【導(dǎo)讀】發(fā)模式，資源整合六大層面。文化、旅游等多產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，并擁有了國際性、共需性、唯一性三個特色，由開發(fā)商上升到城市運營商的角色。要產(chǎn)品沒有問題，成功完成可以期待。不同的階段，擁有不同的策劃目的。成這一目標(biāo)，必須通過一個緊密協(xié)調(diào)的過程來完成。策劃的依據(jù)來源于市場。針對消費者做出的產(chǎn)品就是可以在市場上順利實現(xiàn)銷售的產(chǎn)品。但由于臨近主干道312國道，進(jìn)出城較為便捷。本項目占地面積較大，容積率低，綠化率高，有豐富的水景資源。該產(chǎn)品的目標(biāo)市場應(yīng)該是合肥消費金字塔的最頂端部分。

　　

【正文】 3。天下 —— 合肥唯一的純商務(wù) GOLF 別墅區(qū) 合肥唯一的純商務(wù) golf 別墅 區(qū)，合肥唯一的新商務(wù)生活空間。 （三） L 的狂想：還是人本出發(fā)，生生不息 1） largeness—— 巨大的、開闊的 泊天下 —— 憩息財富巨子的完美空間 財富巨賈，胸懷天下，在享受“成功”后才發(fā)現(xiàn)，生活真正需要的更是人生經(jīng)歷過風(fēng)云后的安詳與和諧。 泊天下， 達(dá)觀天下 ， 以馳騁天下的心，享受生活中最細(xì)微的感動。 2） leader—— 領(lǐng)導(dǎo)者、榜樣 泊天下 —— 引領(lǐng)合肥新生活旗幟 新生活旗手、新生活先鋒， 泊天下， 將用前瞻的眼光、無比的氣魄，高屋建瓴，從 容開辟合肥生活新天地。 （四） F 的狂想：從人本出發(fā)，到人本為止 Fascination 魅力 泊天下 —— 氣質(zhì)天成 傾倒眾生 泊天下所具有的魅力很難用語言描述，但是走近她，卻著魔似的為她而傾倒。泊天下的居住融合文學(xué)性，情景交融；泊天下的居住富有藝術(shù)性，靈思泉涌；泊天下的居住更體現(xiàn)人性，神采煥發(fā)。 Fashion 時尚 泊天下 —— 率先邁出步伐 泊天下走在時尚的前端，將尊貴的高爾夫生活引領(lǐng)成習(xí)以為常的休閑，泊天下倡導(dǎo)時尚，卻并不一味的隨波逐流，在泊天下，你能感受的 僅僅是時尚的氣息，和全新的、概念化的生活。 Fascination 仙鄉(xiāng) 泊天下 —— 讓夢想開出奇葩 泊天下讓夢想不再僅是個夢想，她造就了一個奇妙的生活新境界， 3000畝生態(tài)原生地，誕生了居住奇跡，泊天下讓夢想開出奇葩，延續(xù)了一個亙古久遠(yuǎn)的仙鄉(xiāng)傳說。 Friend 和諧的、友誼的 泊天下 —— 純美和諧 琴瑟和鳴 泊天下?lián)碛屑兠纼?yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，具備高檔社區(qū)的濃厚文化氛圍，這里有的是知己，生活上的朋友，事業(yè)上的對手。在這里，大家相逢一笑。 泊天下賣點綜合分析 立足產(chǎn)品定位，圍繞推廣主題，分析物業(yè)賣點，進(jìn)行集成綜合，確立基本賣點，整合推廣三部曲，貫徹一個高度層面。 （一）基本賣點 —— 泊天下八大特色 ： （ 1） 前瞻產(chǎn)品：別墅的全新功能革命（產(chǎn)品定位） （ 2） 出行便捷：滿足商務(wù)人士的空中旅行生活（地段） （ 3） 壯懷前景：未來規(guī)劃，鑄就時代高度（未來規(guī)劃） （ 4） 完善配套：讓國際城的人“住”起來（生活配套） （ 5） 生活品質(zhì)：高尚生活的聚落，完美品質(zhì)代言（成為生活符號） （ 6） 商務(wù)平臺：合肥最高品質(zhì)商務(wù)、休閑平臺（身份象征） （ 7） 優(yōu)美環(huán)境：氧氣是清新的，生活是綠色的（生活環(huán)境） （ 8） 藝墅薈粹： 多姿的別墅，多彩的生活（建筑） （二）整合推廣二重奏 ? “三鮮”自然 （ 1） 新生活，新享受 （ 2） 新產(chǎn)品，新概念 （ 3） 新規(guī)劃，新空間 ? 六大功能 （ 1） 生活功能 （ 2） 商務(wù)功能 （ 3） 休閑功能 （ 4） 配套功能 （ 5） 度假功能 （ 6） 投資功能 （三）高度層面 —— “ 泊天下”的五大主張 （ 1） 一塊領(lǐng)地 —— 合肥商務(wù)名流人士的尊貴領(lǐng)地 （ 2） 一塊豐碑 —— 合肥國際生活史上的建筑豐碑 （ 3） 一種主張 —— 從喧囂的城市中解脫出來的新生活主張 （ 4） 一種文化 —— “墅”香沁 人的文化藝術(shù)社區(qū) （ 5） 一個品牌 —— 成就安徽眾安房地產(chǎn)第一品牌 泊天下的營銷推廣表現(xiàn)手法 不同營銷推廣風(fēng)格，不同推廣執(zhí)行手段，會產(chǎn)生不同的溝通效果。 