【正文】 也大量開(kāi)發(fā)。 面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，深埗水項(xiàng)目如果不能形成自身良好的品牌和特色，吸引自身的優(yōu)勢(shì)客源，將難以在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 （三） 營(yíng)銷(xiāo)依賴性大 深埗水項(xiàng)目雖可以依托 XX 整體旅游市場(chǎng)環(huán)境，但是整個(gè) XX 區(qū)都缺乏較大范圍的市場(chǎng)宣傳推廣，品牌形象不突出，名氣不大，項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展嚴(yán)重依賴大力度的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣 ，因此將對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)增加很多成本。 （四 ）小結(jié) XX 區(qū)旅游發(fā)展具有區(qū)域性的資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也具有相對(duì)的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，雖然目前旅游發(fā)展仍存在著旅游產(chǎn)品知名度較小，品味不高，配套設(shè)施缺乏，城市建設(shè)水平上的一些劣勢(shì)。但是 XX 城市發(fā)展的大環(huán)境，為旅游發(fā)展帶來(lái)了種種機(jī)遇，為 XX 旅游新一輪的發(fā)展注入新的活力。 XX 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，園區(qū)的建設(shè)以及在珠三角城市群地位的變 24 化，將帶來(lái) XX 城市環(huán)境的進(jìn)一步改善和潛在客源市場(chǎng)（包括本地和外地）的擴(kuò)大，交通條件也不斷改善，使 XX 能繼續(xù)發(fā)揮“宜游、宜商、宜居”的城市優(yōu)勢(shì)、潛在市場(chǎng)優(yōu) 勢(shì)，提升交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 政府“環(huán)境和資源保護(hù)為主導(dǎo)”的政策將保證資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，減少工業(yè)發(fā)展給環(huán)境造成的威脅，并為旅游發(fā)展保留充足的用地，使旅游能夠更持續(xù)的發(fā)展。 品牌策略、高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)和宣傳力度的增加，在一定程度上削弱資源條件相對(duì)不足的劣勢(shì)，形成一批具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，提高自身的知名度，并在目前省內(nèi)游競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下獲得滿足自身發(fā)展的市場(chǎng)規(guī)模。 外來(lái)投資和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善將為旅游發(fā)展帶來(lái)更好地資金和設(shè)施支持，使旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)更能成規(guī)模，上檔次。 這些，都是在目前機(jī)遇下 XX 區(qū)旅游發(fā)展的 積極預(yù)測(cè)，其發(fā)展結(jié)果的關(guān)鍵，在于是否能夠抓住這樣的大好機(jī)遇，在統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃和構(gòu)想中，使旅游哦業(yè)科學(xué)合理地有序發(fā)展。深埗水項(xiàng)目應(yīng)圍繞山水休閑主題，綜合資源優(yōu)勢(shì)和其他不足，借助區(qū)位交通條件和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，認(rèn)清自身的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品發(fā)展方向，制定合理的發(fā)展布局和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)序，以促進(jìn)項(xiàng)目健康快速發(fā)展。 