【正文】 商 業(yè) 空2% 2% Cosmetic / Computer / Music/ Books 化妝品 /計(jì)算機(jī) / 音樂 /書籍 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 間 Retail (General Merchants) 零售（傳統(tǒng)商戶） 55 65% 50 55% Custom amp。 Cultural related 傳統(tǒng) /文化類 10 15% 6 8% Improve Qlt 提高質(zhì)量 Cultural/ Traditional/ Folk/ Meaningful 文化的 / 傳統(tǒng)的 / 民間的 /意義深遠(yuǎn)的 Fashion related 時(shí)尚類（不分性別的） 15 20% 15 25% Improve Qlt 提高質(zhì)量 All kinds of fashionable related 各種與時(shí)尚相關(guān)的商品 Professional 2 3% 5 7% Improve Sports / Toys / Travel 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) consumer market 專業(yè)類 Qlt 提高質(zhì)量 運(yùn)動(dòng) /玩具 /旅游用品 Gifts related 禮品 /擺設(shè)類 3 5% 5 – 8% Improve Qlt 提高質(zhì)量 Crystal/ Silver / China 琉璃 /銀器 /瓷器 Arts related (Local amp。 Import) 藝術(shù)類（本地 /進(jìn)口） 5 7% 5 – 8% Improve Qlt 提高質(zhì)量 Multiliving related 8 10% 10 – 12% Improve Qlt Home/ Office accessories 家居 /辦公 /生活用品 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 生活 類（各種功能的） 提高質(zhì)量 Others 其他 低于 1% 約% Banks / Travel services / Facilities/ Welfares 銀行 /旅游服務(wù) /配套設(shè)施等 Estimated Total 預(yù)計(jì)總共 100% + 10 100% + 5 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第五章 “城隍廟廣場(chǎng)”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合方案 一、“城隍廟廣場(chǎng)”的商業(yè)策劃范圍 “城隍廟 廣場(chǎng)”屬于豫園商圈的外圈南側(cè)，總建筑面積 公頃，計(jì)劃 2021 年下半年動(dòng)工， 2021 年投入使用?！俺勤驈R廣場(chǎng)”的業(yè)態(tài)類型及其組合建議，基于 25， 000 平方米的商業(yè)面積，上下略有浮動(dòng)。 二、方案形成過程中的爭(zhēng)議性問題說明 租 /售 —— 從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看商業(yè)價(jià)值的提升 本方案的前提是該項(xiàng)目建成后的商鋪全部采用租賃方式，擁有統(tǒng)一的業(yè)權(quán)，并由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)、管理和推廣隊(duì)伍具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施。統(tǒng)一的業(yè)權(quán)和統(tǒng)一的管理，對(duì)于投資方來說，雖然資金回收周期相對(duì)物業(yè)出售較長(zhǎng)，初期具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有利于整 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 體商業(yè)環(huán)境的健 康成長(zhǎng)，有利于品牌建設(shè)，有利于項(xiàng)目成熟后國(guó)外基金的介入。 周邊環(huán)境 “城隍廟廣場(chǎng)”所在的地塊周邊環(huán)境較差，必將影響到該項(xiàng)目與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。周邊環(huán)境的改觀涉及到政府的動(dòng)遷計(jì)劃等種種復(fù)雜的問題，是一個(gè)在短時(shí)期內(nèi)無(wú)法確定的因素。在目前的條件下，兩者之間矛盾的解決，超越了商業(yè)策劃的能力范疇。因此，本方案在形成的過程中，未將其列入討論范疇。 從建筑角度講，建筑師有義務(wù)對(duì)項(xiàng)目地塊與周邊情況作出分析與判斷，并通過各種可行的建筑手段，針對(duì)兩者之間的矛盾，給出合理的解決方案。我方將在建筑規(guī)劃基本形成的基礎(chǔ)上，結(jié)合商業(yè) 策劃中某些業(yè)態(tài)的特殊要求，從整體商業(yè)氛圍、人流聚合、空間布局、招商可行性等方面向建筑師提出調(diào)整建議。 “大豫園概念 ”先行的原則 “城隍廟廣場(chǎng)”是 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實(shí)施的一個(gè)標(biāo)志性的前哨項(xiàng)目。 通過一系列革新的手段，與傳統(tǒng)的豫園形成明顯差異，給本地的年輕家庭和新生代的消費(fèi)者一個(gè)來豫園 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 的理由，使之逐步改變對(duì)豫園的看法，從而實(shí)現(xiàn)“ 改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合”的漸變核心， 從外圈向內(nèi)圈逐步滲透， 帶動(dòng)未來整個(gè) “大豫園 ”的戰(zhàn)略性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場(chǎng)形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn) “大豫園 ”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作 為國(guó)際性旅游景點(diǎn)的品位和地位。 因此，“城隍廟廣場(chǎng)”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合建議是基于“大豫園概念”先行的原則，是實(shí)現(xiàn)“大豫園”戰(zhàn)略的第一步，并對(duì)“大豫園”的戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)功能做出修飾性的補(bǔ)充。 可 持續(xù)性發(fā)展的原則 豫園商圈是上海傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一，素以“旅游、購(gòu)物”著稱。上海豫園商城股份有限公司作為全國(guó)第一家實(shí)行股份制改革的商業(yè)企業(yè)， 自 1994 年起，在全市商業(yè)零售企業(yè)中名列前茅?！鞍l(fā)展是硬道理”，豫園商圈目前正面臨著不進(jìn)則退的嚴(yán)峻局面。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中永遠(yuǎn)能占得一席之地，豫園商圈在商業(yè)改造計(jì)劃中不僅 要能跟上時(shí)代的步伐，還要在一定程度上具有超前性，為迎接 2021 年世博會(huì)作好準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)豫園的可持 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 續(xù)性發(fā)展。 市場(chǎng)、租賃、運(yùn)營(yíng)的可行性原則 分析豫園的現(xiàn)狀，本地年輕消費(fèi)者和商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)豫園的抗性構(gòu)成了豫園商圈變革的兩大阻力。對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，目標(biāo)消費(fèi)者和目標(biāo)商戶兩者互為因果，相輔相成。沒有特定的消費(fèi)者，商家不會(huì)盲目進(jìn)駐；沒有特色的商家，就難以吸引消費(fèi)者慕名而來，慷慨解囊。 在確立“城隍廟廣場(chǎng)”的目標(biāo)定位、經(jīng)營(yíng)主題、業(yè)態(tài)組合的過程中，必須從消費(fèi)者的需求和商家的接受度出發(fā)，考慮市場(chǎng)、租賃、運(yùn)營(yíng)的可行性，既 要給目標(biāo)消費(fèi)者一個(gè)充分的理由，使他們產(chǎn)生非來豫園不可的強(qiáng)烈欲望，又要考慮市場(chǎng)的承受能力，還要顧及招商的可行性?？赡芪繕?biāo)消費(fèi)者的主題也許很多，但能各方面都兼顧的卻不多。如“魅力主題”博物館雖然能承受的市場(chǎng)租金水平不高，但對(duì)本地年輕家庭和新生代消費(fèi)者極具吸引力和號(hào)召力，是改變和優(yōu)化現(xiàn)有人流組合的催化劑，與此同時(shí)。豫園的旅游地位和充足的人流又為博物館的招商帶來了可行性；咖啡和茶作為休閑類業(yè)態(tài)的代表，在消費(fèi)市場(chǎng)的接 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 受度比較高，其本身能承受的租金水平也比較高，可以在經(jīng)濟(jì)效益上對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到平衡的作用。 基于 “大豫園概念 ”基礎(chǔ)上的投資平衡原則 雖然，我們?cè)诓邉澲谐浞挚紤]了“城隍廟廣場(chǎng)”的投資回報(bào)問題，但是作為整個(gè)“大豫園”商圈商業(yè)改造計(jì)劃的前哨性項(xiàng)目，“城隍廟廣場(chǎng)”項(xiàng)目不可避免地具有一定的實(shí)驗(yàn)性。