張家港香港城shoppingmall商業(yè)中心定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-26 22:48本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！后距上海98公里，南京180公里，蘇州58公里。張家港市是沿海和長(zhǎng)江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交。全市總面積平方公里，占全省面積的%、蘇州市面積。境內(nèi)天然良港張家港港，不凍不淤，深水貼岸，安全避風(fēng)?，F(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)泊位34個(gè)，年吞。張家港保稅區(qū)是全國(guó)15個(gè)保稅區(qū)中唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)。全市形成了以國(guó)家級(jí)保稅區(qū)、省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、揚(yáng)。模范城市”等國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。目前，張家港市正朝著創(chuàng)建國(guó)家文明城市、國(guó)家園林城市、國(guó)。2021年全市新批三資企業(yè)。全市完成進(jìn)出口總額，其中自營(yíng)出口。在各項(xiàng)消費(fèi)支出中，食品支出居首位，其次是文化教育娛樂服務(wù)支出和交通通訊支出?？梢钥闯?，張家港市城市居民生活水平提高較快，已向追求時(shí)尚的高質(zhì)量生活方式轉(zhuǎn)變。據(jù)可以從側(cè)面反映出張家港市的人均購(gòu)買能力。04年張家港市人均工資水平達(dá)到了20210元，與01年相比近乎翻了一倍。人民收入的快速增長(zhǎng)直接拉動(dòng)了商業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
【正文】 三、地塊以西 — 東二環(huán)路（由南向北） 東二環(huán)路為市東外環(huán)路，雙向六車道。 2021 年正式建成使用的金港物流中心、交通大廈和即將遷址的長(zhǎng)途汽車站即位于此。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 四、總體環(huán)境分析 ? 相對(duì)城西而言，城東尚處于發(fā)展的起步階段，大部分項(xiàng)目都還處于規(guī)劃之中，周邊環(huán)境略顯荒涼，缺乏人氣。 ? 北面梁豐生態(tài)園（ 300 米）開始規(guī)劃實(shí)施，良 好的景觀和生態(tài)環(huán)境為本案提供了有力支撐。 ? 瀕臨蘇虞張一級(jí)公路和沿江高速公路，交通便利。 項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值評(píng)估： 雖然目前商業(yè)環(huán)境不成熟，但次中心地段仍然決定了其較高的區(qū)位價(jià)值。城東物流及交通條件發(fā)達(dá)加上政府相關(guān)配套設(shè)施的規(guī)劃賦予了本案極大的創(chuàng)造空間。 第伍部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 一 、 優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì) （一） 世界 500 強(qiáng)正大集團(tuán)旗下的易初蓮花超市已入駐，營(yíng)業(yè)面積 30000 平方米。 （二） 設(shè)有 2500 多個(gè)停車位，方便城鄉(xiāng)市民的車行消費(fèi)。 （三） 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，總開發(fā)面積接近 200 畝，便于形成極大的集聚效應(yīng)。 （四） 宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)使 港城投資開發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)投資創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。 二、劣勢(shì)威脅 （一） 立地條件位于城東二環(huán)路，商業(yè)氛圍慘淡。 （二） 周圍幅射延伸之人口數(shù)，不足以支撐本案之量體。 （三） 整體規(guī)劃與招商的業(yè)種業(yè)態(tài)定位組合及租金配套措施尚未明確，對(duì)未來的經(jīng)營(yíng)管理模式也還沒有具體方案，對(duì)招商及后續(xù)營(yíng)運(yùn)作業(yè)方面，廠商沒有信心和興趣。 （四） 至今沒有建立起基本的銷售基礎(chǔ)，銷售制度不明確，銷售隊(duì)伍素質(zhì)較低。 4 4 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （五） 項(xiàng)目市場(chǎng)定位過高（百貨商場(chǎng)），不利于與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致凸顯本案劣勢(shì)，故需要面對(duì)的不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的問題，而是消費(fèi) 購(gòu)物習(xí)慣的引導(dǎo)及消費(fèi)水平的準(zhǔn)確把握。 （六） 臵地廣場(chǎng)之物業(yè)條件不符合建材專業(yè)賣場(chǎng)之需求，對(duì)招商業(yè)種之設(shè)定有較大局限性；若以百貨商場(chǎng)為定位，則發(fā)展商是否以永續(xù)經(jīng)營(yíng)的心態(tài)，給予廠商較大的優(yōu)惠支持力度，是招商及持續(xù)營(yíng)運(yùn)的關(guān)鍵。 （七） 本案二期的步行街、住宅及酒店項(xiàng)目尚未啟動(dòng)及明確預(yù)計(jì)進(jìn)度，對(duì)目前商業(yè)機(jī)能的完善是較大考驗(yàn)。 （八） 位于南苑路的“新聯(lián)財(cái)富廣場(chǎng)”之規(guī)模量體與本案相近，但區(qū)位有較大優(yōu)勢(shì)，也已啟動(dòng)招商，雖其工程進(jìn)度較本案落后，但區(qū)位與整體規(guī)劃是廠商首要評(píng)估方向，故如何區(qū)隔調(diào)整招商品牌及招商引資方式是需要考慮的重點(diǎn)。 第陸部 分：業(yè)種業(yè)態(tài)策略定位 本案屬未來型 SHOPPONG MALL 商圈，故業(yè)種業(yè)態(tài)定位必須考慮能否因廠商的進(jìn)駐，而將周遍輻射范圍內(nèi)之商業(yè)區(qū)消費(fèi)者，移轉(zhuǎn)來本區(qū)購(gòu)物形成新商圈的新客層之目的性消費(fèi)。故建議就一期 萬(wàn)平方米為標(biāo)的，以專業(yè)主題大店、大型品牌餐飲兩大業(yè)種業(yè)態(tài)為招商規(guī)劃主軸，再搭配賓館客房、休閑娛樂、百貨批發(fā)等業(yè)種，建構(gòu)多元化、集中型、一站式的經(jīng)營(yíng)型態(tài)。 專業(yè)主題大店以中型百貨、家具家居、電器賣場(chǎng)和服飾批發(fā)為主，大型品牌餐飲以特色中餐廳和海鮮酒樓為主，搭配經(jīng)濟(jì)商務(wù)型客房、桑拿浴場(chǎng)和量販?zhǔn)?KTV 為輔助。 第柒部分：銷售招商策略定位 一、售價(jià)租金定位 臵地廣場(chǎng)和紫荊廣場(chǎng)應(yīng)采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式部分發(fā)售，將商場(chǎng)變成投資品種，在張家港率先啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)營(yíng)銷模式。詳見附件二與附件三。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 二、招商條件方案 （一） 所有經(jīng)營(yíng)廠商簽署租賃合同，以五至十年為參考。 （二） 合同期滿后由承租經(jīng)營(yíng)廠商自行與投資業(yè)主另行議訂新約。 （三） 租金支付采取季付方式。 （四） 押金標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)月月租金，于簽租賃合同時(shí)支付。 （五） 免費(fèi)裝修期之優(yōu)待為交屋日起兩個(gè)月。 （六） 第一期租金于交屋進(jìn)場(chǎng)裝修日前十日支付。 （七） 租金優(yōu)惠政策 一次性支付一年（ 12 個(gè)月）租金之經(jīng)營(yíng)廠商，給予三個(gè)月之免租 金優(yōu)惠，即一次性支付一年租金，實(shí)際只須支付 9 個(gè)月租金。 一次性支付一年半（ 18 個(gè)月）租金之經(jīng)營(yíng)廠商，給予五個(gè)月之免租金優(yōu)惠，即一次性支付一年半租金，實(shí)際只須支付 13 個(gè)月租金。 一次性支付三年（ 36 個(gè)月）租金之經(jīng)營(yíng)廠商，給予一年之免租金優(yōu)惠，即一次性支付三年租金，實(shí)際只須支付 2 年租金。 （八）針對(duì)知名品牌廠商給予額外的不同形式的支持。 第捌部分：附件列表 一、 張家港市商業(yè)地圖 二、 [臵地廣場(chǎng) ]招商租金試算表（ 060417） 三、 [紫荊廣場(chǎng) ]業(yè)態(tài)分割圖招商租金試算表（ 060417） 四、 招商規(guī)劃進(jìn)度管制表
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