【導(dǎo)讀】****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心。****是江漢平原和洞庭湖平原的合稱，市、監(jiān)利縣、石首市、江陵縣、公安縣、松滋市、****市區(qū)和****區(qū)；市；洞庭湖平原包括湖南省常德、岳陽(yáng)、益陽(yáng)3個(gè)地級(jí)市。萬平方公里，常住人口約3500萬。既有法人新建項(xiàng)目。湖北****物流股份有限公司。規(guī)定，本項(xiàng)目屬備案性質(zhì)。取得了《湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目備案證》。項(xiàng)目完成了可行性研究。104348M2，其中：糧棉油市場(chǎng)8394M2，蔬菜市場(chǎng)24765M2，水果市場(chǎng)36861M2，工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證全部辦理到位。法與參數(shù)（第三版）》及國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的評(píng)估方法。于199*年發(fā)起設(shè)立，200*年更名為湖北****物流股份有限公司。配送以及電子商務(wù)等業(yè)務(wù)，2020年通過ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)。公司依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，各種證照合法、齊全、有效。的首批“國(guó)家重點(diǎn)商品市場(chǎng)”。司，2020年更名為湖北****物流股份有限公司。市，相關(guān)準(zhǔn)備工作正在進(jìn)行中。市****有限公司為5萬元，占比%。

　　

【正文】 可列出表如下（根據(jù)折現(xiàn)率 5%，計(jì)算） 該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全部投資回收期 =****（年） 與靜態(tài)投資回收期相比，動(dòng)態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時(shí)間長(zhǎng) *年的原因是動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營(yíng)業(yè)周期 15 年的時(shí)間因素，反映了投資期限 15 年的時(shí)間價(jià)值，時(shí)間雖長(zhǎng)，比靜態(tài)投資回收期能夠更科學(xué)反映其投資的回收情況，余下經(jīng)營(yíng)期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價(jià)值。 九 、 項(xiàng)目財(cái)務(wù) 估算 項(xiàng)目計(jì)算期 15 年，其中：建設(shè)期 2 年，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期 13 年。 經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加 估算 經(jīng)營(yíng)收入估算 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要有自營(yíng)業(yè)務(wù)收入、交易 手續(xù)費(fèi)收入、配送中心服務(wù)收入、門面租金收入、倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入、 冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入、整理分揀經(jīng)營(yíng)收入、包裝經(jīng)營(yíng)收入、商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入 、會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入。與可行性研究報(bào)告相比，剔除了農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種 子三個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入；同時(shí)對(duì)估算方式進(jìn)行了必要的調(diào)整。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)收益主要來自于兩 部分：一是門面租金收入；二是交易費(fèi)收入。目前省內(nèi)外主要批發(fā) 市場(chǎng)收入情況如表 5 所示： 表 5 省內(nèi)外主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表 市場(chǎng)名稱 年交易額（億元） 月租金（元 /m2） 交易費(fèi) 白沙洲農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng) 96 50 交易額的 5% 舵落口綜合批發(fā)市場(chǎng) 80 50 交易額的 3％ 35 常德農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 6 5060 20 元 /噸 馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 65 4560 45 元 /噸 長(zhǎng)沙紅星大市場(chǎng) 36 2555 交易額的 3% 布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 148 150 交易額的 5% 壽光農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 28 45 交易額的 % 合肥農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 45 55 交易額的 3% ****市內(nèi)的各類涉農(nóng)商業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)情況良莠不齊 。其中除小北門農(nóng)資市場(chǎng)規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結(jié)合部 外，其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴(yán)重，腐爛農(nóng)產(chǎn)品對(duì)環(huán) 境影響極壞。各市場(chǎng)收入情況如表 6 所示： 表 6 ****市主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表 市場(chǎng)名稱 年交易額（億元） 月租金（元 /m2） 交易費(fèi) **副食批發(fā)市場(chǎng) 16 3595 ***蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 8 交易額的 ％ ***水果批發(fā)市場(chǎng) 10 800 元 /車 ****干貨批發(fā)市場(chǎng) 2 4560 交易額的 % ***糧油批發(fā)市場(chǎng) 8 2535 交易額的 1% ****水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) 3 200 元 /間 交易額的 3% ****批發(fā)市場(chǎng) 4 45 交易額的 % ****農(nóng)資批發(fā)市場(chǎng) 7 2555 通過比較省外及 ****市同類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育和建設(shè)情況，結(jié)合公司營(yíng) 運(yùn)管理、市場(chǎng)定位等實(shí)際情況，并考慮到建設(shè)期內(nèi) 價(jià)格上漲因素，我們對(duì)本項(xiàng)目的主要價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)做出如下規(guī)劃：蔬菜、水果兩 個(gè)市場(chǎng)按照交易額的 ***%收取手續(xù)費(fèi)，其他市場(chǎng)按面積收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 期第 1年 500 元 /M2。 