【正文】 商 業(yè) 空2% 2% Cosmetic / Computer / Music/ Books 化妝品 /計算機 / 音樂 /書籍 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 間 Retail (General Merchants) 零售（傳統(tǒng)商戶） 55 65% 50 55% Custom amp。 Cultural related 傳統(tǒng) /文化類 10 15% 6 8% Improve Qlt 提高質量 Cultural/ Traditional/ Folk/ Meaningful 文化的 / 傳統(tǒng)的 / 民間的 /意義深遠的 Fashion related 時尚類（不分性別的） 15 20% 15 25% Improve Qlt 提高質量 All kinds of fashionable related 各種與時尚相關的商品 Professional 2 3% 5 7% Improve Sports / Toys / Travel 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) consumer market 專業(yè)類 Qlt 提高質量 運動 /玩具 /旅游用品 Gifts related 禮品 /擺設類 3 5% 5 – 8% Improve Qlt 提高質量 Crystal/ Silver / China 琉璃 /銀器 /瓷器 Arts related (Local amp。 Import) 藝術類（本地 /進口） 5 7% 5 – 8% Improve Qlt 提高質量 Multiliving related 8 10% 10 – 12% Improve Qlt Home/ Office accessories 家居 /辦公 /生活用品 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 生活 類（各種功能的） 提高質量 Others 其他 低于 1% 約% Banks / Travel services / Facilities/ Welfares 銀行 /旅游服務 /配套設施等 Estimated Total 預計總共 100% + 10 100% + 5 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第五章 “城隍廟廣場”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合方案 一、“城隍廟廣場”的商業(yè)策劃范圍 “城隍廟 廣場”屬于豫園商圈的外圈南側，總建筑面積 公頃，計劃 2021 年下半年動工， 2021 年投入使用?！俺勤驈R廣場”的業(yè)態(tài)類型及其組合建議，基于 25， 000 平方米的商業(yè)面積，上下略有浮動。 二、方案形成過程中的爭議性問題說明 租 /售 —— 從長遠角度看商業(yè)價值的提升 本方案的前提是該項目建成后的商鋪全部采用租賃方式，擁有統(tǒng)一的業(yè)權，并由專業(yè)的運營、管理和推廣隊伍具體負責項目實施。統(tǒng)一的業(yè)權和統(tǒng)一的管理，對于投資方來說，雖然資金回收周期相對物業(yè)出售較長，初期具有一定的風險性，但是從長遠看，有利于整 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 體商業(yè)環(huán)境的健 康成長，有利于品牌建設，有利于項目成熟后國外基金的介入。 周邊環(huán)境 “城隍廟廣場”所在的地塊周邊環(huán)境較差，必將影響到該項目與周邊環(huán)境的協(xié)調性。周邊環(huán)境的改觀涉及到政府的動遷計劃等種種復雜的問題，是一個在短時期內無法確定的因素。在目前的條件下，兩者之間矛盾的解決，超越了商業(yè)策劃的能力范疇。因此，本方案在形成的過程中，未將其列入討論范疇。 從建筑角度講，建筑師有義務對項目地塊與周邊情況作出分析與判斷，并通過各種可行的建筑手段，針對兩者之間的矛盾，給出合理的解決方案。我方將在建筑規(guī)劃基本形成的基礎上，結合商業(yè) 策劃中某些業(yè)態(tài)的特殊要求，從整體商業(yè)氛圍、人流聚合、空間布局、招商可行性等方面向建筑師提出調整建議。 “大豫園概念 ”先行的原則 “城隍廟廣場”是 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實施的一個標志性的前哨項目。 通過一系列革新的手段，與傳統(tǒng)的豫園形成明顯差異，給本地的年輕家庭和新生代的消費者一個來豫園 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 的理由，使之逐步改變對豫園的看法，從而實現(xiàn)“ 改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合”的漸變核心， 從外圈向內圈逐步滲透， 帶動未來整個 “大豫園 ”的戰(zhàn)略性漸變，引導豫園商圈市場形象的轉變，實現(xiàn) “大豫園 ”旅游功能的優(yōu)化、強化、深化，逐步提升豫園作 為國際性旅游景點的品位和地位。 