【導(dǎo)讀】5．3XXXX國際物流園發(fā)展戰(zhàn)略與運作模式………………多元化、生態(tài)化、國際化的旅游觀光綜合性物流園區(qū)。該項目地塊位于雙嶺路中段南側(cè)，東區(qū)位于臨西九路以西，臨西十路以東，該塊土地面積較大，交通便利，緊靠XX市外環(huán)路和京滬高速公路、XX汽車站、紅埠寺火車站，是XX從事物流的最佳地點之一。平方米，容積率為0．7，建筑密度為28．5％，綠化率為?；钆涮追?wù)以及旅游服務(wù)項目。

　　

【正文】 0 G327)和 1 條省道 (S342)從城區(qū)經(jīng)過。規(guī)劃中的棗臨、東紅兩條高速公路與京滬、日東高速公路基本成“井”字型布置在城市周圍，四條國省道呈“米 字型穿越市區(qū)，東南西北四 個方向 28 共有大小 13個出口，對外公路交通十分便利。 ②對外鐵路通道現(xiàn)狀 XX市境內(nèi)有新兗石鐵路、膠新鐵路和坪嵐鐵路。其中，新兗石和膠新鐵路在XX 市河?xùn)|區(qū)相交呈“十”字型。 XX 市的鐵路網(wǎng)南下可達長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，北上可聯(lián)系京津等環(huán)渤海發(fā)達地區(qū)，西進可以聯(lián)系西部廣大內(nèi)陸腹地，東出可直達日照港。 ③對外水運交通現(xiàn)狀 XX市地近黃海，是沂河、柳青河、枋河和涑河四水系匯聚之點，河道干流長于 10 公里以上的有 200余條。主要河流為沂河和沭河， XX市的內(nèi)河基本不具備通航能力。 XX 市是明顯的海陸交匯地，東 靠青島港、日照港、嵐山港、連云港四大港口，海運便捷。 ④ XX 市航空現(xiàn)狀 XX 機場位于 XX 市區(qū)東部偏南，緊鄰市區(qū)，距離市中心僅 6 公里，地面交通極為便利。目前機場已開通 XX至北京，上海，廣州、溫州、寧波、青島、濰坊等城市的航線航班，每周進出港航班 30架次。 (3)從交通運輸增長量看 XX 物流量的增長潛力 XX交通運輸生產(chǎn)穩(wěn)步增長。 公路鐵路水路運輸情況 旅客 貨物 運輸 量 增長 周轉(zhuǎn)量 增長 運輸 量 增長 周轉(zhuǎn)量 增長 (億人次） （ %） （億人公里） （ %) （億噸） （ %） （億噸公里） （ %） 合計 公路 鐵 29 路 水路 XX 對外貨運量預(yù)測與增長綜合表 項 目 規(guī)劃年 2021 2020 鐵路 貨運量 (萬噸 ) 233． 3 387． 4 公路 貨運量 (萬噸 ) 16658 29643 航空 貨運量 (噸 ) l025 1460 ( 4)從技術(shù)經(jīng)濟特性看 XX物流量的增長潛力 從技術(shù)經(jīng)濟角度來看，公路運輸具有覆蓋面廣、機動靈活、時效性強、提供個性化服務(wù)、可實現(xiàn)門到門的直達運輸、可將各種運輸方式進行有效銜接、適合于各種批量的運輸?shù)蕊@著特點，這些特點能夠使公路交通更好地適應(yīng)市場條件下的客貨運輸需求，適合于中短距離的各種運輸和中長以上距離的高價值貨物運輸。 (5)從綜合運輸體系方面看 XX物流的發(fā)展?jié)摿? 現(xiàn)代綜合運輸 體系是由多種運輸方式共同組成的有機整體，各種運輸方式間存在很強的互補性和相互依賴性。一種運輸方式的發(fā)展和運輸量的增多，會給與之相配合的其它運輸方式帶來更多的需求，越來越緊密地協(xié)作將有助于提高運輸系統(tǒng)的整體效率，使各自的市場不斷擴大、服務(wù)不斷延伸。 30 (6)從政策方面看 XX 物流的發(fā)展?jié)摿? XX 市出臺的《 XX 市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五 規(guī)劃綱要》，總的指導(dǎo)思想是：緊緊圍繞建設(shè)“現(xiàn)代商貿(mào)城”和“國際物流港”的目標要求，充分發(fā)揮區(qū)位、交通、商貿(mào)等方面的比較優(yōu)勢。 (7)從體制方面看 XX 物流的發(fā)展?jié)摿? 經(jīng)過多年的探索 和實踐，公路交通已經(jīng)建立了一套基本適合市場經(jīng)濟制度、能夠促進公路發(fā)展的建設(shè)方針和投融資體制?！敖y(tǒng)籌規(guī)劃、條塊結(jié)合、分層負責、聯(lián)合建設(shè)”的以地方為主的建設(shè)方針，既較好地發(fā)揮了國家宏觀調(diào)控和重點引導(dǎo)的作用，又充分調(diào)動了各方建設(shè)公路的積極性，對指導(dǎo)公路建設(shè)、實現(xiàn)公路交通跨越式發(fā)展起了重要作用。 (8)從經(jīng)驗積累與技術(shù)進步看 XX 物流的發(fā)展?jié)摿? 中國公路交通近十幾年來實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，在發(fā)展過程中積累了大量的技術(shù)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗，這些經(jīng)驗的積累將為“十一五 期公路交通繼續(xù)加快發(fā)展提高強有力的推動力。 XX 市物流需求 總體規(guī)模 (1)總體物流需求的范圍及構(gòu)成 ①需求范圍 物流需求具有多樣性、多環(huán)節(jié)，從數(shù)量上反映一個城市或地區(qū)的需求水平，目前尚無統(tǒng)一的方法。物流園區(qū)作為新生的物流環(huán)境開發(fā)和物流組織管理方式，其建設(shè)和開發(fā)規(guī)模又必須建立在數(shù)量化的需求基礎(chǔ)上，以便進行物流設(shè)施的建設(shè)規(guī)劃和進行科學合理的布周。 考慮到上述因素，在本次可行性研究中，將 XX市物流服務(wù)總量限定為 XX市范圍內(nèi)發(fā)生的物流服務(wù)需求量。 ②需求構(gòu)成 按照物流需求的總體范圍，從物流服務(wù)區(qū)域、對象和基本組織形式的角度分析， XX 市物流服務(wù)總量在構(gòu)成上將取決于上述素。 地區(qū)范圍 XX市物流需求主要指 XX市域范圍內(nèi)的商貿(mào)企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)、物資流通企業(yè)等對運輸、倉儲、配送等物流組織管理活動的需求。 服務(wù)對象 31 從物流運作角度分析， XX物流園區(qū)物流需求對象應(yīng)為對各種運輸、倉儲、配送、加工等物流具體活動在運作上的需求者，并隨各種主客觀條件的完善程度逐步擴展。 基本形式 以運輸、倉儲與信息為基本服務(wù)手段，結(jié)合城市配送、城際快遞、地區(qū)分撥、多式聯(lián)運、簡易加工、服務(wù)代理等基本服務(wù)形式。 2)物流需求總量 以 2021年 XX市全社會運輸總量為基礎(chǔ)，以 XX市交通郵電“十一五 規(guī)劃為 參考依據(jù)，按照 XX物流活動的組織環(huán)節(jié)、內(nèi)在數(shù)量關(guān)系和現(xiàn)代物流的組織特征，對 XX 市物流總量進行預(yù)測。 XX市物流總量是指 XX 市域范圍內(nèi)的工商企業(yè)、物資儲運企業(yè)對運輸、倉儲、配送、加工等各種物流運作組織的需求量的總和。 2021 年末 XX 市全年公路運輸貨物周轉(zhuǎn)量 18． 97 億噸公里，據(jù)介紹， XX市道路運輸客運量、旅客周轉(zhuǎn)量在今后 5 年內(nèi)將保持年均遞增 8％和 6％的增長幅度，貨運量、貨物周轉(zhuǎn)量也將保持年均遞增 9％和 7％的快速增長。 XX 市在《 XX市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》中提出：力爭到 2021年，第三方物流增加 值占全市物流業(yè)增加值的比重由“十五”末的 15％提高到 25％，物流成本占全市 GDP的比重由 “十五”末的 20％下降到 15％，物流產(chǎn)業(yè)增加值達到 500億元，年均增長幅度高于全市生產(chǎn)總值 2個百分點。 4． 2 項目目標客戶定位及需求分析 一、項目目標客戶定位 本項目的目標客戶根據(jù)需求的不同可分為如下三大類： 從事物流服務(wù)的客戶 需要物流服務(wù)的客戶 從事物流配套服務(wù)的客戶 二、項目目標客戶需求分析 從事物流服務(wù)的客戶需求分析 從事物流服務(wù)的客戶，其主要服務(wù)對象是 XX市或周邊地區(qū)或全國各地或國外的生產(chǎn)企業(yè) 、流通加工業(yè)和批發(fā)企業(yè)，其需求主要體現(xiàn)在：需求辦公場所、倉庫、停車場、公寓、物流信息、金融、以及飲食、文化娛樂、汽車配件、 32 汽車維護與修理、通訊、電訊、郵電、保險、日用百貨、超市和生活等配套服務(wù)。 需要物流服務(wù)的客戶需求分析 (1)需要物流服務(wù)的企業(yè)物流外包的狀況 ①不同行業(yè)的客戶，物流外包可能性差異很大。 