自營(yíng)業(yè)務(wù)收入 自營(yíng)業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年經(jīng)營(yíng)量 ****萬噸，第 2～ 5年每年增加 ****萬噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ****萬噸 ，單價(jià) ***元 /噸。 36 交易手續(xù)費(fèi)收入 蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)按照交易額的 *** %（交易雙方各 ***%）收取手續(xù)費(fèi)，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年交易額 ****萬元，第 2～ 5 年每年增加 ****萬元，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ***萬元 。 配送中心服務(wù)收入 按年配送額的 2%估算，配送額為交易額的 ***%。 門面租金收入 除蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)外，其他市場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)面 積（合計(jì) 42722M2）收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2，第 2～ 5 年每年增加 25 元 /M2，第6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ****元 /M2。 倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入 倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)面積 ****M2，有效使用率 ***%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2，第 2～ 5 年每年增加 10 元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ***元 /M2。 冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入 冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)面積 ****M2，有效使用率 ***%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ****元/M2，第 2～ 5 年每年增加 ***元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即***元 /M2。 整理分揀經(jīng)營(yíng)收入 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年整理分揀量 ****萬噸，服務(wù)收 入 ***元 /噸，第 2～5 年整理分揀量每年增加 ****萬噸，服務(wù)收入每年增加 ***元 /噸，第 6～13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。 包裝收入 37 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年包裝量 ****萬噸，服務(wù)收入 ***元 /噸，第 2～ 5 年包裝量每年增加 ****萬噸，服務(wù)收入每年增加 ****元 /噸，第 6～ 13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平 。 商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入 商務(wù)中心建筑面積 ****M2，其中經(jīng)營(yíng)面積 ****M2，有效使用率 **%，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2, 第 2～ 5 年每年增加 ****元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ***元 /M2。 會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入 會(huì)展中心建筑面積 *** M2， 有效使用率 **%，每年舉辦會(huì)展 ***天（每?jī)蓚€(gè)月舉辦一次會(huì)展，每次 **天），生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 / M2 天 , 第2～ 5 年每年增加 ****元 / M2 天，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元 / M2 天。 經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算 營(yíng)業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)算。本項(xiàng)目自營(yíng) 業(yè)務(wù)收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入需繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)繳 納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi) 附加分別按增值稅額和營(yíng)業(yè)稅額之和的 7%和 3%計(jì)算。 綜上，正常年?duì)I業(yè)收入 ****萬元，其中：自營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ***萬元，交易手續(xù)費(fèi)收入 ***萬元，配送中心服務(wù)收入 ****萬元，門面租金收入 ****萬元，倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)收入 ***萬元，冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)收入 ***萬元，整理、分揀收入***萬元，包裝收入 ***萬元，商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入 ***萬元，會(huì)展中心經(jīng)營(yíng)收入 ***萬元。營(yíng)業(yè)稅金及附加 ****萬元，增值稅 ***萬元。 38 成本估算 外購(gòu)原材料費(fèi) 進(jìn)貨成本按自營(yíng)業(yè)務(wù)收入的 ***%計(jì)算。 低值易耗品生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***萬元，第 2～ 5 年每年增加 **萬元，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平。 燃油生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ****噸，第 2～ 5 年每年增加 ***噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，單價(jià) ****元 /噸。 正常年外購(gòu)原材料費(fèi) ****萬元。 外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi) 電每年 1500 萬度，單價(jià) ****元 /度（含稅）。 水每年 40 萬噸，單價(jià) ***元 /噸（含稅）。 正常年外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi) ***萬元。 工資及福利費(fèi) 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員 450 人，其中： 工人 200 人，人均年工資 ***萬元；技術(shù)人員 50 人，人均年工資 ****萬元；管理人員 ****人，人均年工資 ***萬元，年工資總額 ****萬元，福利費(fèi)按工資的 ***%計(jì)算，年福利總額 ****萬元。 正常年工資及福利費(fèi) ****萬元。 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的 **%計(jì)算。 正常年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ****萬元。 折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)采用直線法折舊，殘值率 5%。房屋、建（構(gòu)）筑物原值 **** 39 萬元，按 30 年折舊，年折舊額 ****萬元；機(jī)器設(shè)備原值 ****萬元，按13 年折舊，年折舊額 ****萬元。 