【導讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！路與南磨房路之間。北臨廣渠路、南至南磨房路、東距大望路約600. 米、西側距東三環(huán)南路約300米。該用地北邊界的廣渠路距離通惠河。約公里，屬于泛CBD地區(qū)，地理位置極其優(yōu)越。扼守多條交通要道，四通八達。無論乘坐火車、汽車、飛機,均。距離地鐵國貿(mào)站僅有公里，步行僅需要20分鐘，分鐘車程直達首都機場，15分鐘車程直達北京火車站。項目為政府收購土地，規(guī)劃建設用地使用性質為居住商業(yè)等，近幾年來，北京市宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，05年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，按可比價格計算，05年北京市完成固定資產(chǎn)投資億元，同比上升。%，增幅比上年回落個百分點。05年北京市房屋開復工面積萬平方米，比上年增。國這一指標下降了%。產(chǎn)價格依然呈現(xiàn)上升勢頭。近期來看，隨著供給量加大，局部地區(qū)需。156家進駐北京，其中2/3在CBD地區(qū)。

　　

【正文】 586,905 地上住宅 88,589 553,684 地下住宅 7,641 33,221 7,078 34,605 地上商業(yè) 6,292 31,459 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地下商業(yè) 786 3,146 39,639 69,210 地上寫字樓 37,751 62,919 地下寫字 樓 1,888 6,292 39,456 171,548 住宅地下車庫 35,657 155,031 寫字樓地下車庫 2,532 11,011 商業(yè)地下車庫 1,266 5,505 2,000 8,000 3,826 29,932 托幼、小學 688 4,917 中學 1,130 8,073 商業(yè)服務 1,246 8,305 衛(wèi)生醫(yī)療 56 399 文化體育 151 1,080 市政公用 321 2,292 管理用房 234 1,561 13,175 658,737 其它費用 988 658,737 （質量監(jiān)督費、招標管理費 施工執(zhí)照費、竣工圖費、 綠化費、開發(fā)管理 費等） 四 .費用 56,260 658,737 占總成本的 % 18,261 658,737 管理費率按 % 28,677 658,737 按銷售額的 % 9,322 658,737 0 萬元貸款 五 .不可預見費 19,949 658,737 占總成本的 % 不可預見費按 % 六 .總成本 684,913 658,737 當年投資比例 累計投資比例 七 .總銷售額 955,886 658,737 面積銷售進度 年度銷售面積 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 住宅銷售 616,361 560,328 寫字樓銷售 55,521 32,659 商業(yè)銷售 184,100 65,750 配套商業(yè) 1,877 9,385 面積 * 萬元 地下車庫 98,027 4,901 銷售比例 累計銷售比例 八 .銷售稅金 52,574 658,737 九 .經(jīng)營利潤 270,973 658,737 結利比率 累計結利 十 .所得稅 89,421 658,737 十一 .稅后利潤 181,552 658,737 稅后銷售利潤率 % 投資利潤率 % 附件六： BJC 可 研項目現(xiàn)金流量測算表 項 目 合計 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 備注 一、現(xiàn)金流入 955,886 75,237 136,816 185,517 187,392 166,411 152,161 52,350 二、現(xiàn)金流出 821,615 127,393 331,138 66,181 80,939 69,627 70,052 65,943 10,342 投資成本 675,577 127,393 322,750 42,936 53,642 42,631 43,654 40,052 2,520 不含財務費用 經(jīng)營 47,794 3,762 6,841 9,276 9,370 8,321 7,608 2,618 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 稅金 所得稅 89,362 4,626 9,845 15,699 17,627 18,077 18,283 5,205 利息支出 6,560 2,322 三、凈現(xiàn)金流量 134,271 127,393 255,901 70,635 104,578 117,766 96,359 86,218 42,008 資金需求量 四、資金需求 273,965 127,393 255,901 (26,741) (38,694) 自有資金(占4成 ) 273,965 127,393 146,572 5,200 項目負債率按70%計 年初剩余銀行貸款 109,328 38,694 歸還貸款本金 109,328 70,635 38,694 0 0 0 0 協(xié)議還本時間 五、累計凈現(xiàn)金流量 43,894 109,778 227,544 323,903 410,121 452,129 內(nèi)部收益率 9% 財務凈現(xiàn)值 33,837 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 貼現(xiàn)率 % 附件七： BJC 可研項目項目敏感性分析表 序號 影響因素 調(diào)整幅度 稅后利潤率 變化幅度 敏感度 建安成本 20% % % 1 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 2 土地取得費用 20% % % 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 銷售價格 (均價） 20% % % 3 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件八： BJC 可研項目盈虧平衡分析 保本點分析 序號 影響因素 單價或利率 調(diào)整幅度 稅后利潤率 變化幅度 投資利潤率 變化幅度 1 銷售均價 (萬元 ) 7700 30% % % % % 8800 20% % % % % 9900 10% % % % % 10450 5% % % % % 11000 0% % % % % 11550 5% % % % % 12100 10% % % % % 13200 20% % % % % 14300 30% % % % % 2 土地取得費用(億元 ) 28 30% % % % % 32 20% % % % % 36 10% % % % % 40 0% % % % % 44 10% % % % % 48 20% % % % % 52 30% % % % % 60 50% % % % % 68 70% % % % % 結論 : 在其他因素不變情況下 ,最低銷售價格住宅為 元 /平方米 ,最高土地取得費用 65億元。