“深業(yè)鵬基鵬基歐景麗苑”項(xiàng)目自我評(píng)價(jià)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 13:45本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】取得掛牌拍得，位于東莞市南城區(qū)和萬(wàn)江區(qū)交界處，地價(jià)為，樓面地價(jià)元/平方米。該地塊占地面積平方米，方米，規(guī)劃建筑面積247980平方米，可售面積平方米，億，其余億均來自集團(tuán)。資金成本率為7%。得了國(guó)資委和集團(tuán)同意收購(gòu)的審批。此地塊的成功競(jìng)拍奠定了基礎(chǔ)。在勘察方面，與專業(yè)的勘察設(shè)計(jì)公司簽訂了項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)協(xié)議，的嚴(yán)格審圖及調(diào)整,總體情況良好?？?，本次分析的重點(diǎn)是：權(quán)限審批人、招標(biāo)方式和合同付款比例。補(bǔ)充合同簽訂、結(jié)算等方面帶來一定困難。審，并組織各單位人員進(jìn)行了合同文件學(xué)習(xí)。對(duì)施工單位提供的施工。在施工時(shí)嚴(yán)格實(shí)施。理規(guī)定的學(xué)習(xí)，并對(duì)監(jiān)理規(guī)劃和基礎(chǔ)監(jiān)理細(xì)則進(jìn)行審核。在工程進(jìn)度控制中，認(rèn)真審查了施工單位提交的施工進(jìn)度計(jì)劃。并堅(jiān)持對(duì)施工進(jìn)度的跟蹤檢查，建。立反映工程進(jìn)度的日志如實(shí)記載每日形象部位及完成的實(shí)物工程量。按合同要求，及時(shí)進(jìn)行工程計(jì)量驗(yàn)收。
【正文】 暴等因素的影響，項(xiàng)目于 2021 年底至2021 年 9月停工，導(dǎo)致一期銷售時(shí)間推遲至 2021年 4 月，二期銷售時(shí)間為 2021 年 4 月，比《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中》銷售時(shí)間晚達(dá) 3年之久，因開發(fā)周期延長(zhǎng)，導(dǎo)致成本嚴(yán)重增加。 項(xiàng)目開發(fā)周期延長(zhǎng)，期間的建材及勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格上漲使得開發(fā)成本大幅提升。 同時(shí) 由于 目前 受 國(guó)家政策、金融風(fēng)暴等因素的影響，項(xiàng)目銷售困難。因此項(xiàng)目面臨虧損。 五、項(xiàng)目自我評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)揭示 （一）項(xiàng)目自我評(píng)價(jià)結(jié)論 營(yíng)銷方面： 鵬基歐景麗苑 優(yōu)勢(shì)：（ 1）比較純粹的西班牙風(fēng)情建筑，具有一定的唯一性；（ 2）多層電梯洋房，具有一定的稀缺性。 鵬基歐景麗苑 劣勢(shì)：（ 1）產(chǎn)品跨度大，從最大的 251 平米，到最小的 45 平米。（ 2）合拼戶型多，套數(shù)比占到 50%，面積比占到60%。（ 3）未能以銷量定產(chǎn)量、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開發(fā)。 工程方面： 歐景麗苑項(xiàng)目一期工程 2021 年 12 月 22 日 竣工驗(yàn)收、二期工程2021 年 11月 17 日 竣工驗(yàn)收，三期工程至 2021 年 6月底，主體、砌體和內(nèi)外墻抹灰工程全部完成，高層外墻涂料完成 50%，室內(nèi)裝飾工程完成 40%。項(xiàng)目各分期工程滿足集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和總進(jìn)度計(jì)劃要求。 項(xiàng)目的勘察和設(shè)計(jì)工作程序和工作成果符合國(guó)家和地方的規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)要求，符合集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司要求。圖紙能很好地指導(dǎo)施工工作，設(shè)計(jì)修改和變更工作及時(shí)?？