【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值，投資開(kāi)發(fā)的環(huán)境，市場(chǎng)供求狀況，并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，新世界廣場(chǎng)作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑裕鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，我們公司很有必要在本項(xiàng)目正式開(kāi)發(fā)運(yùn)作前期進(jìn)行一次市場(chǎng)調(diào)查和研究。據(jù)資料僅供參考。不足之處，敬請(qǐng)閱者批評(píng)斧正。2020年5月，撤銷吉安地區(qū)設(shè)吉安市。改革開(kāi)放以來(lái)，吉安經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。吉安市自然資源十分豐富,森林覆蓋率高達(dá)%。首批全國(guó)5A級(jí)旅游區(qū)。

　　

【正文】 28%15%自買自營(yíng)投資炒鋪其它新世界廣場(chǎng) 投資者 招售登記 意見(jiàn)匯總分析圖 第五部分 吉安市 零售業(yè)專項(xiàng)調(diào)查 一、 大型超市調(diào)研匯總 （見(jiàn)附表） 二、 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心 調(diào)研匯總 （見(jiàn)附表） 調(diào)查綱要 （ 1） 國(guó)光百貨 調(diào)查 ? 綜述 ? 經(jīng)營(yíng)品類 ? 市場(chǎng)概況（面積、鋪位數(shù)、攤位面積、攤位高度、動(dòng)線寬度、租金、硬件配套、品類及占比、倉(cāng)儲(chǔ)配套、功能配套、地面裝修、臺(tái)面裝修等） ? 品類占比圖 ? 租金調(diào)查表 （ 2）德邦購(gòu)物中心 ? 綜述 ? 經(jīng)營(yíng)品類 ? 市場(chǎng)概況（面積、鋪位數(shù)、攤位面積、攤位高度、動(dòng)線寬度、租金、硬件配套、品類及占比、倉(cāng)儲(chǔ)配套、功能配套、地面裝修、臺(tái)面裝修等） ? 品類占比圖 ? 租金調(diào)查表 （ 3）四季春購(gòu)物廣場(chǎng) ? 綜述 ? 經(jīng)營(yíng)品類 ? 市場(chǎng)概況（面積、鋪位數(shù)、攤位面積、攤位高度、動(dòng)線寬度、租金、硬件配套、品類 及占比、倉(cāng)儲(chǔ)配套、功能配套、地面裝修、臺(tái)面裝修等） ? 品類占比圖 （ 4）金陽(yáng)光百貨 ? 綜述 ? 經(jīng)營(yíng)品類 ? 市場(chǎng)概況（面積、鋪位數(shù)、攤位面積、攤位高度、動(dòng)線寬度、租金、硬件配套、品類及占比、倉(cāng)儲(chǔ)配套、功能配套、地面裝修、臺(tái)面裝修等） ? 品類占比圖 三、 吉安市各主要商業(yè)街區(qū) 業(yè)種分布及數(shù)量調(diào)研匯總 (見(jiàn)匯總 表 )（略） 第六部分 目標(biāo)客戶群調(diào)查 一、 商鋪投資客戶調(diào)研匯總 在各方資料的信息收集整理 和幾天的市場(chǎng)調(diào)研后，暫分析得出目標(biāo)投資客戶主要共有四類： 吉安 市經(jīng)商人士 吉安 市政府公務(wù)員 中等偏上的工薪階層 吉安地區(qū)所轄縣市區(qū) 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 吉安外出務(wù)工人員 大學(xué)教師、醫(yī)務(wù)人員 其他 其中自主經(jīng)營(yíng)超過(guò) 50%，而投資經(jīng)營(yíng)或不能確定者則占 45%左右。以上所羅列的目標(biāo)客戶類型還有待在銷售的初期階段進(jìn)一步梳理。 二、 項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)研匯總 （見(jiàn)數(shù)據(jù)整理表） 分析 經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項(xiàng)目的消費(fèi)主流群體應(yīng)為： ⑴ 主群體： 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營(yíng)企業(yè)主、城市品 牌追逐一族、學(xué)生、過(guò)往客商、中高收入家庭、灰色收入者。 ⑵ 次群體 ：城市及鄉(xiāng)村居 民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、轄區(qū)收入較高的 群體。 第七部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 Strenght （優(yōu)勢(shì)） （ 1）地理位置優(yōu)越， 地處臨吉安區(qū)中心位置，靠近人民廣場(chǎng)，有井岡山大道和陽(yáng)明路直角包圍。 （ 2）人流密度比較大，交通設(shè)施完善。 （ 3）緊靠文山步行街、陽(yáng)明商城、陽(yáng)明東路、鼎泰步行街具有濃厚的商業(yè)氛圍。 （ 4）項(xiàng)目地塊規(guī)則完整，易于規(guī)劃。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) （ 1）對(duì)項(xiàng)目做前期 VI宣傳，在交通路口設(shè)置宣 傳圖片。 （ 2）對(duì)公益廣告做投資，間接把產(chǎn)品推向市場(chǎng)。 （ 3）設(shè)計(jì)完整合理化，做工嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致化，推廣人性普遍化。 （ 4）發(fā)揮地塊方正優(yōu)勢(shì)，商業(yè)設(shè)計(jì)拉大門面開(kāi)間，公寓設(shè)計(jì)注重隱私空間。 Weakness （劣勢(shì)） （ 1）周邊老建筑比較多，對(duì)本案整體形象塑造具備挑戰(zhàn)性。 （ 2）道路交通秩序混亂，亂停 、 亂擺 、 亂放現(xiàn)象嚴(yán)重。 （ 3）對(duì)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)高，需滿足多方面的要求。 （ 4）開(kāi)發(fā)商品牌知名度有待鞏固。 