【正文】 也大量開發(fā)。 面對激烈的競爭環(huán)境，深埗水項目如果不能形成自身良好的品牌和特色，吸引自身的優(yōu)勢客源，將難以在競爭中脫穎而出。 （三） 營銷依賴性大 深埗水項目雖可以依托 XX 整體旅游市場環(huán)境，但是整個 XX 區(qū)都缺乏較大范圍的市場宣傳推廣，品牌形象不突出，名氣不大，項目日后的經營發(fā)展嚴重依賴大力度的市場營銷推廣 ，因此將對項目經營增加很多成本。 （四 ）小結 XX 區(qū)旅游發(fā)展具有區(qū)域性的資源和環(huán)境優(yōu)勢，同時也具有相對的交通區(qū)位優(yōu)勢，雖然目前旅游發(fā)展仍存在著旅游產品知名度較小，品味不高，配套設施缺乏，城市建設水平上的一些劣勢。但是 XX 城市發(fā)展的大環(huán)境，為旅游發(fā)展帶來了種種機遇，為 XX 旅游新一輪的發(fā)展注入新的活力。 XX 城市經濟發(fā)展，園區(qū)的建設以及在珠三角城市群地位的變 24 化，將帶來 XX 城市環(huán)境的進一步改善和潛在客源市場（包括本地和外地）的擴大，交通條件也不斷改善，使 XX 能繼續(xù)發(fā)揮“宜游、宜商、宜居”的城市優(yōu)勢、潛在市場優(yōu) 勢，提升交通區(qū)位優(yōu)勢。 政府“環(huán)境和資源保護為主導”的政策將保證資源和環(huán)境優(yōu)勢，減少工業(yè)發(fā)展給環(huán)境造成的威脅，并為旅游發(fā)展保留充足的用地，使旅游能夠更持續(xù)的發(fā)展。 品牌策略、高起點規(guī)劃建設和宣傳力度的增加，在一定程度上削弱資源條件相對不足的劣勢，形成一批具有競爭力的產品，提高自身的知名度，并在目前省內游競爭日趨激烈的環(huán)境下獲得滿足自身發(fā)展的市場規(guī)模。 外來投資和城市基礎設施的完善將為旅游發(fā)展帶來更好地資金和設施支持，使旅游產品的開發(fā)建設更能成規(guī)模，上檔次。 這些，都是在目前機遇下 XX 區(qū)旅游發(fā)展的 積極預測，其發(fā)展結果的關鍵，在于是否能夠抓住這樣的大好機遇，在統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃和構想中，使旅游哦業(yè)科學合理地有序發(fā)展。深埗水項目應圍繞山水休閑主題，綜合資源優(yōu)勢和其他不足，借助區(qū)位交通條件和市場優(yōu)勢，認清自身的市場定位和產品發(fā)展方向，制定合理的發(fā)展布局和產品開發(fā)時序，以促進項目健康快速發(fā)展。 25 第 3 章 項目建設方案 一、主題定位 （一） 運動休閑 結合區(qū)內地形和開闊平靜的水面，將旅游產業(yè)與體育產業(yè)相結合，引入國際流行的水上休閑概念，以水上運動作為核心運動項目，周邊配套國際游艇俱樂部、國際垂釣中心、三角 翼飛行 、滑翔、自行車競馳、野外極限運動 ，以及高爾夫球運動等 時尚運動項目 和汽車營地 ，成為健康、動感十足的運動休閑區(qū)域。 （二） 度假休閑 規(guī)劃田園式的休閑度假區(qū)域，通過主題度假酒店、高品質居住區(qū)、服務設施等共同構筑休閑度假產品體系，精選素材，活化文化，形成有地方文化特色的旅游度假區(qū)，以創(chuàng)造品牌。同時，高度重視會議和養(yǎng)生市場，以論壇形式建設高品位多功能會議中心，形成區(qū)域性會議度假勝地。 （三） 鄉(xiāng)村休閑 通過大面積、多種類的花卉、藥材的種植構筑田園式的鄉(xiāng)村休閑環(huán)境，通過發(fā)展主題民宿，調控人與自然的關系，使人體內外環(huán) 境趨向和諧與平衡，從而達到養(yǎng)生、養(yǎng)性、養(yǎng)心的目的。 （三） 生態(tài)休閑 結合現(xiàn)有水庫南部山地林帶，發(fā)展生態(tài)休閑，與鄉(xiāng)村休閑相呼應， 26 使農林業(yè)與旅游業(yè)形成聯(lián)動關系。 整個 項目 以休閑為主題內涵，除了上述四個重點之外，還將體育休閑和生態(tài)教育融合到每一大類的設施中。 二、 發(fā)展思路 休閑度假應該是深步水 項目 旅游產品 的核心功能，但同樣是休閑度假，如何形成自身的獨特吸引力就是 項目 能否成功開發(fā)的關鍵。 珠三角地區(qū)經濟發(fā)達，城市連片發(fā)展，對久居都市的旅游者來說，得以同大自然近距離接觸的生態(tài)旅游以及得以漫步田間，體味鄉(xiāng)野氣息的鄉(xiāng)村 旅游都是游客比較青睞的休閑度假產品類型。也正是因為如此，近幾年內珠三角地區(qū)出現(xiàn)了大量同質性的休閑度假產品，但這些產品重復性強，主題性也不夠突出，難以形成絕對的競爭優(yōu)勢和可持續(xù)的旅游吸引力。 我國的休閑度假需求正在不斷凸顯并走向成熟，但同時也對新的休閑度假產品的開發(fā)提出了更大的挑戰(zhàn)。針對深步水現(xiàn)有的資源稟賦和目前珠三角休閑旅游的發(fā)展現(xiàn)狀，選擇以 “ 體育 ” 為主題就是一個極好的切入點。雖然也 有不少休閑旅游度假區(qū)提出了體育休閑度假的概念，但由于對開發(fā)模式 ，以及 產品和活動設計上缺乏新的理念，往往難以形成真正的體育休閑度 假旅游產品。相比之下，國外的體育休閑度假旅游發(fā)展要先于我國許多，其產品類型也跟為多元化，不同主題的休閑旅游產品層出不窮，其中有很多休閑理念非常值得借鑒。 國外體育公園案例借鑒 —— 以 Center Parcs 為例 Center Parcs 是一個 30 多年前誕生于荷蘭的國際著名度假村品牌，它的出現(xiàn)帶來了歐洲休閑度假市場產品的革新。 1987 年 7 月，該品牌在英國也開設了其第一個度假村，全年性提供短期度假產品，Center Parcs 憑借其特有的休閑理念，迅速成為英國短期度假市場 27 的引領者，度假村的入住率高達 90%以上。從 那時候開始， Center Parcs這一品牌名稱成為了一種以自然環(huán)境為基礎的短期度假體驗的代名詞。 Center Parcs的核心理念是將一系列優(yōu)質的休閑設施置于幽靜的自然環(huán)境中，結合現(xiàn)代體育休閑的概念，給人一個與自然充分接觸的空間，幫助人們跳出城市生活節(jié)奏，遠離都市的喧嘩、繁華與擁擠，在把陽光、山林、自然帶給人們的同時，該景區(qū)把旅游文化導入了一個新的方向 —— “運動休閑與健康”，將維護城市環(huán)境生態(tài)平衡、促進大眾環(huán)保觀念以及運動休閑結合起來，較好的實現(xiàn)了經濟效益、環(huán)境效益和社會效益的協(xié)調，同時更與都市“健康” 、“時尚”的趨勢相符。 案例借鑒之處首先在于其產品設計模式 —— 山林間、溪流旁、鄉(xiāng)野中，設備齊全的高品質別墅、公寓以及山林小屋等住宿設施，配套以廣泛的體育和休閑活動、以及眾多餐館、酒吧、零售店鋪和優(yōu)質的水療及 Spa 設施。林地、水和自然健康的環(huán)境是體育公園休閑體育的核心要素，而這些都是深步水項目區(qū)現(xiàn)有資源所具備的開發(fā)條件。 其次，它以城市地域以外的自然風光和文化風情為基礎，開發(fā)景點豐富多樣，提供大量的體驗式參與活動，滿足了家庭旅游、公司團隊、學校出游等不同的細分市場，迎合了城市居民和外來旅客旅游的需要。 