【導(dǎo)讀】客源市場(chǎng)走向，同時(shí)對(duì)收購(gòu)方案作綜合分析?；具m應(yīng)河南省內(nèi)旅游接待需要，但無(wú)能力支撐客源成倍增長(zhǎng)的需要。結(jié)合的山地休閑旅游產(chǎn)品；。2020年以后的旅游接待量在60萬(wàn)—100萬(wàn)人次之間。入，其成本中需要調(diào)整人力成本和促銷(xiāo)費(fèi)用兩個(gè)因素。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估法、內(nèi)含報(bào)。酬率測(cè)算、投資回收期法三種方法測(cè)算了20個(gè)方案并選出最有價(jià)值的4個(gè)方案。投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)性公司，擬投資旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。木札嶺景區(qū)是河南主要旅游景區(qū)之一，為實(shí)施發(fā)展規(guī)劃，擬出讓景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)。構(gòu)，受托承擔(dān)本項(xiàng)目的評(píng)估論證。聘請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)審。的非門(mén)票收入也是完全依賴客源的。因此，旅游景區(qū)有一個(gè)關(guān)系其生存的客源臨界點(diǎn)，客源總量一旦越。中國(guó)公民爆發(fā)式的旅游熱潮并不是。一個(gè)局部或者只是為了休閑而不再游覽全程。⑵目前的景區(qū)定位不利于木札嶺景區(qū)的宣傳促銷(xiāo)。⑶現(xiàn)有的數(shù)據(jù)不能直接用于對(duì)木札嶺的評(píng)估?！逗幽鲜∪嗣裾P(guān)于加強(qiáng)旅游車(chē)輛管理的通知》；

　　

【正文】 2026 2020 2027 2020 2028 2020 2029 2020 2030 2020 2031 2017 2032 2018 2033 2019 2034 2020 2035 2021 2036 ㈢ 景區(qū)經(jīng)營(yíng)收益分析 （沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，無(wú)法準(zhǔn)確分析） 未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益推算 公式：經(jīng)營(yíng)收益＝經(jīng)營(yíng)收入－成本費(fèi)用 ［注：以下收益不考慮所得稅，為所得稅稅前收益］ 景區(qū)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入、成本、收益變動(dòng)曲線 二 、投資方案評(píng)估 采用資產(chǎn)評(píng)估法、內(nèi)含報(bào)酬率測(cè)算、靜態(tài)投資回收期法三種方法分別評(píng)估本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，綜合分析提出投資方案建議。 ㈠幾個(gè)問(wèn)題的說(shuō)明 投資攤銷(xiāo)問(wèn)題 在項(xiàng)目投入運(yùn)行后的會(huì)計(jì)核算中，需要將收購(gòu)景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)的資金攤銷(xiāo)進(jìn)入成本，并進(jìn)一步核算 其當(dāng)期收益，以此反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中，并作為交納所得稅的依據(jù)。這個(gè)收益值稱(chēng)為期間利潤(rùn)。但在本評(píng)估報(bào)告使用的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法、內(nèi)含收益率法、投資回收期法三種方法，是站在財(cái)務(wù)管理的角度上進(jìn)行分析的，使用的是財(cái)務(wù)管理中“現(xiàn)金流量”的概念，在投資決策中是指一個(gè)項(xiàng)目引起的企業(yè)現(xiàn)金支出和現(xiàn)金收入增加的數(shù)量。 財(cái)務(wù)管理中投資管理的理論認(rèn)為，在長(zhǎng)期決策中，研究的重點(diǎn)是現(xiàn)金流量，而把利潤(rùn)的研究放在次要地位。 01000202030004000500060002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2018年 2020年 2022年 2023年 2026年 2028年 2030年總收入 總成本 總收益 萬(wàn)元 20 首先，在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金流量總計(jì)是相等的。