廊坊安居房地產公司融資條件分析報告-資料下載頁
2025-02-20 08:32本頁面
【導讀】走廊上的明珠”。轄兩個區(qū)，縣和廊坊經濟技術開發(fā)區(qū)，代管三河、霸州兩個縣級市。面積6500平方千米，總人口420萬，市區(qū)建成區(qū)面積54平方千米。城區(qū)由2個區(qū),廣陽、安次組成。安次區(qū)：面積595平方千米，人口35萬人。人防工程，西至文明路，東至明珠影劇院北側。廊坊市的大型、綜合商業(yè)項目目前對集中于市區(qū)、城市北側的開發(fā)區(qū)內，市區(qū)南部僅有一塊商。均在高鐵站附近。由于處于開發(fā)初期，土地價格較市區(qū)及城區(qū)北側略低，距項。側近期成交的商業(yè)地塊元/㎡（樓面價）的成交價格。大小、交通、地區(qū)帶動作用等因素。用地、教育用地、文體娛樂用地土地使用用途接近“綜合用地”50年產權。b、大西環(huán)外，用地面積12975㎡，容積率小于等于，成交價格780萬元，元，樓面價980元/㎡。
【正文】 （取值： 42%） 土地增值稅： 萬元 （取值： %） 銷售費用 ： 萬元 （取值： 3%） 估算利潤： 萬元 成本利潤率： % 銷售利潤率： % （ 四 ） 北田莊項目 已知條件不足， 無法 進行分析 工作 。 該區(qū)域進行開發(fā) 若想快速回籠資金 ，建議住宅均價不要超過 4700 元 /㎡，商業(yè)均價建議不要超過 10000 元 /㎡，如無要求建設集中商業(yè)最好不做，商業(yè)以底商為宜。 以上測算過程中在銷售價格的設定上略微保守了一些，實際利潤水平在今后幾年可能會穩(wěn)定在比這高的水平上。 土地成本的測算時按市場價設定的成本，如有特殊操作方式仍可降低土地成本。 寫字樓去化速度慢且售價并未大幅高出住宅，因此 目前在本地區(qū)開發(fā)住宅與開發(fā)寫字樓相比較自有資金利用率的水平而言，仍然是住宅最理想，如果做公寓開發(fā)應充分進行市場調研，確保找準消費 群體， 執(zhí)行市場差異化的定位，方可獲取較高的利潤水平。 三、 房地產項目 融資條件 (一 ) 債權形式 （ 商業(yè)銀行、信托公司 主要剛性條件） ： 1. 公司成立時間在三年以上或其母公司成立時間在三年以上 2. 公司負債率未超過 70%的上限。 3. 項目自有資金投入已達到總投資額的 30%。 4. 項目已取得固定資產投資核準證、國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證，并且未取得預售證。 5. 有可研報告或立項報告 6. 具有二級開發(fā)資質 (二 ) 股權形式 ： （商業(yè)銀行投行業(yè)務、證券公司公司資管計劃、基金公司股權投資） 項目 公司有母公司或是第三方作為回購方 公司股東人數較少且股權清晰 公司凈資產在 2 億元以上 項目自由資金投入已達到總投資為的 30% 項目已取得固定資產投資核準證、國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃證（如有 建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證，預售證 更好）。 有可研報告或立項報告 具有二級開發(fā)資質 四、 安居公司項目融資的瓶頸問題 （企業(yè)基本資料提供不夠準確完整，無實質內容，以網調和 晤面咨詢的信息總結 ） (一 ) 企業(yè)資質： 開發(fā)資質、成立年限是說明一個開發(fā)企業(yè)開發(fā)能力、開發(fā)經驗、抵御市場風險能力的重要指標，是金融機構判別企業(yè)和項目通過自身運作能力達到還款目的的主要因素，以目前安居公司的資質很難在任何形式的的金融機構取得融資的支持。 (二 ) 自有資金： 注冊資本金的多少、公司凈資產水平、已投入項目資金的總體比例同樣是衡量開發(fā)企業(yè)操作能力和完成開發(fā)項目最終能否盈利而還款的重要因素，安居公司體現出來的資金水平是阻礙金融機構認可企業(yè)的很大問題。 (三 ) 項目進度： 目前項目未取得土地證，難免后續(xù)仍會出現更多的變數（政策環(huán)境、政府資源環(huán)境、市場環(huán)境、企業(yè)內部環(huán)境等因素），抵、質押條件都不完備，融資過程已經演變?yōu)閷Π簿庸绢I導的個人能力和信譽的感情行為而非市場化的商業(yè)行為了。 (四 ) 總結： 以目前安居公司 體現出來 的各方面 素質判斷，無論是商業(yè)銀行還是其他類型的金融機構都不會在現階段滿足安居公司的融資需求，只能選擇類似風險投資的方式去選擇融資對象，若要達成此目標公司領導需對出讓的股權比例、 滿足 對方投資回報水平、自有資產的靈活處置方式、雙方取得合作信任的方法、今后市場的競爭日趨激烈所導致的利潤水平下降等問題 按照市場規(guī)律 做充分的思考 和較大讓利的思想準備。 五、 項目運營及融資工作建議 (一 ) 解決自有資金問題 ： 轉讓部分項目股權是短期變現解決其余項目啟動資金最簡單最便捷的市場手段，但由于目前所有項目的土地證均未取得，仍需要安居公司配合做大量的前期工作，為保證相互信任的加深以及后續(xù)工作的順利進行，建議在轉讓項目中保留一定的分紅權，體現風險、利益共擔的合作誠意。 建議轉讓 機械廠 項目 ，將寫字樓改為住宅或公寓，可短期 獲得土地轉讓費操作另兩個項目。 (二 ) 解決企業(yè)資質問題 ： 把開發(fā)資質使用權作為土地轉讓的條件，與土地受讓方（最好是房地產一級開發(fā)資質的單位）合作，通過合理的法律形式 做為完備的風險控制措施，保證自有項目的 財務 獨立核算。 (三 ) 運營管理工作的建議： 1. 一定要把快速回現產品做為公司首要開發(fā)的內容； 2. 堅決放棄大型集中商 場 的定位（市場競爭過于激烈，消費模式發(fā)生變化） ，選擇商街和個體獨立賣場的形式相對靈活，便于出售、招商 ； 3. 嚴格控制寫字樓產品的開發(fā)比列（市場競爭激烈， 同質化現象嚴重 ） ； 4. 做好住宅、公寓產品的市場定位工作，目前廊坊的市場已進入差異化競爭的階段，找準消費群體才能保證銷售的利潤和速度； 5. 商業(yè)與住宅搭售可保證資金的快速回籠； 6. 委托專業(yè)團隊以項目合伙人的形式操作會減少大量的管理負擔和風險； 7. 若 采用 自行組織團隊 的形式， 建議招納專業(yè)人員、優(yōu)化內部組織結構、減少人員規(guī)模、壓縮管理成本； 8. 資本運營、多渠道融資工作前置，委托專業(yè)機構指導該項工作的準備，為公司持續(xù)發(fā)展或適時退出市場提供動力保障； 9. 進行全面預算管理，強化成本意識，提高計劃執(zhí)行水平，縮短開發(fā)周期（目前這幾個項目都不能算作高利潤項目， 成本控制水平的高低決定了公司收益的兌現） (四 ) 如何發(fā)揮自身優(yōu)勢延續(xù)合作關系： 或可成立專門的土地整理公司與 房地產公司合作，借助其資金優(yōu)勢和資質優(yōu)勢進行土地整理操作，爭取做到一二級聯動，并以優(yōu)惠于市場價的價格轉讓土地使用權給開發(fā)公司，這樣既可發(fā)揮自身的特長又可以避免二級開發(fā)過程中的內部管理、市場、政策、資金使用等諸多方面的風險。
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