【導(dǎo)讀】的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析、給出評(píng)價(jià)結(jié)論。南、學(xué)宛路以西地塊100畝（凈地）的土地進(jìn)行你開發(fā)，為商—住混合小區(qū)。新成立公司，注冊(cè)資金2021萬元人名幣。總體來看，今年以來國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，總體運(yùn)行良好。上年同期回落個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值21800億元，增長%，加快個(gè)百。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢良好，糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年增產(chǎn)。工業(yè)生產(chǎn)增長放緩，企業(yè)利潤增幅回落。潤18685億元，同比增長%。鎮(zhèn)投資分別增長%、%和%，中西部投資增速明顯快于東部。國內(nèi)市場銷售增速繼續(xù)加快，城鄉(xiāng)消費(fèi)均較快增長。社會(huì)消費(fèi)品零售額53165億元，增長%；縣及縣以下零售額24721億元，增長%。出口增速有所回落，外商直接投資大幅增加。前3季度，進(jìn)出口總額19671億美元，同。其中，出口額10741億美元，增長%，回。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款。居民消費(fèi)價(jià)格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落。上漲%，居住價(jià)格上漲%，其余各類商品價(jià)格有漲有落。

　　

【正文】 的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的主要依據(jù)。本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，亦稱企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是指在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的條件下，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi) 的效益和費(fèi)用。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目標(biāo)主要是開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和財(cái)務(wù)外匯效果。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序 (1)分析和估算開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（ 2)編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表 (3)計(jì)算并評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目銷售收入分析 依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：住宅 3300 元 /㎡；商鋪 4500 元 /㎡；配套面積 1500 元 /㎡；汽車庫 2250 元 /㎡。項(xiàng)目開發(fā)銷售收入為 萬元。銷售收入具體計(jì)算見下表 6： 表 6 項(xiàng)目開發(fā)銷售收入計(jì)算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目收入名稱 建筑面積 平均價(jià)格 銷售收入 備注 （ m2） （元 /m2） （萬元） 1 住宅 84070 綜合單價(jià) 2 商鋪 4586 3 配套公建面積 10045 4 地上車庫 6800 不計(jì)建筑面積 5 地下車庫 2021 不計(jì)建筑面積 6 合計(jì) 107501 為總建筑面積 項(xiàng)目營業(yè)稅及附加估算 19 (1)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)以及教育費(fèi)附加，取其綜合費(fèi)率 %： 其中營業(yè)稅以銷售收入為基數(shù)計(jì)算、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育費(fèi)附加以營業(yè)稅為基數(shù)計(jì)算。 %= 萬元。 (2)土地增值稅： 土地增值稅稅額＝增值額 30％ =（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 扣除項(xiàng)目金額） 30%；或按以下計(jì)算：預(yù)交土地增值稅 =預(yù)售收入 1%= 1%= 萬元 營業(yè)稅及附加合計(jì)為 萬元。 項(xiàng)目成本 分析 項(xiàng)目開發(fā)總成本費(fèi)用構(gòu)成按建設(shè)成本和期間費(fèi)用計(jì)算為：總成本費(fèi)用 =建設(shè)成本 +銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目建設(shè)成本包括土地費(fèi)用、拆遷及場地整理等前期工程費(fèi)用、工程其他費(fèi)用包括行政性收費(fèi)等、工程建安工程費(fèi)和景觀及工程配套費(fèi)用等，具體計(jì)算如下： (1)土地費(fèi)用： 5265 萬元； (2)場地整理等前期工程費(fèi)用： 萬元； (3)前期等其他費(fèi)用（含預(yù)備費(fèi)及利息等）：計(jì) 萬元； (4)建安工程費(fèi)： (5)景觀及配套費(fèi)用： 萬 (6)合計(jì)： 萬元。 單位建設(shè)成本： 222640300/98700= 元 /㎡。 項(xiàng)目銷售、管理等成本 (1)管理費(fèi)用：按總投入的 3%計(jì) 萬元； (2)銷售費(fèi)用：按銷售收入 3%控制，計(jì) 萬元； 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集所需資金而發(fā)生的費(fèi)用，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中僅考慮利息支出。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動(dòng)資金借款利息支出和短期借款利息支出。本項(xiàng)目利息估算額為 萬元。 總成本 20 總成本費(fèi)用 =建 設(shè)成本 +銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 =++= 萬元。 項(xiàng)目開發(fā)總成本為 萬元，單位成本為 元 /㎡。 項(xiàng)目開發(fā)利潤估算 (1)項(xiàng)目開發(fā)利潤 =銷售總收入 總成本 營業(yè)稅及附加 == 萬元； (2)所得稅 =項(xiàng)目開發(fā)利潤稅率 33%= 33%= 萬元； (3)稅后利潤 =項(xiàng)目開發(fā)利潤 所得稅 =— =。 項(xiàng)目開發(fā)稅前利潤為 萬元；稅后利潤 萬元。項(xiàng)目投資收益財(cái)務(wù)狀況良好。 財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值（ NPV） n NPV =∑ (CI– CO)t(1+ic)t t=0 式中： CI— 現(xiàn)金流入：第 3 年即可收回全部投資，既實(shí)現(xiàn)銷售收 萬元。第二年銷售收入為項(xiàng)目開發(fā)預(yù)收售房款的 30%，為 萬元；第三年平均收入為 萬元。 CO— 現(xiàn)金流出：總投資 萬元分 3年投入，第 1年總投資為 萬元； 第 2年總投資為 萬元；第 3 年總投資為 萬元。 ic— 該行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 12% n— 項(xiàng)目建設(shè)期取 3 年 NPV=*(1+12%)*(1+12%)2+*(1+12%)3 = (萬元 )0 凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目可行。 