正常 年折舊費(fèi) ****萬元。 攤銷費(fèi) 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷。無形資 產(chǎn)原值 ***萬元，按50 年攤銷，年攤銷額 ****萬元；其他資產(chǎn)原值 ****萬元，按 5 年攤銷，年攤銷額 ***萬元。 正常年攤銷費(fèi) *****萬元。 修理費(fèi) 修理費(fèi)按年折舊額的 ***%計(jì)算。 正常年修理費(fèi) ****萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)借款額與相應(yīng)的借款利率計(jì)算。 綜上，正常年經(jīng)營(yíng)成本 ***萬元，總成本 ****萬元；生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期年平均經(jīng)營(yíng)成本 ****萬元，年平均總成本 ****萬元。 融資前分析 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） =***%； 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） =***%； 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）（ IC=8%） =***萬元； 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）（ IC=8%） =***萬元。 項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）＝ * 項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）＝ * 40 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =***% 從計(jì)算結(jié)果看，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 十 、貸款償還計(jì)劃 財(cái)務(wù)靜態(tài)盈利能力指標(biāo) 根據(jù)本項(xiàng)目“損益表”（附件 9）的計(jì)算結(jié)算 ● 資本金凈利潤(rùn)率 =年凈利潤(rùn)總額 /資本金 100% ** ● 投資利潤(rùn)率 =年利潤(rùn)總額 /總投資 100% * 根據(jù)“ 投資 現(xiàn)金流量表”（附件 13）分析，投資收回期為 **年 清償能力估算 按照項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃， 項(xiàng)目總投資 ***萬元，其中：項(xiàng)目資本金 ****萬元， 債務(wù)資金 ***萬元 ， 其他資金來源 ***萬元。 按照項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃，固定資產(chǎn)投資借款 ***萬元，年利率按***%，期限為 **年， 在還款期間內(nèi)將 采取等額本金按月付息的方式，具體還款安排詳見（附表 15） 十 一 、不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn) 湖北 ****物流股份有限公司最大股東 ****集團(tuán)公司控股****％（雙方法人代表均為 ****），其經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)及資金調(diào)配易受集團(tuán)公司制約。該集團(tuán)在我市金融機(jī)構(gòu)籌資額度 達(dá) ***多萬元，其債務(wù)的陸續(xù)到期，勢(shì)必會(huì)影響該項(xiàng)目貸款的償還。 41 該項(xiàng)目籌資渠道的多樣性如貸款、建筑商墊資等需在一定時(shí)期分別償還，因此該項(xiàng)目貸款的按期償還具有可變性。 結(jié)合數(shù)據(jù)分析，可以看出營(yíng)業(yè)收入及成本支出對(duì)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的影響最大，對(duì)我社借款的歸還具有決定作用。 本次評(píng)估各項(xiàng)數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖（無多方案比選），如設(shè)計(jì)方案的變動(dòng)將影 響本次評(píng)估的有關(guān)數(shù)據(jù)。 本次評(píng)估未考慮該項(xiàng)目用途變更所帶來的自用、自營(yíng)所需的流動(dòng)資金變動(dòng)，以及帶來的對(duì)收支等數(shù)據(jù)差異的影響。 該項(xiàng)目評(píng)估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當(dāng)前客觀實(shí)際價(jià)格參考了部分資料，在實(shí)施中具有可變性，對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有一定的影響。 十 二 、結(jié)論及建議 項(xiàng)目投資規(guī)模適當(dāng)，自籌資金比例合理，項(xiàng)目投資建設(shè)期為 2 年 ，靜態(tài)投資回收期為 ***年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 ***年， 低于同行業(yè)固定資產(chǎn)投資回收期（該行業(yè)平均投資回收期為 18— 20 年）。 在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)評(píng)估基礎(chǔ)上綜合分析了影響該項(xiàng)目的建設(shè)技術(shù)力量和多項(xiàng)不確定 因素后，評(píng)估結(jié)論認(rèn)為項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較小，建設(shè)條件具備，具有較好的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。 該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率數(shù)據(jù)適中，償債能力較強(qiáng)，還款資金來源較為可靠，項(xiàng)目可行。 可發(fā)放項(xiàng)目貸款 ****萬元，貸款預(yù)計(jì)償還期為 ***年。 項(xiàng)目承建單位盡快落實(shí)資金，主要是自籌資金 ***萬元，應(yīng)足額到位；加快項(xiàng)目進(jìn)展速度，確保 農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)早投入早收益。 承貸社應(yīng)針對(duì) 42 該項(xiàng)目制定出行之有效的管理方案，并督促項(xiàng)目承建單位擬定用、還款計(jì)劃，確保該項(xiàng)目的順利實(shí)施 。 43 附件 湖北 ****物流股份有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī) 構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡 湖北 ****物流股份有限公司章程 關(guān)于公布湖北省 2020 年度農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)名單的通知及證書 湖北 ****物流股份有限公司糧食收購(gòu)許可證、農(nóng)藥經(jīng)營(yíng) 許可證、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)許可證、質(zhì)量體系認(rèn)證書 ****市分行關(guān)于客戶信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果的通知 ****市政府關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的會(huì)議紀(jì)要、項(xiàng)目備案證 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、 建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證 ****市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于項(xiàng)目的環(huán)評(píng)批 復(fù)及項(xiàng)目選址變更意見的函 消防證明 水電落實(shí)證明