【導讀】通過采取政府和社會資本合作模式運作，可有效解決項目建設資金，緩解地方政府財政壓力。同時，該項目本身投資收益能夠實現(xiàn)覆蓋，吸引了社會資本進入有一定可行性。通過引入社會資本與政府共同投資合作，通過市場化運作完成，最終實現(xiàn)政府企業(yè)共贏的局面。本項目估算總投資萬元，主要包括城市道路建設。達到出讓條件的土地進行出讓，在5年內出讓完畢。根據(jù)需求狀況以及地塊性質的增值區(qū)間，土地開發(fā)量擬定為每年不低于600畝左右進行出讓。參照近年來廣元市城區(qū)土地出讓價格，按照審慎性原則，對所整理土地定價相對保守，通過分析計算能夠保證收益的有效性和可靠性，經測算項目可實現(xiàn)土地出讓收益378025萬元。本項目土地拍賣期計劃從2016年至2020年分四期逐步出讓。

　　

【正文】 、B09等地塊共326畝，由工業(yè)變更為商住出讓，；該項目區(qū)內部分出讓土地容積率較低（），可增加該類地塊的容積率，以提高土地成交價格；通過加強對項目前期征地拆遷、項目建設過程中的投資監(jiān)管與控制，降低項目投資成本。若因土地出讓未達到預期目標而導致的滾動開發(fā)投資無法按期支付，可由項目公司融資進行后續(xù)開發(fā)整理的，但需政府同意提高該融資部分投資的年投資回報率（不高于15%），并協(xié)調區(qū)域內已整理土地進行融資抵押。建議政府提供優(yōu)惠政策，采用減、免相關規(guī)費等方式減少項目投資。若土地拍賣分期收益無法支付項目公司當期成本及利潤，可考慮拉長回購期，延期支付的資金需計算投資回報。第五章 合同體系一、合同構成該項目合同體系主要由《項目開發(fā)合同》、《項目公司投資合作協(xié)議》、《運營移交合同》、《融資合同》等構成，其中《項目開發(fā)合同》、《項目公司投資合作協(xié)議》構成最核心的法律文件。二、合同簽訂主體 《項目開發(fā)合同》由項目公司與政府授權行政主管部門簽訂，主要約定項目投資、建設實施、運營與維護、項目移麥以及投資收益支付、政府與投資方的權利與義務、交易結構、風險分配、履約保障等內容。《項目公司投資合作協(xié)議》由市投資集團與投資人簽訂，主要約定項目公司的組建、投資比例、股權結構、投資收益分配、投資雙方權利義務等內容?！哆\營移交合同》即約定項目公司與政府授權行政主管部門對公共服務和配套經營性設施的運營期限、移交等做出的約定；《融資合同》即項目公司與金融機構簽訂的融資合同。三、項目開發(fā)合同主要內容(一)項目基本條款項目名稱：長虹電子產業(yè)園(廣元基地)基礎配套項目建設模式：PPP模式合同主體甲方：廣元市人民政府乙方：投資人組建的項目公司項目范圍：項目涉及的所有基礎配套設施和土地整理預計項目投資額：329391萬元（以審計結算價為準）預計項目建設期：2014年—2018年 預計項目運營期：2019年—2028年合作方式：由市投資集團公司作為政府出資代表，選擇投資人組建項目公司，由項目公司與政府授權主管部門簽訂項目開發(fā)合同，其中政府股權占比為30%，社會資本股權占比70%。項目公司負責籌集項目資金，并組織實施項目建設、土地整理與基礎設施維護、移交等，并享有支配項目收益。市投資集團公司負責代政府出資，履行出資人義務并參與項目監(jiān)督。（二）投資成本及收益支付投資收益率：投資人直接投資部分年投資收益率不低于8%，最高不高于12%；項目公司融資部分投資收益率最高不高于15%(根據(jù)競爭性談判情況最終確定)。投資成本包括：本項目建設涉及的前期費用、征收安置補償以及工程建設投資及產生的相關費用。投資成本的確定：以項目最終竣工審計結算結果為準。投資收益的計算：根據(jù)項目投資實際發(fā)生時間起，按資 金占用時間計算投資回報。支付的年限：項目建設期滿后1—2年內完成全部支付。（三）雙方權利與義務政府方權利與義務（1）權利界定按照有關法律法規(guī)和政府管理的相關職能規(guī)定，行使政府監(jiān)管的權力；授權廣元市投資集團作為政府的投資方，行使對項目安全、質量、進度、成本控制進行監(jiān)管，政府職能部門依法履行行業(yè)監(jiān)管；授予廣元市投資集團及指定機構代表政府對公共服務和配套經營性設施進行恢復性大修后回收的權力。