【導(dǎo)讀】馬鞍山博望濱湖新城及城鄉(xiāng)一體化綜合開發(fā)項目建議書

　　

【正文】 二、關(guān)于土地指標落地問題 居民安置問 題 目前我國征地中安置原居民的方式主要有兩種：一是異地安置，即在不改變原居民戶籍性質(zhì)（農(nóng)業(yè)戶口）前提下實行集體搬遷，此方式涉及搬遷的一次性補償費用極高，且易受到原居民抵觸；另一種方式是就地安置，即改變原居民戶籍性質(zhì)（實行農(nóng)轉(zhuǎn)非），并由政府承擔(dān)原居民的社會保障（社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等）費用，此方式可大大降低原居民安置的一次性補償費用，并有利于推進 博望 的城鎮(zhèn)化建設(shè)。建議當?shù)卣咨谱骱迷用竦陌仓霉ぷ鳌? 建議當?shù)卣咨谱骱迷用竦陌仓霉ぷ?，選擇好村莊安置點，建議安置點實行統(tǒng)一規(guī)劃布局。 用地問題 博望 新 鎮(zhèn)項目的開發(fā)應(yīng)符合《馬鞍山市土地利用總體規(guī)劃》，要以保護耕地為基礎(chǔ)，不占用農(nóng)戶個人耕地，涉及到建設(shè)用地指標時，除了經(jīng)批準在不破壞耕作層的情況下，通過開展村莊整治和農(nóng)民宅基地整理，盤活村集體所有非農(nóng)建設(shè)用地的存量資產(chǎn)，尋求解決 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項目 建議書 18 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團團 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 博望 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)項目用地出路問題。 政策的運用 本案的開發(fā)應(yīng)運用好馬鞍山鼓勵開展土地整理和村莊整治及當涂縣政府出臺的《當涂縣農(nóng)村土地整治節(jié)地指標使用暫行辦法》的新政策，鼓勵村集體整合土地資源，清理村集體閑置土地零星用地，興建農(nóng)村服務(wù)業(yè)用房、農(nóng)貿(mào)流通設(shè)施等，優(yōu)先用于扶持發(fā)展鄉(xiāng)村（鎮(zhèn)）旅 游。對部分經(jīng)濟實力較強、村民居住比較分散、宅基地占用面積偏大的村，可以開展向中心村鎮(zhèn)集中的農(nóng)村宅基地改革和多層公寓式農(nóng)居房建設(shè)試點，通過整合村內(nèi)空閑地、舊宅基地、廢舊場所和邊角荒地，挖掘用于鄉(xiāng)村休閑旅游發(fā)展的集體建設(shè)用地指標，即新農(nóng)村建設(shè)。 建設(shè)用地指標問題 因項目建設(shè)涉及到用地指標問題，而本項目的開發(fā)為解決土地指標提供需必要條件。項目以城鎮(zhèn)化建設(shè)為基礎(chǔ)，符合國家“ 城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的政策 ”。 在項目建設(shè)用地不足的情況下，通過城鎮(zhèn)化及文化旅游項目的建設(shè)，整合現(xiàn)有的土地資源，在存量的 基礎(chǔ)上，盤活存量建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)用地問題，要以產(chǎn)業(yè)（文化、農(nóng)業(yè)等）帶動土地增量，提高投入，產(chǎn)出才平衡，而大量投資、大規(guī)模建設(shè)， 土地才有效時 增減掛鉤，進而解決 項目用地 指標問題，從而提高土地價格，這是解決土地指標非常必要的。 項目開發(fā)建設(shè)可以通過現(xiàn)有的直接資源挖掘、篩選與提升，形成獨特優(yōu)勢，從而增強其項目地塊市場價值，可以有利地為推進 博望濱湖新城綜合 開發(fā)項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件，項目開發(fā)建設(shè)將進一步提升該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 。 經(jīng)初步測算， 項目需要用地規(guī)模為 平方公里，約為 90300 畝左右，但是按照《 博望新 城總規(guī) 》 需要用地指標約 為 畝 。 對于項目建設(shè)用地指標問題，我們認為可通過以下三種方式予以解決： （ 1）通過對項目建設(shè)范圍內(nèi)的農(nóng)村土地整理工作，預(yù)計能整理出存量建設(shè)用地指標約 余畝 。 （ 2）將 濱 湖 大道建設(shè)項目 項目作為重點項目向省政府申報，爭取由省政府直接提供用地指標 。 （ 3）同時通過廢舊河道整治和年度新增用地指標等多種方式來解決 濱湖新城 建設(shè)的用地指問題。 