑為主，而百貨、超市、專賣店等購物中心為輔的經(jīng)營格局，應(yīng)該說是一種超常 規(guī)的發(fā)展思路。 其次，以項(xiàng)目的整體規(guī)模，沿延安路的面寬顯得偏窄。西樓沿延安南路，但東樓在西樓里側(cè)，沿定安路進(jìn)去也顯然不便，其人流、商業(yè)氛圍都無法與沿延安路的其它項(xiàng)目相比，這就導(dǎo)致這部分定價(jià)不宜太高。 還有能否組成一支專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來運(yùn)作這個(gè)大型購物中心， 也是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。建議一定要引入國際百貨公司，帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)的品味和人氣，有利于提升店中店的租金和銷售售價(jià)。 二、風(fēng)險(xiǎn)防范 上述測(cè)算都是在假設(shè)所有我們已知的資料真實(shí)、合法、有效的前提下進(jìn)行的。檢驗(yàn)并確保項(xiàng)目所有的批文、權(quán)證、圖紙、資料等的真實(shí)、合法 、有效，應(yīng)驗(yàn)證原件。 確定浙聯(lián)方在建項(xiàng)目與報(bào)批圖紙及建設(shè)工程規(guī)劃許可證相一致，不能有違規(guī)超建部分，否則不能通過規(guī)劃驗(yàn)收，影響商業(yè)中心開張及房產(chǎn)證的取得。 確定項(xiàng)目地下一層能夠進(jìn)行分割銷售。地下一層涉及到地上三家單位，新泰名下的地下一層可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得新泰的股份，直接以新泰的名義與客戶簽訂買賣合同；浙聯(lián)及體育局的部分可以授權(quán)委托的方式進(jìn)行銷售，但預(yù)計(jì)體育局的部分不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可能不能進(jìn)行銷售，但也可采取出讓使用權(quán)的方式來進(jìn)行彌補(bǔ)。 19 本項(xiàng)目原為浙聯(lián)房產(chǎn)、新泰房產(chǎn)及上城區(qū)文體局三方共建合作項(xiàng)目，加 上環(huán)球公司和發(fā)展實(shí)業(yè)，共涉及五家單位。因此，理順合作過程中的一些工作程序，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，顯得尤為重要。 最后，請(qǐng)全面考慮當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，雖然國家的目的并不是要打壓房地產(chǎn)，而是要抑制非理性投機(jī)和房價(jià)過快增長的趨勢(shì)，但目前的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了比較大的影響，市場(chǎng)觀望氣氛相對(duì)濃重。好在國家及金融行業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的調(diào)控和政策力度幾乎沒有體現(xiàn)，而國際及國內(nèi)的基金都大面積地把眼光投向了商業(yè)物業(yè)的投資和發(fā)展，因此操作上還是有余地和空間的。
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