因此，“城隍廟廣場”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合建議是基于“大豫園概念”先行的原則，是實現(xiàn)“大豫園”戰(zhàn)略的第一步，并對“大豫園”的戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)功能做出修飾性的補充。 可 持續(xù)性發(fā)展的原則 豫園商圈是上海傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一，素以“旅游、購物”著稱。上海豫園商城股份有限公司作為全國第一家實行股份制改革的商業(yè)企業(yè)， 自 1994 年起，在全市商業(yè)零售企業(yè)中名列前茅?！鞍l(fā)展是硬道理”，豫園商圈目前正面臨著不進則退的嚴峻局面。為了在激烈的市場競爭中永遠能占得一席之地，豫園商圈在商業(yè)改造計劃中不僅 要能跟上時代的步伐，還要在一定程度上具有超前性，為迎接 2021 年世博會作好準備，以實現(xiàn)豫園的可持 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 續(xù)性發(fā)展。 市場、租賃、運營的可行性原則 分析豫園的現(xiàn)狀，本地年輕消費者和商鋪經(jīng)營者對豫園的抗性構成了豫園商圈變革的兩大阻力。對于一個商業(yè)項目而言，目標消費者和目標商戶兩者互為因果，相輔相成。沒有特定的消費者，商家不會盲目進駐；沒有特色的商家，就難以吸引消費者慕名而來，慷慨解囊。 在確立“城隍廟廣場”的目標定位、經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)組合的過程中，必須從消費者的需求和商家的接受度出發(fā)，考慮市場、租賃、運營的可行性，既 要給目標消費者一個充分的理由，使他們產(chǎn)生非來豫園不可的強烈欲望，又要考慮市場的承受能力，還要顧及招商的可行性?？赡芪繕讼M者的主題也許很多，但能各方面都兼顧的卻不多。如“魅力主題”博物館雖然能承受的市場租金水平不高，但對本地年輕家庭和新生代消費者極具吸引力和號召力，是改變和優(yōu)化現(xiàn)有人流組合的催化劑，與此同時。豫園的旅游地位和充足的人流又為博物館的招商帶來了可行性；咖啡和茶作為休閑類業(yè)態(tài)的代表，在消費市場的接 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 受度比較高，其本身能承受的租金水平也比較高，可以在經(jīng)濟效益上對整個項目起到平衡的作用。 基于 “大豫園概念 ”基礎上的投資平衡原則 雖然，我們在策劃中充分考慮了“城隍廟廣場”的投資回報問題，但是作為整個“大豫園”商圈商業(yè)改造計劃的前哨性項目，“城隍廟廣場”項目不可避免地具有一定的實驗性。傳統(tǒng)豫園在消費者和商家心目中的形象根深蒂固，其轉變不可能在一朝一夕。“城隍廟廣場”在 25 年的時間里將經(jīng)歷一段痛苦的“市場培養(yǎng)期”，從而逐步走向成熟。 一方面，為了刺激目標消費者來豫園，“城隍廟廣場”將率先引進一些具有戰(zhàn)略性意義的新型業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)本身的市場租金承受能力卻相對較弱，需要其他業(yè)態(tài)的平衡與支撐；另一方面，為 了創(chuàng)造健康良性的商業(yè)環(huán)境，商鋪業(yè)權不宜散賣。從長遠看，這些做法雖然有利于推動整個大豫園業(yè)態(tài)的調整和進步，但在初期不可避免地會對經(jīng)濟收益造成一定的負面影響。因此，投資方必須清楚地認識到實現(xiàn)豫園的轉變是需要一定的勇氣和魄力的。然而，隨著“城隍廟廣場”的逐步成熟，豫園商圈人流組合的增加和優(yōu)化，投資者最 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 終將獲得經(jīng)濟效益和社會效益上的豐厚回報。 充分考慮運營者與合作者的需求 “城隍廟廣場”的商業(yè)策劃方案充分考慮了運營者與合作者的需求。針對一些具有特殊需求的業(yè)態(tài)類型以及區(qū)域的亮點，提出相應的建筑規(guī)劃建議，使建成后的 建筑空間能更好地為商業(yè)功能服務，有效提升建筑空間的商業(yè)價值，形成商業(yè)項目開發(fā)的良性循環(huán)。 三、“城隍廟廣場”的發(fā)展目標 “城隍廟廣場”的戰(zhàn)略性發(fā)展目標 城隍廟廣場的商業(yè)定位基于 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略，是 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實施的一個標志性的前哨項目。通過改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合，帶動未來整個 “大豫園 ”的戰(zhàn)略性漸變，引導豫園商圈市場形象的轉變，實現(xiàn) “大豫園 ”旅游功能的優(yōu)化、強化、深化，逐步提升豫園作為國際性旅游景點的品位和地位。