【導(dǎo)讀】核準(zhǔn)通過(guò)，歸檔資料。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！北京星海樂(lè)器公司項(xiàng)目（暫用名）。該用地位于北京市朝陽(yáng)區(qū)黃木場(chǎng)6號(hào)，地處CBD的東南側(cè)。該廠區(qū)北側(cè)為北京。由原北京市朝日啤酒有限責(zé)任公司改造的蘋(píng)果社區(qū)。整個(gè)廠區(qū)總占地面積約為。，用地形狀較為規(guī)整，交通較便利。體化產(chǎn)業(yè)基地星海樂(lè)器園，該基地地處五環(huán)路外，與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)比鄰，并將北京鋼琴?gòu)S及公司本部所在地交北京市土地整理儲(chǔ)備中心收購(gòu)。北京市土地整理儲(chǔ)備中心根據(jù)《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土。宗用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃方案。該院受土地儲(chǔ)備中心的委托，研究該廠區(qū)內(nèi)的用

　　

【正文】 從交通方面看，規(guī)劃用地建筑控制高度從 24米調(diào)整到 6080米，建筑量增加幅度較大，但由于該廠區(qū)位于規(guī)劃化工設(shè)備廠東路西側(cè)，北有百子灣路，南有百子灣南路；且距東三環(huán)路較近，因此，交通的疏散問(wèn)題不會(huì)很大。由于北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng) 價(jià)的通知》中規(guī)定：“規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過(guò) 2萬(wàn)平方米的大型公建項(xiàng)目及超過(guò) 5萬(wàn)平方米的居住類項(xiàng)目需進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)”，因此，建設(shè)單位應(yīng)該委托相應(yīng)資質(zhì)單位作交通影響評(píng)價(jià)分析。 七、 規(guī)劃控制指標(biāo) 規(guī)劃工地平衡表： 用地名稱 占地面積（公頃） 占總用地（ %） 居住用地 防護(hù)綠地 集中綠地 道路用地 總用地 控規(guī)指標(biāo)表： 地塊編號(hào) A B1 B2 C 用地性質(zhì) 防護(hù)綠地 居住用地 公共綠地 居住 用地 用地面積（公頃） 容積率 0 0 3 建筑面積（萬(wàn)平方米） 0 0 建筑密度（ %） 0 25 0 25 建筑高度（米） 0 80 0 60 綠地率（ %） 100 30 100 30 人口容量（人 /公頃） 0 980 0 840 機(jī)動(dòng)車車位（輛） 0 699 0 780 4 出入口方位 S NE S NSE 備注 可兼容配套或非配套公建 八、 周邊建設(shè)情況分析 該項(xiàng)目所在區(qū)域，經(jīng)充分市場(chǎng)調(diào)研有如下現(xiàn)狀： 一、調(diào)查區(qū)域 西 至東三環(huán)，東至東四環(huán)，南至面磨房路，北至廣渠路。 二、整體狀況 [1]交通情況：東西分別是三四環(huán)路，中間貫穿南北的是西大望路，有多條交通線路。南北方向的南磨房路和廣渠路雖然不寬，但很順暢，有 10 條左右公交線路?？傮w評(píng)價(jià)公共交通便利。 [2]公共配套：該區(qū)域配套不多，多為舊市政，如北人大酒店、海文商廈、普爾斯馬特，京客隆、垂楊柳醫(yī)院、垂楊柳中學(xué)、勁松二中 /三中、建設(shè)銀行、工商銀行、勁松郵局、雙井郵局。西大望路臨近南磨房路段有化工實(shí)驗(yàn)廠和機(jī)械廠。南磨房路兩側(cè)除平樂(lè)園市場(chǎng)和友金大廈（ 6 層）外無(wú)高層建建筑，多為平房 門(mén)臉，檔次很低。廣渠門(mén)兩側(cè)新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較多，高層建筑日益增多，使該地塊日益繁華起來(lái)。 [3]已經(jīng)存在項(xiàng)目主要集中在東三環(huán)西側(cè)及西大望路靠近廣渠路側(cè)。 [4]整體面貌：該區(qū)域西部、北部由于新建項(xiàng)目較多，比較繁華整潔，東南部比較雜亂配套不完善，有待于幾年內(nèi)的改造。 已有項(xiàng)目如下： 1． 基本數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱 總占 總建 容積率 綠化率 建筑形態(tài) 總戶數(shù) 戶型范圍 裝修 電話 天之驕子 萬(wàn) 萬(wàn) 板樓 707 兩居 80 三居 130（主力戶型） 精裝 87776666 5 有部分 200 躍層 金港國(guó)際 9 萬(wàn) 28 萬(wàn) 4 32% 板樓 1700 138290 毛坯 87777778 蘋(píng)果社區(qū) 16萬(wàn) 70 萬(wàn) 40% 塔板 2600 一居 44二居 7080三居 104171 精裝 87718888 后現(xiàn)代城 18萬(wàn) 60 萬(wàn) 35% 小高層 3035 一居 60 二居 80 三居 120 精裝 67788833 華騰園 塔 毛坯 已取消 富頓中心 10 萬(wàn) 30% 塔 547 一居 3886 精裝 58672888 樂(lè)瀾寶邸 3 萬(wàn) 10 萬(wàn) 33% 板塔 500 三居至復(fù)式126260 毛坯 67730005 百環(huán)花園 12 萬(wàn) 塔 一居至三居 67135 毛坯 已取消 風(fēng)度柏林 萬(wàn) 17 萬(wàn) 30% 板、塔 1300 一居至復(fù)式 60200 毛坯 67705611 珠江帝景 26萬(wàn) 90 萬(wàn) 42% 板 4200 三居至復(fù)式127266 毛坯 87777771 2． 項(xiàng)目周期及歷史價(jià)格 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目周期 價(jià)格 天之驕子 04 年 12 月 26 日認(rèn)購(gòu) 05 年開(kāi)盤(pán) 05 年年底入住 認(rèn)購(gòu)期 8600 目前價(jià)格 8900 金港國(guó)際 一期 02年底開(kāi)盤(pán)， 03年 3月入住。 一期開(kāi)盤(pán)時(shí) 6400，目前價(jià)格 7600 6 二期 04 年 11 月入住，三期 05年5 月底入住 蘋(píng)果社區(qū) 04 年 4 月 22 日開(kāi)盤(pán)， 05 年 9 月入住。 認(rèn)購(gòu)期 6500 ，開(kāi)盤(pán)價(jià) 7000 ，目前價(jià) 8250 。 后現(xiàn)代城 02 年 10 月開(kāi)盤(pán)， 04 年 2 月 28日一期入住，三期 05 年 3 月開(kāi)盤(pán)，06 年 2 月 28 日全面完工。 02 年 6400 ， 03 年 6800 ， 04 年 1 月最高價(jià) 7500 ，目前價(jià)毛坯 6700 ，精裝 7300 。 華騰園 入住 6770 富頓中心 02 開(kāi)工， 結(jié)案 開(kāi)盤(pán)起 7800，均 8200，目前 12021 樂(lè)瀾寶邸 開(kāi)盤(pán) 入住 起價(jià) 7800，均價(jià) 9000，一直未變動(dòng) 百環(huán)花園 開(kāi)盤(pán) 入住 4250 風(fēng)度柏林 一期 開(kāi)盤(pán) ， 入住 二期板樓 開(kāi)盤(pán) ， 入住 二期塔樓 開(kāi)盤(pán) ， 完工 開(kāi)盤(pán)起 6500，均 6800 目前均價(jià)：板 8000 塔 7000 珠江帝景 開(kāi)始準(zhǔn)現(xiàn)發(fā)售 舒適圍和蝶型板樓 7800 元，高尚圍和板樓8500 元，尊貴中心景觀板樓 11800 元 3． 特色及市場(chǎng)反應(yīng) 項(xiàng)目名稱 配套及主要特色 銷售狀況 市場(chǎng)反應(yīng) 天之驕子 4000 平米會(huì)所及商業(yè) 江南園林，有入戶花園，觀景電梯。 