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項目 建議書 19 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團團 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第 六 章 項目開發(fā)模式與 保障措施 一、開發(fā)原則 整個開發(fā)項目要科學(xué)化、具體化，要將長遠規(guī)劃和中短期規(guī)劃互相結(jié)合，村莊及新鎮(zhèn)的布局、基礎(chǔ) 設(shè)施和當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃形成整體，發(fā)揮整體資源的經(jīng)濟效益。 按照“策劃先行、規(guī)劃其后；產(chǎn)業(yè)支撐、特色發(fā)展，整體推進、示范帶動 ”。 二、開發(fā)模式 本項目采取的開發(fā)模式為： 區(qū)域聯(lián)動 +城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合。 長三角城鎮(zhèn)群的擴張與壯大為該地區(qū)城鎮(zhèn)之間有效互動合作、接受輻射、共同發(fā)展提供了更為有利的條件，因此博望濱湖新城的 建設(shè) 要 與 南京都市圈為核心，充分考慮區(qū)域內(nèi)聯(lián)系的緊密性和完整性，主動融入長三角經(jīng)濟帶，打造更大合作范圍，主動接受長三角經(jīng)濟圈輻射，提長馬鞍山區(qū)域地位，聯(lián)動發(fā)展， 這是個互惠互利的，相互支撐的合作發(fā)展模式，必將產(chǎn) 生顯著的經(jīng)濟、社會效益。 三、社會保障措施 通過各村莊的整治及項目開發(fā)建設(shè)， 提高其城鎮(zhèn)載體功能，通過完善區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)體系和文明自治社區(qū)，為城鎮(zhèn)居民提供良好教育、居住、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，并 為城鎮(zhèn)居民必要 醫(yī)療、養(yǎng)老 等社會保障措施。 項目的建設(shè)涉及到農(nóng)民失地的問題 。 極大多數(shù)農(nóng)民是屬于文化水平較低、資金較少、技能較差，農(nóng)民的生活和生存面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。因此， 在項目開發(fā)中，要特別注意社會保障措施建設(shè)，即改變原居民戶籍性質(zhì)（實行農(nóng)轉(zhuǎn)非），并由政府承擔(dān) 或投資企業(yè)部分承擔(dān)原居民的社會保障（社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等）費 用，此方式可大大降低原居民安置的一次性補償費用 。 或 建立專門的農(nóng)民保障機構(gòu)進行管理， 劃出一部分股份解決農(nóng)民及居民社會保障， 以提供長期可靠的基本生活保障。 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項目 建議書 20 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團團 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第七章 投資估算 （略） 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項目 建議書 21 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團團 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第 八 章 項目財務(wù)分析 （略） 一、啟動資金概算 根據(jù)項目周期與工程建設(shè)規(guī)范要求，初步概算， 啟動資金為 億元。 二、啟動資金籌措 以上項目啟動資金為 億元人民幣，由以下出資人出資： 集團有限公司出資 億元，占總股本的 36％； 科賽集團出資 億元，占股份 24%； 集團出資 萬元，占股份 16%； 社會入股 億元，占股份 24% 三、后續(xù)建設(shè)資金籌措 根據(jù)工程建設(shè)進度和資金投入量的需要，一是增資擴股；二是采取銷售開發(fā)用地回收資金；三是向社會金融機構(gòu)爭取貸款支持。以此確保資金正常運行，保障工程順利實施。 四、搭建金融平臺 、 多渠道融資 本項目被金融機構(gòu)看好，根據(jù)金融機構(gòu)要求在自有資金達到融資條件下，各家銀行承諾予以貸款。 發(fā)行基金：目前科賽集團成立了融資公司，有了基金發(fā)行團隊，與江蘇匯隆投資擔(dān)保有限公司、北大創(chuàng)投、昆鵬股權(quán)投資等投資公司有過戰(zhàn)略合作，科 賽集團將根據(jù)項目情況，發(fā)行不同項目基金，擴大企業(yè)的資金來源渠道，以實現(xiàn)規(guī)模擴張。 農(nóng)總行貸款項目：科賽集團已在中國農(nóng)行總行北京總部授權(quán)集中授信，各項目公司根據(jù)運行情況與當?shù)剞r(nóng)行進行對接，并在集團授信的額度內(nèi)進行融資。 