【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。西南航空港地處成都市中心城的西南邊緣，雙流縣北部片區(qū)，緊鄰全國四大航空港之一的成都雙流國際機場，距成都市中心約15. 西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)省人民政府批準的省級重點開發(fā)區(qū)，是成都市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中南部副中心的重要組成部分，擔。區(qū)，南至成都五環(huán)線，西臨雙流國際機場，北靠成都武侯區(qū)。區(qū)規(guī)劃面積28平方公里），建成面積平方公里。食品、教育科研五大支柱產(chǎn)業(yè)。業(yè)；以西航食品、川航漢莎食品、嘉里糧油為龍頭的綠色食品加工產(chǎn)業(yè)。機場年運輸逾500萬人次，貨運量逾3萬噸。成都火車北站和南站是西南地區(qū)最大的客貨運輸中心。級重點科研機構(gòu)6個。中小學(xué)校：區(qū)內(nèi)有棠湖中學(xué)外國語學(xué)校、鹽道街中學(xué)兩所國家級示范中學(xué)，全日制小學(xué)3所。

　　

【正文】 大學(xué)城雙核心區(qū)經(jīng)濟區(qū) 本項目側(cè)對規(guī)劃中的西大門 和 學(xué)生宿舍區(qū)，未來一旦開放，學(xué)生流量大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目 區(qū)域隨著當?shù)卣w環(huán)境的升級換代，區(qū)域內(nèi)的校園經(jīng)濟將使得該區(qū)域的商業(yè)價值不斷升值，未來升值空間不可限量 項目威脅（ T） 規(guī)劃中的西大門的具體位置以及 修建時間無法得到校方的書面保證，不確定因素大 金色校園廣場的大規(guī)模商業(yè)面積，復(fù)合式商業(yè)經(jīng)營模式消化了大量校園經(jīng)濟業(yè)態(tài)經(jīng)營商家 已有大型商業(yè)廣場，并且已經(jīng)被消費群體所習(xí)慣，消費群體的消費習(xí)慣不容易被改變 。 二、 、 中檔餐飲、娛樂、休閑項目定位 思路 有利條件： 從項目的硬件設(shè)施和規(guī)劃看，比較適合大中型餐飲、休閑、娛樂的的經(jīng)營。項目前 廣場可以規(guī)劃 足夠的停車位 和進行景觀塑造；建筑形態(tài)也顯得的美觀大氣。 從交通條件看，位與長城路沿線，連接大件路、機場路、川大路、雙華路 、武侯大道 等，交通便利，有利于項目向整個航 空港開發(fā)區(qū) 和 雙流 牧馬山片區(qū)、城南 機場路沿線片區(qū)、武侯大道 武侯國際新區(qū)三大片區(qū) 的輻射。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從潛在的消費者看，緊臨川大宿舍區(qū)，川大數(shù)量龐大的師生群體是項目的主要目標客戶。開發(fā)區(qū)內(nèi)高新企業(yè)的員工收入水平較高。 附近有中科院光電所、核物理研究所等科研院所， 如果能吸引這部分人來進行商務(wù) 、公務(wù) 和個人消費，對項目將是一個有力的支撐。通過人車流的統(tǒng)計，長城路作為開發(fā)區(qū)骨干道路，每小時車流量可達到 1000 輛以上 。 不利條件： 目前川大周邊的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)嚴重過剩。位置最好的金色校園廣場空置率就達 60%以上，新建成的光 明小區(qū)底層全部設(shè)計為商業(yè)鋪面，總面積也有數(shù)萬平方米也幾乎全部空置，加上天驕年華、星語楠城、江安花園的商業(yè)部分，川大周邊商業(yè)用房空置面積近 10萬平方米?？梢灶A(yù)計即使按照開發(fā)區(qū)目前的發(fā)展 速度 ，這部分商業(yè)用房需要至少還需要 35 年的時間來消化。因此如果將川大學(xué)生確定為主要目標客戶，如何和金色校園廣場等項目避免同質(zhì)化競爭，進行錯位經(jīng)營，有效的吸引以川大學(xué)生為主的消費群體，為項目定位成功與否的關(guān)鍵。 學(xué)生餐飲和休閑娛樂消費是中低擋次的大眾化消費，一般愿意選擇近便的地點，考慮價格因素較多。從這些特點看，本項目都不具 備和金色校園廣場競爭的優(yōu)勢。 從調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，航空港區(qū)域內(nèi)商業(yè)鋪面租金水平低，一般在 1020 元 /平方米，金色校園廣場一樓部分口岸最好的小型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商鋪實際租金也只能達 30 元 /平方米 .月。 第二部分、項目商業(yè)定位報告 第一章 項目定位 功能定位： 一座以國際院線和高檔餐飲領(lǐng)銜，以休閑文化為核心，匯集時尚娛樂、商務(wù)休閑為一體的復(fù)合性的都市休閑娛樂廣場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目標定位： 城南商圈首座時尚文化娛樂不夜城 航空港經(jīng)濟圈商務(wù)消費首選目的地 區(qū)域定位： 全面覆蓋大學(xué)城 航空港片區(qū)，并形成對 雙流 牧馬山片 區(qū)、城南 機場路沿線片區(qū)、武侯大道 武侯國際新區(qū)三大片區(qū)的有效 輻射 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二章 業(yè)態(tài)規(guī)劃 本案分 A、 B 棟， A 棟側(cè)對規(guī)劃中的川大西大門，相對位置較好，通過 B 棟的影院引進能有效引導(dǎo)人流動線經(jīng) A 棟到達，有效提升本案整體商業(yè)價值。 