三、 戰(zhàn)略定位 深埗水以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎，集高端休閑娛樂、體育運動、居住、商務會議、旅游服務于一體的綜合休閑度假區(qū)，它將以異域風情為特色，以“四季休閑”為目標，以高爾夫球運動、水上運動和主題 28 旅游為引擎，打造嶺南山林水都的升級樣板，引領華南新時代休閑度假新潮流。 四、建設規(guī)劃 根據(jù)深埗水地形現(xiàn)狀與資源特點，以不同功能采取不同空間布局形式，形成“一條景觀中軸，四個主題核心”總體格局。 （一）“一條景觀中軸” 位于高銅線兩側，南北向布置，將深埗水 項目 自然分為北靜、南動兩大區(qū)域，是深埗水大眾游覽和高端度假的天然屏障，生 態(tài)敏感性較強，原則上不作高強度的開發(fā)。 （二）“四個主題核心” 高爾夫度假 區(qū) ，湖濱休閑 商業(yè)區(qū) ， 休閑 運動 區(qū) 和 芭提雅 風情 小鎮(zhèn) 。 高爾夫度假 區(qū) （ 1） 中心服務區(qū) ， 位于 S273 西側中部區(qū)域，作為國際會議中心酒店、 高端商務 休閑 會所 、社區(qū)體育公園、 項目 行政管理、后勤服務、社區(qū)服務基地，是深埗水的運作中樞和 “ 心臟 ” 地帶。 （ 2） 高爾夫度假區(qū) ， 位于中心服務區(qū)周圍，建設大型高爾夫運動場地，中部一期為 2 個 18 洞標準球場，南北為二期項目，分別建設 1 個 27 洞標準球場。結合球場景觀，開發(fā)高爾夫度假別墅產品。 湖濱休閑 商業(yè)區(qū) 該 區(qū)域 位于 項目 中南部，水域呈狹長狀分布，周邊低山丘陵起伏，是 項目 內山水景觀最為突出的區(qū)域。 （ 1） 游艇休閑區(qū)：位于水庫西岸，以建設國際游艇俱樂部為核 29 心，依托游艇俱樂部酒店配套建設景觀度假住宅，需要考慮水、陸交通進出度假區(qū)的可能性； （ 2） 湖濱 休閑商業(yè) 服務區(qū)：位于水庫東岸北部，地形舒緩，背山面水，作為靜態(tài)區(qū)域，開發(fā)為大眾游客市場服務的湖濱度假小鎮(zhèn)，以及旅游碼頭等綜合接待服務設施，并設置游客中心、交通換乘站、自行車租賃點等；以水文化、漁文化為主題，建設國際垂釣中心、深埗漁村和水趣園；弧形灣岸線優(yōu)美，主要設置湖濱 景觀住宅，并配以國際青年旅館、經濟型連鎖酒店、旅游餐廳等商業(yè)服務設施。 （ 3） 水上運動區(qū)：位于水庫東岸中部，以水上運動為主題，對水域生態(tài)環(huán)境加以保護的前提下，設置水上休閑運動專用碼頭，開展水秀、潛水、游艇、龍舟、水上牽引、摩托艇、水上飛機等水上休閑運動。 （ 4） 湖濱度假區(qū)：位于水庫東岸南部，是度假區(qū)南部風景最為獨特的區(qū)域，以大型湖濱度假酒店為主要吸引物，配套建設景觀度假住宅。 休閑 運動 區(qū) 位于深埗水庫區(qū)東南一帶，區(qū)內地形起伏較多，劃分為動態(tài)的運動區(qū)域，項目以節(jié)奏明快刺激、運動量較大為主要特點，并且適合山地地形。建設空中游覽運動基地，建設動力三角翼機場，新建滑翔傘訓練基地、熱氣球運動基地、戶外運動學校、山地自行車道、障礙摩托越野賽車場、拓展訓練營等項目，配套建設員工宿舍、服務設施和山地運動用品商店等設施。 芭提雅 風情 小鎮(zhèn) （ 1） 生態(tài)休閑區(qū)：位于水庫東南與山地運動區(qū)之間的農田地帶，以 “ 生態(tài)休閑 ” 為發(fā)展主導方向，規(guī)劃自駕車營地及汽車旅館，水、 30 陸交通銜接。主要建設兒童樂園、園藝超市、趣味動物運動場、休閑果園、百花苑等項目。 （ 2）風情 體驗區(qū)：位于水庫南部，利用現(xiàn)有耕地， 以東南亞風情為主題，建設各種東南亞美食文 化街、東南亞風情表演中心、東南亞休閑水療文化以及東南亞風情度假木屋等，讓人如親臨其境。