將“泊天下”整個產(chǎn)品與目標(biāo)消費層次相結(jié)合，將“泊天下”推廣主線與實際產(chǎn)品相結(jié)合，通過 “高檔”、“真實”、“商務(wù)”、“高檔”四大溝通風(fēng)格、溝通手法，引發(fā)別墅深度消費市場，充分實施項目高度吸納力以及體現(xiàn)全程策劃質(zhì)量。 1）高檔： 匹配物業(yè)高品質(zhì)特征、時尚個性化魅力以及目標(biāo)消費層心理需求和行為特征，堅持高品位 格調(diào)、高檔次表現(xiàn)，力使目標(biāo)客戶產(chǎn)生高強(qiáng)度認(rèn)同感和心理共鳴。 2）真實： 真的才是善的、美的，真的才能捕獲人心，打動消費者，以完美形象、靚麗規(guī)劃以及公開、公正、透明、真實的營銷推廣，消除市場疑慮，化解市場抗性，提高項目可信度，提升項目附加值，實現(xiàn)營銷推廣目標(biāo)。 3) 商務(wù)： 作為生活、商務(wù)的別墅既是一種生活的空間，所表現(xiàn)的也有一種商業(yè)的氛圍。宣傳推廣的風(fēng)格就應(yīng)該是帶有商業(yè)色彩的，而不應(yīng)該完全生活化的。 4）時尚： 這里的時尚并不是單純的新銳，而是一種新的生活主張，而是摒棄了固有的鋼筋水泥的生活，在優(yōu)美的城市邊 緣享受生活的樂趣。所以，這種生活是更加時尚與高品味的。 泊天下的推廣 ■ 總體推廣思路 立足產(chǎn)品、推廣產(chǎn)品、銷售產(chǎn)品 由于本項目的特殊性和唯一性，本項目是一個全新的生活空間與休閑、娛樂、酒店、旅游等配套場所。其市場的接受度存在一定的風(fēng)險性。所以，首先必須在市場上進(jìn)行廣泛宣傳，使該種定位的別墅可以為市場所接受。其次，對于項目的特殊賣點（ usp）進(jìn)行大力的宣傳，最終達(dá)成市場去化。 ? 營銷推廣策略 我們的營銷策略 —— 整合營銷 在不同的階段，對各種營銷手段進(jìn)行整合，達(dá)到順利實現(xiàn)銷售的 目的。 （具體的策劃方案將根據(jù)確定的產(chǎn)品規(guī)劃和項目規(guī)劃另行制作）。 ? 營銷推廣主題 我們的策劃到最后推廣的 戰(zhàn)略主題 將主要圍繞以下兩點進(jìn)行，在每個策劃推廣階段都將圍繞下面這點宣傳： 造鎮(zhèn)計劃 關(guān)鍵詞：造鎮(zhèn)計劃 以造城計劃吸引市場矚目。 以完善的配套獲得客戶青睞。 以合理化的價格迅速占領(lǐng)市場。 以前瞻性的戶型配比適應(yīng)客戶需要。 策劃、推廣宗旨圍繞：造鎮(zhèn)計劃 ?１） “ 造鎮(zhèn)計劃 ” 是什么？ 其實，造鎮(zhèn)計劃在合肥有人提過，上海綠地集團(tuán)進(jìn)入合肥后開發(fā)的 “上海城 ”就是利用人們對上海的好感 度，同時因為 “城 ”的規(guī)模設(shè)施齊全，規(guī)避了周圍配套不全，遠(yuǎn)離市區(qū)的先天弱勢，取得了很大的成功。那么對于我們的項目，由于個案體量大，整體區(qū)域較弱，周遭配套達(dá)不到要求，因此我們同樣準(zhǔn)備實行 “造鎮(zhèn)計劃 ”，將我們的項目規(guī)劃成一個區(qū)內(nèi)配套齊備，具有部分完備的城市功能的 “城中城 ”。 ?２）造鎮(zhèn) “鎮(zhèn) ”的兩個基本要求是：一是規(guī)模大，二是配套全。規(guī)模是先天決定的，3000 畝地造城應(yīng)該說是適當(dāng)?shù)?，那么配套設(shè)施齊全就需要開發(fā)商的后天精心營造了。這些配套設(shè)施包括：公共建筑區(qū)域（便利店、幼兒園、圖書館、健身房、ＳＰＡ水療中心等） 、公共綠地（水景、綠地、公園等）以及文化康體設(shè)施（體育場、學(xué)校等），這樣一來，我們將明確形成合理的城市功能分區(qū)，才能名副其實的 “城中城 ”！同時，我們也盡力把這樣的建筑風(fēng)格打造成具 GOLF 風(fēng)格的國際生活示范城！ ? 宣傳推廣策略 本案 CI 系統(tǒng)全面建立 本案作為全新樓盤上市銷售，項目 CI 系統(tǒng)的設(shè)計和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。 