偝邪鼏挝缓透鲗I(yè)分包單位能根據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，施工期間，能服從管理，按項(xiàng)目的質(zhì)量、安全和進(jìn)度要求開展工作，工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，未發(fā)生重大質(zhì)量和安全生產(chǎn)事故。監(jiān)理單位能正常履行監(jiān)理 工作職能，配合項(xiàng)目公司做好工地的質(zhì)量、安全和進(jìn)度監(jiān)管工作。 項(xiàng)目公司較好地協(xié)調(diào)了工程參建各單位的配合工作，較好地配合了地方各建設(shè)監(jiān)管部門的工作，嚴(yán)格地執(zhí)行了集團(tuán)公司的質(zhì)量和安全工作的各項(xiàng)規(guī)章制度，項(xiàng)目的質(zhì)量、安全生產(chǎn)滿足集團(tuán)公司的要求。項(xiàng)目的工程工作是成功的。 （二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 揭 示 營(yíng)銷 方面 ： 鵬基歐景麗苑 所在地段，既沒有山水、森林、公園等資源，也沒有大型生活配套資源，在此做大戶型產(chǎn)品，證明是不合適的。 風(fēng)險(xiǎn)揭示：在沒有資源支撐的情況下，不能貿(mào)然做大戶型產(chǎn)品。 為了實(shí)現(xiàn)大戶型配比， 鵬基歐景麗苑 的合 拼戶型占到 60%。銷售期內(nèi)正好遇到國(guó)家的限貸、限購(gòu)、價(jià)格管制等政策，導(dǎo)致在實(shí)際銷售過程中去化速度非常慢、價(jià)格也賣不起來。 風(fēng)險(xiǎn)揭示：要聽黨的話，按國(guó)家政策辦事，按 9070政策配比戶型。不要違背，否則要吃大虧。 由于未能實(shí)行滾動(dòng)式開發(fā)，在前期銷售不暢而后期又連續(xù)開放建設(shè)，導(dǎo)致存貨積壓嚴(yán)重。 風(fēng)險(xiǎn)揭示：超過 10萬(wàn)平米以上的中大型項(xiàng)目，一定要實(shí)行“分期報(bào)建 銷售 報(bào)建”滾動(dòng)式開放，前期產(chǎn)品滯銷，后期最好能夠更改，使之符合市場(chǎng)需求，避免大量存貨積壓。 工程管理方面 歐景麗苑 項(xiàng)目是異地項(xiàng)目，工程施工期間，處理與項(xiàng) 目所在地的官民關(guān)系，不如深圳本地項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)。 異地項(xiàng)目的 報(bào)建報(bào)批、工程監(jiān)管、檢驗(yàn)檢測(cè)、驗(yàn)收備案和檔案移交工作，都與深圳本地項(xiàng)目存在差異，需及時(shí)學(xué)習(xí)，如果出現(xiàn)錯(cuò)漏，補(bǔ)救工作費(fèi)時(shí)費(fèi)力。 總承包單位和各專業(yè)分包單位有不少單位是深圳公司，人力和機(jī)械物資來往調(diào)配，比深圳項(xiàng)目多耗時(shí)日，對(duì)施工有一定影響。 招標(biāo)采購(gòu)方面： 因較多主要合同簽訂為整個(gè)項(xiàng)目合同，而項(xiàng)目實(shí)際分為三期，合同執(zhí)行時(shí)存在一定困難，總包、景觀、消防等合同均需簽訂補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議簽訂過程中因工程量計(jì)算等方面存在爭(zhēng)議，簽訂時(shí)間反復(fù)延遲。 設(shè)計(jì)方面 : 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更簽證工作量巨大（從 2021 年 3 月至 2021 年 累計(jì)已審批設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證累計(jì)約 1142份，涉及金額約 847萬(wàn)元） 項(xiàng)目施工圖有較多的雙拼戶型，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工時(shí)，部分樓層采用了雙拼，部分樓層按合并后戶型施工，對(duì)結(jié)算工作造成較大的難度?，F(xiàn)場(chǎng)管理的記錄資料不詳細(xì)，給后期結(jié)算造成較大的影響。
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1