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【正文】 秋短、冬夏長(zhǎng)。氣候濕潤(rùn)，光照充足，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。 保利圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 規(guī)劃用地面積 784683 ㎡（ 1176 畝），規(guī)劃建筑占地面積 1883191 ㎡。整體海拔高度在 ～ 米。大 5 部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。 場(chǎng)地地貌單元相當(dāng)于長(zhǎng)江三級(jí)階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下： A．填土（耕土）（ Q4ml），黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約 。 B． Q2 老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團(tuán)塊，硬塑 狀態(tài)，厚約 6m。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=330KPa，Es=14Mpa。 C． Q2 含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約 20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約 1m 左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=280KPa， E0=18Mpa。 D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑 ~可塑狀態(tài)，厚約 2m 左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=240KPa， Es=11Mpa。 E．強(qiáng)風(fēng)化泥巖，為 KE 地層，棕紅色，大部分已風(fēng)化成土狀、碎塊狀，為極軟巖，厚約 左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=300KPa， E0=40Mpa。 F．中風(fēng)化泥巖，為 KE 地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fa=600KPa。 市政設(shè)施保障 保利圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 的市政配套均由陽(yáng)邏開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進(jìn)行施工，在交地時(shí)即已經(jīng)達(dá)到三通一平。武漢土地交易中心在交 6 地時(shí)，將各項(xiàng)市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。 根據(jù)陽(yáng)邏新城對(duì)本地塊的規(guī)劃，本項(xiàng)目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項(xiàng)目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設(shè)施與 綜合公共服務(wù)設(shè)施。 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) A、 保利圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 已與武漢市土地交易中心完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； B、 保利圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，確定 保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目 初步開發(fā)方案。 項(xiàng)目占地面積為 ㎡ ，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分 低密度住宅 ，計(jì)劃總建筑面積為2202100 ㎡ ，地上建筑面積為 2060000 ㎡ ，地下建筑面積為 140000㎡ 。住宅總建筑面積為 2030000 ㎡、并配套有底商 10000 ㎡、大型商業(yè)中心 10000 ㎡ 。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表。 7 技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃總用地 ㎡ 合 畝 可建設(shè)用地 ㎡ 合 畝 建筑容積率 綠地率 36% 總建筑面積 2202100 ㎡ 地上建筑面積 2060000 ㎡ 其中：住宅 2030000 ㎡ 戶數(shù) 14842 戶 底商 10000 ㎡ 商業(yè)中心 10000 ㎡ 教育及公建配套 10000 ㎡ 地下建筑面積 140000 ㎡ 70％置于地下 停車位 550 個(gè) 可售建筑面積 2050000 ㎡ 綠地面積 792021 ㎡ 8 第二部分： 武漢 房地產(chǎn)總體前景分析 武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)開局，武漢大城經(jīng)濟(jì)崛起，無(wú)論是中心城區(qū) “ 向心力 ” 作用進(jìn)一步加強(qiáng)，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國(guó)、甚至國(guó)際性視野，即將進(jìn)入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來(lái)發(fā)展空間極其廣闊?？春梦錆h，投資武漢已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之市場(chǎng)共識(shí)。 A、 2021 年 GDP 有望破三千億。 2021 年 1 季度武漢市 GDP 為 億元，全年可能實(shí)現(xiàn) 3000 億的歷史突破。北京、上海、廣州等城市從 3000 億增長(zhǎng)到 5000 億，均只用了三年的時(shí)間，武漢已經(jīng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。 B、享受型高檔商品消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。 16 月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長(zhǎng) %。同時(shí)，全市限額以上批發(fā)零售業(yè)銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %；增幅較高類別依次為：金銀珠寶類增長(zhǎng) %，汽車類增長(zhǎng) 9 %。隨著收入增加，人們生活水平不斷提高、生活觀念發(fā)生改變，進(jìn)入高檔耐用品消費(fèi)階段。 C、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國(guó)平均水平。 15 月，全市完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng)%，投資速度適度。