21 表 7 現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬元 年份序號(hào) 2021 年 2021 年 2021 年 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 帖現(xiàn)因子 i=12% 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 累計(jì)折現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期 根據(jù)現(xiàn)金流量表以及投資回收期的計(jì)算公式： 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份一 1+上年累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng) 年凈現(xiàn)金流量 =31+ () =(年 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期 投資回收期 =累計(jì)凈折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值年份一 1+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年折現(xiàn)值 =31+（ ） =（年） 投資收益率 (1)投資利稅率 P P=稅前利潤 /項(xiàng)目投資 100%= 100% =% (2)投資利潤率 = 稅后利潤額 / 投資總額 100% = / 100% =% 投資效果良好，若從投資利稅率和利潤率來看，投資效果更好。 22 四．風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析 不確定分析含義 對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析就是對(duì)工程項(xiàng)目未來將要發(fā)生的情況加以掌握，分析這些不確定因素在什么范圍類變化，以及這些不確定因素的變化對(duì)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)效果的影響程度如何，并對(duì)是否接受該經(jīng)濟(jì)效果可接受做出評(píng)價(jià)，提出具體的論證結(jié)果或修改方案的建議和意見，從而做出比較切合實(shí)際的方案評(píng)價(jià)和投資決策。同時(shí)，通過不確定分析還可以預(yù)測工程項(xiàng)目投資方案對(duì)某 些不可預(yù)見的經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)的抗沖擊能力，從而說明建設(shè)項(xiàng)目的可靠性和穩(wěn)定性，盡量弄清和減少不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)效益的影響，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期利潤和收益的情況發(fā)生，避免企業(yè)出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此，為了有效減少不確定性對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響，提高下項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，進(jìn)而提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和可靠性。 不確定性產(chǎn)生原因： （ 1） .項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏差。這是由于原始統(tǒng)計(jì)上的誤差，統(tǒng)計(jì)樣本點(diǎn)的不足，公式或模板套用不合理等造成的誤差。 （ 2） .通貨膨脹。由于通貨膨脹的存在，產(chǎn)生物價(jià)的浮動(dòng)， 從而會(huì)影響工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中采用的價(jià)格，進(jìn)而導(dǎo)致諸如年經(jīng)營收益，年經(jīng)營成本等數(shù)據(jù)與實(shí)際發(fā)生偏差。 (3） .技術(shù)進(jìn)步。技術(shù)進(jìn)步引起新老產(chǎn)品和工藝的替代，這樣根據(jù)原有技術(shù)條件和生產(chǎn)所估算的年經(jīng)營成本，收益等指標(biāo)就會(huì)與實(shí)際發(fā)生偏差。 （ 4） .市場供求結(jié)構(gòu)的變化。市場供求結(jié)構(gòu)的變化會(huì)影響到產(chǎn)品的市場供求狀況，進(jìn)而對(duì)某些指標(biāo)產(chǎn)生影響。 (5).其他外部因素。如政府政策的變化，新的法律法規(guī)的變化，國際經(jīng)濟(jì)政治形勢的變化，均會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定甚至是難以預(yù)料的影響。 項(xiàng)目敏感性分析 僅分析 該項(xiàng)目的敏感性，主要通過敏感度分析，考察該項(xiàng)目投資不確定參數(shù)對(duì)投資效果 23 的影響，從中找出敏感的因素，并確定其影響程度，采取措施限制敏感因素的變動(dòng)范圍，以達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。 僅就投資收益為單因素，來考察其它變動(dòng)因素對(duì)其影響。 投資收益 EA =銷售總收入 總成本 營業(yè)稅及附加和增值稅 =銷售總收入 工程建設(shè)成本（投資部分） 銷售成本 營業(yè)稅及附加和增值稅 考察的因素有：營業(yè)收入分別增減 10%、 20%，靜態(tài)投資分別增減 10%、 20%，經(jīng)營成本分別增減 10%、 20%等。計(jì)算臨界點(diǎn)的基準(zhǔn)收益率為 12%。通 過對(duì)敏感性的分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目投資收益影響較大的因素是營業(yè)收入，其次是經(jīng)營成本，建設(shè)投資較小，所有不利因素的收益計(jì)算值 EA 均大于零，即項(xiàng)目贏利，故可以認(rèn)為，投資項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 五．結(jié)論 該項(xiàng)目投資總成本為 萬元，銷售收入為 萬元。項(xiàng)目開發(fā)利潤為 萬元，稅后利潤為 萬元。項(xiàng)目投資收益財(cái)務(wù)狀況良好。 項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值為 萬元，凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目可行。靜態(tài)投資回收期為 年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，投資利稅率為 %投資利潤率為 %，投資效果良好，若從投資利稅率和利潤率效果來看，投資效果更好。 通過對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析，從各方面綜合考慮，該項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 所以，綜合以上分析，該項(xiàng)目的投資收益財(cái)務(wù)狀況較好，利潤較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，故該項(xiàng)目是可行的。 參考文獻(xiàn)： 1 杜葵編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，重慶，重慶大學(xué)出版社， 2021 2 武獻(xiàn)華編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，沈陽，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2021 3余立君編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，機(jī)械工業(yè)出版社， 2021 4 李南編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)習(xí)指導(dǎo)與習(xí)題》，北京，科學(xué)出版社， 2021 5 劉曉君主編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，中國建工出版社， 2021 24