在業(yè)態(tài)規(guī)劃中，我們建議以 影院、海鮮酒樓和 KTV 歌城 作為本項目的三大主力商家，給予最大的招商優(yōu)惠政策進行重點引進，依靠其良好的市場口碑和品牌號召力來提升本項目的檔次和消費，最終帶動整個商業(yè)的繁榮和成功。 業(yè)態(tài) 樓層 A 棟 B 棟 1F 知名特色中餐、高檔海鮮酒樓 經(jīng)典咖啡吧、德國啤酒 吧、情調(diào)西餐廳 、慢搖吧 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2F 高檔海鮮酒樓、大型商務(wù)茶樓 大型網(wǎng)絡(luò)會所、美容美體 SPA館、動漫游戲中心 3F 大型 KTV 量販歌城 文星 國際影院 A 棟定位規(guī)劃說明： （ 1） A 棟的業(yè)態(tài)規(guī)劃主要針對航空港及周邊片區(qū)的高校、機關(guān)、企事業(yè)單位、科研院所的公務(wù)、商務(wù)消費。目前航空港片區(qū)還缺乏這樣具備一定規(guī)模和檔次的中高檔商務(wù)、公務(wù)消費場所，這一定位正好可以填補這個市場空白。 （ 2）商務(wù)、公務(wù)消費群體消費水平高并且穩(wěn)定，能在高校周邊寒、暑假淡季期間為整個項目保持一定的消費支撐。 （ 3） A 棟餐飲和 B 棟的休閑娛樂業(yè)態(tài) 能實現(xiàn)互補，形成完整一體。 （ 4） A 棟以高檔海鮮酒樓和大型 KTV 量販歌城為主力店，確立高檔餐飲和娛樂的定位，以高檔次、好品牌和上規(guī)模三個特點吸引目標消費群體前來消費。 B 棟定位規(guī)劃說明： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）項目地處大學(xué)城，高校眾多，學(xué)生消費群體龐大，其中不乏具有高消費水平的學(xué)生，以及由此衍生的高檔休閑娛樂消費需求非?？捎^。以校園經(jīng)濟為背景，打造出主要針對周邊高校學(xué)生、居民等較年輕的群體消費休閑娛樂港灣。 （ 2）規(guī)劃以影院為龍頭，通過品牌酒吧、情調(diào)西餐廳等業(yè)態(tài)和廣場景觀塑造突出時尚浪漫情調(diào)，共同營造 B 棟的休 閑文化氛圍，吸引年輕活力消費人群。 通過以上規(guī)劃，實現(xiàn) A 棟餐飲休閑和 B 棟文化娛樂業(yè)態(tài)之間的互補和 A、 B 棟之間不同消費群體的良性互動，最終實現(xiàn)整個項目的 復(fù)合性的都會休閑娛樂廣場的定位， 最大程度的聚集商氣、人氣，確保項目后期的良好運營和持續(xù)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 業(yè)態(tài)規(guī)劃圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分、商業(yè)運作計劃 第一章 招商政策 建議 對于項目的各種問題及難點我們已經(jīng)有了充分的認識，在未來的招商執(zhí)行階段，建議開發(fā)商采用如下的招商政策，以利于較快聚集商氣、培育市場、形成項目影響力，便于招商工作 的順利進行和完成。 免租期 建議 （包含裝修期） ： 影院、海鮮酒樓、 KTV 歌城三類業(yè)態(tài)為 1 年 — 2 年 其余商家免租期為半年左右 簽約期限 建議 ： 影院、海鮮酒樓、 KTV 歌城三類業(yè)態(tài)簽約期為 5－ 10 年 其余商家簽約期最長為 5 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租金 起價 建議 ： 影院、海鮮酒樓、 KTV 歌城三類主力商家視招商具體情況而定； 其他商家的租賃條件為： 樓層 每層 租金 均價 （元 /平方米 .月） 一層 22 二層 14 三層 10 物業(yè)管理費： 前二年為 元 /平米 .月 ，二年后為 元 /平米 .月 保證金： 一個月 房租作為保證金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 遞增率： 租金前三年不變，從租賃起始時間的第 4 年起，租金隔年遞增 _5_％ 。 第二章 全程運作計劃 按商業(yè)用房建筑約 14000 平方米計算，如項目整體竣工驗收交付時間為 2021 年 4 月 15日前 ，商業(yè)運作周期和后續(xù)經(jīng)營管理期為十年 。 招商籌備期 —— 工作計劃： ① 制定本項目的招商策劃報告、招商工作計劃、商業(yè)定位、招商策略分析、相關(guān)優(yōu)惠政策及人員培訓(xùn)，并與開發(fā)公司簽定合作合同； ② 現(xiàn)場招商部裝飾裝修完成，戶外廣告及項目導(dǎo)視牌設(shè)計安裝完畢，現(xiàn)場招商人員和各辦公用品等物資到位。 ③ 收集本項目 的商業(yè)輔助資料、準備各類招商道具，制定項目的租賃合同書文本，并與開發(fā)商共同確定《招商手冊》內(nèi)容；就本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度