【導(dǎo)讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 “ 武漢后花園 ” 的發(fā)展方向?？紤]到項目規(guī)劃中土地分散的實(shí)際情況，建議將 “ 咸寧市中心新區(qū)項目 ” 開發(fā)為一個涵蓋高標(biāo)準(zhǔn)的綜合商務(wù)中心、楚文化展示中心、普通住宅、低密度住宅區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房等項目的 “ 城中城 ” ，結(jié)合咸寧市政府對中心新區(qū)的定義，把中心新區(qū)打造成咸寧市的樣板區(qū)，從文化、經(jīng)濟(jì)、生活各方面讓中心新區(qū)成為咸寧市標(biāo)志性的區(qū)塊，提升咸寧市的城市品味。 A經(jīng)濟(jì)適用房 金桂路南側(cè)約 135畝建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房：首先考慮我司在咸寧市為綜合房地產(chǎn)開發(fā)，并非僅此一個項目，做完走人的情況，作為我司在咸寧市的第一個項目，應(yīng)以公司形象及項目品牌推廣知名度為第一要素，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，能夠比較快速的消化，回收資金，規(guī)避風(fēng)險，同時利用項目熱銷的美譽(yù)度與群眾傳播的知名度提升公司品牌在咸寧市的占有力，為以后項目打好基礎(chǔ)。 B中、高端住宅 青龍路兩側(cè)約 900畝建設(shè)中、高端住宅?？紤]以中、高端住宅為前期主要的 開發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目，原因在于 1：住宅相對于商業(yè)用房風(fēng)險較小 2：咸寧市目前對住宅的消化能力很強(qiáng) 3：目前咸寧市中高端產(chǎn)品非?？杖? 4：咸寧市居民對居住環(huán)境要求逐漸升 從這些方面考量，擬將本區(qū)域建設(shè)為中高端普通商品房，其中以多層為主，包括部分小高層與高層。 C低密度住宅 十六潭路兩側(cè)區(qū)域約 596畝建設(shè)為低密度住宅（即別墅）：根據(jù)十六潭路規(guī)劃土地內(nèi)的自然生態(tài)條件，以及對咸寧市區(qū)房地產(chǎn)市場和居民需求的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)別墅具有相當(dāng)?shù)氖袌?，咸寧市居民仍保有自己拿地自己建房的思想，由于目前政?的宏觀調(diào)控，居民已經(jīng)不可能在取得小地塊來實(shí)現(xiàn)這個愿望，但別墅建設(shè)符合這部分人群擁有自家庭院的設(shè)想，加上此地段的生態(tài)條件非常優(yōu)越，建設(shè)別墅基本不再需要人為綠化。目前，咸寧市政府規(guī)劃在該地段就是建設(shè)別墅，但為了便于批準(zhǔn)定名為低密度住宅。 D中心商務(wù)區(qū) 青龍路兩側(cè)約 200畝建設(shè)中心商務(wù)區(qū)：目前咸寧的商業(yè)設(shè)施比較落后，更是缺乏大型高檔的購物場所，本設(shè)想依托旁邊 900畝的普通住宅建設(shè)，既作為住宅項目的配套建設(shè)，又借助于住宅項目的人流帶來商機(jī)，從人氣上把此地烘托起來，成為名符其實(shí)的中心商務(wù)地段。 E楚文化展示中心 金桂 路兩側(cè)約 236畝建設(shè)楚文化中心 :擬依托咸寧市規(guī)劃建設(shè)的博物館項目，以文化為主題挖掘商機(jī)，把此地塊建設(shè)為咸寧市的文化中心，主要以步行街門面的方式建設(shè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 A經(jīng)濟(jì)適用房 分析要素 客戶層描述 年齡 22－ 35 職業(yè) 公司普通員工、此地拆遷居民、普通公務(wù)員、周邊轄區(qū)進(jìn)城務(wù)工人員 區(qū)域 咸寧市區(qū)和轄區(qū) 收入 月收入 1000－ 1800元 B中、高檔住宅 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 35 職業(yè) 公司普通主管、個體經(jīng)營者、公務(wù)員、政府部門人員 區(qū)域 咸寧市區(qū)和轄區(qū) 收入 月收入 1800－ 3000元 C低密度住宅 分析要素 客戶層描述 年齡 30－ 50 職業(yè) 公司高級主管、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱形收入人群 區(qū)域 主要咸寧市區(qū)包含家在咸寧人在武漢或者外地工作人員 收入 月收入在 3000元以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 D中心商務(wù)區(qū) 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 50 職業(yè) 公司高級主管、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱形收入人群 區(qū)域 咸寧市區(qū)及轄區(qū)來咸寧做生意人士 收入 月收入在 3000元以上 E楚文化展示中心 分析要素 客戶層描述 年齡 28－ 50 職業(yè) 公司高級主管、個體經(jīng)營者、政府部門主要人員及有隱形收入人群 區(qū)域 咸寧市區(qū)及轄區(qū)來咸寧做生意人士 收入 月收入在 3000元以上 根據(jù)市場調(diào)研情況分析，咸寧同一區(qū)域不同物業(yè)、不同區(qū)域相同物業(yè)的價格差異性較大。由于本項目具有較長的開發(fā)周期，價格會受到市場供求、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的影響。價格定位主要參照各板塊類似項目物業(yè)價格以及充分考慮了城市發(fā)展前景、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、土地供求等因素而制定。 ? 咸寧市目前房地產(chǎn)形態(tài)主要為普通住宅和商業(yè)用房： ? 普通住宅均價 1400元每平方米 ? 商業(yè)用 房均價為 5000元每平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 根據(jù)上述情況，我們擬定本項目銷售價格如表： 房屋形態(tài) 均價（單位：元 /平方米） 經(jīng)濟(jì)適用房 920 中、高檔住宅 1700 低密度住宅 3500 中央商務(wù)區(qū) 5000 楚文化展示中心 5000 ： ? 咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈加速增長的態(tài)勢 ， 中心新區(qū)是咸寧城市規(guī)劃發(fā)展的主要軸向，是聯(lián)系咸安區(qū)和溫泉區(qū)的紐帶。 ? 前期入市，價格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)引起客戶關(guān)注度和銷售數(shù)量非常重要。價格應(yīng)隨著社區(qū)的成熟和品牌知名度的不斷積 累而持續(xù)上升。 ? 相對于參照項目，本項目具有稀缺的景觀優(yōu)勢，本項目同時兼具山、湖、森林等不可多得的自然景觀。 經(jīng)濟(jì)適用房的定價是以成本加 3－ 5％的利潤來測算，我們認(rèn)為 920元 /平方米的定價是合理的。 自 2021年以來咸寧市房地產(chǎn)發(fā)展飛速， 2021年均價是 700元 /平方米， 2021年增至 1100元 /平方米 ,2021上半年增至 1200元 /平方米，（御龍花園均價為 1400元 /平方米）本項目定位為中高端產(chǎn)品，將引入電子安防，門鈴對講等系統(tǒng)，價格高于御龍花園沒 有問題。本項目開發(fā)周期較長，房價將會持續(xù)上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 低密度住宅（即別墅）是本項目的重要賣點(diǎn)。因為國家明令別墅類用地停止供應(yīng)，咸寧市場目前沒有別墅，而今后幾年別墅用地也不會有大的增加。供求決定價格，因而也就決定了咸寧的別墅將越來越物以稀為貴。我們認(rèn)為 3500元 /平方米的價格是極為保守的估價。 相對于本項目的其他建設(shè)內(nèi)容，商業(yè)用房（包括楚文化中心）我們目前還沒有特別的賣點(diǎn) ,因此，我們保守估價與目前咸寧的均價相等 ,為 5000元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 九 項 目開發(fā)與銷售計劃 本項目共計 2073畝，擬建設(shè)面積如表所示： 房屋類型 土地面積（畝） 容積率 擬建設(shè)面積（平方米） 經(jīng)濟(jì)適用房 135 1． 5 135068 中高檔住宅 900 2 1202100 低密度住宅 595 0． 8 317492 中心商務(wù)區(qū) 207 1． 3 179490 楚文化展示中心 236 1 157412 總計 1990062 由于項目龐大，擬分 5期開發(fā)，開發(fā)進(jìn)度如表所示，第一個開發(fā)周期相對較長，因為第一個開發(fā)期相對要建設(shè)售樓部等包含一些不可預(yù)測因素，開 發(fā)周期預(yù)計為 15個月，其余每個開發(fā)周期為 12個月，在第一個開發(fā)期結(jié)束前 2個月，開始第二個開發(fā)期，以此類推，總共開發(fā)周期為 60個月 圖 91 項目開發(fā)進(jìn)度圖 時間 開發(fā)期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 二期 三期 四期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 五期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 與項目開發(fā)進(jìn)度相對應(yīng)，在第一個開發(fā)期銷售中心建設(shè)完畢，工作人員正式進(jìn)駐，開始銷售工作的前期醞釀，在至第二個開發(fā)期開始 2個月結(jié)束第一期的銷售工作。本項目銷售共分五期進(jìn)行，如表所示 圖 92 項目銷售進(jìn)度圖 時間 開發(fā)期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 二期 三期 四期 五期 注：一期擬開發(fā) 134畝經(jīng)濟(jì)適用房和 200畝中高檔住宅 二期擬開發(fā) 200畝中高檔住宅和 195畝低密度住宅 三期擬開發(fā) 200畝中高檔住宅和 200畝低密度住宅 四期擬開發(fā) 200畝低密度住宅和 207畝中心商務(wù)區(qū) 五期擬開發(fā) 300畝中高檔住宅和 236畝楚文化展示中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 十 項目經(jīng)濟(jì)效益評估 ? 土地費(fèi)用：總計 3億元人民幣，按 2073畝土地計算， /畝 ? 前期規(guī)劃費(fèi)用：預(yù)計 500萬 ? 管理費(fèi)用＝銷售收入 *2％； ? 銷售費(fèi)用＝銷售收入 *4％ ? 前期費(fèi)用＝（環(huán)境配套＋建筑成本） *6% ? 銷售營業(yè)稅＝銷售回款 *% ? 綠化配套費(fèi)用＝ 120元每平方米 ? 所得稅＝利潤 *33% ? 不可預(yù)測費(fèi)用：約 2500萬 元（以銷售收入的 ％計算） ? 建安成本：經(jīng)濟(jì)適用房 500元 / M2 ? 中高檔住宅 650元 / M2（含 20％小高層和高層住宅） ? 別 墅和商務(wù)用房為 1100元 / M2 ? 設(shè)定項目贏利能力測算的起止時間為 2021年～ 2021年； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料