25 第 3 章 項(xiàng)目建設(shè)方案 一、主題定位 （一） 運(yùn)動(dòng)休閑 結(jié)合區(qū)內(nèi)地形和開(kāi)闊平靜的水面，將旅游產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，引入國(guó)際流行的水上休閑概念，以水上運(yùn)動(dòng)作為核心運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，周邊配套國(guó)際游艇俱樂(lè)部、國(guó)際垂釣中心、三角 翼飛行 、滑翔、自行車(chē)競(jìng)馳、野外極限運(yùn)動(dòng) ，以及高爾夫球運(yùn)動(dòng)等 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目 和汽車(chē)營(yíng)地 ，成為健康、動(dòng)感十足的運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)域。 （二） 度假休閑 規(guī)劃田園式的休閑度假區(qū)域，通過(guò)主題度假酒店、高品質(zhì)居住區(qū)、服務(wù)設(shè)施等共同構(gòu)筑休閑度假產(chǎn)品體系，精選素材，活化文化，形成有地方文化特色的旅游度假區(qū)，以創(chuàng)造品牌。同時(shí)，高度重視會(huì)議和養(yǎng)生市場(chǎng)，以論壇形式建設(shè)高品位多功能會(huì)議中心，形成區(qū)域性會(huì)議度假勝地。 （三） 鄉(xiāng)村休閑 通過(guò)大面積、多種類(lèi)的花卉、藥材的種植構(gòu)筑田園式的鄉(xiāng)村休閑環(huán)境，通過(guò)發(fā)展主題民宿，調(diào)控人與自然的關(guān)系，使人體內(nèi)外環(huán) 境趨向和諧與平衡，從而達(dá)到養(yǎng)生、養(yǎng)性、養(yǎng)心的目的。 （三） 生態(tài)休閑 結(jié)合現(xiàn)有水庫(kù)南部山地林帶，發(fā)展生態(tài)休閑，與鄉(xiāng)村休閑相呼應(yīng)， 26 使農(nóng)林業(yè)與旅游業(yè)形成聯(lián)動(dòng)關(guān)系。 整個(gè) 項(xiàng)目 以休閑為主題內(nèi)涵，除了上述四個(gè)重點(diǎn)之外，還將體育休閑和生態(tài)教育融合到每一大類(lèi)的設(shè)施中。 二、 發(fā)展思路 休閑度假應(yīng)該是深步水 項(xiàng)目 旅游產(chǎn)品 的核心功能，但同樣是休閑度假，如何形成自身的獨(dú)特吸引力就是 項(xiàng)目 能否成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。 珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市連片發(fā)展，對(duì)久居都市的旅游者來(lái)說(shuō)，得以同大自然近距離接觸的生態(tài)旅游以及得以漫步田間，體味鄉(xiāng)野氣息的鄉(xiāng)村 旅游都是游客比較青睞的休閑度假產(chǎn)品類(lèi)型。也正是因?yàn)槿绱?，近幾年?nèi)珠三角地區(qū)出現(xiàn)了大量同質(zhì)性的休閑度假產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品重復(fù)性強(qiáng)，主題性也不夠突出，難以形成絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)的旅游吸引力。 我國(guó)的休閑度假需求正在不斷凸顯并走向成熟，但同時(shí)也對(duì)新的休閑度假產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)提出了更大的挑戰(zhàn)。針對(duì)深步水現(xiàn)有的資源稟賦和目前珠三角休閑旅游的發(fā)展現(xiàn)狀，選擇以 “ 體育 ” 為主題就是一個(gè)極好的切入點(diǎn)。雖然也 有不少休閑旅游度假區(qū)提出了體育休閑度假的概念，但由于對(duì)開(kāi)發(fā)模式 ，以及 產(chǎn)品和活動(dòng)設(shè)計(jì)上缺乏新的理念，往往難以形成真正的體育休閑度 假旅游產(chǎn)品。