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 因此，“城隍廟廣場”項目作為“大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，本次商業(yè)策劃不再對其設定獨立的商業(yè)定位，而是以“大豫園”的戰(zhàn)略性漸變目標為原則，階段性地實現(xiàn)“大豫園”的戰(zhàn)略定位，并做出修飾性的補充。 [“城隍廟廣場”的發(fā)展目標 —— 創(chuàng)造豫園新生活體驗 ] 豫園的新地標性匯合點，一個令游客心動的地方 未來時尚一族豐富課外知識，發(fā)現(xiàn)快樂的地方 豐富的休閑體驗，一個令中外游客流連忘返的地方 上海的又一個值得驕傲和向世人推薦的休閑、娛樂、逗留的好地方 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) “城隍廟廣場”的分階段目標 第一階段（ 2 年間） ——培養(yǎng)期，逐步改變年輕人對豫園的看法，使游客更愿意在豫園停留，使本地年輕人主動來豫園，使豫 園成為一個人們津津樂道、喜聞樂見的好去處。 第二階段（ 5 年間） ——成熟期，新豫園在游客、本地年輕人心目中的地位逐步確立，使豫園成為上海一個新的時尚焦點，成為新生代消費者生活方式的代言。 消費主體 目標 ? 以年輕家庭為核心消費群 父母和子女在這里分享快樂時光，增進了解；培養(yǎng)下一代（即未來時尚消費群）對豫園的感情，實現(xiàn)豫園的持續(xù)性發(fā)展。 ? 追求“健康、時尚”的新生代消費群 在知性中感受時尚，倡導具有教育意義的時尚精神，實現(xiàn)豫園文化意義上的變革。 ? 中外游客在滬的必到之地 領悟傳統(tǒng)、感受時尚、欣賞藝術、開闊眼界 、滿 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 足好奇、發(fā)現(xiàn)快樂旅游者在這里獲得娛樂、教育、逃避、審美多層次的體驗，使豫園成為游客了解上海的全息窗口。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 四、“城隍廟廣場”的經(jīng)營主題 以 “浪漫的西方咖啡文化 ”和 “優(yōu)雅的中國茶文化 ”為切入點，在 “城隍廟廣場 ”創(chuàng)造一個“品 味 生活館 ”，以品咖啡和品茗作為物質載體，引導人們在體驗式的空間里品味生活的“簡單原味”。 Life of Original Simply [品味生活館 ] 品：品咖啡、品茗 味：時尚的味道、傳統(tǒng)的味道、知識的趣味、美食的口味 生活：品出知性和感性的生活真味 策 劃緣起 ? 生活格調：喜歡咖啡和喜歡茶的人各有自己的口味和生活方式，但是兩者都是生活格調的體現(xiàn)。 ? 休閑的氛圍：喝咖啡和喝茶的時候，是身體放松的時候，是心靈釋放的時候。 ? 文化融合問題：咖啡和茶分別代表了中、西方文化和生活方式，兩者并列，與豫園 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西方文化矛盾共存的狀態(tài)形成呼應。無論是喜歡咖啡的人還是習慣品茶的人都能在這里找到契合心情的感覺。 ? 現(xiàn)實可行性：咖啡、茶這兩種業(yè)態(tài)形式具有較大的包容性，適合豫園的旅游氛圍，加上其他博物館、美食城等特殊業(yè)態(tài)的配合，招商的成功機會大。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 五、“城隍廟廣場”的經(jīng)營亮 點 ? 亮點之一 —— 感性生活長廊 浪漫的西式咖啡屋，清雅的中式茶館，一家挨著一家，穿插著別致的個性小店、玻璃櫥窗、建筑景觀，串起兩條風情萬種的“感性生活長廊”。在這里，你可以閑庭信步，也可以隨意推開一家店的門，或喝咖啡、或品茗、或閑坐、或讀書、或看窗外的風景、或與情人偶偶情話 …… 無論是陽光燦爛，還是細雨紛飛，在這里都可以找到契合心情的棲息之所。（此處插入圖片） ? 亮點之二 —— 臺南美食廣場 利用半開放式的地下一層空間，引入風靡華人世界的大型臺南美食廣場，上百種各具特色的中華精品料理、點心都將首次登陸 上海。（此處插入圖片） ? 亮點之三 —— 上海最大的咖啡書店 一杯咖啡，一本好書，對于愛書的人可謂人生的至樂境界。純正的咖啡、豐富的書藏，加上別具風情的咖啡文化博物館，這里必將成為小資一族的文化休閑圣地。（此 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 處插入圖片） ? 亮點之四 —— 大型自助餐廳 在頂樓引入一個能同時容納 600— 700 人用餐的旅游自助餐廳，以江南、廣東特色點心為主打產(chǎn)品，配合音樂、舞蹈等現(xiàn)場表演，可以通過長期簽約的方式與旅行社合作，為旅行團提供就餐服務，以延長游客在此逗留的時間，有效帶動周邊的消費，增加夜間的人流。（此處插入圖片） ? 亮點之五 —— 最 先進的旅游信息服務中心 與美國運通等機構合作，建立上海乃至國內最先進的旅游信息服務中心，為