CI 系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（ Corporate Identity System）的簡稱。它包括三大部分，即： 理念識別系統(tǒng)（ MIS） 行為識別系統(tǒng)（ BIS） 視覺識別系統(tǒng)（ VIS） 標(biāo)準(zhǔn)的 CI 系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛，但對于房地產(chǎn)的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應(yīng)用。其中視覺識別系統(tǒng)（ VIS）是設(shè)計重點，配合理念識別系統(tǒng)（ MIS）的基礎(chǔ)部分，就構(gòu)成了簡化版的 CI 系統(tǒng)。 再開始進(jìn)行視覺識別設(shè)計。 視覺識別系統(tǒng)（ VIS）主要包括： 基本要素部分： 標(biāo)志（ LOGO） 標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)組合 象征圖形、輔助圖形與吉祥物 標(biāo)本要素組合規(guī)范 ? 廣告全方位整合 針對本案目標(biāo)客戶信息來源的特點， 常規(guī)主流媒體仍是主要選擇，如報紙、期刊、戶外、電視、廣播等； 同時選擇以其它 特殊媒體作為輔助配合，如網(wǎng)絡(luò)、直投； 以及利用相關(guān)俱樂部、社團(tuán)等的客戶資源。 廣告宣傳的投放計劃將針對銷售期的需要做合理安排。費用投入計劃和比例將在初期就有框架性的計劃，各項媒體分配、各個銷售階段、各項宣傳用品、以及各種活動與展覽均有相應(yīng)預(yù)算額度，使宣傳推廣與費用使用的計劃性、目的性和主動性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時盡可能提高回報率，避免被動的、散亂的、盲目的宣傳方法。 ? 媒體組合原則 我司已將合肥房產(chǎn)市場常用的媒體進(jìn)行了分類分析，我司根據(jù)本案具體情況下制定的媒體推廣組合方案及原則。 由于市 場消費者的來源一般較為復(fù)雜。單一媒體推廣不可能深入到未來本案目標(biāo)客戶群的所有層次中去。根據(jù)以往推廣經(jīng)驗以及操盤銷售的需要，我們采用組合 立體 方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。 a)先內(nèi)而外 合肥地產(chǎn)市場經(jīng)過發(fā)展，已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。在這個圈子里有許多關(guān)注合肥市場的業(yè)內(nèi)人士，在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑（業(yè)內(nèi)人士沙龍等）。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。此類專業(yè)媒體或?qū)I(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢，往往更有說服力，比廣告更讓 消費者信服。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢引導(dǎo)市場的偏好度。在此基礎(chǔ)上，在轉(zhuǎn)向普通意義上的外部市場推廣。 b)先主后次 為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。我們采取先主后次的原則。在主流媒體上發(fā)布本案信息，強(qiáng)勢推介，如《合肥晚報》、《安徽商報》、《合肥房地產(chǎn)網(wǎng)》、《房展會》。在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分外地客戶群媒體，如《安徽日報》等。在費用預(yù)算上，有主有次。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。 c)立體組合方式說明 在全案推廣中所謂的“ 立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關(guān)活動，展會推介，網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計的活動策劃思路。其它手段還有 DM 直接，客戶通訊等。