相比之下，國(guó)外的體育休閑度假旅游發(fā)展要先于我國(guó)許多，其產(chǎn)品類(lèi)型也跟為多元化，不同主題的休閑旅游產(chǎn)品層出不窮，其中有很多休閑理念非常值得借鑒。 國(guó)外體育公園案例借鑒 —— 以 Center Parcs 為例 Center Parcs 是一個(gè) 30 多年前誕生于荷蘭的國(guó)際著名度假村品牌，它的出現(xiàn)帶來(lái)了歐洲休閑度假市場(chǎng)產(chǎn)品的革新。 1987 年 7 月，該品牌在英國(guó)也開(kāi)設(shè)了其第一個(gè)度假村，全年性提供短期度假產(chǎn)品，Center Parcs 憑借其特有的休閑理念，迅速成為英國(guó)短期度假市場(chǎng) 27 的引領(lǐng)者，度假村的入住率高達(dá) 90%以上。從 那時(shí)候開(kāi)始， Center Parcs這一品牌名稱(chēng)成為了一種以自然環(huán)境為基礎(chǔ)的短期度假體驗(yàn)的代名詞。 Center Parcs的核心理念是將一系列優(yōu)質(zhì)的休閑設(shè)施置于幽靜的自然環(huán)境中，結(jié)合現(xiàn)代體育休閑的概念，給人一個(gè)與自然充分接觸的空間，幫助人們跳出城市生活節(jié)奏，遠(yuǎn)離都市的喧嘩、繁華與擁擠，在把陽(yáng)光、山林、自然帶給人們的同時(shí)，該景區(qū)把旅游文化導(dǎo)入了一個(gè)新的方向 —— “運(yùn)動(dòng)休閑與健康”，將維護(hù)城市環(huán)境生態(tài)平衡、促進(jìn)大眾環(huán)保觀念以及運(yùn)動(dòng)休閑結(jié)合起來(lái)，較好的實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)，同時(shí)更與都市“健康” 、“時(shí)尚”的趨勢(shì)相符。 案例借鑒之處首先在于其產(chǎn)品設(shè)計(jì)模式 —— 山林間、溪流旁、鄉(xiāng)野中，設(shè)備齊全的高品質(zhì)別墅、公寓以及山林小屋等住宿設(shè)施，配套以廣泛的體育和休閑活動(dòng)、以及眾多餐館、酒吧、零售店鋪和優(yōu)質(zhì)的水療及 Spa 設(shè)施。林地、水和自然健康的環(huán)境是體育公園休閑體育的核心要素，而這些都是深步水項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有資源所具備的開(kāi)發(fā)條件。 其次，它以城市地域以外的自然風(fēng)光和文化風(fēng)情為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)景點(diǎn)豐富多樣，提供大量的體驗(yàn)式參與活動(dòng)，滿足了家庭旅游、公司團(tuán)隊(duì)、學(xué)校出游等不同的細(xì)分市場(chǎng)，迎合了城市居民和外來(lái)旅客旅游的需要。 三、 戰(zhàn)略定位 深埗水以優(yōu)美生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，集高端休閑娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)、居住、商務(wù)會(huì)議、旅游服務(wù)于一體的綜合休閑度假區(qū)，它將以異域風(fēng)情為特色，以“四季休閑”為目標(biāo)，以高爾夫球運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)和主題 28 旅游為引擎，打造嶺南山林水都的升級(jí)樣板，引領(lǐng)華南新時(shí)代休閑度假新潮流。 四、建設(shè)規(guī)劃 根據(jù)深埗水地形現(xiàn)狀與資源特點(diǎn)，以不同功能采取不同空間布局形式，形成“一條景觀中軸，四個(gè)主題核心”總體格局。 （一）“一條景觀中軸” 位于高銅線兩側(cè)，南北向布置，將深埗水 項(xiàng)目 自然分為北靜、南動(dòng)兩大區(qū)域，是深埗水大眾游覽和高端度假的天然屏障，生 態(tài)敏感性較強(qiáng)，原則上不作高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)。 （二）“四個(gè)主題核心” 高爾夫度假 區(qū) ，湖濱休閑 商業(yè)區(qū) ， 休閑 運(yùn)動(dòng) 區(qū) 和 芭提雅 風(fēng)情 小鎮(zhèn) 。 