避免劣勢(shì) （ 1）利用當(dāng)?shù)氐臍v史傳說(shuō)賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵。 （ 2）對(duì)道路交通、衛(wèi)生整治，規(guī)范車流人流 道路。 （ 3）拓展設(shè)計(jì)思路，綜合考慮各方面的因素，作好設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作。 （ 4）適當(dāng)舉辦事件營(yíng)銷活動(dòng)。 Opportunity （機(jī)會(huì)） （ 1）靠近人民廣場(chǎng)和井岡山大道，周邊環(huán)境較好。 （ 2）品牌商家招商，商業(yè)氛圍濃厚，較易聚集焦點(diǎn)關(guān)注。 （ 3）項(xiàng)目周邊配套完善，成熟業(yè)態(tài)比較多，易人氣聚集。 （ 4）目前商業(yè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)到招商手段過(guò)于直白，容易產(chǎn)生抵觸情緒。 （ 5）部分商戶希望旗艦型商業(yè)進(jìn)駐，建立品牌商業(yè)圈。 尋找機(jī)會(huì) （ 1）提前做軟文報(bào)道，增強(qiáng)項(xiàng)目品牌意識(shí)，深化企業(yè)知名度 . （ 2）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)包裝，開(kāi)展 事件行銷活動(dòng)，了解市場(chǎng)和消費(fèi)者心理。 （ 3）圍繞中心品牌進(jìn)行宣傳，促進(jìn)商業(yè)的升級(jí)換代。 Threat （威脅） （ 1）吉安商業(yè)體量過(guò)大，商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)超出飽和度。 （ 2）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，居民的消費(fèi)力水平低。 （ 3）新進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)客戶資源的分流。 （ 4）其他已投入生產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的威脅。 逃避威脅 （ 1）產(chǎn)品結(jié)合市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （ 2）積極吸引主力品牌商家進(jìn)駐，對(duì)商業(yè)檔次拉開(kāi)距離。 （ 3）分析項(xiàng)目與主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。 （ 4）招商方式靈活多樣。 Conclusion (結(jié)論 ) （ 1）發(fā)揮在地理位置和環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮 “ 商流 ” 和 “ 人流 ”之間的積極互動(dòng)關(guān)系。 （ 2）在爭(zhēng)取主力店的同時(shí)，針對(duì)市場(chǎng)嘗試新型業(yè)態(tài)組合方式。 （ 3）商業(yè)概念上，針對(duì)性的賦予文化內(nèi)涵，避免“強(qiáng)加文化”。 （ 4）充分引導(dǎo)交通，提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)層次，拓展商業(yè)發(fā)展空間。 (5) 本項(xiàng)目應(yīng)立足于成為地區(qū)性的商業(yè)商務(wù)中心。 (6) 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和科學(xué)的商業(yè)管理方法。 第八部分 調(diào)研結(jié)果綜合分析結(jié)論 1．商業(yè)逐漸成熟 從我們現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況來(lái)看，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍缺少，而近年 當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)開(kāi)發(fā)似乎由于各種各樣的原因，市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)的總是不夠景氣。隨著本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，大型商場(chǎng)的進(jìn)駐，這將會(huì)給當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)起到榜樣的作用，逐將走向成熟，引導(dǎo)新型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。 2．商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移 隨著市政建設(shè)對(duì)廣場(chǎng)的改造，廣場(chǎng)將成為廣大市民休閑娛樂(lè)的好去處。原有的以文山步行街、陽(yáng)明商城為中心的商業(yè)，必將隨著廣場(chǎng)北地塊的建設(shè)和商家的引進(jìn)而轉(zhuǎn)移。 3．百貨業(yè)的興起 目前吉安市唯一的百貨為文山步行街的國(guó)光百貨，總經(jīng)營(yíng)面積不足 四 千平，共二層。市場(chǎng)品牌偏中低檔，直接導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝鄙俑邫n品牌的市場(chǎng)空白。隨著市場(chǎng)的完善，百 貨業(yè)必將興起。 4．市場(chǎng)專業(yè)化與完善 目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)細(xì)分不明顯，隨著市場(chǎng)的規(guī)范、當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)意識(shí)和政府的導(dǎo)向，市場(chǎng)也將專業(yè)化，滿足不同消費(fèi)群體的需求。如：市民的消費(fèi)層次將會(huì)拉開(kāi)，逐漸向中高端靠攏；業(yè)態(tài)的專業(yè)化等。 結(jié) 束