傳統(tǒng)豫園在消費(fèi)者和商家心目中的形象根深蒂固，其轉(zhuǎn)變不可能在一朝一夕?！俺勤驈R廣場(chǎng)”在 25 年的時(shí)間里將經(jīng)歷一段痛苦的“市場(chǎng)培養(yǎng)期”，從而逐步走向成熟。 一方面，為了刺激目標(biāo)消費(fèi)者來豫園，“城隍廟廣場(chǎng)”將率先引進(jìn)一些具有戰(zhàn)略性意義的新型業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)本身的市場(chǎng)租金承受能力卻相對(duì)較弱，需要其他業(yè)態(tài)的平衡與支撐；另一方面，為 了創(chuàng)造健康良性的商業(yè)環(huán)境，商鋪業(yè)權(quán)不宜散賣。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這些做法雖然有利于推動(dòng)整個(gè)大豫園業(yè)態(tài)的調(diào)整和進(jìn)步，但在初期不可避免地會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)收益造成一定的負(fù)面影響。因此，投資方必須清楚地認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)豫園的轉(zhuǎn)變是需要一定的勇氣和魄力的。然而，隨著“城隍廟廣場(chǎng)”的逐步成熟，豫園商圈人流組合的增加和優(yōu)化，投資者最 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 終將獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益上的豐厚回報(bào)。 充分考慮運(yùn)營(yíng)者與合作者的需求 “城隍廟廣場(chǎng)”的商業(yè)策劃方案充分考慮了運(yùn)營(yíng)者與合作者的需求。針對(duì)一些具有特殊需求的業(yè)態(tài)類型以及區(qū)域的亮點(diǎn)，提出相應(yīng)的建筑規(guī)劃建議，使建成后的 建筑空間能更好地為商業(yè)功能服務(wù)，有效提升建筑空間的商業(yè)價(jià)值，形成商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的良性循環(huán)。 三、“城隍廟廣場(chǎng)”的發(fā)展目標(biāo) “城隍廟廣場(chǎng)”的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo) 城隍廟廣場(chǎng)的商業(yè)定位基于 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略，是 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實(shí)施的一個(gè)標(biāo)志性的前哨項(xiàng)目。通過改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合，帶動(dòng)未來整個(gè) “大豫園 ”的戰(zhàn)略性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場(chǎng)形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn) “大豫園 ”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作為國(guó)際性旅游景點(diǎn)的品位和地位。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 因此，“城隍廟廣場(chǎng)”項(xiàng)目作為“大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，本次商業(yè)策劃不再對(duì)其設(shè)定獨(dú)立的商業(yè)定位，而是以“大豫園”的戰(zhàn)略性漸變目標(biāo)為原則，階段性地實(shí)現(xiàn)“大豫園”的戰(zhàn)略定位，并做出修飾性的補(bǔ)充。 [“城隍廟廣場(chǎng)”的發(fā)展目標(biāo) —— 創(chuàng)造豫園新生活體驗(yàn) ] 豫園的新地標(biāo)性匯合點(diǎn)，一個(gè)令游客心動(dòng)的地方 未來時(shí)尚一族豐富課外知識(shí)，發(fā)現(xiàn)快樂的地方 豐富的休閑體驗(yàn)，一個(gè)令中外游客流連忘返的地方 上海的又一個(gè)值得驕傲和向世人推薦的休閑、娛樂、逗留的好地方 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) “城隍廟廣場(chǎng)”的分階段目標(biāo) 第一階段（ 2 年間） ——培養(yǎng)期，逐步改變年輕人對(duì)豫園的看法，使游客更愿意在豫園停留，使本地年輕人主動(dòng)來豫園，使豫 園成為一個(gè)人們津津樂道、喜聞樂見的好去處。 