同時(shí)，較全國(guó) %的增長(zhǎng)速度低%?？梢姡錆h發(fā)展速度低于全國(guó)水平，有進(jìn)一步的投資空間。 D、全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣方市場(chǎng)。與投資額放緩對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量減緩。 1－ 6 月，武漢開發(fā)辦核準(zhǔn) 173個(gè)新樓盤入市，累計(jì)核準(zhǔn)建筑面積約為 960 萬(wàn)㎡，約為去年同期的 88%。樓市供應(yīng)減緩，刺激房?jī)r(jià)上升，是今年樓市重回賣方市場(chǎng)的重要因素。 E、主城區(qū)土地購(gòu)置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。 2021 上半年主城區(qū)共成交 23 宗土 地，累計(jì)面積 萬(wàn)㎡，累計(jì)可建規(guī)模 507 萬(wàn)㎡，超過(guò) 2021 全年指標(biāo)。 F、銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長(zhǎng) 24%。 2021 年 1－ 6 月全市商品房網(wǎng)上備案銷售面積達(dá) 萬(wàn)㎡，與去年同期相比增長(zhǎng) %；全市登記備案銷售 57312 套，成交量比2021 年同期大幅上升。 10 G、住宅均價(jià)突破 4000 元 /㎡。 2021 上半年，武漢成交金額累計(jì)達(dá) 280 億元；成交均價(jià)為 4436 元 /㎡。其中，商品住房均價(jià)為 4187 元／㎡，主力價(jià)格區(qū)間整體上移 1000 元 /㎡，4000 元 — 5000 元 /㎡房源占到總成交量約六成， 已成為“ 主力房?jī)r(jià)。 H、 90 ㎡以下小戶型交易量占比接近 1/3 市場(chǎng)份額。 2021 年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示 90㎡以下 12993套、90120 ㎡戶型 12864 套，分別為新增供應(yīng)總量的 %、%。而從市場(chǎng)銷量看， 90 平方米以下的戶型占總成交量的 %，接近 1/3 市場(chǎng)份額。 武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀及發(fā)展 分析 A、開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)占領(lǐng)全市近三成市場(chǎng)份額 全市現(xiàn)有 600 多家持有建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)公司，而二十強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn) 投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的 30%以上，與國(guó)內(nèi)一線城市相比，武漢房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時(shí)代即將來(lái)臨。 B、惜售，推動(dòng)樓市向上發(fā)展，可能促成準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來(lái)。 上半年武漢樓市大熱：一方面是購(gòu)房者的 “ 搶購(gòu) ” ，一方面是開發(fā)商紛紛大減推盤量，少量加推，惜售成為 2021 年度銷售旺季中的 “ 流行語(yǔ) ” 。對(duì)于處于后期仍有一定存量的樓 11 盤而言，銷售上采用惜售策略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動(dòng)準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來(lái)。 C、萬(wàn)科、華潤(rùn)、福 星惠譽(yù)區(qū)域霸主 誕生，引領(lǐng)樓市新發(fā)展 ： 2021 年萬(wàn)科武昌、漢口中心城區(qū)的 “ 雙金色 ” 計(jì)劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動(dòng)，最近更是轉(zhuǎn)戰(zhàn)金銀湖以公司收購(gòu)方式攬得高爾夫城市花園后續(xù) 300 畝地塊，萬(wàn)科西半島、萬(wàn)科高爾夫城市花園 “ 雙塔 ” 領(lǐng)跑金銀湖。同樣，華潤(rùn)集團(tuán)上半年在土地市場(chǎng)競(jìng)得中南、漢鋼、楊園 3 宗用地完成中心城區(qū)部署；武漢本土名企福星惠譽(yù)收購(gòu) 6 月低調(diào)收購(gòu)徐東團(tuán)結(jié)村集團(tuán) 67%股權(quán)，獲得其下十余宗用地開發(fā)權(quán)，未來(lái)將成為武昌中心區(qū)住宅供應(yīng)量最大的開發(fā)商。 D、武漢吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。 由于武漢開始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)城市之間房?jī)r(jià)差巨大，導(dǎo) 致武漢現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì) ，城際置業(yè)現(xiàn)象越來(lái)越多。外地購(gòu)房人群已占全市購(gòu)房人群的四成以上， 成為普及全國(guó)的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。 E、武漢價(jià)格漲幅平穩(wěn)，保持正常和理性 2021 年上半年，武漢市商品住房均價(jià)為 4187 元／㎡，比 2021 年上漲 14%，與此同時(shí)，深圳漲幅高達(dá) 64%、北京漲幅更甚 達(dá) 70%、廣州漲幅達(dá) 39%。同時(shí)這一價(jià)格水平僅相當(dāng)于深圳 2021 年，上海的 2021 年，廣州的 2021 年。與這些城市相比， 12 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資 回報(bào)更為安全可靠。 第三部分： 陽(yáng)邏 區(qū)域 房地產(chǎn) 前景分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況 陽(yáng)邏新城作為武漢東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載武漢新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢(shì)。 大企業(yè)遷入陽(yáng)邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將會(huì)帶來(lái)巨大的潛在優(yōu)質(zhì)客戶群，具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)房需求。 按照規(guī)劃，陽(yáng)邏新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積 37 平方公里，人口 16 萬(wàn)，到 2021年達(dá)到城區(qū)用地規(guī)模達(dá) 45 平方公里 ，人口 33 萬(wàn)，到 2020 年，城區(qū)達(dá) 54 平方公里。 