零售業(yè)物流外包的比例最小， 73％的零售企業(yè)使用的是白有物流。電子及通信設(shè)備制造業(yè)外包比例最高，達到 88％。 ②國有企業(yè)物流外包的可能性最小，外商獨資企業(yè)和中外合資企業(yè)物流外包的可能性最大。 (3)企業(yè) 在從事出口和國內(nèi)業(yè)務(wù)時，物流外包的領(lǐng)域是有差異的。 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)：在出口活動中，企業(yè)往往看中物流公司的通關(guān)、海運和空運能力。而在國內(nèi)活動中，物流外包的主要領(lǐng)域是道路運輸和列車運輸。 (4)物流企業(yè)需要改進的方面 運送不及時、貨物在運輸過程中損耗率高以及作業(yè)出錯率高是客戶對第三方物流企業(yè)不滿意的三個方面，需要物流企業(yè)能夠切實改進。 第 三方物流的需求主體仍然是外資企業(yè)和中小型民營企業(yè) 目前，國內(nèi)工商企業(yè)中 80％的物流是靠自己的物流隊伍完成的，只有 20％選擇了外包，而來華跨國公司物流外包比例高達 90％。在美國 、日本等發(fā)達國家，超過 60％的物流量是由第三方物流完成的，而中國仍以需要物流服務(wù)的企業(yè)自營為主。前者由于具有現(xiàn)代化的經(jīng)營理念，傾向于把物流業(yè)務(wù)外包；后者由于自身實力有限，不具備白營物流業(yè)務(wù)的能力，只能選擇把物流業(yè)務(wù)外包。 第三方物流企業(yè)需求不足的原因 (1)需要物流服務(wù)的企業(yè)對第三方物流認識上的偏差 (2)需要物流服務(wù)的企業(yè)對第三方物流能力的質(zhì)疑 (3)需要物流服務(wù)的企業(yè)對物流業(yè)務(wù)流程失控的擔憂 需要物流服務(wù)的企業(yè)尋求外協(xié)物流的主要因素 (1)企業(yè)集中于核心業(yè)務(wù)的競爭力 (2)利用專業(yè)的資源和優(yōu)勢， 降低和控制成本并節(jié)約資本資金 33 三、從事物流配套服務(wù)客戶的需求分析 從事物流配套服務(wù)的客戶，其主要服務(wù)對象是進駐或進入園區(qū)經(jīng)營的人員和車輛，其需求主要體現(xiàn)在：需求經(jīng)營店鋪、宿舍，信息，餐飲等，以及一定的人流量和車流量還有園區(qū)周邊范圍內(nèi)消費群體。 4． 3 項目的推廣與招商 一、項目推廣思路 以項目的總體優(yōu)勢，強化目標客戶對項目的認識； 以信息技術(shù)和綜合資源，強化本項目的優(yōu)勢； 以實實在在的利益來吸引客戶，以實實在在的服務(wù)來維護客戶，以實實在在的管理來引導(dǎo)客戶，以實實在在的發(fā)展留住客戶。 二、項目推廣策略 政府搭臺，企業(yè)唱戲，專家論壇，增強權(quán)威， 行業(yè)管理，搶占龍頭，客戶組織，強化為主， 多式媒體，共舞為輔，發(fā)展為先，宏圖同創(chuàng)， 各取所需，共創(chuàng)多贏。 三、項目招商思路 本項目在招商思路上主要是實行“三大創(chuàng)新”： 在客戶規(guī)模上注重抓大不放小，以招大引強為主 (指中國 100強、世界 500強 )； 在客戶引進上喜新不厭舊，以現(xiàn)有客戶為基礎(chǔ)，開發(fā)新客戶； 在環(huán)境建設(shè)上注重“軟硬兼施”，以軟件為主。 四、項目招商策略 周密策劃，步步為營，親商龍頭，安商龍身 設(shè)計內(nèi)容，誠信收費，巧定 政策，實現(xiàn)目標 4． 4 項目建設(shè)的 SWOT分析 一、項目優(yōu)勢分析 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 34 現(xiàn)代物流業(yè)被經(jīng)濟學家稱為繼勞動力、自然資源之后的“第三利潤源泉 ，被稱為二十一世紀“朝陽產(chǎn)業(yè) ，成為二十一世紀中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個熱點，愈來愈引起政府和企業(yè)界的廣泛關(guān)注。物流產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為 XX 經(jīng)濟高速成長的龍頭，具有輝煌的發(fā)展前旦 。 