第二階段（ 5 年間） ——成熟期，新豫園在游客、本地年輕人心目中的地位逐步確立，使豫園成為上海一個(gè)新的時(shí)尚焦點(diǎn)，成為新生代消費(fèi)者生活方式的代言。 消費(fèi)主體 目標(biāo) ? 以年輕家庭為核心消費(fèi)群 父母和子女在這里分享快樂時(shí)光，增進(jìn)了解；培養(yǎng)下一代（即未來時(shí)尚消費(fèi)群）對(duì)豫園的感情，實(shí)現(xiàn)豫園的持續(xù)性發(fā)展。 ? 追求“健康、時(shí)尚”的新生代消費(fèi)群 在知性中感受時(shí)尚，倡導(dǎo)具有教育意義的時(shí)尚精神，實(shí)現(xiàn)豫園文化意義上的變革。 ? 中外游客在滬的必到之地 領(lǐng)悟傳統(tǒng)、感受時(shí)尚、欣賞藝術(shù)、開闊眼界 、滿 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 足好奇、發(fā)現(xiàn)快樂旅游者在這里獲得娛樂、教育、逃避、審美多層次的體驗(yàn)，使豫園成為游客了解上海的全息窗口。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 四、“城隍廟廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)主題 以 “浪漫的西方咖啡文化 ”和 “優(yōu)雅的中國(guó)茶文化 ”為切入點(diǎn)，在 “城隍廟廣場(chǎng) ”創(chuàng)造一個(gè)“品 味 生活館 ”，以品咖啡和品茗作為物質(zhì)載體，引導(dǎo)人們?cè)隗w驗(yàn)式的空間里品味生活的“簡(jiǎn)單原味”。 Life of Original Simply [品味生活館 ] 品：品咖啡、品茗 味：時(shí)尚的味道、傳統(tǒng)的味道、知識(shí)的趣味、美食的口味 生活：品出知性和感性的生活真味 策 劃緣起 ? 生活格調(diào)：喜歡咖啡和喜歡茶的人各有自己的口味和生活方式，但是兩者都是生活格調(diào)的體現(xiàn)。 ? 休閑的氛圍：喝咖啡和喝茶的時(shí)候，是身體放松的時(shí)候，是心靈釋放的時(shí)候。 ? 文化融合問題：咖啡和茶分別代表了中、西方文化和生活方式，兩者并列，與豫園 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西方文化矛盾共存的狀態(tài)形成呼應(yīng)。無(wú)論是喜歡咖啡的人還是習(xí)慣品茶的人都能在這里找到契合心情的感覺。 ? 現(xiàn)實(shí)可行性：咖啡、茶這兩種業(yè)態(tài)形式具有較大的包容性，適合豫園的旅游氛圍，加上其他博物館、美食城等特殊業(yè)態(tài)的配合，招商的成功機(jī)會(huì)大。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 五、“城隍廟廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)亮 點(diǎn) ? 亮點(diǎn)之一 —— 感性生活長(zhǎng)廊 浪漫的西式咖啡屋，清雅的中式茶館，一家挨著一家，穿插著別致的個(gè)性小店、玻璃櫥窗、建筑景觀，串起兩條風(fēng)情萬(wàn)種的“感性生活長(zhǎng)廊”。在這里，你可以閑庭信步，也可以隨意推開一家店的門，或喝咖啡、或品茗、或閑坐、或讀書、或看窗外的風(fēng)景、或與情人偶偶情話 …… 無(wú)論是陽(yáng)光燦爛，還是細(xì)雨紛飛，在這里都可以找到契合心情的棲息之所。（此處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之二 —— 臺(tái)南美食廣場(chǎng) 利用半開放式的地下一層空間，引入風(fēng)靡華人世界的大型臺(tái)南美食廣場(chǎng)，上百種各具特色的中華精品料理、點(diǎn)心都將首次登陸 上海。（此處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之三 —— 上海最大的咖啡書店 一杯咖啡，一本好書，對(duì)于愛書的人可謂人生的至樂境界。純正的咖啡、豐富的書藏，加上別具風(fēng)情的咖啡文化博物館，這里必將成為小資一族的文化休閑圣地。（此 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之四 —— 大型自助餐廳 在頂樓引入一個(gè)能同時(shí)容納 600— 700 人用餐的旅游自助餐廳，以江南、廣東特色點(diǎn)心為主打產(chǎn)品，配合音樂、舞蹈等現(xiàn)場(chǎng)表演，可以通過長(zhǎng)期簽約的方式與旅行社合作，為旅行團(tuán)提供就餐服務(wù)，以延長(zhǎng)游客在此逗留的時(shí)間，有效帶動(dòng)周邊的消費(fèi)，增加夜間的人流。（此處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之五 —— 最 先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心 與美國(guó)運(yùn)通等機(jī)構(gòu)合作，建立上海乃至國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心，為