【導(dǎo)讀】于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾。中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開盤以來熱銷天津。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再。上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。

　　

【正文】 ，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892 元 /平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項(xiàng) 目 總成本 (萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補(bǔ)償費(fèi) 22,470 749 總用地 525畝，每畝 。地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建 /構(gòu)筑物、各種管線 \設(shè)施拆遷 合作方補(bǔ)償費(fèi) 1,000 33 與合作方初步確定。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525畝 (35萬平米 )，評(píng)估價(jià)約 800元 /平米 ,應(yīng)按 17%計(jì)算，應(yīng)為 136元 /平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計(jì) 56元 /平米 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積 18萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45元 /平米 交易費(fèi) 47 2 評(píng)估值的 % 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費(fèi) /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費(fèi) 5,205 173 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125 三通一平費(fèi) 122 4 場(chǎng)地具備道路 \場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31萬元 \臨電 92萬元 . 39 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 142 5 臨時(shí)圍墻 31萬 /臨時(shí)辦公室 50(裝修 )/臨時(shí)圍板 61萬 三、主體工程費(fèi) 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價(jià) 827元 /平 米 ,變更及簽證 35元 /平米 ,本項(xiàng)目按 860元 /平米考慮 。另考慮 20套樣板間 500萬、考慮提高建造檔次 2200萬 ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 給排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi) 25元 /平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi) 40元 /平米、鍋爐房征地費(fèi) 17元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為 40元 /平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi) 28元 /平米、灶表費(fèi) 3元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場(chǎng) 763 25 新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 203 7 工程費(fèi)的 2%。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計(jì) 161 5 環(huán)境工程總造價(jià) *10% 綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65元 /平方米 建筑小品 92 3 新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 圍墻建造費(fèi) 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大 門 ,約為 500元 /延米 ,本項(xiàng)目圍墻約為 2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等 ,新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 六、公建配套費(fèi) 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2021平米考慮，每平米土建 1200元，配置費(fèi) 200元 /平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場(chǎng) 75 3 建造成本及配套物品購(gòu)置 ,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為 40萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施 , 非營(yíng)業(yè)性公建 450 15 會(huì)所、居委會(huì)等 3000平米，土建 1200元 /平米，設(shè)備及裝修 300元 /平米 七、直接費(fèi)合計(jì) 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費(fèi) 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi) 214萬 (7元 /平 )/行政管理費(fèi) 960萬 (20萬每月 )/利息 730萬 40 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營(yíng)銷費(fèi)用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 天津地區(qū)通過公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營(yíng)業(yè)稅 20%(區(qū)外項(xiàng)目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮： 營(yíng)業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤(rùn)的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù) ）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤(rùn) 716 21,475 稅后利潤(rùn) 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 41 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021年 2021年 2021年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(rùn) (元 /m2) 480 480 480 480 利潤(rùn) (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388 分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 1） 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位成本 (元 /m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95, 項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 29, 34, 21, 16, 稅后利潤(rùn) 14, 17, 20, 11, 8, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 2） 售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價(jià) (元 /m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營(yíng)業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項(xiàng)目利潤(rùn) 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤(rùn) 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 可售面積（ m2） 300, 300, 300, 300, 300, 營(yíng)業(yè)收入 114, 97, 105, 117, 122, 總投資 86, 78, 82, 93, 100, 項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 18, 22, 21, 19, 稅后利潤(rùn) 14, 9, 12, 11, 10, 銷售凈利率 % % % % % % 42 內(nèi)部收益率 % % 虧平衡點(diǎn)分析 （ 1） 保本售價(jià)： 3046元 /m2 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項(xiàng)目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率較高 ,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對(duì)項(xiàng)目收益有較大影響： 1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用： 若實(shí)現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營(yíng)業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤(rùn) 5472萬元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %。 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一 定減免可能； 3）地塊中有 27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮 5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000 平米，按，可增加住宅 ，增加凈利潤(rùn) 2021萬元。 總體上來看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。 四 .項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(jià) (元 /m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計(jì) 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 1,330 1,330 1,330 3,990 43 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小 計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計(jì)凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內(nèi)部收益率 IRR 52% 八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 十 一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為： 2021年 3季度缺口 5000 萬元、 4 季度缺口 5000萬元、 2021年 1季度約 500萬元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 第八章 可行性結(jié)論 一 .項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： （ 1） 政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)