本地塊 作為陽(yáng)邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質(zhì)高收入人群居住。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價(jià)被逐步拉高。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)也為后續(xù)價(jià)格的上升提供了良好的空間。 陽(yáng)邏的一級(jí)土地交易市場(chǎng)價(jià)格攀升迅猛、詳見表 ： 類別 /年度 2021 2021 2021（ 14） 13 投放土地（宗） 11 15 8 成交土地（宗） 8 10 5 投放面積（萬(wàn)㎡） 32 42 25 成交面積（萬(wàn)㎡） 21 34 19 開發(fā)總量（萬(wàn)㎡） 42 78 成交價(jià)格（萬(wàn)元 /畝） 2030 4560 5570 區(qū)域優(yōu)勢(shì)及前景分析 以項(xiàng)目所在地為中點(diǎn)，整個(gè)陽(yáng)邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有： 天琴灣 ， 陽(yáng)邏城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目， 鄂發(fā)花園 ， 水映瀾灣 ， 五環(huán)中央街 ， 潘龍小區(qū) ， 江景花園 等。成熟小區(qū)有： 佳陽(yáng) 湖濱花園 、佳陽(yáng) 國(guó)際、水映讕灣、錦陽(yáng)花園、金色水岸 等。 目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。成熟小區(qū)，物業(yè)形態(tài)基本上為小高層，極少數(shù)為多層。從用途來(lái)看，新樓盤中除 陽(yáng)邏城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。后期項(xiàng)目開發(fā)中，在所有具有小戶型的新樓盤中，小戶型銷售情 況較好，價(jià)格按樓層、朝向差異不等，在 16002500 元 /平米范圍浮動(dòng)。 2021 年 12 月， 陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋 即將通車，屆時(shí)，青山、陽(yáng)邏僅一橋之隔，但目前，陽(yáng)邏的房?jī)r(jià)卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到陽(yáng)邏購(gòu)置新房。目前陽(yáng)邏有多個(gè)樓盤正在開發(fā)，其房?jī)r(jià)也從 2021 年的均價(jià) 600 元 /平米，漲到目前的均價(jià) 1600 元 /平米。不過(guò)，這個(gè)價(jià)格與武漢中心城區(qū)相比還是要便宜得多 —— 目前青山的部分樓盤每平米均價(jià)就已上了 4000 元。 14 從 2021 年起，開發(fā)區(qū)先期拿出 5000 畝土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，意預(yù)打造一個(gè)生態(tài)、宜居的生活新城。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場(chǎng)、佳陽(yáng) 湖濱花園 、佳陽(yáng) 國(guó)際、水映讕灣、錦陽(yáng)花園、金色水岸等多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目。隨著片區(qū)開發(fā)熱度的 “ 升溫 ” ，陽(yáng)邏還吸引了地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司、武漢南湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多個(gè)市內(nèi)大型房企也投身于此。 由以上情況看來(lái)，目前項(xiàng)目周邊新樓盤還未形成激烈競(jìng)爭(zhēng)局面，市場(chǎng)發(fā)揮空間較大，若項(xiàng)目規(guī)劃合理將會(huì)成為未來(lái)區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)樓 盤之一。 由此可見， 陽(yáng)邏未來(lái)一年上市 新盤在目前的市場(chǎng)價(jià)格下，將會(huì)全面突破 2500 元 /平米的價(jià)格線，未來(lái)半年整體價(jià)格會(huì)趨向2800 元 /平米的高低平均值。 但是繼續(xù)低于武漢市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、陽(yáng)邏將成為武漢新一輪購(gòu)房潮的 焦點(diǎn)地段 。 15 第四部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及價(jià)格定位 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 陽(yáng)邏將是武漢工業(yè)發(fā)展的重要承接地。天河機(jī)場(chǎng)航空港，漢口北鐵路編組站，陽(yáng)邏深水港、陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋以及四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，使陽(yáng)邏海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢(shì)明顯，物流樞紐發(fā)達(dá)，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運(yùn)往全國(guó)各地。 陽(yáng)邏新城城區(qū)面積 37 平方公里，人口 16 萬(wàn)，規(guī)劃到 2021年，城區(qū)用地規(guī)模達(dá) 45 平方公里，人口 33 萬(wàn)；到 2020 年，城區(qū)達(dá) 54 平方公里，人口 45 萬(wàn)，遠(yuǎn)景為 106 平方公里， 60 萬(wàn)人。 1） 地理位置 好 ： 項(xiàng)目所在地 位于 陽(yáng)邏新城 的中心位置 。屬于丘陵地勢(shì)、緊靠天然湖泊、并與 城市 環(huán)線為鄰 ，使其具備了開發(fā)成大型居住新區(qū)的潛力 。 2）生態(tài)環(huán)境 好： 項(xiàng)目所在 地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚 ， 符合武漢人 的居住習(xí)慣 。 3）地塊形狀規(guī)則 16 項(xiàng)目 地塊 形狀 比較規(guī)則，容易規(guī)劃 ，且地勢(shì)由北向南逐漸向柴泊湖靠攏、形成天然的景觀資源。 4） 未來(lái)人口遷入帶來(lái)利潤(rùn) 陽(yáng)邏未來(lái)遷移而入的近 50 萬(wàn)人口相當(dāng)于一個(gè)中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。隨著遷入人口數(shù)量的急劇增加以及相對(duì)市區(qū)低廉的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，未來(lái) 25 年時(shí)間內(nèi)、陽(yáng)邏將面臨一次居住需求極度旺盛的契機(jī)。 5）大企業(yè)遷入帶來(lái)潛在客源 企 /事業(yè) 行業(yè) 就業(yè)人口 規(guī)模 入駐時(shí)