高爾夫度假 區(qū) （ 1） 中心服務(wù)區(qū) ， 位于 S273 西側(cè)中部區(qū)域，作為國(guó)際會(huì)議中心酒店、 高端商務(wù) 休閑 會(huì)所 、社區(qū)體育公園、 項(xiàng)目 行政管理、后勤服務(wù)、社區(qū)服務(wù)基地，是深埗水的運(yùn)作中樞和 “ 心臟 ” 地帶。 （ 2） 高爾夫度假區(qū) ， 位于中心服務(wù)區(qū)周?chē)?，建設(shè)大型高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，中部一期為 2 個(gè) 18 洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，南北為二期項(xiàng)目，分別建設(shè) 1 個(gè) 27 洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)。結(jié)合球場(chǎng)景觀，開(kāi)發(fā)高爾夫度假別墅產(chǎn)品。 湖濱休閑 商業(yè)區(qū) 該 區(qū)域 位于 項(xiàng)目 中南部，水域呈狹長(zhǎng)狀分布，周邊低山丘陵起伏，是 項(xiàng)目 內(nèi)山水景觀最為突出的區(qū)域。 （ 1） 游艇休閑區(qū)：位于水庫(kù)西岸，以建設(shè)國(guó)際游艇俱樂(lè)部為核 29 心，依托游艇俱樂(lè)部酒店配套建設(shè)景觀度假住宅，需要考慮水、陸交通進(jìn)出度假區(qū)的可能性； （ 2） 湖濱 休閑商業(yè) 服務(wù)區(qū)：位于水庫(kù)東岸北部，地形舒緩，背山面水，作為靜態(tài)區(qū)域，開(kāi)發(fā)為大眾游客市場(chǎng)服務(wù)的湖濱度假小鎮(zhèn)，以及旅游碼頭等綜合接待服務(wù)設(shè)施，并設(shè)置游客中心、交通換乘站、自行車(chē)租賃點(diǎn)等；以水文化、漁文化為主題，建設(shè)國(guó)際垂釣中心、深埗漁村和水趣園；弧形灣岸線優(yōu)美，主要設(shè)置湖濱 景觀住宅，并配以國(guó)際青年旅館、經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店、旅游餐廳等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 （ 3） 水上運(yùn)動(dòng)區(qū)：位于水庫(kù)東岸中部，以水上運(yùn)動(dòng)為主題，對(duì)水域生態(tài)環(huán)境加以保護(hù)的前提下，設(shè)置水上休閑運(yùn)動(dòng)專(zhuān)用碼頭，開(kāi)展水秀、潛水、游艇、龍舟、水上牽引、摩托艇、水上飛機(jī)等水上休閑運(yùn)動(dòng)。 （ 4） 湖濱度假區(qū)：位于水庫(kù)東岸南部，是度假區(qū)南部風(fēng)景最為獨(dú)特的區(qū)域，以大型湖濱度假酒店為主要吸引物，配套建設(shè)景觀度假住宅。 休閑 運(yùn)動(dòng) 區(qū) 位于深埗水庫(kù)區(qū)東南一帶，區(qū)內(nèi)地形起伏較多，劃分為動(dòng)態(tài)的運(yùn)動(dòng)區(qū)域，項(xiàng)目以節(jié)奏明快刺激、運(yùn)動(dòng)量較大為主要特點(diǎn)，并且適合山地地形。建設(shè)空中游覽運(yùn)動(dòng)基地，建設(shè)動(dòng)力三角翼機(jī)場(chǎng)，新建滑翔傘訓(xùn)練基地、熱氣球運(yùn)動(dòng)基地、戶外運(yùn)動(dòng)學(xué)校、山地自行車(chē)道、障礙摩托越野賽車(chē)場(chǎng)、拓展訓(xùn)練營(yíng)等項(xiàng)目，配套建設(shè)員工宿舍、服務(wù)設(shè)施和山地運(yùn)動(dòng)用品商店等設(shè)施。 芭提雅 風(fēng)情 小鎮(zhèn) （ 1） 生態(tài)休閑區(qū)：位于水庫(kù)東南與山地運(yùn)動(dòng)區(qū)之間的農(nóng)田地帶，以 “ 生態(tài)休閑 ” 為發(fā)展主導(dǎo)方向，規(guī)劃自駕車(chē)營(yíng)地及汽車(chē)旅館，水、 30 陸交通銜接。主要建設(shè)兒童樂(lè)園、園藝超市、趣味動(dòng)物運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、休閑果園、百花苑等項(xiàng)目。 （ 2）風(fēng)情 體驗(yàn)區(qū)：位于水庫(kù)南部，利用現(xiàn)有耕地， 以東南亞風(fēng)情為主題，建設(shè)各種東南亞美食文 化街、東南亞風(fēng)情表演中心、東南亞休閑水療文化以及東南亞風(fēng)情度假木屋等，讓人如親臨其境。