待認(rèn)購(gòu) 新盤(pán)入市，是泛 CBD 區(qū)域高品質(zhì)樓盤(pán)代表之一。 金港國(guó)際 2021 平會(huì)所有健身中心及商務(wù)中心 園內(nèi)有幼兒園，園內(nèi)有商業(yè)一條街，4000 平水系和萬(wàn)米綠化園林。 一二期100% 三期 85% 此區(qū)域前期項(xiàng)目，由于一二期已入住，社區(qū)配套相對(duì)成熟 7 蘋(píng)果社區(qū) 每棟樓均有僅供本樓使用的獨(dú)立會(huì)所 社區(qū)設(shè) 50*25 米的游泳池，潛水俱樂(lè)部等 。 分南北兩區(qū)，南區(qū)為純住宅區(qū)北區(qū)為傳媒大廈，酒店，商務(wù)樓和蘋(píng)果街 80% 憑借張寶全的市場(chǎng)地位和空間蒙太奇的設(shè)計(jì)使蘋(píng)果社區(qū)在市場(chǎng)一經(jīng)投放即受到客戶認(rèn)可。 后現(xiàn)代城 三期 萬(wàn)俱樂(lè)部式會(huì)所及酒吧街 三期美國(guó)開(kāi)發(fā)式后街十字街區(qū)， 4 萬(wàn)平酒吧街， 400 余家餐飲，時(shí)尚主體商鋪，自然呼吸式樓宇結(jié)構(gòu)。 95% 三期比較有特色，引起市場(chǎng)關(guān)注 華騰園 主要利用周邊配套，無(wú)特色 已售完 普通住宅，因?yàn)閮r(jià)格低，需求量大 富頓中心 極賦個(gè)性的 38 平米 86 平米酒店式極品一居建筑，采用不同的裝修風(fēng)格進(jìn)行布置，展現(xiàn)獨(dú)特的個(gè)性 。 售 60%結(jié)案后開(kāi)始租賃 在國(guó)貿(mào)商圈檔次略遜一籌，服務(wù)一般，銷售狀況不好 樂(lè)瀾寶邸 會(huì)所提供生活、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施 ， 空中花園提供會(huì)所附屬活動(dòng)場(chǎng)所 ， 中心綠化廣場(chǎng)八千平方米 50% 配套等不到位，與高檔樓盤(pán)不符，銷售狀況不佳 百環(huán)花園 主要利用周邊配套 已售完 價(jià)格特別低，需求量大 風(fēng)度柏林 德式建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約 風(fēng)格 整體 在該區(qū)域性價(jià)比比較高 一期 100% 在該區(qū)域知名度較高，銷售狀況非常好 8 珠江帝景 15 萬(wàn)平米歐式宮廷水景園林 4 萬(wàn)平米五星級(jí)酒店式會(huì)所、 4 棟 5A 智能化國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓、 6 棟五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓、 6000 平米阿波羅景觀廣場(chǎng)、 2500米歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊、 2500 米公共藝術(shù)風(fēng)雨聯(lián)廊、雕塑、浮雕、經(jīng)典廊柱、22021 畝集溫泉山莊和 27 洞高爾夫于一身的專屬度假領(lǐng)地， 90 萬(wàn)平米輝煌歐洲生活城。 一期 80% 社區(qū)規(guī)模非常大，而且具有自己的特色； 開(kāi)發(fā)商在北京也創(chuàng)出了響亮的知名度，該項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，售樓處也吸引了很多人； 四、各樓盤(pán)現(xiàn)狀及銷售情況分析 [1]華騰園和百環(huán)花園項(xiàng)目比較早，兩個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)一般，從外立面到小區(qū)環(huán)境都十分普通，銷售一空的原因是價(jià)格在該地塊比較便宜，適合于資金不足且急需住房者。 風(fēng)度柏林 在該地區(qū)檔次比之前兩個(gè)項(xiàng)目有了很大的提升，小區(qū)內(nèi)有了更多園林規(guī)劃和休閑健身廣場(chǎng)，使居民的生活品質(zhì)明顯提高，價(jià)格在國(guó)貿(mào)商圉也適中，因此銷售很火爆。 [2]珠江帝景是大規(guī)模公寓項(xiàng)目，內(nèi)部配套非常完善，如 15 萬(wàn)平方米的歐式宮廷水景園林， 4 萬(wàn)平方米五星級(jí)酒店式會(huì)所， 4 棟 5A 智能化國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓， 6 棟五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓， 6000 平方米阿波羅景觀廣場(chǎng)， 2500 米歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊， 2500 米公共藝術(shù)風(fēng)雨聯(lián)廊等，更適合于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)有購(gòu)買(mǎi)者，由于該項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，人氣很旺，銷售狀態(tài)也很好。 [3]富頓中心作為商住公寓， 在國(guó)貿(mào)商圈檔次力遜一般， 05 年 2 月結(jié)案時(shí)售出 60%，目前以租賃為主。 [4]樂(lè)瀾寶邸住宅部分銷售不佳， 01 年開(kāi)盤(pán)至今只售出 50%，底商均價(jià) 20210 元，一經(jīng)推出便全部售空。該項(xiàng)目力求在該地區(qū)打造為高端產(chǎn)品，但配套等沒(méi)有到位，因此沒(méi)有成功。 [5]蘋(píng)果社區(qū)是離本項(xiàng)目最近的一個(gè)樓盤(pán)，主要物色及優(yōu)勢(shì)與本地塊相似，即 交通便利，緊臨東三環(huán)、長(zhǎng)安街 ,乘車路線：公交車 8 300、 80 97 957 等 ； 三、四 9 環(huán)之間 地鐵 1 號(hào)線 地鐵 10 號(hào)線物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 /月綠化率 ％ 容積率 占地面積 ： 萬(wàn)平方米 建筑面積： 萬(wàn)平方米小區(qū)寬帶光纖入樓 ,一居室設(shè)信息插口 2 個(gè) ,二居室以上每戶設(shè)信息插口 3 個(gè) ,分別設(shè)在客廳及臥室提供 24 小時(shí)熱水 ，市政供暖。 ?在 CBD，蘋(píng)果已成為現(xiàn)代時(shí)尚的代名詞，只有在郊區(qū)才會(huì)被還原為一種普通的農(nóng)產(chǎn)品。所以蘋(píng)果具有排他性，僅適用于中國(guó)北京的 CBD。 位 置 :國(guó)貿(mào)橋東南 600 米，地處 CBD 核心，距東三環(huán)僅 300 米 社區(qū)規(guī)模 :占地 16 公頃，總建筑規(guī)模 70 萬(wàn)平米 ,CBD 惟一的純板樓社區(qū)。 戶型面積 :青蘋(píng)果 44104 平方米，紅蘋(píng)果 130171 平方米，轉(zhuǎn)基因蘋(píng)果包 括 EVD 大廈、蘋(píng)果酒店式公寓和蒙太奇 SOHO。 精裝修。 社區(qū)設(shè) 50*25 米的游泳池、潛水俱樂(lè)部等大型集中式會(huì)所； 每樓大堂另設(shè)僅供本樓使用的獨(dú)立式會(huì)所； 16 萬(wàn)平米超級(jí)地下車庫(kù)；每戶 1:2 車 /位配置落地陽(yáng)臺(tái)、外飄窗、櫥具、潔具、門(mén)窗進(jìn)口品牌 CBD 頂級(jí)品質(zhì)樓盤(pán)，中外建筑大師作品。獨(dú)立規(guī)劃分區(qū)， 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，全板樓向陽(yáng)設(shè)計(jì)， 100— 250米超級(jí)樓間距。 44 萬(wàn)平方米集中式中央大地景觀，國(guó)際知名品牌裝修，雄踞 CBD 品質(zhì)樓盤(pán)之巔。 CBD 現(xiàn)代生活形態(tài) City Mall 重彩城市人文風(fēng)景。