這只是一個(gè)站在“會(huì)計(jì)”的角度上考慮，一個(gè)站在“財(cái)務(wù)管理”的角度 上考慮的問(wèn)題，兩者并不矛盾。所以，現(xiàn)金凈流量可以代利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)凈收益的指標(biāo)； 其次，現(xiàn)金流量的狀況比財(cái)務(wù)報(bào)表中的盈虧狀況更為重要，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目是否可行，需要評(píng)價(jià)其在整個(gè)壽命期間內(nèi)的情況；一個(gè)項(xiàng)目能否進(jìn)行下去，除了報(bào)表利潤(rùn)以外，更重要的是取決于其有無(wú)實(shí)際的現(xiàn)金進(jìn)行支付?，F(xiàn)金流量即是收付實(shí)現(xiàn)制下的現(xiàn)金實(shí)際收付情況，它更充分地考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值和投資的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，客觀真實(shí)地反應(yīng)了項(xiàng)目的收支情況； 最后，利潤(rùn)在各年的分布受攤銷(xiāo)方法等人為因素的影響，而現(xiàn)金流量則不受此影響，也說(shuō)明它更可以保證評(píng)價(jià)的客觀性。 所以，收購(gòu) 景區(qū)的一次性支付款項(xiàng)，我們將它看作當(dāng)年的現(xiàn)金流出量一次性支出，而不是使用會(huì)計(jì)攤銷(xiāo)的辦法平均地?cái)備N(xiāo)至各年。這樣得出來(lái)的結(jié)果雖然與會(huì)計(jì)核算時(shí)的期間利潤(rùn)不一致，但更加強(qiáng)了評(píng)估的時(shí)間性、風(fēng)險(xiǎn)性和客觀性。 所得稅問(wèn)題 本評(píng)估報(bào)告站在財(cái)務(wù)管理的角度上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，既然不考慮收購(gòu)資金的攤銷(xiāo)、不考慮每一個(gè)會(huì)計(jì)期間的期間利潤(rùn)，所以也不對(duì)收購(gòu)后的所得稅進(jìn)行測(cè)算。 折現(xiàn)率選取問(wèn)題 本評(píng)估中涉及折現(xiàn)率時(shí)，選目前最長(zhǎng)期國(guó)債（ 2020 年第 12 期 10 年期國(guó)債）利率為 %，而沒(méi)有選擇銀行貸款利率。其理由是： ⑴在不 清楚投資商的資金來(lái)源、構(gòu)成和籌資成本的前提下，只能以自有資金計(jì)算出一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)。一旦投資商確定介入，再根據(jù)實(shí)際的資金構(gòu)成和籌資成本計(jì)算。 ⑵利率目前在全球均呈下降趨勢(shì)，尤其是在中國(guó)加入 WTO 外資銀行進(jìn)入中國(guó)以后，國(guó)內(nèi)銀行目前偏高的貸款利率將逐步與國(guó)際水平接軌。因而如果選擇目前國(guó)內(nèi)銀行貸款利率有可能使分析結(jié)果失準(zhǔn)。 ㈡景區(qū)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 （沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，無(wú)法評(píng)估，此處省略?? N 個(gè)字） ㈢內(nèi)含報(bào)酬率測(cè)算 （沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，無(wú)法測(cè)算，此處省略?? N 個(gè)字） ㈣投資回收期法 （沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，無(wú)法測(cè)算，此處省略?? N 個(gè)字） 三 、三種評(píng)估方法所得結(jié)論說(shuō)明 （沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，無(wú)法說(shuō)明此處省略?? N 個(gè)字） 四 、對(duì) 4 個(gè)最有價(jià)值的方案的會(huì)計(jì)測(cè)算 （沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，此處省略?? N 個(gè)字） 五 、風(fēng)險(xiǎn)分析 （沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，無(wú)法進(jìn)行分析，此處省略?? N 個(gè)字） 第 四 部分 評(píng)估結(jié)論及投資建議 一 、評(píng)估結(jié)論所依據(jù)的若干前提 ㈠政治經(jīng)濟(jì)和政策穩(wěn)定性前提 在投資商經(jīng)營(yíng)期 限內(nèi)，不發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)等重大政治變故、經(jīng)濟(jì)危機(jī)和嚴(yán)重蕭條。 