（2）義務界定嚴格遵守項目合同相關條款；支持項目審批和協(xié)調；維護穩(wěn)定，協(xié)調解決項目實施過程中因政府方原因導致項不能正常實施的不穩(wěn)定因素；如項目公司需要再融資，政府應予以支持協(xié)調有關事項；根據(jù)項目土地整理及出讓計劃，保障項目的土地出讓指標并及時進行出讓，確保項目后續(xù)投資資金來源；分期整理的土地收益應及時向項目公司支付投資成本及回報。項目公司權利與義務（1）權力界定獲得相應回報的權力；對實施該項目形成公共服務和配套經營性設施的特許經營的權利。（2）義務界定按節(jié)點計劃實施項目并籌集項目建設資金；確保項目的工程質量、進度、安全與成本控制；履行環(huán)境、地質、文物保護、安全生產的義務；承擔社會責任。（四）履約保障甲方要求乙方在項目建設不同時期提供下列保函：建設期的履約保函。運營維護期的履約保函／維修保函。（五)違約處理違約事件的界定（1）甲方：未按合同向項目公司支付投資回報和公共服務、配套經營性設施的特許經營權；違反合同約定轉讓PPP項目合同項下義務；發(fā)生政府方可控的法律變更導致PPP項目合同無法繼續(xù)履約的；其他違反PPP項目合同項下義務，并導致項目公司無法履行合同的情形。（2）乙方：項目公司破產或不抵債的；項目公司未在約定時間內實現(xiàn)約定的建設進度或項目完工，且逾期超過一定期限的；項目公司違反合同約定的股權變更限制的。合同終止（1）政府方違約事件——發(fā)生政府方違約事件，政府方在一定期限內未能補救的，項目公司可根據(jù)合同約定主張終止PPP項目合同；（2）項目公司違約事件——發(fā)生政府方違約事件，政府方 可根據(jù)合同約定主張終止；（3）不可抗力事件——任何一方可主張終止PPP項目合同。第六章 監(jiān)管架構一、授權市政府授權市投資集團：（1）市政府授權市投資集團作為政府的投資方，履行出資人義務；（2）對項目質量、進度、安全、成本控制等方面進行監(jiān)管；市政府授權項目公司：（1）授權項目公司實施該項目的建設內容；（2）授予項目公司對實施該項目形成公共服務和配套經營性設施的特許經營權。二、監(jiān)管方式由市政府直接進行監(jiān)管，主要包括以下內容：項目實施期間的知情權：（1）建設期：審閱項目計劃和進度報告（2）在項目正式開工以前，項目公司有義務向政府提交項目計劃書，對建設期間重要節(jié)點做出原則規(guī)定，以保障按照該工程進度在約定的時間內完成項目建設。（3）在建設期間，項目公司還有義務定期向政府提交項目進度報告，說明工程進度及項目計劃的完成情況。有關上述項目計劃和進度報告的格式和報送程序，在項目合同的合同條款及項目計劃中予以明確規(guī)定。進行檢查和測試：（1）政府方在不影響項目正常實施的情況下，有權進入項目現(xiàn)場進行檢查和測試。對承包商和分包商選擇的監(jiān)控：（1）在保證項目質量或者運營量所必需且合理的要求下，政府有權對建設承包商或運營維護分包商的資質做出要求。（2）項目公司在簽訂工程承包合同或運營維護合同應事前告知政府方，由政府方在規(guī)定的期限內確認承包商或分包商是否符合上述合同約定的資質要求。第七章 采購方式選擇一、采購方式該項目由市政府授權主管部門、PPP項目推進中心和市投資集團共同組織通過競爭性談判方式產生投資合作人。二、招商公告發(fā)布由市PPP項目推進中心在具有影響力的媒體發(fā)布招商公告。三、投資人資格要求投資人須是在中國境內依法成立且有效存續(xù)的獨立企業(yè)法人，注冊資金不低于3億元，截止2014年末企業(yè)資產總額不低于30億元；財務狀況良好，近三年無虧損，能提供不低于3億元人民幣的自有資金證明；企業(yè)信用等級不低于AAA，有不低于5億元的金融機構授信或其他資金明確的資金來源渠道；投資人投資可根據(jù)工程建設進度及資金需求情況分期到位，但首期提供資金不低于3億元。39