大型購(gòu)物超市，小劇場(chǎng) ，6 廳電影院，美術(shù)館，潛水俱樂(lè)部，健美俱樂(lè)部，陶藝坊 Coffee BAR 等 600 余間自由空間商鋪，解構(gòu)現(xiàn)代都市物質(zhì)生存和精神生存全景需求， CBD 無(wú)與論比的性能價(jià)格比。 紅蘋(píng)果大戶精英寓所 2021 年 9 月全新推出 青蘋(píng)果（ 44— 104 平方米一居 —— 三居）； 紅蘋(píng)果（ 130— 171 平方米三居 —— 四居） ； 轉(zhuǎn)基因蘋(píng)果（包括 EVD 大廈、蘋(píng)果酒店式公寓和蒙太奇 SOHO 以及蘋(píng)果商街105118 米超級(jí)樓間距） 紅蘋(píng)果 戶型面積為 130— 171 平方米，三居 — 四居明衛(wèi)設(shè)計(jì)，與室外空間自然接觸，全套精裝修送空調(diào)。 青蘋(píng)果 戶型面積： 44— 104 平方米一居 — 三居，以 7080 平方米二居為主，適合居住的都市標(biāo)準(zhǔn)戶型，全套精裝修送空調(diào)。 轉(zhuǎn)基因蘋(píng)果 [國(guó)際商務(wù)傳媒港 ] 200— 3000 平方米全開(kāi)放自由空間，為 CBD 大中小型企業(yè)量身定做的現(xiàn)代商務(wù)Office CBD 現(xiàn)代生活形態(tài) City Mall，重彩城市人文風(fēng)景，陶藝坊 Coffee BAR 等 600 余間自由空間商鋪，解構(gòu)現(xiàn)代都市物質(zhì)生存和精神生存全景需求 。 [6]樂(lè)成國(guó)際：位于三四環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 西大望路，東臨西大望路，西距東三環(huán) 500 余 10 米，南至九龍花園北路， 北抵百子灣南路 ， 物業(yè)費(fèi)：少于 元 /平方米 .月，物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：第一年四級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，第二年國(guó)家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn) ， 綠化率％ 容積率 ，車位 1： 1，有寬帶， 24 小時(shí)熱水，市政供暖， CBD 南壹區(qū)由樂(lè)成國(guó)際公寓，南壹區(qū)標(biāo)志性寫(xiě)字樓 —— 樂(lè)成國(guó)際中心、市中心最大的國(guó)際學(xué)校 ——樂(lè)成國(guó)際學(xué)校組成，總建筑面積 50 萬(wàn)平米。 地 處 CBD 繁華之地的樂(lè)成國(guó)際，緊鄰國(guó)貿(mào)商圈，與華貿(mào)中心、北京電視中心新址咫尺相鄰，是中央商務(wù)區(qū)極具潛力的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，周邊高檔國(guó)際公寓、寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店林立，高品質(zhì)居住社區(qū)、濃厚商務(wù)氛圍蔚然成形。樂(lè)成國(guó)際公寓周邊擁有立體交通網(wǎng)絡(luò)，暢達(dá)京城各處。項(xiàng)目一期總建筑面積 萬(wàn)平方米，由七棟一梯兩戶、兩梯四戶的板式住宅組成，主力戶型在 100— 150平米之間。戶型設(shè)計(jì)合理，舒適度高、均好性強(qiáng)是其一大特色。由美國(guó)易道公司擔(dān)綱設(shè)計(jì) 30000 多平米的園林景觀，營(yíng)造出豐富視覺(jué)藝術(shù)。 21000 平米的中央景觀，現(xiàn)代時(shí)尚的林中小溪主題概念，以純凈的現(xiàn)代和幽雅的自然為主導(dǎo)風(fēng)格 ,完美闡釋了景觀的功能與空間設(shè)計(jì)的高度和諧。社區(qū)內(nèi)建有 3000 平米的幼兒園及二期擬建的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，為業(yè)主在 CBD 高尚住宅區(qū)打造一個(gè)愜意的 居住