21 國(guó)家、河南省的發(fā)展政策基本穩(wěn)定，不發(fā)生嚴(yán)重影響旅游業(yè)發(fā)展的政策變化。嵩縣縣政府、木札嶺風(fēng)景 管理局恪守現(xiàn)有招商政策和投資協(xié)議條款。 ㈡數(shù)據(jù)真實(shí)性前提 洛陽(yáng)市、嵩縣旅游局提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確， 木札嶺風(fēng)景 管理局提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和接待統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確。 ㈢自然環(huán)境保護(hù)前提 木札嶺 景區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境得到持續(xù)有效的保護(hù)，投資商經(jīng)營(yíng)期間無(wú)重大自然性破壞和人為污染，無(wú)長(zhǎng)期嚴(yán)重超載，因游客增加造成的環(huán)境破壞和污染得到有效治理。 ㈣正常有序的經(jīng)營(yíng)和積極促銷(xiāo)前提 投資商經(jīng)營(yíng)持續(xù)、正常、有序，無(wú)重大影響客源和破壞資源的不利因素。投資商必須持續(xù)有效地對(duì)景區(qū)進(jìn)行宣傳促銷(xiāo)。 二、評(píng)估結(jié)論 ㈠項(xiàng)目的可行性 木札嶺風(fēng)景區(qū) 自然景觀資源價(jià)值一般，但這一資源放在 河南省 及周邊區(qū)域是有市場(chǎng)價(jià)值的。 ㈡市 場(chǎng)前景及投資回報(bào) 該項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景，經(jīng)濟(jì)效益在良到一般之間。 客源 會(huì) 穩(wěn)定上升 木札嶺 景區(qū) 2020－ 2020 年的接待量穩(wěn)定在 8— 15 萬(wàn)人， 2020－ 2020 年 將達(dá)到 15－ 30 萬(wàn)人。 有較高的現(xiàn)金流量 前 5 年的現(xiàn)金流量每年在 400— 700 萬(wàn)元， 2020 年以后每年可達(dá) 700— 1200萬(wàn)元。 投資回報(bào)與投資回收期 靜態(tài)投資回收期在 8— 12 年之間，動(dòng)態(tài)投資回收期在 10－ 14 年之間； 三、給委托單位的若干建議 ㈠對(duì)出讓單位主體資格的質(zhì)疑 經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件標(biāo)明“項(xiàng)目單位：洛陽(yáng)木札嶺旅游有限責(zé)任公司 ”。 有關(guān) 資 22 料說(shuō)明它 全面負(fù)責(zé) 木札嶺 景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)旅游資源的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng) 。但我們沒(méi)有看到嵩縣縣委人民政府或其國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)關(guān)于將木札嶺 景區(qū) 經(jīng)營(yíng)管理權(quán)授予該公司 的文件，因而無(wú)法判斷該公司能否作為轉(zhuǎn)讓木札嶺 經(jīng)營(yíng)權(quán)的合法主體。 建議本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同要報(bào)經(jīng)市一級(jí)人民政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 ㈡對(duì)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)范圍的界定 項(xiàng)目招商文件中載明的出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的范圍為：面積為：“約 平方公里”，需要有景區(qū)紅線圖作為補(bǔ)充來(lái)界定。 建議此紅線圖作為轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律文件的必要組成部分。 ㈢投資開(kāi)發(fā)商在上述范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)限的界定 投資商在經(jīng)營(yíng)中可以根據(jù)需要建設(shè)相關(guān)的旅游接待設(shè)施，只要是符合景區(qū)建設(shè)規(guī)劃或者景區(qū)建設(shè)規(guī)劃沒(méi)有明令禁止的項(xiàng)目，景區(qū)管理當(dāng)局應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)并給予報(bào)建稅費(fèi)的優(yōu)惠。 屬于景區(qū)范圍紅線外、而又是景區(qū)經(jīng)營(yíng)所必須使用的公用設(shè)施如道路等，投資商在經(jīng)營(yíng)中有權(quán)無(wú)條件使用，且在正常使用的前提下這類(lèi)公用設(shè)施的維護(hù)義務(wù)由地方政府承擔(dān)；對(duì)供水、供電、通訊、排污等須有償使用的設(shè)施，投資商在使用時(shí)的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于景區(qū)管理當(dāng)局直屬企業(yè)的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，投資開(kāi)發(fā)商是該范圍內(nèi)唯一合法的經(jīng)營(yíng)者，其他任何企業(yè)與自然人如需在轉(zhuǎn)讓紅線 范圍內(nèi)進(jìn)行任何帶商業(yè)目的的活動(dòng)，都必須征得經(jīng)營(yíng)者同意并接受其管轄，包括 木札嶺農(nóng)家賓館 經(jīng)營(yíng)管理者的統(tǒng)一管理，以避免重復(fù)建設(shè)和交叉經(jīng)營(yíng)。 以上問(wèn)題涉及投資商取得木札嶺 經(jīng)營(yíng)權(quán)后的經(jīng)營(yíng)與管理權(quán)限，建議列入轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律文件。 23 附件： 木札嶺 景區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料 表一： 木札嶺 景區(qū)接待人數(shù)統(tǒng)計(jì) 單位：人次 時(shí)段 接待總數(shù) 分類(lèi)統(tǒng)計(jì) 散客 旅行社 接待、促銷(xiāo)、免 票 市民優(yōu)惠 學(xué)生優(yōu)惠 老年優(yōu)惠 2020 年 全年 2020 年 全年 2020 年 全年 2020 年 全年 2020 年 全年 2020 年 全年 2020 年 全年 2020 年 全年 2020 年 全年 2020 年 全年 2017 年 全年 說(shuō)明： 數(shù)據(jù)來(lái)源： 木札嶺 景區(qū) 統(tǒng)計(jì)報(bào)表和其他相關(guān)資料； 標(biāo)注＊號(hào)的為景區(qū)相關(guān)報(bào)表中缺乏該項(xiàng)數(shù)據(jù)。 24 表二： 木札嶺 景區(qū)收入、成本項(xiàng)目數(shù)據(jù) 單位：元 項(xiàng)目 2020 年度 2020 年度 2020 年度 2020 年度 2020 年度 一、營(yíng)業(yè)收入 其中：門(mén)票收入 二、營(yíng)業(yè)成本 ㈠商品銷(xiāo)售成本 ㈡旅游營(yíng)業(yè)成本 三、費(fèi)用總額 ㈠營(yíng)業(yè)費(fèi)用 其中：景點(diǎn)維護(hù) 廣告宣傳 工資及福利 ㈡管理費(fèi)用 ㈢財(cái)務(wù)費(fèi)用 四、稅金及附加 說(shuō)明： 數(shù)據(jù)來(lái)源： 木札嶺 景區(qū)月收入報(bào)表、利潤(rùn)明細(xì)表； 標(biāo)注＊號(hào)的為景區(qū)相關(guān)報(bào)表中缺乏該項(xiàng)數(shù)據(jù)。 25 表三： 木札嶺 景區(qū)資產(chǎn)負(fù)債狀況 單位： 元 項(xiàng)目 2020 年 度 2020 年 度 2020 年 度 2020 年 度 一、資產(chǎn) 其中：流動(dòng)資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 遞 延資產(chǎn) 二、負(fù)債 其中：流動(dòng)負(fù)債 長(zhǎng)期負(fù)債 借款 三、所有者權(quán)益 其中：實(shí)收資本 資本公積 未分配利潤(rùn) 說(shuō)明： 數(shù)據(jù)來(lái)源： 木札嶺 景區(qū)資產(chǎn)負(fù)債表； 標(biāo)注＊號(hào)的為景區(qū)相關(guān)報(bào)表中缺 乏該項(xiàng)數(shù)據(jù)。