申請發(fā)行企業(yè)債：蘇州科賽集團有項目公司發(fā)行債券的成熟經(jīng)驗，與華龍證券、 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項目 建議書 22 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團團 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 中銀國際等機構(gòu)有著長期戰(zhàn)略合作，可以通過與戰(zhàn)略合作者合作給項目公司發(fā)行債券。 引入戰(zhàn)略投資者：科賽集團作為投資大聯(lián)盟的組織者，科賽不僅是投資者，更是資源的組織者，聯(lián)合一大批志同道合的企業(yè)家組成企業(yè)群，形成投資大聯(lián) 盟。 項目貸款及流動資金流貸款：科賽集團及子公司通過短期、中期、長期貸款融資，形成良好的融資結(jié)構(gòu)，解決企業(yè)不同時期的資金需求，以滿足科賽集團及子公司的經(jīng)營需要。 五、投資大聯(lián)盟籌措資金 蘇州科賽集團原于浙江，發(fā)展于江蘇蘇州，集浙商蘇商理智融于一體，在浙江一帶較有號召力。只要項目可行，投資大聯(lián)盟很快形成。特別是浙江民營經(jīng)濟名列全國前茅，民間資金存量數(shù)千億，主要流向重大項目。 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項目 建議書 23 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團團 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第 九 章 項目 社會 效益 簡 析 本項目的開發(fā)，涉及旅游休閑、餐飲娛樂、建筑、商業(yè)等多個行業(yè)及新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)項目，其所帶來的經(jīng)濟 效益非?？捎^，并構(gòu)成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，對于改善 馬鞍山市 城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)和功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、商業(yè)的聯(lián)動，形成城郊經(jīng)濟圈，區(qū)域內(nèi)人口的生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系較大改變，為馬鞍山市地方經(jīng)濟的快速發(fā)展將發(fā)揮積極作用 。 預(yù)計每年可新增地區(qū)生產(chǎn)總值 180 億元、稅收 30 億元，提供就業(yè)崗位 12－ 16 萬個 。 馬鞍山博望濱湖 新城 及城鄉(xiāng)一體化 綜合開發(fā)項目 建議書 24 蘇蘇 州州 科科 賽賽 投投 資資 發(fā)發(fā) 展展 集集 團團 有有 限限 公公 司司 Suzhou Kesai Investment Group Co., Ltd. 第十 章 結(jié)論 一、結(jié)論 項目開發(fā)建設(shè)將有力地拉動當?shù)氐慕?jīng)濟增長，促進 馬鞍市城鎮(zhèn) 化的進程，對樹立 馬鞍山 城市新形象， 促進城鄉(xiāng)交流，推動區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展尤其是推動馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展 市具有積極意義。雖然項目建設(shè)用 地量較大，征地、拆遷工作任務(wù)重，但是只要各級黨委、政府形成共識和合力，建立相應(yīng)的機構(gòu)加強協(xié)調(diào)，項目開發(fā)建設(shè)將較為順利。該項目開發(fā)切實可行，建議適時批準立項。 二、幾點建議 本項目的道路、堤岸、城市公共綠地等工程建設(shè)，純屬社會公益性投資，而且投資額度大，建議當?shù)卣雠_相關(guān)優(yōu)惠政策，對行政性 規(guī)費能免亦免，能減亦減辦法，對地方性稅收實行先交后返等優(yōu)惠措施 。 建議政府積極爭取上級各項專項建設(shè)基金，實行?？顚Ｓ茫瑴p少投資商的負擔(dān)。 建議當?shù)卣畬⒉疬w安置與新農(nóng)村建設(shè)進行有機結(jié)合，利于政策處理，保護被拆遷人合法權(quán)益。 建議政府加強對職能主管部門的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使職能部門完全按照政府意圖辦事，營造良好投資氛圍。 建議投資商即業(yè)主，搭建好金融平臺，加強融資力度，保障資金正常運轉(zhuǎn)。 科賽 集團 區(qū)域經(jīng)濟研究所 2020年 5 月