政策優(yōu)勢 從中央到地方，各級政府都十分重視物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家九部委《關(guān)于促進中國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》、山東省政府《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快現(xiàn)代物流發(fā)展的意見》和《山東省人民政府關(guān)于培育發(fā)展流 通領(lǐng)域大企業(yè)的意見》、《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確指出，將重點建設(shè)濟南、青島、 XX 三個區(qū)域性物流中心。《 XX 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確指出，要培育壯大第三方物流企業(yè)，要有利于產(chǎn)品交易、加工、包裝、存儲、運輸?shù)奈锪飨到y(tǒng)，盡快形成以城市配送物流、中轉(zhuǎn)物流和航空物流為樞紐的綜合物流網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)位優(yōu)勢 項目所在地 XX市位于山東省的東南部，東部連接日照，地近黃海，西接棗莊、濟寧、泰安，北靠淄博、濰坊，近鄰江蘇和河南，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，是商家必爭之地。 交通優(yōu)勢 XX 市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。臨西十路南北穿過項目地塊，緊靠雙嶺路、外環(huán)路和京滬高速公路、紅埠寺火車站，交通十分便利。 物流資源優(yōu)勢 XX市 2021年，物流業(yè)增加值可完成 210 多億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值半壁江山。2021 年，完成社會消費品零售總額 476． 6 億元；各類交易市場達 1002 處，城鄉(xiāng)商品市場交易總額達 691億元，年成交額億元以上的商品交易市場 36家，10 億元以上的 14 家。 XX 批發(fā)城交易額 425 億元，居全國同類綜合批發(fā)市場前三位。再加上周邊工商企業(yè)眾多，貨運資源巨 大，物流資源充足。 土地資源優(yōu)勢 項目用地規(guī)劃 462883． 7 平方米 (合 694． 3 畝 )，地勢平坦，地質(zhì)硬，地耐力高、工程性能好，而且地基耗費成本較低，用地充裕，周邊可供發(fā)展的空間大。同時，無居民住宅，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)居戶稀少，拆用地成本較低，最適宜物流園區(qū)用地選址。 35 自然條件優(yōu)勢 XX 屬于溫帶季風大陸型氣候，四季分明，雨量充沛，氣侯溫和，全年平均氣溫 14． 1℃，極端最高氣溫 36． 5℃，最低氣溫一 11． 1℃，年降水量 849 毫米，全年無霜期 200 天以上。并且屬于無地震區(qū)，幾乎沒水災(zāi)。防洪設(shè)施完善所有這些都大大 降低了道路和房產(chǎn)建設(shè)和維護成本，建筑物的壽命大大延長，建筑成本相對較低。 周邊配套優(yōu)勢 項目周邊及園區(qū)內(nèi)金融、工商、稅收、郵政、文化娛樂、住宅等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，道路、給水、電力、信息、供熱、燃氣等基礎(chǔ)設(shè)施齊全為園區(qū)發(fā)展提供了強有力的保證，完善的配套為企業(yè)的落戶解決了后顧之憂，為企業(yè)的長足發(fā)展提供了保障。 客戶資源優(yōu)勢 XXXX 國際物流園現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶 600余戶，從業(yè)人數(shù) 5000 余人，絕大部分經(jīng)營戶已經(jīng)明確表示，將隨市場一起搬遷，再加上其它準備進駐 XXXX國際物流園的潛在客戶，為搬遷后的 XXXX 國際物 流園提供了充足的客戶資源。 誠信優(yōu)勢 XXXX 國際物流園以誠信為品牌，倡導(dǎo)、弘揚誠信，建立誠信機制，贏得客戶好評，再加上 XXXX國際物流園為本地社區(qū)集體資金再自己的地塊打造